Решение № 140 от 09.07.2026, Апелативен съд - Пловдив

РЕШЕНИЕ

№ 140 гр. Пловдив, 09.07.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД – ПЛОВДИВ, 3-ТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и четвърти юни през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Вера Ив. Иванова

Членове:

Катя Ст. Пенчева

Тодор Илк. Хаджиев при участието на секретаря Мила Д. Тошева като разгледа докладваното от Вера Ив. Иванова Въззивно гражданско дело № 20265000500264 по описа за 2026 година

Производството е въззивно по реда на чл. 258 и сл. от ГПК.

Обжалвано е решение № 82/19.01.2026 г. по гр.д. № 601/2024 г. на ОСПловдив, с което прогласен за нищожен на основание чл. 26, ал. 1, пр. 3 от ЗЗД договора за покупко-продажба на недвижими имоти, изповядан с нот. акт № ************ г. на нотариус М. П. - А., рег. № *** на НК, вписан с акт № ****************** от 24.11.2022 г. на СВ – Пловдив, с който И. Г. Д. и М. Х.

Д. са продали на сина си Д. И. Д. притежаваните от тях в режим на СИО недвижими имоти, а именно:

- СОС с идентификатор *********** по КККР на гр. Пловдив, одобрени със Заповед № РД-18-48/03.06.2009 г. на ИД на АГКК, с адрес на имота гр. П., р. З., ул. И *****, който обект се намира на етаж 4 от сграда с идентификатор **********. с предназначение жилищна сграда, многофамилна, разположена в ПИ с идентификатор **********, с предназначение на СОС – жилище, апартамент, брой нива – 1, с площ от 150 кв.м, ведно с прилежащи части: изба № 1 с площ от 2 кв.м; изба № 3 с площ от 7 кв.м; 1/2 ид.ч. от избено антре № 2 1 с площ от около 7 кв.; таванско помещение № 3 с площ от 20 кв.м, както и 1/4 ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж, при съседни СОС: на същия етаж – няма; под обекта - **********.2; над обекта - **********.4;

- СОС с идентификатор **********.5 по КККР на гр. Пловдив, одобрени със Заповед № РД-18-48/03.06.2009 г. на ИД на АГКК, с адрес на имота гр. П, р. З., ул. И*********, който обект се намира на етаж 1 от сграда с идентификатор

**********. с предназначение жилищна сграда, многофамилна, разположена в ПИ с идентификатор **********, с предназначение на СОС – гараж в сграда, брой нива – 1, с площ от 22 кв.м, ведно с 1/4 ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж, при съседни СОС: на същия етаж – **********.6; под обекта – няма; над обекта **********.1;

- 1/4 ид.ч. от ПИ с идентификатор ********** по КККР на гр. Пловдив, одобрени със Заповед № РД-18-48/03.06.2009 г. на ИД на АГКК, с адрес на имота гр. П., р. З., ул. И ........., целият с площ от 411 кв.м, с трайно предназначение на територията – урбанизирана; начин на трайно ползване – средно застрояване (от 10 м до 15 м); номер по предходен план ******** по плана на кв. Х С, парцел ************************** общо за сумата от 9 700 лв., при запазено за продавачите заедно и поотделно, пожизнено и безвъзмездно право на ползване върху прехвърлените недвижими имоти, поради нееквивалентност на разменените престации и накърняване на добрите нрави, и е осъден Д. И. Д. да заплати на И. Г. Д. и на М. Х. Д. на основание чл. 78, ал. 1 и чл. 80 от ГПК общо сумата 3 711 лв. съдебни разноски.

Жалбоподателят Д. И. Д. моли решението да бъде отменено като незаконосъобразно, неправилно по съображения, посочени във въззивната жалба с вх. № 8 725/6.03.2026 г. Като ответник в производството пред окръжния съд оспорва предявения срещу него иск като неоснователен.

Претендира за присъждане на разноски.

Ответниците по въззивната жалба И. Г. Д. и М. Х. Д. молят жалбата да бъде отхвърлена като неоснователна по съображения, посочени в отговор с вх.

№ 15 225/23.04.2026 г. Като ищци в производството пред окръжния съд предявяват на 6.03.2024 г. активно субективно съединени установителни искове с правно основание чл. 26,ал.1,предл.3 от ЗЗД за обявяване за нищожен 2 на договора за покупко-продажба, сключен на 24.11.2022 г. между тях двамата като продавачи и ответника Д. И. Д. като купувач, обективиран в нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № *************** г. на нотариус М П - А, вписан в СВ-Пловдив в дв.вх. регистър № -----------------------------., за продажба на собствени на ищците описани надлежно недвижими имоти, находящи се в град Пловдив – апартамент ведно с прилежащи части (две избени помещения, ½ ид.ч. от избено антре, таванско помещение, ¼ ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж върху място, върху което тя е построена), гараж ведно с прилежащи части (¼ ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото, върху което тя е построена) и ¼ ид.ч. от поземлен имот, общо за сумата 9 700 лв., като продавачите си запазват правото на ползване, пожизнено и безвъзмездно, заедно и поотделно върху описаните недвижими имоти, поради противоречието на този договор за продажба с добрите нрави заради съществена нееквивалентност на престациите, тъй като посочената в нотариалния акт продажба цена от 9 700 лв. е многократно по-ниска от пазарната стойност на продаваните имоти.

Претендират за присъждане на разноски за въззивното производство.

Пловдивският апелативен съд провери законосъобразността на обжалваното решение съобразно разпоредбата на чл. 269 от ГПК и във връзка с оплакванията и исканията на жалбоподателя, прецени събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност и намери за установено следното:

Безспорно е между страните, че със сделка покупко-продажба, сключена на 24.11.2022 г., двамата ищци И. Д. и М. Д. са продали на сина си Д. Д. собствените си находящи се в град Пловдив недвижими имоти апартамент и гараж с принадлежности и идеална част от поземлен имот, за сумата 9 700 лв., като са си запазили правото на ползване, пожизнено и безвъзмездно, заедно и поотделно върху описаните недвижими имоти.

С исковата молба ищците твърдят, че е налице съществена нееквивалентност на престациите, тъй като посочената в нотариалния акт сума 9 700 лв. е многократно по-ниска от пазарната стойност на продаваните имоти. Твърдят, че сделката е довела до неоправдано разместване на имуществени права, при което те двамата очевидно търпят значителна загуба, която не са желали и очаквали, и имат основание да считат, че сделката е 3 проява на недобросъвестност и накърнява добрите нрави. Заявено е, че накърняването на добрите нрави е обективно основание за нищожност на сделките. Посочено е, че нормата на чл.9 от ЗЗД предоставя на страните по облигацията свобода на договарянето, като сами определят насрещните си престации, но тази свобода не е безгранична, а е рамкирана от изискването за спазване както на императивните законови разпоредби, така и на добрите нрави. Заявено е, че договорът за покупко-продажба е двустранен възмезден договор и този му характер изисква наличие на насрещни престации, които да са съответни, поради което трайно установената съдебна практика приема, че не всяка нееквивалентност на насрещните престации обуславя противоречие с добрите нрави до степен нищожност на облигацията на това основание и че такава нищожност е налице само при изключително голяма разлика в престациите, която е толкова ядна и значителна, че свежда едната от тях до практически нулева. Твърди се, че в случая е налице именно такава изключително голяма, явна разлика в престациите. Посочено е, че е видно от нотариалния акт, че данъчната оценка на продаваните имоти е 107 800,20 лв., а пазарната им оценка е поне 400 000 лв., при което продажната цена на имотите е 9 700 лв. или 40 пъти под пазарната цена, което е очевадна нееквивалентност. Затова се претендира за обявяването на договора за нищожен на основание чл. 26,ал.1,предл.3 от ЗЗД.

С отговора на исковата молба от 5.06.2024 г. ответникът възразява, че неговите родители са му прехвърлили собствеността на притежаваните от тях апартамент и гараж възмездно по цена, която самите те са определили предвид желанието им да си запазят пожизненото право на ползване върху двата имота, както и предвид многобройните подобрения, които той е направил с негови средства и за негова сметка в тези и в други техни имоти. Заявено е, че от прочита на съдържанието на една сделка не може да се констатират вътрешните подбуди, мотивите на страните – защо те са решили да пристъпят към точно такава правна сделка, а не към друг вид сделка, и да я сключат по определен начин, тъй като тези мотиви не са част от съдържанието на сделката и обичайно остават неизложени в самата сделка. Твърди се, че сключената сделка не противоречи на добрите нрави. Заявено е, че неговите родители имат множество имоти, като той е правил подобрения в три от тях (процесните апартамент и гараж в гр. Пловдив на ул.“И С Г **, друг апартамент в град Пловдив на ул. „А К № * и къща с двор в село О П) и е 4 влагал свои средства със съгласието на своите родители и по тяхна молба.

Твърди се, че в периода 2017-2019 г. ответникът е направил основен ремонт на апартамента в гр. Пловдив на ул.“А К № * (посочени са извършени работи), както и е помагал и е правил подобрения и в имота в село О П (посочени са извършени работи), и тогава неговите родители му заявили, че ще му прехвърлят собствеността на техния апартамент в гр.Пловдив на ул.“А К № *, но се отказали от това и му предложили да му прехвърлят собствеността върху процесния имот в гр.Пловдив на ул.“И С Г, което го мотивирало да направи подобрения и в него (посочени са извършени работи) за негова сметка, с негови средства и със знанието и съгласието на родителите му. Счита се, че направените от ответника подобрения за десетки хиляди левове в техни ремонти ги е мотивирало самите те да определят размера на паричната престация, която са поискали той да им заплати – тази цена за жилището и гаража, която нотариалният акт отразява като тяхната и неговата съвпадащи воли. Твърди се, че отношенията на ответника с родителите за се близки, топли и човешки, те знаят, че винаги могат да разчитат на него, той много им е помагал и в чисто личен план (за ремонт на техния автомобил, за здравословни нужди). Твърди се, че тяхната изразена пред него и пред нотариуса воля е, че преди сделката те са заявили, че след като си запазват правото на ползване върху апартамента и гаража, чиято собственост му прехвърлят, и след като той е направил толкова много подобрения в техни имоти, то те искат да получат от него само скромна сума като цена по сделката, която цена назовали те самите. Твърди се, че ответникът е усетил промяна през есента на 2023 г. след завръщането през лятото на неговия брат Г от Германия след дълго отсъствие от повече от пет години и му струва, че завеждането на делото е под негово въздействие. Заявено е, че преди и по време на сделката в кантората на нотариуса му е било обяснено, че правото на ползване, което родителите му си запазват, всъщност консумира 90% от обема на собствеността и за него остава т.нар.“гола собственост“, която била само 10% от обема на прехвърляните му права, вероятно поради което в т.4 на нотариалния акт е записано, че действително уговорената между страните цена от 9 700 лв. е „напълно съотносима със запазеното право на ползване“.

Заявено е, че с оглед на разказаната предистория става ясно, че родителите му и той са имали свободната воля, произтичаща от разпоредбата на чл.9 от ЗЗД, да определят условията на сключената от тях сделка. Заявено е, че не 5 противоречи на добрите нрави едни родители да дарят свой имот на детето си, като си запазят право на ползване върху него, както и не противоречи на добрите нрави едни родители да продадат свой имот на детето си на пазарна цена или на близка до пазарната цена, като не си запазят право на ползване върху него, а също и не противоречи на добрите нрави едни родители да продадат свой имот на детето си на занижена цена спрямо пазарната цена на имот без тежести, като си запазят пожизненото право на ползване. Счита се, че би било в противоречие с добрите нрави да се продава един имот на пазарна цена, като при това се запазва пожизнено право на ползване върху имота, в който именно случай ще е налице диспропорция между престациите – от една страна пазарна цена за имот, а от друга страна имот с вещни тежести.

Затова се иска като неоснователен искът да бъде отхвърлен.

С обжалваното съдебно решение окръжният съд приема, че предявеният установителен иск по чл.26,ал.1,предл.3 от ЗЗД е основателен. Съдът посочва, че според чл.183 от ЗЗД с договора за продажба продавачът се задължава да прехвърли на купувача собствеността на една вещ или друго право срещу цена, която купувачът се задължава да му заплати, която цена се договаря между страните свободно, но за да е справедлива, тя следва да е адекватна на стойността на продадената вещ. Съдът посочва, че преценката за нищожност на договор за покупко-продажба на недвижим имот поради накърняване на добрите нрави при съществено разминаване между договорената цена и стойността на продадената вещ, следва да се извърши към момента на сключването му, като се съобразят конкретните характеристики и всички особености на продадената вещ. Съдът намира, че в случая при съвкупна преценка на събраните по делото доказателства – категоричните заключение и на двете оценъчни експертизи, чието оспорване от страна на ответника е недоказано, - при сключване на 24.11.2022 г. на атакувания договор за покупко-продажба на недвижими имоти апартамент от 150 кв.м. в гр.Пловдив ведно с изба и таван, гараж с площ 22 кв.м., както и съответните идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж, а също и ¼ ид.ч. от поземления имот с площ 411 кв.м., е налице съществена нееквивалентност на разменените престации, тъй като платената продажна цена от 9 700 лв. е значително по-малка (над 10 пъти) от данъчната оценка на имотите от общо 107 800 лв. и над 27 пъти по-малка от средната им пазарна цена от общо 263 675 лв., при това след приспадане на запазеното право на ползване за 6 продавачите съгласно заключението на вещото лице Генова, което съдът възприема изцяло. Съдът приема, че дори да се приспаднат извършените от ответника подобрения в процесния недвижим имот, които са увеличили стойността му с 19 400 лв. според вещото лице М, продажната цена от общо 9 700 лв. е неоправдано занижена и неадекватна спрямо действителната пазарна стойност от общо 263 675 лв. (след приспадане на запазеното право на ползване за продавачите). Затова съдът преценява, че уговорената продажна цена на имотите-предмет на атакуваната сделка, нарушава принципа на справедливостта, тъй като е значително по-малка от действителната пазарна стойност на прехвърлените недвижими имоти, поради което е налице неадекватно разместване на имуществени блага между страните по сделката, като патримониумът на купувача е значително увеличен за сметка на продавачите на недвижимите имоти. Затова при преценка на конкретните условия, при които е сключен процесния договор за покупко-продажба на недвижими имоти, съдът намира, че разменените между страните престации са явно нееквивалентни, поради което е нарушен принципът на справедливостта в гражданските правоотношения и затова се накърняват добрите нрави и атакуваната сделка следва да се прогласи за нищожна на основание чл.26,ал.1,предл.3от ЗЗД.