Решение № 281 от 30.04.2024, Районен съд - Шумен

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 281 гр. Шумен, 29.04.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ШУМЕН, IX-И СЪСТАВ, в публично заседание на осми април през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Димитър П. Димитров при участието на секретаря Татяна Б. Тодорова като разгледа докладваното от Димитър П. Димитров Гражданско дело № 20233630102268 по описа за 2023 година

Производството е образувано по искова молба от „Ваноти“ ЕООД гр.

Шумен, чрез пълномощника адв. П. от АК Шумен, против „Декомакс“ ООД гр. Шумен, с която са предявени, иск с правно основание чл. 92 ЗЗД, за осъждане на ответника да плати неустойка в размер на 13 440 лв., без ДДС, ведно със законната лихва върху тази сума от датата на исковата молба до окончателно плащане, в първоначално, обективно кумулативно съединение с иск по чл. 79 ЗЗД и цена 285.48 лв. - платени от ищеца разходи за потребени от ответника електроенергия и ВиК услуги за периода от 01.06.23 г. до 31.07.2023 г., от които 208.39 лв. - за периода от 01.06 до 01.07.2023 г. и 77.09 лв. - за периода от 01.07.2023 г. до 31.07.2023 г., ведно със законната лихва върху тази сума от датата на исковата молба до окончателно плащане, както и насрещно възражение, в условията на евентуалност, с правно основание чл.

288 ТЗ вр. чл. 103 ЗЗД, за прихващане за исковата претенция от 77.09 лв. – цена на потребени от ответното дружество ел. енергия и ВиК услуги, за периода от 01.07.2023 г. до 31.07.2023 г., с платения от ответника депозит в размер на 3360 лв., без ДДС /4032 лв., с ДДС/, до размера на по - малкото вземане, като се иска разликата да бъде върната на ответното дружество.

Ищецът обосновава исковата си претенция твърдейки, че на 10.10.2022 1 г. между страните бил сключен Договор за наем, в месечен размер от 3 360 /три хиляди триста и шестдесет/ лева, без ДДС, за ПИ в гр. Шумен, ***, местност Г. С., с площ 4 999 кв. м., ведно с построената в него сграда складова база със застроена площ от 600 кв. м..

На 05.07.2023 г. ищецът - наемодател получил от наемателя едномесечно Предизвестие за прекратяване на договора. Ищецът възразил, че не са налице договорни основание за това и поканил ответника да му плати в срок 31.07.2023 г. неустойка по чл. 18 от договора в размер на четири месечни наема - общо 13 400 лв., плюс направените разходи за ток и вода за периода от 01.06.2023 г. до 31.07.2023 г. в общ размер 285.48 лв.. На 01.08.2023 г. имотите били освободени и предадени на ищеца. Моли съдът да постанови решение, с което да осъди ответника да му плати: 13 440 лв., без ДДС - неустойка в размер на четири месечни наема, всеки от по 3 360 лв., без ДДС, ведно със законната лихва върху тази сума от датата на исковата молба до окончателно плащане; 285.48 лв. - разходи за потребени от ответника електроенергия и ВиК услуги за периода от 01.06.23 г. до 31.07.2023 г., от които 208.39 лв. - за периода от 01.06 до 01.07.2023 г. и 77.09 лв. - за периода от 01.07.2023 г. до 31.07.2023 г., ведно със законната лихва върху тази сума от датата на исковата молба до окончателно плащане. Претендира разноски.

В срока по чл. 131 ГПК, с писмен отговор на исковата молба, ответникът намира исковете за допустими, но неоснователни. Признава, че на 10.10.2022 г. страните сключили Договор за наем на посочените в исковата молба недвижими имоти, за срок от 01.12.2022 г. до 01.12.2025 г., в размер на 3360 лв., без ДДС, както и, че е изпратил Покана за прекратяване на същия.

Намира, че в договора е допуснат пропуск, тъй като не били индивидуализирани точно недвижимите имоти - по отношение на ПИ липсвала квадратура, а договореното префактуриране на плащаните месечни консумативи за ел. енергия и ВиК при ползването на имотите, от страна на наемодателя, било недопустимо и в нарушение на закона. Твърди, че п реди изпращането на Поканата водили разговори с управителя на ищцовото дружество, като било постигнато взаимно съгласие за прекратяване на процесния договор считано от 01.07.2023 г., като в тази връзка на 03.07.2023 г. превел един месечен наем за срока на предизвестието - м. 07.2023 г., ведно с дължимите суми за ел. енергия и вода за м. 06.2023 г., т. е общо 4 248.34 лв., 2 с което счел, че са уредени отношенията. На 05.07.2023 г. служител на ответното дружество предал ключовете за сградата, при което ищецът променил договорката, което принудило ответното дружество в писмена форма да изпрати на ел. поща на ищцовото дружество Предизвестие за прекратяване, получено на 05.07.2023 г.. Намира, че уговорката за неустойка по чл. 18 от договора в размер на 4 месечни наема е нищожна, поради противоречие с добрите нрави на основание чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД. Твърди, че на 14.10.2022 г., с ъгласно чл. 7, ал. 1 от договора, платил на ищеца гаранционен депозит по банкова сметка в размер на един месечен наем – 3 360 лв., без ДДС, който съгласно чл. 7, ал. 2 подлежи на връщане при прекратяване на договора, при положение, че са платени всички дължими наеми, такси и комунални услуги за имотите и са спазени изискванията по чл.

14, ал. 3 от договора. При условията на евентуалност, ако бъде уважена исковата претенция за сумата от 77.09 лв. – цена на потребени от ответното дружество ел. енергия и ВиК услуги, за периода от 01.07.2023 г. до 31.07.2023 г., прави възражение за прихващане, с платения депозит в размер на 3360 лв., без ДДС или 4032 лв., с ДДС, до размера на по - малкото вземане, като иска разликата да бъде върната на ответното дружество. Претендира разноски.

В открито съдебно заседание, ищецът, чрез процесуален представител, поддържа исковата молба. Ответникът, не се явява и не се представлява.

Въз основа на събраните по делото доказателства, преценени в съвкупност и поотделно, ШРС – девети състав прие за установено от фактическа страна следното:

По делото е прието за безспорно и ненуждаещо се от доказване, на основание чл. 146, ал. 1, т. 3 ГПК, че на 10.10.2022 г. страните сключили Договор за наем, на посочените в исковата молба недвижими имоти, за срок от 01.12.2022 г. до 01.12.2025 г., в месечен размер от 3360 лв. без ДДС, както и, че ответникът изпратил едномесечно Предизвестие за прекратяване на същия получено от ищеца на 05.07.2023 г..

От приетия по делото Договор за наем на недвижим имот /л. 7/, се установява, че е с предмет ПИ, в гр. Шумен, ***, местност „Г. С.“, с площ от 4 999 /четири хиляди деветстотин деветдесет и девет/ квадратни метра, заедно с построена в имота складова база, с идентификатор № ***, по КК и КР на гр. Шумен, брой етажи 1, със застроена площ от 619 кв. м., поради 3 което възражението, че ПИ не бил индивидуализиран по отношение на квадратура е неоснователно, а възражението, че договореното с клаузата на чл. 4, ал. 2 префактуриране на плащаните месечни консумативи за ел. енергия и ВиК при ползването на имотите, от страна на наемодателя, е в нарушение на закона, съдът намира за необосновано, доколкото с клаузата на ч л. 13 се е задължил да плаща всички режийни разноски, свързани с ползването на имота за електричество, вода, такса към етажна собственост / в случай , че има такава/ и всички други налични в имота комунални услуги.

С Писмо от 19.07.2023 г. /л. 13/ ищецът заявява, че не приема отправеното предизвестие за прекратяване на Договора за наем считано от 05.08.2023 г., обосновано с липса на договорна възможност за това и кани ответника в срок до 31.07.2023 г. да плати неустойка в размер на четири месечни наема дължима по чл. 18 от договора, както и направени разходи за ток и вода през месец юли.

Съгласно Протокол за отчитане изразходваните консумативи на отдадения под наем имот от 14.07.2023 г. /л. 15/, неоспорен от наемателя, според показанията на измервателните уреди за периода 01.06.2023 г. – 01.07.2023 г., сумата дължима за консумираните ел енергия и вода възлиза общо на 208.39 лева, а за периода от 01.07.2023 г. до 31.07.2023 г. - общо 77.09 лева, съгласно Протокол за отчитане изразходваните консумативи на отдадения под наем имот от 17.08.2023 г. /л. 14/, неоспорен от наемателя.

Тези суми са префактурирани на „Декомакс“ като консумативи с Фактура № 1000001275/14.07.2023 г. /л. 47/ - за 208.39 лв., с ДДС и с Фактура № 1000001310/17.08.2023 г. – за 77.09 лв., с ДДС.

В показанията си свидетелят И. Н. И., бивш управител /до 10.05.2023 г./ и съпруг на настоящия управител на ищцовото дружеството, чиито показания съдът цени при условията на чл. 172 ТПК, с оглед възможна заинтересованост от изхода на делото, твърди, че показанията на измервателните уреди за ел енергия и вода били засичани от представители на двете страни, като били правени и снимки. Въз основа на тези показания от „Ваноти“ издавали фактури на „Декомакс“. Цените на консумираните количества за месец юли и юни били платени от „Ваноти“ на „Енерго про“ и „ВиК“, след което били префактурирани като консумативи на „Декомакс“ на техния обект, според тяхното потребление.

4

Представени са и други неотносими към правния спор писмен доказателства.

Съдът, въз основа на установеното, като съобрази становищата на страните и нормативните актове, регламентиращи процесните отношения, преценени поотделно и в съвкупност, извежда следните правни изводи:

Основателността на иска за неустойка, с правно основание чл. 92 ЗЗД, е предпоставено от установяване от ищеца, при условията на пълно и главно доказване: 1/че с ответника са се намирали във валидни облигационни отношения и като наемодател се явява изправна страна, т. е. че е изпълнил поетите задължения в уговорения обем и срок; 2/наличие на валиден договор /клауза от договор/ за неустойка по смисъла на чл. 92 ЗЗД; 3/настъпване на предпоставките за плащане и размер на неустойката.

Както бе посочено страните не спорят, че са се намирали във валидни облигационни отношения по силата на Договор за наем от 10.10.2022 г. за срок от 01.12.2022 г. до 01.12.2025 г., на посочените в исковата молба недвижими имоти, който договор е бил прекратен преди изтичане на срока едностранно от наемателя с едномесечно писмено Предизвестие получено от ищеца на 05.07.2023 г.. С клаузата на чл. 18 е постигнато съгласие, че ако някоя от страните по Договора прекрати виновно и неоснователно действието му преди срока, за който е сключен, дължи на другата страна неустойка в размер 4 месечни наема.

Спорът между страните е относно настъпване на предпоставките за плащане на неустойка, което е предпоставено от отговор на въпроса дали наемателят отправяйки писмено Предизвестие правомерно е упражнил право да прекрати договора преди изтичане на неговия срок. Преди да се отговори на този въпрос следва да се даде отговор на въпроса при какви предпоставки е възможно да бъде прекратен срочен договор за наем, предвид че разпоредбата на чл. 238 ЗЗД предвижда възможност за едностранно предсрочно прекратяване само на договор за наем без определен срок, тъй като при срочните договори за наем, какъвто е и настоящият, срокът представлява гаранция за интересите и на двете страни.

В съдебната практика е застъпено становището, че срочният договор за наем също, подобно на безсрочния договор за наем, може да бъде прекратен с 5 предизвестие /отказ от договора с предизвестие/, но само ако тази възможност е изрично уговорена в срочния договор за наем. Разпоредбата на чл. 238 ЗЗД по своята същност, видно от използвания от законодателя термин „може“ е диспозитивна. Известно е, че диспозитивните правила намират приложение, ако не е уговорено друго. Но щом нормата се явява диспозитивна, то и извежданият от нея по аргумент за противното извод за това, че при срочните договори за наем, прекратяването им чрез отказ от договора с предизвестие е невъзможен, е също по своята същност диспозитивно правило. А като такова, то също може да търпи валидно отклонения, само, ако са изрично уговорени между страните. В този смисъл е Р. № 67/28.01.2002 г., ГД № 968/2001 г., V г. о.; Опр. № 485/16.07.09 г., ТД № 352/09 г., 1 т. о.; Опр. № 1024/21.10.2010 г., ГД № 676/2010 г. III г. о.; Опр. № 77/02.02.2016 г., ТД № 1103/2015 г., 2 т. о.

В процесния случай с клаузата на ч л. 17 страните са предвидили следните възможности за прекратяване на договора: 1/По взаимно съгласие на страните, изразено в писмена форма; 2/При изтичане срока на Договора;