Решение № 62 от 03.01.2023, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 62 гр. София, 03.01.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 85 СЪСТАВ, в публично заседание на първи декември през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: ДЕСИСЛАВА Г. И. ТОШЕВА при участието на секретаря НАДЕЖДА АЛ. И. като разгледа докладваното от ДЕСИСЛАВА Г. И. ТОШЕВА Гражданско дело № 20221110126859 по описа за 2022 година

Производството е образувано по искова молба на [фирма] срещу Н. И. К. – Ш. и С. А..

Ш., с която са предявени искове за солидарно осъждане на ответниците да заплатят на ищеца следните суми: 7 992 евро /с включено ДДС/ – възнаграждение по договор от 22.08.2021 г. за посредничество при сключване на сделка с недвижими имоти; 379.62 евро – обезщетение за забава за периода от 27.09.2021 г. до 14.03.2022 г. При условията на евентуалност са предявени искове за осъждане на всеки ответник да заплати на ищеца следните суми: 3 996 евро /с включено ДДС/ – възнаграждение по Договор от 22.08.2021 г. за посредничество при сключване на сделка с недвижими имоти; 189.81 евро – обезщетение за забава за периода от 27.09.2021 г. до 14.03.2022 г. Претендират се разноските по делото.

Ищецът твърди, че дейността му се състои в посредничество при сключване на сделки с недвижими имоти. Излага, че е сключил с ответниците Договор от 22.08.2021 г., съгласно който е преустановил предлагането на други евентуални купувачи на поземлен имот с идентификатор № *****.****.*** по КККР на гр. В., одобрени със Заповед № **-****/23.06.2008 г. на ИД на АГКК, с адрес: [адрес], ведно с построената в него жилищна сграда с идентификатор № *****.****.***.1, а те се задължили при закупуване на имота да му заплатят възнаграждение за посредничество в размер на 3 % /без ДДС/ от продажната цена. Посочва, че договор за покупко-продажба на имотите е сключен от тях на 27.09.2021 г. при цена от 222 000 евро, но те не му заплатили дължимото възнаграждение, което претендира ведно с ДДС, тъй като дружеството е регистрирано по ДДС. Претенцията за солидарно осъждане на ответниците обосновава при твърдения, че те са съпрузи и задължението е поето за задоволяване нуждите на семейството им. При условията на евентуалност – ако съдът приеме, че ответниците не са солидарно отговорни за заплащане на сумите, моли да бъдат осъдени да заплатят задълженията при равни квоти.

В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК ответниците са подали отговор на исковата молба, с който оспорват предявените искове. Признават сключването с ищеца на Договор за посредничество от 22.08.2021 г., по който са се задължили да му заплатят възнаграждение в размер на 3 % /без ДДС/ от продажната цена на описаните в исковата молба дворно място и жилищна сграда, като изтъкват, че е определена цена не повече от 212 000 евро. Твърдят, че въпреки заплащането на стоп-капаро от тях ищецът не е преустановил предлагането на 1 имота на трети лица, а публикуваните от него обяви в интернет са били активни. Сочат, че дружеството не е изпълнило задълженията си по договора да посредничи за постигане на съглашение между тях и продавача на имота и за договаряне на съществените условия по сделката, поради което не се е стигнало до сключване на предварителен договор за покупкопродажба в уговорения срок – до 22.09.2021 г., вместо което негов служител ги уведомил на 23.09.2021 г., че имотът е продаден на трето лице. Излагат, че покупко-продажбата е извършена без посредничеството на ищеца, а при пряко договаряне с продавача 1 седмица след изтичане на срока за сключване на предварителен договор и при по-висока цена от тази, която е била договорена с посредника, като предмет на сделката са били не само дворното място и жилищната сграда, но и гараж. Поради това считат, че не дължат възнаграждение на ищеца, респ. че не са изпаднали в забава. Молят за отхвърляне на исковете. Претендират разноски.

Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства по вътрешно убеждение и обсъди доводите на страните и с оглед разпоредбата на чл. 235, ал. 2 ГПК, приема от фактическа страна следното:

С Определение № 25168/27.09.2022 г. е обявено за безспорно наличието на валидно сключен Договор от 22.08.2021 г. между страните за посредничество при сключване на сделка за поземлен имот с идентификатор № *****.****.*** по КККР на гр. В., одобрени със Заповед № **-**-**/23.06.2008 г. на ИД на АГКК, с адрес: [адрес], ведно с построената в него жилищна сграда с идентификатор № *****.****.***.1, по който ответниците са се задължили да заплатят на ищеца възнаграждение в размер на 3 % /без ДДС/ от продажната им цена. Съгласно чл. 1 и чл. 3 от договора изпълнителят се е задължил да преустанови предлагането на имотите до подписване на предварителен или окончателен договор за покупко-продажба между възложителите и продавача при цена общо не повече от 212 000 евро, като в чл. 3 е предвидено, че предварителен договор следва да бъде подписан в срок до 22.09.2021 г. Според чл. 2 при подписване на договора възложителят внася при изпълнителя сумата от 1 000 евро, представляваща гаранция за намеренията му относно имота, а при подписване на окончателен договор с продавача възложителят ще заплати на изпълнителя възнаграждение за посредничеството в размер на 3 % /без ДДС/ от посочената в предварителния договор цена на цялото имущество. Съгласно чл. 6 договорът се сключва за срок от 12 месеца.

От Нотариален акт № ***, том ІІІ, рег. № ****, дело № 484/2021 г. на нотариус Д.С., с рег. № *** на НК, се установява, че собственик на жилищната сграда – предмет на Договора от 22.08.2021 г., е била руската гражданка Л.М.В., а собственик на дворното място – управляваното от нея дружество [фирма].

Представено е извлечение от кореспонденция чрез мобилно приложение „Вайбър“ /л.

32 – 46 от делото на СРС/. Съдът намира възражението за липса на подпис за неоснователно, защото е общоизвестно, че кореспонденцията чрез него не изисква полагането на саморъчен или електронен подпис от авторите на съответните изявления, а същевременно свид. Р. изрично потвърждава пред съда, че това е част от водената от него кореспонденция по повод закупуването на имотите от ответниците. От представеното извлечение се изяснява, че е проведен разговор с ответницата К., при който е потвърдено, че гаражът влиза в цената.

Обсъждано е, че нотариусът изисква от „руснаците“ документ за семейно положение към момента на закупуване на къщата, който е бил осигурен към 17.09.2021 г. На 23.09.2021 г. ответницата К. е получила съобщение: „Руснаците са продали къщата за по-висока цена“, в отговор на което е изпратила обяви, но й е обяснено, че може и да лъжат, защото обяви на продадени къщи има в интернет с години, тъй като собствениците не уведомяват агенциите, когато продадат. На 24.09.2021 г. тя е получила съобщения с прикачени файлове, относно които е посочено, че са с поправките, както и че има услуга за експресен превод.

На 24.09.2021 г. е сключен Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим 2 имот, с нотариална заверка на подписите с рег. № 4282 на нотариус Д.С., с рег. № *** на НК, с който [фирма] се е задължило да продаде и прехвърли на С. А.. Ш. и Н. К., представлявани от упълномощените В. Христова Цакова-К. и С. Иванов К., поземлен имот с идентификатор № *****.****.*** за цена в размер на 30 000 евро, а Л.М.В. се е задължила да им продаде и прехвърли с нотариален акт жилищна сграда с идентификатор № *****.****.***.1 и гараж с идентификатор № *****.****.***.2 за цена от 192 000 евро, като е уговорено, че общата цена в размер на 222 000 евро е платима по банков път преди подписването на нотариалния акт. Договорено е окончателният договор да бъде сключен в срок до 27.09.2021 г. При сключването на предварителния договор е извършен превод от заклет преводач Надежда Досева И..

С Определение № 25168/27.09.2022 г. е обявено за безспорно сключването от ответниците на договор за покупко-продажба на описаните в исковата молба недвижими имоти на 27.09.2021 г., в който смисъл е и писменото доказателство на л. 4 /гръб/ – л. 6 от делото на РС – В.. От последното се изяснява, че при сключването на окончателния договор купувачите са били представлявани от пълномощниците В. Христова Цакова-К. и С. Иванов К., като сделката е сключена с участието на преводач от и на руски език Надежда Досева И..

Предмет на окончателния договор са били дворното място, жилищната сграда и гаражът, закупени от ответниците за обща цена в размер на 222 000 евро, платена по банков път на 24.09.2021 г.

Свид. Р. – брокер в А."К.", разказва следното: Познава ответниците Н. и С.Ш. и техните пълномощници В. и С.К. по повод закупуване на къща в м. „Р.“ в гр. В., като той е бил брокер по сделката и се е запознал с тях на първия оглед. Комуникацията с купувачите е осъществял по телефона, по „Вайбър“ и по имейл. Той е водил кореспонденцията, намираща се на л. 32 – 46 от делото на СРС, с В. или с Н.. При нея са обсъждали необходимостта купувачите да правят пълномощни за С. и В., защото не можели да присъстват на сделката, както и казал на купувачите, че за къщата има предложение за по-висока цена. Писал е, че руснаците са продали къщата на по-висока цена, но е имал предвид, че продавачите са договорили по-висока цена с други клиенти. Това предложение било направено след сключването на договора между агенцията и ответниците и било от трети лица, които не били клиенти на агенцията, защото тя е спряла да предлага имота. Когато уведомил за това ответниците, те решили да предложат по-висока от първоначалната цена. Те не са се отказвали в никой момент от неговите услуги, а са закупили имота на по-високата цена, договорена от самите тях. Те поискали от него контактите на продавача и той ги дал на В., защото не бил упълномощен да преговаря за цената. Тя водила преговори за цената с продавачите, защото се справяла с руския език. Всичко друго до сключването на окончателен договор е ставало чрез агенцията. Предварителният договор, намиращ се на л.

27 – 31 от делото на СРС, бил изготвен от служители на А."К.", като преди подписването му свид. Р. го изпратил на купувачите, за да се запознаят, и не помни на място при нотариуса да са правени поправки по него. Предварителният и окончателният договори били подписани при нотариус Д.С. в гр. В., като той записал часове при нотариуса и разяснил на купувачите къде да се срещнат, защото не били от гр. В.. При сключването и на двата договора купувачите били представлявани от С. и В., като на сделките при нотариуса присъствали той самият в качеството на брокер на купувачите по сделката и управителят на агенцията гн К., а продавачите нямали отделен брокер. При сключването на окончателния договор г-н К. платил някакви суми, които С. трябвало да му върне, за което със свид. Р. отишли до банката. Предмет на сделката била само къщата, която била закупена на по-висока цена от първоначалната.

Свид. К. – брат на ответницата К., разказва следното: Сестра му и съпругът й закупили къщата в м. „Р.“. Те намерили обявата в интернет. След допитване до свид. К. и след като всички я харесали, сестра му се свързала с брокерската фирма и бил проведен оглед, на който присъствали тя, съпругът й, свид. К., продавачката и съпругът й, както и служител от 3 брокерската агенция – свид. Р.. Сестра му и семейството й искали къщата, поради което бил сключен договор за брокерската услуга. След това виждал в интернет обяви за същата къща, но не помни дали са предлагани от ищцовата агенция. Сестра му водела комуникацията с агенцията, но в процеса на преговори получила съобщение от единия брокер, че къщата е продадена. Това съобщение било получено от нея на 23 септември – денят, следващ датата на изтичане на договора с агенцията. Тя се обадила на свид. К. от Германия много разстроена, но възникнали съмнения, че има още шанс, защото се чакало Удостоверение за семейно положение на продавачката. Затова съпругата му В. провела личен разговор с продавачите. Свид. К. не е виждал продавачката да дава телефона си на В., но двете обсъждали автомобили на продавачите, откъдето вероятно съпругата му имала телефона. В. установила, че къщата не е продадена, а е била предложена доста по-голяма сума за нея – преди това те договорили къщата за 212 000 евро, но тя била предложена на други хора за 220 000 евро, като не знае кой е представил другия кандидат-купувач на продавачите. След съобщението от агенцията, че къщата е продадена, повече не са ползвали услугите й поради липса на доверие, а договарянето вече го извършвала В.. Свид. К. и съпругата му предложили сумата от 222 000 евро и продавачите се съгласили. Предварителният договор бил подписан от тях двамата. Той не им бил изпратен по имейл, като не си спомня кой им го е представил за подпис, защото е имал други задачи за уреждане, но помни, макар че не е присъствал лично, че В. нанесла на място на компютър в нотариалната кантора много корекции в него заради проблеми с превода му на руски език. Свид. К. постоянно влизал и излизал по време на подписването на предварителния договор и затова не знае дали тогава е присъствал представител на А."К.". Окончателният договор също бил подписан от него и от съпругата му, като той трябвало много бързо да уреди превода на парите, поради което не е сигурен дали служител на А."К." е присъствал.