Решение № 321 от 11.10.2022, Районен съд - Несебър

РЕШЕНИЕ

№ 321 гр. гр.Несебър, 11.10.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – НЕСЕБЪР, III-ТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на осемнадесети март през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: Петър Сл. П. при участието на секретаря Мая Р. Деянова като разгледа докладваното от Петър Сл. П. Гражданско дело №

20212150101063 по описа за 2021 година за да се произнесе взе предвид следното: Производството е образувано по предявен иск с правно основание чл.40, ал.1 от Закона за управление на етажната собственост.

Ищците А. М. К. с ЕГН **********, постоянен адрес: село ***********, община с., и “************” ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: град **************, представлявано от управителя Р.И.С., твърдят в исковата молба, че имат качеството на етажни собственици и че на 22.07.2021г. е проведено Общо събрание на етажните собственици на самостоятелни обекти в комплекс “С.Д.”, град Несебър, к.к.

******, ПИ ********. Считат, че събранието е било проведено в нарушение на закона, в резултат на което и взетите на него решения се явяват незаконосъобразни. Нарушени са разпоредбите на чл.14 от ЗУЕС, тъй като пълномощник на някой от ищците не бил допуснат до участие на събранието като нито е прието пълномощното, нито е допусната регистрация.

Пъломощник пък не е бил упълномощен от всички, а само от един съсобственик на самостоятелен обект. В нарушение на чл.15, ал.1 и ал.2 от ЗУЕС събранието не е започнало в обявения час – 11:00 часа, тъй като регистрацията е започнала в 11:45 часа, а отлагането на събранието е било обявено за 13:00 часа. Оспорва се кворума, обявен на 45,49% по съображение, че той е изчислен на базата на идеалните части от общите части, посочени в нотариалните актове на етажните собственици, вместо изчислението да бъде направено въз основа на етажните собственици на двете сгради, за които е образувана етажната собственост по такъв начин, че сборът от идеалните части към самостоятелните обекти и в двете сгради да бъде приравнен на 100%. По този начин в действителност кворумът на събранието е бил по-малко от 33%. Въпреки предварително обявения дневен ред, обсъждания и гласувания не са проведени по някои от тях, което считат, че е нарушение на 1 чл.16, ал.4 от ЗУЕС. Част от етажните собственици са оспорили съдържанието на протокола по реда на чл.16, ал.9 от ЗУЕС, но корекции в протокола не са извършвани. Излагат отделни доводи за нарушения по отделни точки от дневния ред на събранието. Молят да бъдат отменени като незаконосъобразни решенията от т.1 до т.16 от дневния ред на събранието, с изключение по т.5, решението по което изрично заявяат, че не оспорват.

Ответникът не е подал отговор на исковата молба.

В съдебно заседание ищците се представляват от упълномощения си адвокат, който заявява, че поддържа исковете, счита същите за основателни и доказани и моли да бъдат уважени като такива.

Ответникът – Етажната собственост на комплекс “С.Д.”, к.к. ******, се представлява в съдебно заседание от процесуален представител, който заявява, че признава, че не са спазени изискванията на закона за свикване на събранието, за основателен намира довода за неправилно определен кворум при провеждане на събранието, признава, че събранието е проведено незаконосъобразно. Отрича обаче твърдението на ищците, че комплексът образува една Етажна собственост. В комплекса се намират две жилищни сгради и всяка от тях следва да образува отделна Етажна собственост.

Въз основа на събраните по делото писмени доказателства, съдът приема за установено следното от фактическа страна:

Ищецът А. М. К. или е съсобственик или притежава в режим на съпружеска имуществена общност следния недвижим имот, а именно: Самостоятелен обект в сграда с идентификатор ********.1.20 по кадастралната карта и кадастралните регистри на град Несебър, одобрени със Заповед РД-18-46-46 / 18.08.2006г. на Изпълнителния директор на АК, с адрес на имота: град Несебър, С.Д. № ********, с площ на обекта 58,88 кв.м., както и 1,04%, равняващи се на 7,41 кв.м., идеални части от общите части на Сграда № 1 с идентификатор ********.1, както и съответните идеални части от правото на строеж върху Поземлен имот с идентификатор ********. Правото си на собственост ищецът удостоверява с нотариален акт № ***, том ІХ, рег.№ *****, дело № ****/2018г. на нотариус Стоян Ангелов с рег.№ 208 на НК и район на действие Несебърския районен съд, в който е обективиран договор за покупко-продажба на недвижим имот от 31.08.2018г., по който единият от купувачите е ищецът А. М. К..

Ищецът “************” ЕООД е собственик, по силата на договор за покупкопродажба на недвижим имот от 19.07.2021г., обективиран в нотариален акт № *** том ІV, рег.№ ****, дело № ***/2021г. на нотариус М.Б. с рег.№ *** на НК и район на действие Несебърския районен съд, на следния недвижим имот, находящ се в седеметажна жилищна сграда “С.Д.”, построена в Поземлен имот с идентификатор ******** по кадастралната карта и кадастралните регистри на град Несебър, с адрес на поземления имот: град Несебър, к.к. ******, улица Несебър № 1, площ 5972 кв.м., с трайно предназначение на територията: урбанизирана; начин на трайно ползване: за друг курортно-рекреационен обект, а именно:

Самостоятелен обект в сграда с идентификатор ********.3.10 находящ се на първи етаж на 2 описаната по-горе сграда с идентификатор ********.3, с предназначение на самостоятелния обект: гараж Б1, находящ се в блок 1, във вход “В”, брой нива на обекта: който гараж е със застроена площ по кадастрална схема от 21,30 кв.м., ведно с 0,37% кв.м. идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 2,58 кв.м. и съответните идеални части от правото на строеж върху описания по-горе поземлен имот, в който е построена сградата, с обща площ от 23,88 кв.м., както и ведно със съответните на този гараж идеални части от правото на собственост от описания по-горе поземлен имот, в който е построена сградата.

На 05.06.2021г. е изпратено писмо по електронната поща от “М.” ЕООД, ЕИК *********, в което твърди, че е собственик на самостоятелен обект в комплекс “С.Д.”, и с което уведомява “******” ЕООД, че свиква на основание чл.12, ал.5 от ЗУЕС Общо събрание на Етажната собственост в комплекса, което да се проведе на 22.07.2021г. в 11:00 часа в ресторанта на сградата на комплекс “С.Д.” в поземлен имот ********, к.к. ******, при следния дневен ред: 1. Избор на председателстващ Общото събрание, протоколчик и преводач; 2. Обсъждане и приемане на предприетите действия от “******” ЕООД относно плащането на задълженията на Етажната собственост по договори с външни фирми (ЕВН, ВиК, техническо обслужване на асансьорите и др.),поддържането и почистването на комплекса след изтичане на мандата на Управителния съвет и срока на договора за подръжка и управление и липсата на предприети действия от страна на управителя за свикване на ОСЕС в срока по чл.21, ал.1 ЗУЕС и липсата на заинтересованост; 3. Обсъждане на поведението на А.Г. в това число липсата на заинтересованост за събиране на таксите, заплащане на задълженията на общите части към ЕВН, ВиК, плащане по договора за поддръжка на асансьорите и др.; Приемане отчет за извършената работа по управление на председателя на УС, за реализирания мандат на управлението; 4. Доклад за извършената работа по поддържащата компания за периода на договора и до настоящия момент; 5. Избор на управителен съвет/управител съгласно Закона за управление на етажната собственост, Избор на контрольор (контролен съвет), определяне възнаграждение на управителя на ЕС, съгласно чл.19, ал.7 от ЗУЕС, правата и задълженията му, срока на мандата му; 6. Приходна част на бюджета за отчетната 2022/2023г.: формиране на приходите в бюджета на ЕС, определяне на размера на такса поддръжка и управление, определяне размера на вноска за фонд ремонт и обновление, определяне срока и начина на плащане на таксите; 7. Разходна част на бюджета за отчетната 2022/2023г.: формиране на разходите в бюджета на ЕС, определяне реда за разпределяне на разходите; 8. Приемане на решение за възлагане на дейности по поддържането на общите части на юридически лица за срок от две години с оглед регулярното поддържане на общите части на комплекса; 9. Предложение от и за поддържащи фирми за 2022/2023г.; 10. Упълномощаване на Управителя (Управителния съвет) за утвърждаване на условията и клаузите на Договора с Изпълнителя на услуги по поддържането и управлението на общите части на сградата и прилежащите части към комплекса; 11. Упълномощаване на Управителя (Управителния съвет) за подписване на договор за поддръжка и управление с юридическо лице, избрано да извършва услугите в комплекс “С.Д.”; 12. Приемане на решение за събиране на дължими вноски към бюджета на ЕС от собствениците, непокрили определените такси за управление и поддръжка и “фонд 3 ремонт и обновяване”; 13. Обсъждане и приемане на правилник за вътрешния ред на етажната собственост в комплекс “С.Д.”; 14. Обсъждане и вземане на решение за дата на следващо ОС; 15. Разглеждане, обсъждане и вземане на решение по други въпроси, поставени от собствениците.

В изготвения протокол от Общото събрание на ЕС на сгради с идентификатори ********.1 и ********.3, в комплекс “С.Д.”, к.к. Слънчев бряг, проведено на 22.07.2021г. е посочено, че в обявения час за начало на събранието е започнала регистацията на участниците, приключила в 12:00 часа, когато е установен кворум от 41,10% идеални части от общите части, поради което събранието е било отложено за 13:00 часа, когато е установен кворум от 45,49% идеални части, при който събранието е проведено. В протокола е инкорпориран списък на участниците, в който са вписани имената на собствениците на обектите, участвали или представени на събранието от пълномощник, номерата на обектите, тяхната площ и прилежащите към обектите идеалните части в квадратни метри и в проценти от общите части; посочени са и имената на пълномощниците. Спред този списък ищецът А.

М. К. е участвал лично на събранието, докато в него липсват данни другият ищец – “************” ЕООД, да е бил представляван на събранието от законен представител или от пълномощник. За председателстващ събранието е избран П. П. Т., а за протоколчик – адвокат Г. Г., като и двете решения по тези процедурни въпроси съгласно т.1 от дневния ред са взети с единодушие. Съгласно решението по т.2 от дневния ред: “Общото събрание приема и потвърждава извършените до момента действия от страна на “******” ЕООД по управлението и поддържането на комплекса”, а решенията по т.4 от дневния ред са формулирани по следния начин: “Общото събрание приема отчета на “******” ЕООД за извършената работа в комплекса за периода на договора му с ЕС и до настоящия момент.” и “Общото събрание задължава “******” ЕООД да направи подробен отчет какво е извършено в комплекса със събраните средства и да го предостави на собствениците.”. С обикновено мнозинство с решението по т.5 от дневния ред за управител на Етажната собственост е избран етажният собственик П.Т.Й.-Б.. Според решението по т.6 от дневния ред “Общото събрание приема годишен бюджет на Етажната собственост за отчетната 2022/2023г. съгласно предложен проекто-бюджет, който е неразделна част – приложение по настоящия протокол.”. Таксата за управление и поддръжка в размер на 7 евро за квадратен метър площ на самостоятелен обект с общи части и годишната вноска за фонд “Ремонт и обвоняване” в размер на 0,50 евро за квадратен метър площ на самостоятелен обект с общи части, са определени с решенията по т.7 от дневния ред на събранието, като с друго решение по същата точка е прието 65% от дължимите такси и вноски да бъдат внесени от етажните собственици до 15 февруари на съответната година, за която се отнасят, а останалите 35% до 15 юли на съотвената година, за която се отнасят. По т.8 от дневния ред решението е формулирано по следния начин: “Общото събрание приема разходите на ЕС да се формират и разпределят така, както са посочени в приетия Бюджет”, неразделна част от настоящия протокол.”, решението по т.9 от дневния ред: „Общото събрание взе решение да възложи дейностите по поддържането на общите части на фирма за срок от две години с оглед 4 регулярното поддържане на общите части на комплекса.”, а това по т.10 от дневния ред – “Общото събрание взе решение да бъдат възложени дейностите по поддържане и управление на общите части на комплекса на “******” ЕООД.”. По т.11 и т.12 от дневния ред е взето едно общо решение, според което “Общото събрание упълномощава Управителя на ЕС да утвърди условията и клаузите на Договора с Изпълнителя на услуги по поддържането и управлението на общите часи на сградата и прилежащите части към комплекса, както и да подпише договор за поддръжка и управление на общите части на комплекс “С.Д.” с избраната по т.10 фирма – “******” ЕООД.”. Други решения, взети на събранието, са тези по т.13 от дневния ред, според което “Общото събрание взе решение да бъдат предприети действия от страна на управителя на ЕС за събиране по съдебен ред на дължимите вноски към бюджета на ЕС от собствениците, които не са заплатили определените такси за управление и поддръжка и за фонд “Ремонт и обновяване”, и по т.15 от дневния ред, съгласно което “Общото събрание взе решение следващото ОС на ЕС да се проведе в почивен ден и то да се насрочи от управителя на ЕС в първата седмица на месец август 2022г.”. Решения по т.3, т.14 и т.16 не са вземани на процесното общо събрание.