Решение № 179 от 11.07.2025, Апелативен съд - Велико Търново

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 179 гр. Велико Търново, 11.07.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД – ВЕЛИКО ТЪРНОВО, ПЪРВИ ГРАЖДАНСКИ

И ТЪРГОВСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на единадесети юни през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: ЯНКО ЯНЕВ

Членове:

ДИМИТРИНКА ГАЙНОВА

ИРЕНА К.А при участието на секретаря МИЛЕНА СТ. ГУШЕВА като разгледа докладваното от ИРЕНА К.А Въззивно гражданско дело № 20254000500072 по описа за 2025 година за да се произнесе, съобрази следното:

Производството е по реда на чл.258 и сл. от ГПК.

Образувано е по въззивна жалба на М. Х. Т., ЕГН ********** и Н. М. Т., ЕГН **********, и двамата чрез адвокат И. П., назначен за техен процесуален представител по реда на ЗПрП, срещу Решение № 9/06.01.2025г. по гр.д. № 215/2024г. по описа на Окръжен съд - Русе, с което е уважен предявеният от И. П. А. срещу всеки от тях иск с правно основание чл.189 ал.1 от ЗЗД за връщане на заплатена продажна цена по договор за покупко – продажба на недвижим имот, обективиран в Нотариален акт от 17.10.2022г. на нотариус Р.

П., с рег. № 217 на НК, вписан в СВ – Русе с вх. рег. № № 13260, акт № 46, том 38, дело № 7805/2022г. и на разноските по договора. Жалбоподателите излагат доводи за неправилност на първоинстанционното решение. Посочва, че купувачът по процесната сделка е недобросъвестен, доколкото същият не е поискал издаването на удостоверение от Службата по вписвания за наличието на вписани тежести на имота, и че по делото не са събрани доказателства, установяващи, че продавачите са знаели за вписаната върху имота ипотека.

Правят искане за отмяна на обжалваното решение и вместо него постановяване на друго, с което предявените срещу тях искове бъдат изцяло отхвърлени.

В срока по чл.263 ал.1 ГПК насрещната страна - И. П. А., е подал отговор чрез процесуалния си представител по пълномощие – адвокат М. Д.. В същия заема становище за неоснователност на жалбата и наведените в нея оплаквания срещу първоинстанционното решение. Претендира разноски за заплатено адвокатско възнаграждение във въззивното производство.

В съдебно заседание жалбоподателите, чрез процесуалния си представител – адвокат И. П., поддържат въззивната жалба и искането, направено с нея. Правят възражение за 1 прекомерност на претендираното от насрещната страна адвокатско възнаграждение с искане за неговото намаляване.

Въззиваемата страна, лично и със своя процесуален представител – адвокат М. Д., поддържа позицията си по спора, като излага подробни съображения. Моли обжалваното решение да бъде потвърдено и в нейна полза присъдени сторените в настоящата инстанция разноски съгласно представен списък по чл.80 ГПК.

Въззивната жалба е подадена в срока по чл.259 ал.1 ГПК, от легитимирана страна, против обжалваем съдебен акт, поради което е процесуално допустима и следва да се разгледа по същество. Съобразно правомощията си по чл.269 от ГПК въззивният съд следва да извърши служебна проверка относно валидността и допустимостта на обжалваното решение. Съдът намира, че съдебният акт не страда от пороци, водещи до неговата нищожност – постановен е от законен състав, в пределите на правораздавателната власт на съда, изготвен е в писмена форма, подписан е и е разбираем. Не са налице и процесуални нарушения, обуславящи неговата недопустимост.

За да се произнесе по спора, настоящият съдебен състав намира за установено от фактическа страна следното:

Производството пред Окръжен съд – Русе е образувано по искова молба на И. П. А. срещу М. Х. Т. и Н. М. Т. с правно основание чл.189 ал.1 вр. чл.188 ЗЗД. Изложени са твърдения, че ищецът придобил от ответниците чрез правна сделка – покупко-продажба, правото им на собственост върху недвижим имот, находящ се в град Русе, кв.“Родина 1 е 2“, **************, срещу заплащане на сумата от 62 586.56 лв. Сделката била обективирана в Нотариален акт № 19, том 6, рег. № 11222, дело № 712/17.10.2022г. по описа на нотариус Р.

П., с район на действие РС-Русе, в който праводателите декларирали, че имотът, предмет на сделката, е само тяхна собственост, за него няма сключени предварителни договори, няма наемни договори, висящи съдебни дела, няма вписани ипотеки и възбрани, както и никакви други вещни права или други права на трети лица, които биха възпрепятствали купувача да упражнява правото си на собственост в пълен обем. Посочва, че през м.юли 2023г., след получаване на съобщение за опис на имота от ЧСИ В. М., установил, че същият е предмет на договорна ипотека от 2010г. в полза на „Уникредит Булбанк“ АД с ипотекарен длъжник – първата ответница, съответно подновена на 06.04.2020г. Изпълнителното дело - № 635/2023г. по описа на посочения ЧСИ, било образувано по молба на взискателя „Уникредит Булбанк“ АД за събиране на вземания по договор за кредит № RC-387/30.04.2010г. от длъжника „ПРММОНТ“ ООД с управител първата ответница. Твърди, че на 28.12.2023г. се състоял публичен електронен търг за продажба на закупения от него имот, предмет на договорна ипотека, като на 10.01.2024г. му било връчено Постановление за възлагане на същия на спечелилото търга лице, а на 05.03.2024г., че на 08.03.2024г. ще се състои въвод във владение на новия купувач в имота. В резултат на това бил отстранен от имота, с оглед на което твърди неточно изпълнение на задължението на продавачите по сделката за прехвърляне на собствеността. Направил искане за солидарно осъждане на ответниците да му заплатят сумата от 62 586.56 лв., представляваща заплатена от него продажна цена за недвижимия имот и сумата от 2 095.02 лв. – направените в нотариалното производство разноски.

В срока по чл.131 ГПК ответниците М. Х. Т. и Н. М. Т., чрез назначения им процесуален представител по реда на ЗПрП, за заели становище за допустимост, но неоснователност на предявената искова претенция. Не оспорват факта на сключване на процесната сделка с ищеца досежно описания в ИМ недвижим имот. Твърдят, че са добросъвестни продавачи, тъй като в деня, предхождащ сделката, първият от тях посетил „Уникредит Булбанк“ АД, от където го уверили, че вписаната по-рано ипотека върху този имот е заличена, а при извършената от нотариуса проверка в присъствието на страните в деня на сделката било заявено, че върху имота няма вписани възбрани, ипотеки и други тежести.

2

По делото е представен Нотариален акт за покупко – продажба на недвижим имот № 19, т.6, рег. № 11222, дело № 712/17.10.2022г. на нотариус Р. П., с рег. № 217 на НК, вписан с вх. рег. № 13260/17.10.2022г., акт № 46, том 38, дело № 7805/2022г. по описа на Служба по вписванията - Русе, видно от който двамата ответници прехвърлили на ищеца чрез възмездна правна сделка – покупко-продажба притежаваните от тях идеални части от целия съсобствен техен недвижим имот, представляващ Самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***, находящ се в гр.Русе, с адрес кв.“Родина 1 и 2“, ************** в сграда с идентификатор ***, с предназначение - жилищна, многофамилна, разположена в Поземлен имот с идентификатор ***, с предназначение на самостоятелния обект жилище, апартамент, с площ от 44.32 кв.м, заедно с прилежащите части - изба № 41 и 0,805% ид.ч. от общите части на сградата, за сумата 32 000 евро в левовата им равностойност по фиксинг на БНБ в размер на 62 586.56 лв. В п.2 от нотариалния акт е посочено, че със съгласието на страните по сделката и съгласно правата, дадени при упълномощаването на първия продавач от втория, продажната цена е преведена от купувача в деня на нотариалното прехвърляне на собствеността изцяло по банкова сметка на М. Х. Т.. В п.4. е отразено, че продавачите се задължават да предадат на купувача владението върху имота в срок до един месец, считано от датата на подписване на нотариалния акт, както и че продавачите декларират, че са единствени собственици и продаваният имот е тяхна изключителна собственост, реални и/или идеални части от него не са прехвърляни в собственост на трети лица, за него не са сключвани предварителни договори, няма договори за наем, няма висящи съдебни спорове, няма вписани ипотеки и възбрани, както и никакви други вещни права или други права на трети лица, които биха възпрепятствали купувача да упражнява правото си на собственост в пълен обем.

Удостоверено е, поетото от продавачите задължение да върнат на купувача продажната цена и стойността на извършените в имота след сделката подобрения, както и всички разходи по нотариалното прехвърляне на собствеността, в случай, че някое от посочените по-горе декларирани обстоятелства се окаже неистинско и купувачът претърпи съдебно отстранение от имота.

От представените по делото 2 бр. преводни нареждания се установява, че продажната цена е заплатена изцяло в деня на сделката от купувача на продавачите, а от сметка/фактура по чл.89 от ЗННД и преводно нареждане от 17.10.2022г. за заплащане на сумата от 718.12 лв.

– нотариални такси и на сумата от 1376.90 лв. – местен данък.

Видно от Нотариален акт № 149/04.05.2010г., том II, ре № 4116, дело № 253/2020г. на нотариус Р. П., с район на действие РС-Русе, вписан с вх. рег. № 4605/04.05.2010г., акт 43, дело № 2214/10г. по описа на Служба по вписванията - Русе, върху описания по-горе недвижим имот е била учредена ипотека за обезпечаване на част от предоставения от „УНИКРЕДИТ БУЛБАНК" АД на „ПРОММОНТ“ ООД кредит по Договор за поемане на кредитни ангажименти по линия за револвиращ кредит № RC-387/30.04.2010г. Не се спори и се установява от представената молба с нотариална заверка на подписите с рег. № 2988/03.04.2020г. на нотариус Р. П., че кредиторът „УНИКРЕДИТ БУЛБАНК“ АД е поискал продължаване на срока /подновяване/ на договорната ипотека и същата е била подновена с извършено на 06.04.2020г. вписване в Служба по вписвания – Русе.

Видно от Постановление за възлагане № 562/10.01.2024г. по изп.дело № 635/2023г. на ЧСИ В. М., рег. № 833 от РКЧСИ, след проведен публичен електронен търг процесният недвижим имот е възложен на трето лице – К. И. Ц.. На 01.03.2024г. до ищеца е изпратена призовка за извършване на въвод във владение на новия собственик в имота.

От изисканото и приложеното по делото писмо с изх. № 084-329/19.11.2024г. на Агенция по вписванията се установява, че към 17.10.2022г. няма регистрирани заявления за издаване на удостоверение за тежести върху процесния недвижим имот.

За да уважи исковата претенция първостепенният съд е приел, че е налице валиден 3 договор за покупко-продажба между страните, установено към момента на сключването му ипотечно право от страна на трето лице и право на купувача-ищец да получи обратно платената по договора цена, както и разноските по него, доколкото е налице уговорена между страните отговорност на продавачите и за тези разноски.

Съдът, след анализ на събраните по делото пред първата инстанция доказателства, по вътрешно убеждение и въз основа на закона, в предметните предели на въззивното производство, очертани във въззивната жалба, достигна до следните правни изводи:

Обжалваното решение е валидно, допустимо и правилно.

Когато купувачът е съдебно отстранен, договорът за продажба се разваля по право, тъй като е налице неизпълнение по причина, за която продавачът отговаря. В този случай, ако купувачът е добросъвестен, съгласно чл.189 ал.1 изр.2 от ЗЗД, продавачът е длъжен да му върне платената цена и да му заплати разноските по договора, както и необходимите и полезни разноски за вещта.

В случая, собствеността върху имота е принадлежала на продавачите – ответници към момента на сключване на сделката, но купувачът е придобил права върху него след вписване, респ. подновяване, т.е. по време на действие на договорната ипотека, уредена за обезпечение на задължения, произтичащи от договор за кредит, в полза на банкатакредитор. Това прави непротИ.поставими на титуляра на вписания акт последващите сделки със същия имот.

Доказателствената тежест да установи, че е добросъвестен купувач, с оглед на което има правата по чл.189 ал.1 от ЗЗД, включително за разноските по договора, е на страната, която твърди това обстоятелство. Не съществува законова презумпция за такова знание.

Затова, за да ограничи отговорността си, продавачът следва да твърди и да докаже, че купувачът е знаел за правата на третото лице, каквито твърдения не са изложили ответните страни в настоящото производство. Напротив, същите са заявили в депозирания от тях отговор на ИМ, че преди и по време на сключване на сделката купувачът не е знаел за съществуващото ипотечно право на трето лице върху имота, тъй като нотариусът извършил в тяхно присъствие справка и заявил, че върху имота няма вписани ипотеки.