Решение № 23425 от 20.12.2025, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 23425 гр. София, 20.12.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 124 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесети ноември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: ИВО Н. П. при участието на секретаря СИМОНА СВ. ЦВЕТКОВА като разгледа докладваното от ИВО Н. П. Гражданско дело №

20241110169917 по описа за 2024 година за да се произнесе взе предвид следното:

Предявени са обективно кумулативно съединени искове с правно основание чл. 93, ал. 2 ЗЗД и чл. 92, ал. 1 ЗЗД за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата в размер на 4 880 лева, представляваща задатък, както и сумата в размер на 4 880 лева – неустойка. В исковата молба са изложени твърдения, че на 16.01.2020 г. между ищеца П. П. Д. и ответника И. Е. К. е сключен Предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот, находящ се в гр. Н. И.. Сочи се, че по силата на предварителния договор ответникът се е задължил да прехвърли на ищеца, а ищецът се е задължил да закупи гореописания имот на цена от 48 500 евро, от които 2500.00 /две хиляди и петстотин/ евро, равностойност в лева – 4880.00 /четири хиляди осемстотин и осемдесет/ били преведени по банков път като задатък от ищеца в деня на подписване на Предварителния договор на 16.01.2020 г., а останалата част от продажната цена в размер на 46 000 евро е следвало да бъде платена в срок до 10 работни дни след прехвърляне с нотариален акт на имота. Поддържа, че съгласно т. 3. 1 от договора, страните са се задължили да сключат окончателен договор във форма на нотариален акт в срок до 30.03.2020 г. като с Анекс № 1 от 28.03.2020 г. към предварителния договор за покупко-продажба, срокът за сключване на окончателен договор е удължен до 30.04.2020 г. и е уговорено, че ако в този срок страните не са прехвърлили собствеността върху имота, същите ще се считат за поканени да се явят в 13.00 ч. на 30.04.2020 г. при нотариус Р.. Излагат се твърдения, че на 30.04.2020 г., в 13.00 ч. ответникът не се е явил в уговорените ден и час, за което бил съставен и констативен протокол от нотариуса, което действие представлявало виновно неизпълнение на задължението по т. 3.1 от Договора и Анекс № 1 от страна на ответника. Поддържа, че поради отпаднал интерес от изпълнението, 1 ищецът развали договора, съгласно предвиденото му в чл. 87, ал. 2 от ЗЗД и т. 7.1.1 от Договора право и поканил ответника да му заплатите доброволно платената от ищеца сума по договора в размер на 4880.00 лева, както и неустойка в размер на 4880.00 лева. Сочи, че нотариалната покана е връчена на ответника на 09.10.2024 г., като до настоящия момент ответникът не е изпълнил задължението си да заплати горепосочените суми.

В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК ответникът депозира отговор на исковата молба, в който признава наличието на сключен между страните предварителен договор за покупкопродажба на недвижим имот от 16.01.2020 г., както и че ответникът е поел ангажимент да се яви на 30.04.2020 г. в кантората на нотариус Р. за изповядване на сделката. В останала част оспорва изложеното в исковата молба, като твърди, че капарото по сделката е платено преди подписване на предварителния договор, с цел спиране на продажбата от агенцията. Сочи, че на 10.01.2020 г. ответникът, поради нужда от снабдяване с множество документи относно сделката се отказал от същата и върнал платени задатък на ищеца. Допълва, че по настояване на ищеца е сключен процесния предварителен договор на 16.01.2020 г., но с уговорката между страните, че разходите по снабдяване с исканите от нотариуса документи ще бъдат извършени за сметка на купувача, поради което и ищецът превел отново сумата в размер на 4880 лева, от които средства да бъде извършено прихващане с разходите, които ответникът е следвало да направи. Поддържа, че на уговорения ден и час се увил в кантората на нотариус Р. за изповядване на сделката, но ищецът Д. не се явил навреме, като след появяването си направил изявление, че се отказва от договора. Страните уговорили, че след извършена от страна на ответника калкулация на сторените разходи, ще се свърже с ищеца относно разходите по прекратената сделка. По изложените съображения моли за отхвърляне на исковете. Претендира разноски.

Съдът, като съообрази относимите доказателства и доводите на страните, приема за установено следното от фактическа и правна страна:

На 16.01.2020 г. между ищеца П. П. Д., с ЕГН: ********** и ответника И. Е. К., с ЕГН:

**********, е сключен Предварителен договор № 12.1 за покупко – продажба на недвижим имот: Жилище, заемащо целия първи етаж в двуетажната жилищна сграда, находяща се в гр.

Н. И., на улица /адрес/, самостоятелен обект с идентификатор ************.1.1, състоящо се от входно антре, вестибюл, стая, кухня, баня – тоалетна и килер, при съседни самостоятелни обекти в сградата – на същия етаж – няма, под обекта – няма, над обекта - ************.1.2, заедно с таванските помещения, изградени в подпокривното пространство, заедно с ½ идеална част от общите части на сградата и заедно с ½ идеална част от дворното място, представляващо УПИ, съставляващ съгласно одобрената със Заповед ЕД – 18 – 3/ 11.01.2012 г. на ИД на АГКК кадастрална карта поземлен имот с идентификатор ************. По силата на Предварителния договор ответникът И. К. се е задължил да прехвърли на ищеца, а ищецът П. Д. се е задължил да закупи гореописания имот на цена от 48 500 евро, от които 2500.00 евро, равностойност в лева – 4880.00 лева, са преведени по банков път като задатък от ищеца в деня на подписване на предварителния договор на 16.01.2020 г., а останалата част от продажната цена в размер на 46 000 евро е следвало да бъде платена в срок до 10 работни дни след прехвърляне с нотариален акт на имота, чрез банков кредит и по банков път, след представяне пред Банката на Нотариален акт за собственост на имота на името на Купувача, Нотариален акт за учредяване на договорна ипотека и други документи. Съгласно т. 3. 1 от Договора, страните са се задължили да сключат Страница 2 от 3 окончателен договор във форма на нотариален акт пред нотариус Р. Р., вписан в РНК с № 203, с адрес на 2 нотариална кантора: /адрес/, или друг нотариус, посочен от купувача, в срок до 30.03.2020 г.

Ако в този срок страните не са прехвърлили собствеността върху имота, същите ще се считат за уведомени и поканени да се явят в 12.00 часа на 30.03.2020 г. пред същия нотариус за подписване на окончателен договор. Между страните по договора е сключен Анекс № 1 от 28.03.2020 г. към Предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот от 16.01.2020 г., в който срокът за сключване на окончателен договор е удължен до 30.04.2020 г. и е уговорено, че ако в този срок страните не са прехвърлили собствеността върху имота, същите ще се считат за поканени да се явят в 13.00 ч. на 30.04.2020 г. при нотариус Р.. На 30.04.2020 г., в 13.00 ч.страните се е явили в уговорените ден и час, за което по молба на двамата за всеки от тях е съставен и констативен протокол от нотариуса. Ответникът до този момент не е бил представил всички необходими документи за сключване на сделката, съответно е бил в неизпълнение на договора. Поради отпадналия интерес на П. Д. от изпълнението на Договора от страна на ответника, ищецът развалил договора, съгласно предвиденото му в чл. 87, ал. 2 от ЗЗД и т. 7.1.1 от Договора право и поканил ответника в 10 – дневен срок от получаването на нотариална покана да му заплати доброволно платената от ищеца сума по договора в размер на 4880.00 лева, както и неустойка в размер на 4880.00 лева. Нотариалната покана е връчена на ответника на 09.10.2024 г. До настоящия момент ответникът И. Е. К. не е изпълнил задължението си да плати гореописаните суми.

Гореизложената фактическа обстановка се доказа в настоящото производство, както от събраните по делото писмени доказателства, така и от събраните гласни такива, а именно от разпита на свидетелката Г. Д.а. Показанията й са логични и последователни, вътрешно непротиворечиви, кореспондират с останалата доказателствена съвкупност. Свидетелката разказа пред съда, че Удостоверението за търпимост е бил проблемният документ, който бил необходим, за бъде представен пред банката, за да може да бъде отпуснат ипотечен кредит.

След това имало няколко позвънявания от страна на нейния съпруг П. Д. към продавача, за да го попита какво се случва. Той винаги обяснявал, че поради факта че е пандемична обстановка не може да извади тези документи и му е необходимо още време. При нотариуса се явил съпругът й. От друга страна ответникът не оспорва сключването на предварителен договор за покупко-продажба на 16.01.2020 г., между ищеца и ответника, а потвърждава този факт. Ответникът твърди, че на 10.01.2020 г. е върнал платен задатък на ищца. Като видно от представените писмени доказателства,че върнатия задатък е за предварителен договор между страните от 23.12.2019г.,а не е за договор, сключен след тази дата, а именно – договор, сключен на 16.01.2020 г., съответно се установи ,че на същата дата 16.01.2020 г. е платено следващо капаро в размер на 4880 лева. Доказателства за плащане по процесния предварителен договор от 16.01.2020г.,не са представени.

При така установеното от фактическа страна, съдът приема от правна страна следното:

В настоящия случай са предявени в условията на обективно кумулативно съединяване на искове с правно основание чл. 93, ал. 2 ЗЗД и чл. 92, ал. 1 ЗЗД за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата в размер на 4 880 лева, представляваща задатък, както и сумата в размер на 4 880 лева по предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот, находящ се в гр. Н. И..

С оглед разпоредбата на чл. 154, ал.1 ГПК доказателствената тежест за установяване на фактите, съставляващи основание на иска и имащи характер на положителни такива, се носи от ищеца, който трябва да проведе пълно и главно доказване. По отношение на неизпълнението, което като отрицателен факт от действителността - а именно неосъществяване на дължимо поведение, е достатъчно твърдението на ищеца, като ответната страна носи доказателствената тежест да установи положителния факт, който го 3 изключва – неточно изпълнение.

В настоящия процес безспорно е установено наличието на валидно договорно отношение между страните, изпълнение от страна на ищеца, както и неизпълнение от страна на ответника за връщане на платен задатък съгласно уговореното в предварителен договор № 12.1 от 16.01.2020 г. за покупко – продажба на недвижим имот. Ответникът не е изпълнил задълженията си за връщане на получените суми, поради което дължи исковите суми.

Предявеният иск е основателен и следва да бъде уважен.

По иска с правна квалификация чл.92 от ЗЗД

За възникване правото да бъде получена неустойка е необходимо кумулативното наличие на следните предпоставки – сключен между страните договор с включена клауза за неустойка, изпълнение на задълженията от страна на лицето, претендиращо неустойката и неизпълнение на задълженията по договора от насрещната страна.

Клаузата на т.7.1.1 от предварителен договор № 12.1 от 16.01.2020 г., регламентираща и задължението за неустойка също е валидна – не противоречи на добрите нрави.

Съгласно разясненията, дадени с Тълкувателно решение № 1/2009 от 15.06.2010 г. по тьлк. дело № 1/2009 г. на ОСТК на Върховния касационен съд, преценката за нищожност на неустойката поради накърняване на добрите нрави следва да се прави за всеки конкретен случай към момента на сключване на договора, а не към последващ момент, като могат да бъдат използвани някои от следните примерно изброени критерии: естеството им на парични или на непарични и размерът на задълженията, изпълнението на които се обезпечава с неустойка; дали изпълнението на задължението е обезпечено с други правни способи-поръчителство, залог, ипотека и др.; вид на уговорената неустойка (компенсаторна или мораторна) и вида на неизпълнение на задължението - съществено или за незначителна негова част; съотношението между размера на уговорената неустойка и очакваните от неизпълнение на задължението вреди. Неустойката следва да се приеме за нищожна, ако единствената цел, за която е уговорена, излиза извън присъщите й обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции. Прекомерността на неустойката не я прави a priori нищожна поради накърняване на добрите нрави. Прекомерността на неустойката следва да се преценява към момента на неизпълнение на договора, чрез съпоставяне с вече настъпилите от неизпълнението вреди.