Решение № 243 от 28.02.2025, Районен съд - Кюстендил

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 243 гр. Кюстендил, 28.02.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – КЮСТЕНДИЛ, XVIII-ТИ СЪСТАВ, в публично заседание на четвърти февруари през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: ТИНА Р. МАЛИНОВА при участието на секретаря ЗОЯ ДР. ТРЕНЕВА като разгледа докладваното от ТИНА Р. МАЛИНОВА Гражданско дело № 20241520100861 по описа за 2024 година

Делото е образувано по искова молба, подадена от Я. Г. Б., ЕГН **********, с адрес: гр. **, ул.“***“ № **, вх. *, ет. *, ап.*, чрез адв. А. И., със съдебен адрес: гр. ***., ул.“***“ № **, против „Дезидерата“ ЕООД, ЕИК 203610950, със седалище и адрес на управление: гр. София, район „Красно село“, ул.

„Солун“ № 52, ет.2, ап.2, съдържаща искане да бъде осъдено ответното дружество да върне на ищеца сумата от 1 000,00 лева, представляваща частично неизплатена сума по договор за гаранция № 224/07.03.2024 г., ведно със законната лихва от датата на подаване на исковата молба.

Претендират се и направените разноски.

В исковата молба се твърди, че през месец март 2024 г. ищецът харесал оферта за продажба на недвижим имот в гр. София, предлаган от ответното дружество, като между страните бил сключен договор за гаранция при покупка на недвижим имот, като в изпълнение на т.1 от същия, още в същия ден бащата на ищеца Б. Б. Г. бил превел по сметката на ответника депозит в размер на 4000 лева, а след няколко дни ищецът бил уведомен от банката, че му било отказано отпускането на искания кредит за закупуване на имота, защото същият бил „надценен“, поради което на основание чл.2.10 от Договора ищецът поискал от ответното дружество да му бъде възстановен 1 заплатения депозит. В отговор на искането на ищеца, се сочи, че на 25.03.2024 г. по банков път, на бащата на ищеца била преведена сумата от 3000 лева с основание на превода „връщане на част от депозит“. На въпроса на ищеца защо са били върнати 1000 лева по-малко, ответното дружество заявило, че такава била практиката и да се радвал, че и това му било възстановено.

Въз основа на изложеното, се иска от съда да постанови решение, с което ответното дружество „Дезидерата“ ЕООД, ЕИК 203610950, със седалище и адрес на управление: гр. София, р-н „Красно село“ , ***, ет.2, ап.2, представлявано от управителя Т. Д. А., да бъде осъдено да върне сумата от 1000 /хиляда/ лева, представляваща частично неизплатена сума по договор за гаранция от 07.03.2024 г., ведно със законната лихва, считано от датата на подаване на настоящия иск. Претендират се и направените по делото, разноски.

Ответната страна в срока по чл. 131 от ГПК е депозирала писмен отговор.

Направено е възражение за местна подсъдност, доколкото се твърди, че не е спазена разпоредбата на чл.105 от ГПК и компетентният съд да разгледа спора бил Софийски районен съд. Предявените искове се оспорват изцяло, като същите се считат за неоснователни и недоказани.

Сочи се, че на 07.03.2024 г. между страните бил сключен договор за гаранция, по силата на който ищецът превел на ответното дружество сумата от 4 000 лева, представляваща депозит за закупуване на апартамент с идентификатор ***, като този депозит бил широко разпространен способ (стоп-капаро) при брокерските агенции и представлявал самостоятелен договор, при който купувачът имал задължение да заплати гаранцията - договорена сума пари, при условие, че ако се постигнело съгласие по всички клаузи, които той предлагал, а в същото време откажел сключване на договор на уговорената цена, губел гаранцията. По силата на сключения договор ответното дружество се задължило да договори условията на сделката с продавача, описани в чл.2.1 до чл.2.9 и до 22.03.2024 г. следвало да бъде подписан предварителен договор за прокупко-продажбата на процесния апартамент. В периода между подписването на договора за гаранция и 22.03.2024г., ответникът се бил свързал с ищеца и уведомил, че не е бил одобрен от банката за кредит, като ищецът се отказал от закупуване на имота, като причината според ответника била, че ищецът се осигурявал на 2 доход, който не позволявал отпускане на ипотечен кредит. Относно твърдението за това, че имотът бил надценен, е приложена към отговора експертна оценка на апартамент, който бил над апартамента, предмет на договора за гаранция. След отказа на ищеца да сключи предварителен договор, ответникът на основание чл.8 от договора, задържал сумата в размер на 1000 лева, въпреки, че имал основание да задържи целият депозит от 4000 лева. Счита се, че сключеният договор за гаранция попадал в категорията на т.нар. ненаименувани договори и не бил уреден изрично от ЗЗД. При несключване на предварителния договор при предложените и приети условия, купувачът губел предадената на агенцията сума, като неустойка за неизпълнение на задълженията по договора за гаранция. Предвид подробно изложените в отговора съображения се иска предявеният иск да бъде отхвърлен като неоснователен и недоказан.

В съдебно заседание ищецът се представлява от пълномощник, който в изпълнение на указания на съда представя молба, с която прави уточнения относно индивидуализацията на процесния договор, както и на имота, който касае, отправяйки искане за постановяване на решение, с което да бъде уважен предявеният иск. Представен е и списък на разноски.

Ответникът не изпраща свой представител. След проведеното по делото открито съдебно заседание е докладвана подадена от ответната страна, молба.

Съдът, след като съобрази доводите на страните и събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, съгласно правилата на чл. 235, ал. 2 ГПК, намира за установено от фактическа и правна страна, следното:

Предявен е осъдителен иск с правно основание по чл.55, ал.1, пред. 2 от ЗЗД във връзка с чл.93, ал.2 от ЗЗД за осъждане на ответника да върне на ищеца сума в размер на 1000.00 лв., представляваща частично неизплатена сума по Договор за гаранция с № 224/07.03.2024 г. С Протоколно определение №128/06.02.2025 г. съдът е разпределил доказателствена тежест между страните, като е указал на ищеца, че по така предявения от него иск, в негова тежест е да докаже, че е дал /платил/ на ответника сумата в размер на 1000.00 лв., с оглед на неосъществено основание, която сума представлява частично неизплатена сума по процесния договор за гаранция, сключен с цел покупка на недвижим имот, като на ответника е указано, че следва да докаже 3 основание за задържане на получената сума и/или че е върнал същата, както и всички свои правоизключващи, правопрекратяващи, правоунищожаващи възражения.

С Определение № 1727/18.12.2024 г. по описа на КРС съдът е указал на страните, че на осн. чл. 7, ал. 3 ГПК ще провери служебно сключения помежду им договор за наличието на неравноправни клаузи, като им е предоставил и възможност да изразят становище по този въпрос в първото съдебно заседание по делото.

С приетия по делото за окончателен, без възражения от страните, доклад, обективиран в Определение № 1727/18.12.2024 г. по описа на КРС, съдът е обявил за безспорно, че на 07.03.2024 г. между страните е сключен договор за гаранция при покупка на недвижим имот, по силата на който ищецът е превел на ответното дружество сумата от 4 000 лева, представляващ депозит за закупуване на апартамент.

Посоченото се установява и от представеното по делото заверено копие на Договор за гаранция № 244 при покупка на недвижим имот, от който е видно, че по силата му между страните е възникнало валидно облигационно правоотношение, с оглед на което ищецът, в качеството си на възложител се е задължил да преведе по банкова сметка на ответното дружество сумата от 4000 лева до 08.03.2024 г., представляваща гаранция за закупуване на описания в договора недвижим имот, срещу насрещно поетото задължение от ответното дружество да договори условията за покупка на имота, изброени в т.2 от договора. От договора става ясно още, че възложителят е заявил желание да закупи имота при визираните в т.2, условия, едно от които, уредено в т.2.10., е, че в случай, че кредитиращата банка откаже да отпусне кредит, равняващ се на 90% от продажната цена, ответното дружество връща депозита по т.1 на възложителя. В т.4 от договора е записано, че при договоряне на посочените в т.2 условия, възложителят се задължава до 22.03.2024 г. да сключи предварителен договор за покупка на имота, като ако не е уговорено друго - да се яви за подписването му на 22.03.2024 г., в 13 ч. на адреса на ответника. Съгласно т. 6 от договора, ако в срока по т.4, ответникът не договори условията по т.2, същият се задължава да върне на възложителя получената сума по т.1 в тридневен срок от изтичането на срока по т.4. Според т.7 възложителят има право да се откаже от сключването на предварителен 4 договор при определени и описани в договора за гаранция, условия, а ответникът се задължава да му върне сумата по т.1 в 3-дневен срок от получаване на писменото му уведомление за отказ, но не по-късно от изтичането на срока по т.4. В чл.8 пък е уговорено, че при неизпълнение на задължението на възложителя по т.4, ответното дружество има право да задържи получената сума по т.1 от договора като обезщетение.

Въз основа на приложеното заверено копие на извлечение за превод от банкова сметка с титуляр: Б. Б. Г., обхващащо периода от 01.03.2024 г. до 29.03.2024 г., се установява, че на 07.03.2024 г. към банкова сметка на ответното дружество е извършен паричен превод на сумата от 4000 лева, чието записано основание е "депозит по договор за гаранция от 07.03.2024 г. N 244, кoето обстоятелство ответното дружество не оспорва и признава получаването на паричната сума. От извлечението се установява и, че на 25.03.2024 г. ответното дружество като наредител е превело по банковата сметка, с титуляр Б. Б. Г., сумата от 3000 лева, с основание на превода:

"връщане на част от депозит по дог. 244 от 07.03.2024 г.".

По делото е представено и заверено копие на доклад за пазарна оценка на недвижим имот от 20.12.2023 г. - апартамент № *** с идентификатор ***, разположен на пети етаж в Секция В на жилищна сграда в гр.***, Столична община, район ***, м. ***, ПИ с идентификатор ***34.1006.848, с пазарна стойност 145 600 евро и ликвидационна 123 800 евро, който съдът намира в случая за неотносим към предмета на спора, предвид и обстоятелството, че не касае недвижимия имот, във връзка с който е сключеният между страните договор за гаранция.

Преддоговорните отношения между страните могат да преминат през различни етапи, предхождащи сключването на предварителен договор, като няма пречка в рамките на преддоговорните отношения страните да сключат и други съглашения – с организационен и подготвителен характер. Тези съглашения също имат договорен характер, като не е необходимо те да имат съдържанието на чл. 19, ал. 2 ЗЗД , тъй като не са предварителни договори.

Няма никаква пречка в закона, изпълнението и на такива договорни задължения, произтичащи от споразумения с организационен и подготвителен характер, включително с оглед сключването на предварителен договор, да бъдат обезпечени с уговорени от страните неустойка, задатък или отметнина.

5

Когато страните по такова съглашение си обещаят с него - задължат се да сключат предварителен договор и уговорят, че едната страна предава на другата определена парична сума (включително, и нерядко - и като авансово плащане на част от цената от страна на купувача), която да служи и като обезпечение за изпълнението на поетото задължение за сключване на предварителен договор (а често - и на други задължения по съглашението), респ. да служи като обезщетение при неизпълнение на това задължение и/или при отмятане от него - в зависимост от конкретната уговорка (която, както и цялото съглашение, подлежат на тълкуване съгласно чл. 20 от ЗЗД), тя може да има функциите както на задатък, така и на отметнина, които са уредени с диспозитивните правни норми, съответно - на чл. 93 от ЗЗД и н а чл. 308 от ТЗ. В този смисъл и Решение № 148 от 30.06.2014 г. на ВКС по гр. д. № 5698/2013 г., IV г. о., ГК. В конкретния случай съдът намира, че тълкувайки текста в сключения между страните договор за гаранция, се установява, че предадената от ищеца сума в размер на 4000 лева има характер на капаро (стоп-капаро) (задатък), чиято функция е била основно да потвърди ангажимента на ищеца-купувач и неговото намерение да закупи имота. Тоест, извършвайки тълкуване на уговорките съгласно чл. 20 ЗЗД, с оглед целта на стоп-капарото, обичаите в практиката и добросъвестността, съдът приема, че съглашението за стоп-капаро е постигнато, за да обезпечи сключването на предварителен договор за покупко-продажба на имота, като гарантира, че лицето, което го дава, има сериозно намерение да сключи договора, както и че лицето, което го получава няма да предлага имота на трети лица.