Протокол № 526 от 01.07.2025, Окръжен съд - Благоевград

ПРОТОКОЛ

№ 526 гр. Благоевград, 01.07.2025 г.

ОКРЪЖЕН СЪД – БЛАГОЕВГРАД, ЧЕТИРИНАДЕСЕТИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и шести юни през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: РОСИЦА ВЕЛКОВА при участието на секретаря Теофания Лазова

Сложи за разглеждане докладваното от РОСИЦА ВЕЛКОВА Гражданско дело № 20241200100988 по описа за 2024 година.

На именното повикване в 11:00 часа се явиха:

ИЩЕЦЪТ „Краун Банско Спа Хотел“ АД – редовно призован, се представлява от адв. С., с пълномощно по делото.

ОТВЕТНИЦАТА Д. Ю. С. – редовно призован, явява се лично и се представлява от адв. Т. Латовска, с пълномощно по делото.

ОТВЕТНИЦАТА В. А. А. – редовно призован, явява се лично и се преставлява от адв. Д. С., с пълномощно по делото.

СЪДЪТ счита, че не са налице процесуални пречки за даване ход на делото, поради което

О П Р Е Д Е Л И:

ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО

АДВ. С. – Поддържам подадената от довереното ми дружество искова молба.

Оспорвам представените отговори от ответниците.

В настоящият случай уговореното между страните първоначално в рамката, предвидена за сключване на Предварителен договор, цялата продажна цена да бъде платена. Непосредствено преди сделката представител на ответното дружество, който е водил преговорите е бил уведомен, че страните са били в невъзможност да платят цялата продажна цена, а именно поради тази причина предварително съгласувания предварителен договор е бил променен, изготвен и подписан във вида, в който е представено по делото, а именно договорен е падеж на плащане със срок до 01.04.2021 г., именно това е била и причината за вписване на законната ипотека, която да обезпечи заплащането на продажната цена.

Неоснователни са възраженията, че „Краун Банско“ е бил в забава на изпълнение на задълженията си, тъй като не е въвел сградата в експлоатация в предвидения в договор срок, който е 31.05.2021 г. Тоест към датата на 1 падежа, когато е следвало да бъде заплатен остатъка от продажната цена, тоест към датата, когато сградата е следвало да бъде въведена в експлоатация, купувачите са били вече в забава повече от 1 месеца във връзка с изпълнението на задължението си. В тази връзка считам за неоснователно, че правомерно и законосъобразно са упражнили право на задържане, тъй като е било налице неизпълнение на задълженията от ищцовото дружество.

Именно поради наличието на забава с повече от месец за заплащане на остатъка от продажната цена между страните е водена, както устна, така и писмена кореспонденция, като видно от представените по делото извлечения от електронната комуникация между страните е видно, че между същите са обсъждани различни варианти за финализиране на плащането по договора, като са заложени и различни суми, в зависимост от сроковете, в които ответникът ще извърши плащания.

Крайният заложен срок, представен като последна възможност в посочените параметри, е изтекъл, предвид което следва да се приложи в отношенията между страните последния приложен вариант, а именно, че ако не е налице изпълнение на задълженията в посочения срок, договорът следва да бъде развален. Това е т.11 посочено в ел. съобщение от 30.06.2021 г., последният заложен срок е бил 9 месеца след получаване на Акт обр. 16 е цената, която е трябвало да се плати е 20 620 евро.

От 2021 г. до 2024 г. по данни на довереното ми дружество негов представил почти всеки месец се е свързвал с ответницата Д. А., като са коментирани причините за забавата за плащане на дължимите от купувачите суми, като са изтъквани различни причини, липса на средства към момента, предстояща продан на движими вещи – някакви коли и т.н.

Неоснователно е също твърдението, че доверителят ми е възпрепятствал по някакъв начин изпълнението на задължението за плащане, тъй като не е предоставил банкова с/ка за заплащането.

Категорично не е вярно твърдението, че към м. 03.2022 г. не е имало активна банков с/ка, по която е можело да се преведе остатъка.

В тази връзка моля да бъде издадено Съдебно удостоверение, което да ми послужи пред Банка „ДСК“, което да удостовери дали към м. 03.2022 г. на името на ищеца „Краун Банско Спа Хотел“ АД е имало активна разплащателна, набирателна, тоест действащи банкови сметки в лева и евро в банката.

Невярно е и твърдението, че са отправени заплахи във връзка с направено искане за предоставяне на банков с/ка. Показателно е, че няма представено нито едно писмено доказателство, ако ответникът действително е направил всичко възможно да преведе остатъка със забава повече от 1 година от уговорения срок, каквото е твърдението в отговорите, то повече от година същият е бил възпрепятстван да заплати и/или не му е предоставена банкова с/ка.

Същият е можел, дори и да е налице такава пречка, което категорично оспорвам, да открие сметка, в която и да е банка на територията на РБългария 2 на името на дружеството, по която да депозира дължимите от него суми.

С факта, че ответникът сам е начислил и твърди, че е заплатил лихва за забава за период от 3 години, се прави категорични признания е, че има неизпълнение на задълженията, и то съществени, на задълженията по договора.

Видно от представения от ответника като доказателство документ, а именно Споразумение от 27.02.2024 г., ответникът Д. С. признава, че между страните са водени преговори за нови условя за заплащане на остатъка от продажната цена.

Твърдя, че между страните е постигната устна уговорка, в следствие на която на посочения имейл на ответната страна е било изпратено споразумение, ведно с пълномощно, декларация и всички останали изискуеми съпътстващи документи, необходими за вписване на заложената по споразумение договорна ипотека, която да обезпечи заплащането на остатъка от предоговорената цена, включваща остатъка от продажната цена и уговорена между страните неустойка за забава за неизпълнение на задължението по договора.

Единствената причина, поради която по-рано не са предприети каквито и да е съдебни действия, с оглед събиране на сумите и разваляне на договора, е било нормалната комуникация между страните и изрично заявеното желание на ответната страна да плати задълженията си, включително и предоговорените такива, с оглед на забавата.

Предвид факта, че страната не се е явила, нито в офиса на дружеството, нито пред нотариуса, за заверяване на изпратените й документи, е причината, при наличие на забава повече от 4 години за заплащане на дължимата сума, ищцовото дружество да предприеме действия по разваляне на договора.

Невярно е твърдението, че доверителят ми е в неизпълнение за заплащане на неустойка, поради забава въвеждане на сградата в експлоатация. Твърдя, че непосредствено след сключване на процесния нотариален акт за покупкопродажба, владението е било предадено на ответниците, което се е случило преди въвеждане на сградата в експлоатация, съответно на основание на чл. 10 от предварителния договор, съгласно уговорката между страните, отпада задължението на продавача за заплащане на обезщетение за забава.

В процесното жилище се извършвани дейности, включително и ремонтни такива, преди въвеждане на сградата в експлоатация.

Факт е, че ответниците нито писмено, нито устно не предявяват никакви претенции във връзка с тази забава, е показателно, че не е считало същата за валидна.

По отношение на представените доказателства за извършени плащания по с/ка на дружеството „Праткикал инвестмънт“, както и справка за физическото лице Марин Поибренски, платежни от м. 08.2021 г., от м. 07.2021 г., нот. акт от 31.01.2025 г., считам, че същите се неотносими към предмета на спора, защото касаят правоотношения с трети лица. Видно от нот. акт за собственост от 31.01.2025 г. продавач е бил „Глобъл парадайс“, който се представлява от 3

Димитър Поптодоров и касае продажба на имот които се намират в същата сграда. Не оспорваме, че в комплекса има и други собственици, които са извършвали продажби, но не виждам връзката с настоящия спор.

Категорично дружеството „Краун Банско Спа Хотел“ нито писмено, нито устно е било уведомявано, че ответникът възнамерява да заплаща по с/ка на „Практикал инвестмънт“, още по-малко е дал съгласието си за това.

С факта на завеждане на исковата молба ищцовото дружество категорично се е противопоставило и не е приело, че с посоченото плащане е извършено погасяване на задължение по предварителния договор за покупко-продажба.

В случая е налице съществено виновно неизпълнение на задълженията на ответниците за заплащане на остатъка от продажната цена.

Договорът е сключен при ясни параметри, вземайки предвид стопанските и финансови отношения към 2021 г. и именно в тази връзка са били уговорени условията по изпълнение на договора.

Задълженията е следвало да бъдат извършени в уговореното време. Към настоящият момент категорично е отпаднал интереса на довереното ми дружество от изпълнението на процесния договор.

В случай, че от ответникът оспорва, че са водени извънсъдебни преговори за уреждане на отношенията за промяна на условията по предварителния договор, моля да ни бъдат допуснати двама свидетели при режим на довеждане, които са водили разговорите и преговорите с ответниците, от показанията на които ще се установи както, че такива преговори са водени, така и че владението е предадено преди въвеждане на сградата в експлоатация.

Не оспорвам, че управител на „Праткикал инвестмънт“ е Е.Е., то е видно от справка в ТР, както и на „Краун Банско“, но в случая се касае за две самостоятелни юридически лица, като същите дружества в периода от 2021 г.

- 2024 г. са изповядали над 700 сделки за имоти в гр. Банко, като само за „Краун Банско“ сключените нотариални актове са повече 230. Единственият случай, в който има неизпълнение по задълженията на договора е с ответниците, които като купувачи, които не са заплатили в срок задълженията.

В тази връзка дори и представлявани от едно и също физическо лице, двете дружества нямат отношения, идентични по процесния договор.

В случай, че ответникът оспорва изложените твърдения, моля на основание чл. 176 от ГПК да разпоредите ответницата Д. С. – собственикът, с който е водена комуникацията за подписването на предварителния договор и последващите устни уговори, да се яви лично и даде обяснения за обстоятелствата по делото и да отговори на следните въпроси:

Вярно ли е, че на ел. адрес е получавала предложение за заплащане на остатъка от продажната цена, които предложения са изготвени след водени между нея и представител на „Карун Банско“ договорки, поради забавата на плащане на продажната цена?

Вярно ли е, че писмено или устно не е отправила искане за предоставяне на 4 банкова с/ка от 01.04.2021 г. до настоящия момент, по която ответниците, в качеството им на купувачи по предварителния договор, да заплатят дължимите се от тях суми?

Вярно ли е, че е имало устна договорка за подписване на споразумение за уреждане на отношенията между страните, съгласно която същите са постигнали съгласие, поради забава в плащането за период повече от 3 години, купувачите да заплатят неустойка за забава в размер на 14 200 евро със срок за плащане до 14,06,2024 г.?

Вярно ли е, че владението на процесния имот е предаден на купувачите преди получаване на удостоверение за въвеждане на сградата, в която се намира процесния имот в експлоатация?

АДВ. С. - Оспорвам предявените от ищцовото дружество искове, като считам, че същите са недоказани и неоснователни.

Поддържам отговора, подаден от името на моята доверителка.

Поддържам и искането да бъдат приобщени представените към отговора доказателства като относими за правния спор и необходими за изясняване на обективната истина.

Във връзка с направените в днешното съдебно заседание доказателствени искания от страна на ищеца считам, че са относими и не се противопоставям да бъде издадено удостоверение, което да послужи пред Банка „ДСК“, но и аз ще поискам издаването на СУ, по силата на което да се снабдя с друго такова от Банка „ДСК“, от което да е видно на кои дати са закривани банкови сметки на „Краун Банско“. Твърдя, че банковата с/ка, по която се е платил задатъка е закрита малко след сключване на нотариалният акт и това е основната причината, поради която не може да се направи следващо плащане.

Твъдя, че позоваването на клаузи от предварителния договор, които касаят размера на продажната цена, реда на плащане на продажна цена е неоснователно позоваване, доколкото нотариалният акт е с последваща дата и той заменя волята на страните по предварителния договор. Неговата функция е вече да трансформира волята на страните под формата на окончателен нотариален акт и сделката е такава, че не е фикс-сделка. Никога покупко-продажбата на недвижим имот не може да се приеме за фикс-сделка, още повече в хипотеза, в която и на законадателно ниво е предвидено право на продавача на законна ипотека за остатъка от цената.