Решение № 544 от 07.07.2025, Окръжен съд - Бургас

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 544 гр. Бургас, 07.07.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС в публично заседание на тринадесети март през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Симеон С. Михов при участието на секретаря Ваня Ст. Д.а като разгледа докладваното от Симеон С. Михов Гражданско дело № 20232100101856 по описа за 2023 година

Производството по настоящото дело е образувано по повод исковата претенция на А. И. К. с ЕГН **********, с постоянен адрес: гр.Б., ж.к. „Л.“, бл.*, вх.*, ет.*, ап.*, с адрес за връчване на призовки и съобщения: гр.Бургас, ***, ет.1, офис № 1, чрез адв. Николай Росенов

Кожухаров от АК-Бургас против Г. Н. А. с ЕГН ********** и А. Н. В. с ЕГН **********, двамата с адрес: гр.Б., ул.„К.“ № *, ет.*, ап.*, на основание чл.40 от ЗЗД да бъде прогласена недействителността на сделка за продажба, сключена между Р. Д. Д., чрез пълномощника

Г. А. и купувач А. В., оформена в нот.а.№ 164, т. IV, рег.№ 6797, н.д.№ 657/ 16.10.2019 г. на нотариус К. К. с район на действие РС-Бургас, вписан в СВ – Бургас с акт № 160, т.40, вх.рег.№ 13253/ 16.10.2023г. на следния недвижим имот: Поземлен имот с идентификатор *** по КККР на гр.Бургас, с адрес на поземления имот: гр.Бургас, местност „Крушата“, с трайно предназначение на територията: земеделска, с начин на трайно ползване: нива, трета категория, при съседи: поземлени имоти с идентификатори ***, ***, *** и ***, като сключена във вреда на представлявания и на основание чл.108 от ЗС да бъдат осъдени да предадат на ищеца владението върху ½ идеална част от описания недвижим имот, както и да осъди 1 ответниците да заплатят направените по делото разноски. В исковата молба се твърди, че ищецът по силата на универсално завещание с дата 05.02.2019 г., е станал универсален наследник по смисъла на чл.16 ал.1 от ЗН на своята баба Р. Д. Д., която е починала на ***г. Завещанието касае цялото имущество на починалата и е в полза на ищеца и другата внучка – Р. А.. Към датата на съставяне на завещанието, по силата на договор за доброволна делба от 12.03.2004г. Р.Д. е била собственик на недвижим имот - нива, съставляваща имот № 067065 в землището на гр.Бургас. На 16.10.2019г., Р.Д. е продала чрез пълномощник Г. А. на А. В. процесния недвижим имот за сумата от 1000 лв.

Ищецът счита, че тази сделка е извършена във вреда на неговата наследодателка, тъй като цената е била в пъти по-ниска от пазарната. Имотът се намира на 5-ти километър в зона, която и към момента на сделката се развива като промишлена и складова и в момента е обявен за продажба в сайта alo.bg за сумата от 250 000 евро. Позовава се на дадените разяснения в ТР № 5/ 12.12.2016г. по тълк.д.№ 5/2014г. на ВКС, ОСГТК, относно фактическия състав, пораждащ недействителност по чл.40 от ЗЗД, а именно двата елемента: обективен – увреждане на представлявания и субективен – „споразумяване“ между представителя и насрещната страна. По отношение на първия елемент се твърди увреждане от ниската продажна цена. Вторият елемент А.К. счита, че е налице поради характера на самия недействителен договор и недобросъвестността на представителя и купувача. Пълномощникът Г.А. е съдружник в „Евротакс“ ООД с ЕИК 130358125 с предмет на дейност покупка и продажба на земеделски земи. А.В. е едноличен собственик на капитала и управител на „Портофино“ ЕООД с ЕИК 206132039 и „СИКО – АН“ ЕООД с ЕИК 201375756, също с предмет на дейност покупко-продажба на недвижими имоти или и двамата ответници като търговци са наясно с действителната цена на недвижимия имот. Адресът на управление на последните две дружества е идентичен с адреса на Г. А., а самите ответници живеят на семейни начала и имат общо дете Р. Г.А.а родена на ***г. Върху закупените от А.В. 3 бр. недвижими имоти на ул. „К.“ № * в Б. в полза на Г.А. е било учредено пожизнено право на ползване. Ищецът твърди, че процесният недвижим имот се владее и от двамата ответници, тъй като обявата в в сайта alo.bg е с посочено лице за контакт „А.“ с профил *****.

Постъпилият писмен отговор от пълномощник на ответницата А.

В. съдържа твърдения, че несъответствието следва да е налице към момента 2 на сделката – 16.10.2019г., а не към м.октомври 2023г. когато е публикувана обявата, доколкото според дадените в ТР № 5/2014г. разяснения, увреждането не може да се дължи на последващо изменение на пазарните условия. Самият имот и към момента се ползва като земеделска земя отдадена под наем на ВЗК „Хр.Ботев“ - Бургас, за което са били сключени наемни договори при 40 лв. на декар. От друга страна, посочената обява касае имот с номер ***, а процесният имот е с номер ***. Критериите на ищеца относно действителната пазарна цена на имота са неприложими, след като още през 2008г. Ю. Д. (един от съделителите с Р.Д.) е продал на ищеца имот с № 067066 за сумата от 1000 лв. През 2015г. ищецът е продал същия имот на Т. Р. за сумата от 1000 лв. Третият съделител Л. Д. е продал своя имот номер 067067 на трети лица за 800 лв. Трите имота са част от една и съща нива, съсобствена между трима, в т.ч. завещателката Р.Д.. Изводът е, че реалната цена на имота е между 800 и 1000 лв., още повече, че ищецът е бил прехвърлител по една от сделките.

По-нататък се изтъква, че размерът на цената не е определящ сам по себе си и достатъчен за квалифициране на сделката по чл.40 от ЗЗД, за което е цит. съдебна практика. А.К. не е и посочил коя според него е реалната цена на имота. Съобразно практиката на ВКС, за да е налице злепоставяне на интересите на представлявания от неговия пълномощник и да покрива критериите на чл.40 от ЗЗД, цената трябва практически да е била сведена до липса на престация, а това не е налице предвид критериите на самия ищец и спазената воля на упълномощителя цената да не е по-ниска от данъчната оценка.

Посочена е и друга причина за сключване на сделката при изброените условия. Р.Д. се тревожела, че А.К. искал да я праща в старчески дом и затова искала да има налични парични средства за разходите за погребение, за да не е в тежест на роднините си.

Искът с правно основание чл.108 от ЗС се твърди, че е неоснователен, тъй като имотът е във фактическо владение на посочената земеделска кооперация.

Отговорът от пълномощника на ответника Г. А. съдържа препратки изцяло към подадения отговор от А. А. В допълнение е изложено, че посочените в исковата молба фирми отдавна не извършват търговска 3 дейност и не притежават никакви недвижими имоти, а нямат и никакво отношение към спора. Представеният нот.а.№ 104/ 05.08.2021г. няма отношение към казуса, като са описани участниците в обективираната сделка и е направено обобщение, че това са сделки между членове на семейството на праводателката на страните. Твърди се, че действията на ищеца представляват злоупотреба с процесуални права.

В съдебно заседание пълномощникът на ищцовата страна поддържа исковата молба, като моли съда да я уважи изцяло като основателна и доказана. Според него, цената на имота към момента на изповядване на атакуваната сделка е 150 000 лв. Ангажира свидетелски показания и съдебнооценъчна експертиза. Доводите си изложи в писмена защита.

В съдебно заседание пълномощникът на ответниците заяви, че поддържа всички направени възражения, като исковете следва да бъдат отхвърлени, като ангажира свидетелски показания. Защитната си теза разви в писмени бележки.

Съдът след преценка на събраните по делото доказателства и като съобрази закона, приема за установено от фактическа и правна страна следното.

Исковете са с правно основание чл.40 от ЗЗД и чл.108 от ЗС.

Исковата молба е предявена съобразно правилата за родова подсъдност, тъй като недвижимият имот се намира в землището на гр.Бургас.

Налице са активна и пасивна легитимация за предявяване на настоящите искове. Съобразно приетото в Тълкувателно решение № 5/ 12.12.2016г. по тълк.д.№ 5/2014г. на ВКС, ОСГТК, както субективното материално право на представлявания да се позове на недействителността по чл. 40 ЗЗД, така и процесуалното му право на иск, включващо предявяването на установителния иск и заявяването на правоизключващото процесуално възражение с правна квалификация по чл. 40 ЗЗД, са наследими и могат да бъдат упражнени от всеки от наследниците му – съразмерно дела му от наследството. В случая това право е преминало у А.К. по силата на универсалното завещание в негова полза от 05.02.2019г. Ищецът е внесъл дължимата държавна такса, поради което исковете са допустими.

4

Няма спор между страните, че починалата на ***г. Р. Д. Д. е оставила син Г. Н. А. – първия ответник и дъщеря Й. Н. А. – майка на ищеца.

Също така, вторият заветник Р. Г. А. е дъщеря на ответника Г.А.. Ю. Х. Д. и Т.

С. Р. имат общи деца Т. Д. и Х. Д. (л.122).

На 12.03.2004г. е бил съставен договор за доброволна делба с нотариална заверка на подписите, вписан в СВ – Бургас на 15.03.2004г. с акт № 79, т.I, според който Р. Д. е станала собственик на посевна площ от 5,001 дка в м.“Крушата“ трета категория, парцел № 65 от масив № 67, съставляваща имот № 067065 по плана за земеразделяне на гр.Бургас, при посочени граници и съседи. Понастоящем имотът представлява Поземлен имот с идентификатор *** с площ от 4999 кв.м. по КККР на Бургас, при съседи: имоти с идентификатори ***, ***, *** и ***.

Според съставено универсално завещание от 05.02.2019г. с рег.№ 491 по описа на нотариус В.Дралчева с район на действие РС-Бургас и обявено на 29.09.2023г., А.К. е универсален наследник на своята баба Р.Д. наред с другата внучка Р. Г.А., при равни квоти на съсобственост. По силата на нот.а.№ 164, том IV, рег.№ 6797, н.д.№ 657/2019г. на нотариус с район на действие РСБургас, на 16.10.2019г. Р.Д. като продавач действайки чрез пълномощник Г.А. е прехвърлила в полза на А. Д. Д. описания недвижим имот срещу сумата от 1000 лв. Приложен е препис от документи, съставени по цит.нотариално дело (л. 114-119). Ответникът е бил упълномощен от Р. Д. с нарочно пълномощно с дата 09.10.2019г. (лист 75 от делото).

Видно от нот.а.№ 170, том III, рег.№ 7753, н.д.№ 542/2008г. на нотариус с район на действие РС-Бургас, на 01.08.2008г. Ю. Х.Д. като продавач е прехвърлил в полза на А. К. правото на собственост върху следния недвижим имот: поземлен имот с № 067066 при описани граници, срещу сумата от 1000 лв. Няма спор, че понастоящем този имот е идентичен с поземлен имот с идентификатор ***. Според приложено обратно писмо (л.124), страните не са искали правните последици от тази сделка и А.К. се е задължил да прехвърли имота в указано от Ю.Д. време в полза на Т.Р.. Според нот.а.№ 63, том IV, рег.№ 12088, н.д.№ 485/2015г. на нотариус с район на действие РС-Бургас, на 29.12.2015г. А.К. като продавач е прехвърлил в полза на Т. Р. поземлен имот с идентификатор *** в същата местност срещу сумата от 1000 лв. Представен е договор № 72 за наем на 5 земеделска земя от 23.04.2020г. касаещ поземлен имот с идентификатор *** с наемодател А. В. и наемател ВЗК „Христо Ботев“ – Бургас за срок от 1 година. Приложени са такива договори и за следващите 4 стопански години, както и анекс с дата 16.10.2019г. към предходен договор за наем с наемодател Р. Д.. Видно от нот.а.№ 131, том V, рег.№ 11497, н.д.№ 838/2007г. на нотариус с район на действие РС-Бургас, на 27.12.2007г. Р. Д. е дарила в полза на дъщеря си Й. А. собствени недвижими имоти: Офис № 1 с площ от 16,5 кв.м. в гр.Б., на ул. „К.“ № *, ведно със съотв. идеални части от общите части на сградата и правото на строеж, ведно с Гараж № 3 с площ от 17,38 кв.м. в същата сграда; Ателие Хоби „Б“ с площ от 43,84 кв.м. в същата сграда, ведно с избено помещение № 6 с площ от 8,99 кв.м. и подпокривно таванско помещение с площ от 4,88 кв.м., като дарителката е запазила за себе си и за сина си Г. А. пожизнено право на ползване върху дарените имоти.

От заключението на в.л. Т. А. (л.148-157) се установява, че пазарната стойност на имота към 16.10.2019г. е 326 200 лв. Вещото лице е отчело характеристиките на имота, както и приетата като доказателства по делото докладна записка на кмета на Бургас за изменение на ПУП – ПУР в м.

„Крушата“ и „Прохода“, а също и взетото решение № КЗЗ – 12/ 11.06.2015г. за промяна предназначението на земеделски земи за неземеделски нужди, касаещи процесния имот, която попада в масив 67 от землището. В съдебното заседание вещото лице уточни, че при определяне на оценката не е взел предвид приложените актове за изповядани сделки със съседен имот с цена от 1000 лв.