Решение № 47 от 24.03.2025, Районен съд - Девня

РЕШЕНИЕ

№ 47 гр. Девня, 24.03.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ДЕВНЯ, ІІ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и шести февруари през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: ДИМИТЪР ВАСИЛЕВ при участието на секретаря А. СТАНЕВА като разгледа докладваното от ДИМИТЪР ВАСИЛЕВ Гражданско дело №

20243120100525 по описа за 2024 година

Делото е образувано по искова молба с правно основание чл.40 ЗУЕС от В. А. В., ЕГН **********, против Етажната собственост с адрес в ***, за отмяна на всички решения, взети от общото събрание на етажната собственост, проведено на 11.10.2023г.

Обстоятелствата, от които произтичат твърденията на ищеца, са :

На 03.10.2023г. на информационното табло във входа на посочения адрес била залепена на основание чл. 12 ал. 5 предложение второ от ЗУЕС Покана за общото събрание на етажната собственост, предвиждаща то да се проведе на 11.10.2023г. На 17.10.2023г. на информационното табло във входа на посочения адрес ищецът видял залепено Съобщение за изготвен Протокол от проведено на 12.10.2023г. ОС на ЕС, подписано за Управител от Д. К., който е един от управителите на „Професионален домоуправител-Варна" ООД.

В Съобщението било записано: „С протокола можете да се снабдите от протоколчика И. И. //". Няколкократните позвънявания на посочения апартамент били без резултат, което наложило разговор с председателстващата общото събрание - Н. И., която се разплакала и казала, че протокол при нея няма. Логическата връзка ищеца направил с подписалия се на Съобщението за Управител - Д. К. и посетил на 19.10.2023г. офиса, за да се снабди с Протокол от проведено на 12.10.2023г. общо събрание на етажната собственост. На 23.10.2023г. Протокол от общо събрание на етажната собственост получил от офиса на „Професионален домоуправител-Варна" ООД с уговорката, че представител е присъствал на общо събрание само като свидетел и не можел да удостовери връчването. Протоколът не е бил подписан от Председателя и протоколчика. Видно от съдържанието на протокола, първо е избран протоколчик и след това е избран председател на общото събрание. Следва да се отбележи, че Председател на общото събрание не се избира. Председател на общото събрание е Управителя.

Протоколчика също не се избира. Протоколчик се предлага от Председателя на общото събрание, в случая Управителя на етажната собственост, което предложение се гласува, каквото липсва в Протокола. Видно от предложението в т.1 от Дневния ред, е подновяване на сключения през 2017г. Договор за управление на ЕС с „Професионален домоулравител-Варна" ООД, което доказва, че Председателя на общото събрание, проведено на 12.10.2023г. не е Управител на етажната собственост. Следователно общото събрание е проведено от лице, което не е Управител. Представилата се за управител на етажната собственост е заменена през 2017г. от общото 1 събрание на етажната собственост с „Професионален домоуправител-Варна" ООД, т.е. към момента Управител на етажната собественост на посочения адрес следва да е „Професионален домоуправител-Варна" ООД, който се оказва с изтекъл договор, предвид предложението за преподписването му. Съвкупността на незаконосъобразни подходи в организацията на общото събрание на етажната собственост, правят същото нелигитимно проведено и следва всички взети на 12.10.2023г. решения да бъдат отменени. Оспорват се всички решения, тъй като са взети от общото събрание, което е проведено от нелегитимен Управител и като такъв не следва да ги изпълнява, както следва:

- решение 1.1 по т. 1 от протокола на общото събрание на етажната собственост - В едноседмичен срок от датата на събранието етажният собственик И. И.// да сключи(подпише) от името на етажната собственост на вх. В договор за управление на ЕС с юридическото лице „ДОМОУПРАВИТЕЛ ВАРНА" ООД за срок от две години.

- решение 1.2 по т. 1 от протокола на общото събрание на етажната собственост Одобряват се (валидират се) всички извършени до момента от „ПРОФЕСИОНАЛЕН ДОМОУПРАВИТЕЛ ВАРНА" ООД действия без представителна власт по поддръжка и управление на етажната собственост на вх. В, като след сключването на договора по чл. 19, ал. 8 от ЗУЕС тази дейност да се възложи на „ДОМОУПРАВИТЕЛ ВАРНА" ООД /свързано лице с „ПРОФЕСИОНАЛЕН ДОМОУПРАВИТЕЛ ВАРНА" ООД/, което да продължи да води счетоводството на входа.

- решение 1.3 по т. 1 от протокола на общото събрание на етажната собственост - Изпълнението на останалите решения от настоящия дневен ред се възлага на новоизбрания управител „ДОМОУПРАВИТЕЛ ВАРНА" ООД.

- решение 1.4 по т. 1 от протокола на общото събрание на етажната собственост - Действията по съобщаване изготвянето на протокола се възлагат на новоизбрания управител „ДОМОУПРАВИТЕЛ ВАРНА" ООД.

- решение по т. 2 от протокола на общото събрание на етажната собственост - Да бъде извършен и заплатен от всички етажни собственици необходимия ремонт на асансьора (подмяна на ротор), съобразно представената оферта за сумата от 816 лв. Етажните собственици, които все още не са заплатили съответните суми да сторят това в двуседмичен срок от датата на събранието.

- решение по т. 3 от протокола на общото събрание на етажната собственост - Да се възстановят на етажните собственици Г. и П. сторените от тях разходи в общ размер от 550 лв., като сумите се съберат от останалите етажни собственици в двуседмичен срок от датата на събранието.

- решение по т. 4 от протокола на общото събрание на етажната собственост - Възлага се на управителя на етажната собственост, при натрупване задължения над 200 лв. на апартамент, да подава заявление пред съда по чл. 410 ТПК, вр. чл.38 от ЗУЕС срещу съответния етажен собственик за събиране на дължимите суми от името на на етажната собственост, без да е необходимо изрично решение на общото събрание за това.

Преди да се пристъпи към подаване на заявление се залепя писмено предупреждение на видно място във входа до съответния етажен собственик да изпълни доброволно задължението си.

- решение по т. 5 от протокола на общото събрание на етажната собственост - Възлага на управителя да се снабди с оферта от фирма, която да затапи всички чешми и да подреже общата водосточна тръба от партерния етаж нагоре, но по начин позволяващ в бъдеще, ако е необходимо, да се възстанови.

- решение 6.1 по т. 6 от протокола на общото събрание на етажната собственост - общото събрание на етажната собственост дава възможност в едномесечен срок от датата на събранието на етажния собственик В.

А. (и на всеки друг етажен собственик, който упражнява фактическа власт) да освободи от вещите си общото помещение на входа (което се е използвало за сметосъбиране), намиращо се в южната част на блока, както и да предостави заключващите устройства (катинар, ключ или др.) на управителя на ЕС.

- решение 6.2 по т. 6 от протокола на общото събрание на етажната собственост - След освобождаването се възлага на управителя на етажната собственост да се снабди с оферта и да наеме външна фирма, която да почисти помещението.

- решение 6.3 по т. 6 от протокола на общото събрание на етажната собственост - Предупреждава етажните собственици, че ако не освободят помещението доброволно в предоставения срок, то управителят ще 2 отвори принудително помещението с помощта на ключар и при необходимост със съдействието на полицейски органи.

- решение по т. 7 от протокола на общото събрание на етажната собственост - След изпълнение на решението по т. 6, освобождаване и изчистване на помещението, същото да бъде отдадено под наем на друг етажен собственик срещу месечна наемна цена в размер на поне 100 лв. След освобождаване на помещението ще бъдат уведомени всички етажни собственици, като желаещите да го наемат под наем следва да предложат цена за това пред управителя. Ще бъде сключен договор за наем на помещението от името на етажната собственост с предложилия най-висока цена. Приходите от наетот помещение да се внасят във фонд „Ремонт и обновяване" и да се използват за бъдещи дейности в етажната собственост.

- решение по т. 8 от протокола на общото събрание на етажната собственост - общото събрание на етажната собственост възлага на управителя да се снабди със съответните оферти (подмяна на домофонната система, смяна на дограмата по общите части, освежаване на входа и стълбищата, ремонт и изчистване на сушилното помещение), след което да свика ново общо събрание, на което те да бъдат обсъдени. Това решение да се изпълни след като се изпълнят решенията по т. 6 и т. 7 от настоящия дневен ред.

Като собственик на самостоятелен обект и прилежащите му общи части от сградата в режим на етажната собственост, решенията ще породят за ищеца лично задължения, които смята, че не следва да изпълнява, доколкото същите са в резултат на опорочени Решения на етажната собственост и като такива вероятно целят неправомерно обогатяване на трети лица и накърняване имуществената сфера на останалите съсобственици. Конкретните основания, на които всяко от решенията е незаконосъобразно са:

- незаконосъобразно свикано еднолично от собственик в етажната собственост с Покана от 03.10.2023г. общото събрание на етажната собственост, при наличие на проведено на 13.09.2023г. общо събрание на етажната собственост.

- незаконосъобразно организирано провеждането на общото събрание - избиране от общото събрание на етажната собственост първо на протоколчик, а след това на председател - нито председателя, нито протоколчика се избират от общото събрание на етажната собственост Председател на общото събрание на етажната собственост е по възложено от законодателя задължение на Управителя на етажната собственост. А протоколчик посочва Управителя, което подлага на гласуване. В случай на несъгласие от общото събрание, Управителя предлага друг протоколчик.

- незаконосъобразно проведено общо събрание на етажната собственост от нелегитимен управител, чиито правомощия са изтекли през 2012г.

- незаконосъобразен протокол от общото събрание на етажната собственост, поради липса на подписи за Председател и протоколчик

- незаконосъобразно връчване на протокол от общото събрание на етажната собственост чрез трето лице. Законодателят е предвидил връчване на протокол от общото събрание да осъществява управителя, председателстващ общото събрание на етажната собственост

- невръчени приложения към протокола от общото събрание на етажната собственост.

Обстоятелствата, от които произтичат възраженията на ответника, са :

На 13.09.2023г., след отправена покана до етажната собственост от дружеството “Домоуправител Варна” ООД, било проведено общо събрание на собствениците на самостоятелни обекти в сграда в режим на етажна собственост, с административен адрес: *** („етажните собственици“). Събранието е реално проведено, като на него са присъствали голяма част от етажните собственици и действително са били взети посочените в съобщението решения. След провеждане на събранието, във входа е поставено съобщение, че е изготвен протокол от събранието с посочване на взетите решения. Малко след провеждане на събранието, етажните собственици са установили, че са налице пороци по отношение на свикването му, доколкото договорът за възлагане с дружеството “Домоуправител Варна” ООД от 2017 г. отдавна е изтекъл и съгласно изискването на чл.

19, ал. 8 от ЗУЕС, следва да се сключва нов договор на всеки две години, като клауза предвиждаща продължаването на срока след този период е недействителна. Въпреки изтичането на договора дружеството фактически през целия период от 2017 г. и до момента е изпълнявало задълженията си да събира от етажните собственици дължимите вноски, да заплаща разходи на етажната собственост към трети лица и да извършва 3 други дейности във връзка с етажната собственост, които са му били възлагани. Тъй като към 13.09.2023 г. етажната собственост е нямала действащ договор за възлагане с дружеството “Домоуправител Варна” ООД, то последното е нямало правомощия да свиква общо събрание, доколкото не е управител на етажната собственост.

Поради факта, че етажната собственост не е избрала друг управител, който да действа вместо дружеството, то и функциите на управител се възстановяват на предходния такъв, а преди 2017 г. управител на етажната собственост от 30.11.2009 г. е била Н. И., която притежава вещно право на ползване на обект в етажната собственост, обстоятелство видно от удостоверение от р-н Младост. Поради тази причина, както и поради факта, че ищецът В. обжалва всяко решение на етажната собственост, етажните собственици са взели решение за свикване на ново събрание, което да бъде надлежно проведено, за да не бъде отменено от съда и волята на етажната собственост да бъде зачетена. Предходното събрание реално не поражда никакви правни последици, доколкото не е свикано от легитимно лице и волята на етажните собственици е възпроизведена в процесното общо събрание. Доколкото е изминала една година от последното редовно проведено общо събрание на 03.10.2023 г., по реда на чл. 12, ал. 5 ЗУЕС, е свикано процесното общо събрание на етажната собственост, проведено на 11.10.2023 г.. Видно от представените с настоящия отговор писмени доказателства, събранието е свикано и проведено съобразно всички законови изисквания на ЗУЕС. Следвайки изискванията на действащата към този момент редакция на чл. 13 от ЗУЕС, събранието е свикано чрез покана, подписана от лицето, което го свиква (И. И. - етажен собственик на ), която е поставена на две общодостъпни места във входа (на входната врата и на асансьорната врата), 8 дни преди датата на събранието, проведено на 11.10.2023 г.), на която покана са посочени мястото, датата и часа на събранието и за поставянето на поканата е съставен протокол, подписан от И.