Решение № 179 от 07.10.2026, Апелативен съд - Пловдив

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 179 гр. Пловдив, 07.10.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД – ПЛОВДИВ, 2-РИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на единадесети септември през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Станислав П. Георгиев

Членове:

Надежда Л. Махмудиева

Христо В. Симитчиев при участието на секретаря Нели Б. Богданова като разгледа докладваното от Надежда Л. Махмудиева Въззивно гражданско дело № 20265000500290 по описа за 2026 година

Производството е по реда на чл.258 и сл. от ГПК, образувано по Въззивна жалба вх.

№11618/26.03.2026 г., подадена от „Атаро Клима“ЕООД, чрез адв. Г. Р., против Решение№239/20.02.2026 г. по гр.д.№1112/2025 г. на ОС – Пловдив, с което на основание чл.

19, ал. 3 ЗЗД е обявен за окончателен сключеният на 30.11.2021 г. предварителен договор, с който „Атаро клима“ ЕООД, ЕИК 825305050, като продавач, се задължава да прехвърли на М. К. С., ЕГН **********, като купувач, следния недвижим имот: САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА с идентификатор *** по КККР на гр.Пловдив, с адрес на имота: гр. Пловдив, район Западен, ул. ***** № 6, бл. Б, вх. Б, ет.3, ап. 3-3, който самостоятелен обект се намира на етаж 3 в сграда с идентификатор ***, разположена в поземлен имот с идентификатор ***, с предназначение на самостоятелния обект: жилище, апартамент- в жилищна или вилна сграда, или в сграда със смесено предназначение, брой нива на обекта: 1, площ: 114.64 кв.м., ведно с прилежащите части: 3.02% идеални части от общите части сградата, при подробно посочени съседи, за сумата от общо 99 598.36 лева, платени изцяло. Със същото решение е отхвърлен предявеният от „Атаро клима“ ЕООД, ЕИК 825305050, срещу М. К. С., ЕГН **********, като несрещен, ревандикационен иск, с който се иска да бъде признато за установено по отношение на първоначалния ищец, правото на собственост на „Атаро клима“ ЕООД върху същия недвижим имот, придобито на основание договор за покупко-продажба, сключен с нотариален акт № 50, том I, дело № 44 от 2012 по описа на нотариус Елена Сопаджиян, 1 вписан в Служба по вписванията вх. рег. № 8502 от 23.04.2012 г., акт № 98, том 23, дело 3985/2012 г., и осъждане на М. К. С. да предаде на „Атаро клима“ ЕООД, владението на посочения обект. Така постановеното решение се обжалва изцяло, с оплаквания за неправилност, поради нарушение на материалния и процесуалния закон, както и необоснованост. Съдът погрешно е преценил събраните доказателства и е формирал неправилни изводи. Не е отчетено обстоятелството, че към момента на вписване на исковата молба задължението на ответника да прехвърли собствеността не е било изискуемо.

Изискуемостта на това задължение настъпва с изтичането на уговорения между страните срок за сключване на окончателния договор 12,00 часа на датата 17.07.2032 г. Изпълнението на насрещното задължение на купувача за заплащане на цената не съставлява предпоставка за изискуемостта на задължението на продавача. Преди изтичането на уговорения срок ответникът не е в забава да изпълни задължението си, а правото на ищеца още не е възникнало. Погрешно е тълкуването, че срокът е уговорен единствено в полза на купувача – срокът е уговорен в полза на двете страни и липсва претенция на купувача, че срокът е уговорен в негова полза. При липса на изрична уговорка, следва да се презумира, че срокът е уговорен в полза на двете страни. Изводите на съда в обратен смисъл са в нарушение на чл.12 от ГПК, не съответстват на доказателствата по делото и противоречат на цитирана в жалбата съдебна практика. В резултат от неправилният анализ на доказателствата съдът е извел погрешен извод, че изискуемостта на задължението на продавача за прехвърляне на собствеността е настъпила преди срока, и че същият не е имал право на отказ от договора, въпрeки изричната уговорка в този смисъл в чл.17 от договора. Ответникът се е възползвал от правото си на отказ от договора, като изявлението му е достигнало до купувача, върнал е цялата получена сума по сметка на купувача, ведно с дължимата неустойка. Независимо дали изпълнението е започнало или е изпълнено цялото задължение на купувача, в срока на договора продавачът има право да се откаже и да върне всичко, платено до момента. В случая платеното до момента се явява пълният размер на продажната цена. Страните изрично са уговорили възможността за прекратяване на договора с едностранно изявление, като продавачът е упражнил това свое преобразуващо право, и към датата на предявяване на иска между страните не е бил налице валиден предварителен договор за покупко-продажба.

Поведението на ответника е правомерно, тъй като почива на уговореното в договора.

Първостепенният съд не е взел предвид, че сумата, представляваща проджаната цена, е върната на купувача, ведно с предвидената неустойка, което при уважаването на иска води до неоснователно обогатяване на купувача. Настоява се за отмяна на обжалваното решение, и постановяване на ново решение, с което предявеният иск за обявяването на предварителния договор за окончателен да бъде отхвърлен, и да бъде уважен предявеният от ответника насрещен иск, като бъде признато правото на собственост на ответника върху процесния недвижим имот, и да бъде осъден М. К. С. да върне владението и държането върху описания недвижим имот на собственика „Атаро Клима“ЕООД. Заявява се претенция за присъждане в полза на жалбоподателя на всички сторени от него разноски в двете съдебни инстанции.

2

Въззивната жалба е депозирана в срока по чл.259, ал.1 от ГПК, от процесуално легитимирана страна с правен интерес, чрез надлежно упълномощен процесуален представител, отговаря на изискванията за редовност, поради което е процесуално допустима и подлежи на разглеждане.

Препис от въззивната жалба е връчен на насрещната страна, и в срока по чл.263, ал.1 от ГПК е постъпил Отговор на въззивна жалба вх.№13089/06.04.2026 г., подаден от М. К. С. чрез адв. Е. П.. Поддържа се становище за неоснователност на въззивната жалба.

Жалбоподателят не обсъжда изложеното от ищеца за отношенията между страните преди сключването на предварителния договор от 30.11.2021 г., а именно – сключеният между страните договор за наем от 17.07.2017 г. и анекс към него за покупко-продажбата на имота.

Поддържа се, че тези отношения следва да бъдат взети предвид от съда, с оглед установяването на общата воля на страните. Оспорват се доводите на жалбоподателя, че не е настъпил падежа на задължението на продавача да прехвърли собствеността върху апартамента. Правилен е извода на съда относно уговорката за падеж - че презумпцията по чл.70 от ЗЗД не е оборена, както и тълкуването на чл.17 и сл. от договора. Изявлението на ответника за отказ от договора е просрочено и като такова – не поражда правни последици и правоотношението между страните е запазено. Съдът правилно е приел, че не следва ищецът да бъде осъждан да заплати на ответника продажната цена в срок след влизане в сила на съдебното решение, тъй като вече е извършил плащане на цялата продажна цена. Фактът на „връщането“ на цената не е породил претендираните от ответника правни последици. В случай, че все пак съдът приеме за приложима разпоредбата на чл.362 от ГПК, и постанови условен диспозитив, купувачът ще извърши отново плащане. Излага подробни съображения по съществото на спора, в подкрепа на изводите на съда, като поддържа правилност на съдебното решение както в частта му по първоначалния иск, така и в частта, в която е отхвърлен предявеният от ответника насрещен ревандикационен иск. Настоява за оставяне на въззивната жалба без уважение и потвърждаване на обжалваното решение. Заявява претенция за присъждане на разноските за въззивното производство.

С въззивната жалба и отговора страните не са представили нови доказателства и не са направили доказателствени искания, поради което пред въззивната инстанция нови доказателства не са събрани.

При извършване на служебна проверка на осн. чл.269 от ГПК, съдът констатира, че обжалвания съдебен акт е постановен от съд в надлежен състав, в изискуемата от закона форма, и е подписан, поради което е валиден. Същият е постановен от родово и местнокомпетентен съд, по допустим иск, предявен от и срещу процесуални легитимирани страни, поради което е допустим. По правилността на решението съдът се произнася в границите на релевираните оплаквания, като служебно прилага императивни правни норми.

Във връзка с релевираните оплаквания, по делото се установява следното:

Производството е образувано по искова молба вх.№14540/17.04.2025 г., подадена от М. К. С. против ответника „Атаро Клима“ЕООД, с която е предявен иск с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД, като се иска от съда да обяви за окончателен сключения между страните на 3

30.11.2021 г. Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, представен с исковата молба /на л.25—27 от делото на ПОС/, с който ответникът се е задължил да продаде на ищеца собствения си недвижим имот, придобит съгласно документ за собственост Нотариален акт №98, т.23, рег.–8502, д. №3985 от 23.04.2012 г. на СВп-Пловдив /на л.66-75 от делото на ПОС/, представляващ апартамент със застроена площ от 114,64 кв.м., находящ се на адрес: гр.******, ул.“*****“ №6, бл.Б, вх.Б,ет.3, апартамент 3-3, който по действащата КК и КР на гр. Пловдив е заснет като СОС с идентификатор №***, подробно индивидуализиран в исковата молба и съгласно представена по делото Схема №15-50752727.03.2025 г. /на л.76 от делото на ПОС/, за продажна цена в размер на 66 254,33 лева без ДДС, платими по банков път, по посочена в договора банкова сметка на продавача, на месечни вноски в размер от по 580 лв. и съответния ДДС, до пълното изплащане на цената /чл.5 и чл.5.1/. В чл.3 от договора страните са уговорили окончателният договор за покупкопродажба на имота да бъде сключен между тях „в срок до 12,00 часа на дата 17.07.2032 г. при посочен от Купувача нотариус, при условие, че е изплатена продажната цена“. В чл.21 страните са уговорили, че при прекратяване на съществуващото при сключването на предварителния договор трудово правоотношение между продавача, като работодател /или друго свързано с продавача юридическо лице/, и купувача като негов служител, инициирано от Купувача, или при дисциплинарното му уволнение преди изтичането на срока по чл.3, оставащите вноски по т.5.1 от Договора се завишават с 30%, което води до съответно увеличение на продажната цена. В исковата молба ищецът е навел твърдения, че е прекратил по свое желание трудовото си правоотношение с ответника, считано от 01.06.2023 г., поради което от тази дата дължимият от него размер на месечната вноска се е увеличил с 30% и е станал в размер на 754 лв. без ДДС, или с начислен ДДС в размер на сумата от 904,80 лв.

При уговорената схема на плащане, и разписани подробно изчисления в исковата молба, ищецът сочи, че крайната уговорена продажна цена за имота е формирана в окончателен размер от 99 598,3548 лв. с включен ДДС, която сума той заплатил на продавача изцяло, като последното /окончателно/ плащане на остатъка от цената в размер на 68 974,36 лв. с ДДС било извършено от него с платежно нареждане от 27.03.2025 г. На същата дата, след извършване на плащането по посочената от продавача банкова сметка, ищецът уведомил ответника, чрез неговия управител Х. Р., на посочения в договора електронен адрес /с приложено към исковата молба електронно писмо на л.59/, че е извършил пълно плащане на дължимата продажна цена, и е поканил представляващия дружеството да се яви на 04.04.2025г. в 10:30 часа в кантората на Нотариус Петър Михов, на посочен в поканата адрес. На следващия ден – 28.03.2025 г., в отговор на изпратената покана за сключване на окончателен договор, ответникът му изпратил електронно писмо с приложено уведомление /представени с исковата молба на л.60-61 от делото на ПОС/ за отказ от предварителния договор, с което отказва да изпълни искането на ищеца за сключване на окончателен договор. На 04.04.2025 г. ответникът не се явил при Нотариус Петър Михов за сключване на окончателен договор за покупко-продажба на недвижимия имот, за което бил съставен Констативен протокол №75, том I, рег.№1293 от 2025 г. на Нотариус Петър Михов /на л.62-64 от делото на ПОС/. На 11.04.2025 г. ищецът изпратил до ответника на електронния му адрес 4 електронно писмо, в което отново е изразил готовност да се яви във всеки един ден при същия нотариус, за да сключи окончателен договор за покупко-продажба. Със същото електронно писмо ищецът изрично е оспорил валидността на изявлението на ответника за отказ от договора, направено в електронно писмо от 28.03.2025 г., като поддържа в исковата молба, че това изявление не е породило правни последици. Настоява съдът да обяви за окончателен сключеният между страните на 30.11.2021 г. Предварителен договор за покупкопродажба на недвижим имот.