Решение № 2634 от 21.04.2026, Софийски градски съд

РЕШЕНИЕ

№ 2634 гр. София, 21.04.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. IV-Е СЪСТАВ, в публично заседание на двадесети ноември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Рени Коджабашева

Членове:

Мария Г. Шейтанова

Весела Т. Аврамова при участието на секретаря Капка Н. Лозева като разгледа докладваното от Мария Г. Шейтанова Въззивно гражданско дело № 20251100500283 по описа за 2025 година

Производството е по реда на чл. 258 – чл. 273 ГПК.

С решение № 12536/25.06.2024 г., постановено по гр.д. № 35 924/2023 г. на СРС, ГО, 51 състав, е осъден ответникът Н. А. Р. да заплати на ищеца „Национална спортна база“ ЕАД, по предявените искове по чл. 232, ал. 2 и 86, ал. 1 ЗЗД, следните суми: сумата от 3 295,08 лева - стойност на незаплатени наемни вноски за периода от м. януари 2021 г. до м. септември 2021 г. по договор за наем № 19-1203-1/8 от 25.09.2019 г., сумата от 748,61 лева - договорна лихва за забава за периода от 26.12.2020 г. до 27.06.2023 г., начислена върху главницата за неплатена наемна цена, сумата от 70,74 лева - стойност на потребена електроенергия за периода от м. ноември 2020 г. до м. юни 2021 г., сумата от 16,50 лева - договорна лихва за забава за периода от 26.12.2020 г. до 27.06.2023 г., начислена върху главницата за незаплатена електроенергия, сумата от 1 213,11 лева - стойност на потребена топлоенергия за периода от м. ноември 2020 г. до м. юни 2021 г., сумата от 290,04 лева представляваща договорна лихва за забава за периода от 26.12.2020 г. до 27.06.2023 г., начислена върху главницата за незаплатена топлинна енергия, сумата от 231,42 лева стойност на потребена вода за периода от м. ноември 2020 г. до м. юни 2021 г., сумата от 53,50 лева - договорна лихва за забава за периода от 26.12.2020 г. до 27.06.2023 г., начислена върху главницата за незаплатена вода, сумата от 30 лева - стойност на месечни такси за асансьор за периода от м. ноември 2020 г. до м. август 2021 г., сумата от 6,63 лева - договорна лихва за забава за периода от 26.12.2020 г. до 27.06.2023 г., начислена върху незаплатените такси за асансьор, сумата от 27,63 лева стойност на такса смет за 2021 г., сумата от 5,70 лева - договорна лихва за забава за периода от 26.04.2021 г. до 27.06.2023 г., начислена върху незаплатената такса смет, 1 ведно със законната лихва върху главницата в общ размер от 4 867,98 лева, считано от датата на подаване на исковата молба – 28.06.2023 г. до окончателното й изплащане.

С решението са отхвърлени частично исковете по чл. 86, ал. 1 ЗЗД за горницата над горепосочените размери до пълните предявени размери.

Подадена е въззивна жалба вх. № 240887/ 24.07.2024 г., дата на подаване по имейл 23.07.2024 г., на Н. А. Р. срещу решението в частта, с която са уважени исковете. Излага във въззивната жалба, че първоинстанционният съд неправилно е приел, че договорът за наем е действал след м. 01.2021 г. при положение, че въззивникът – ответник, наемател по договора, е прекратил договора с устно предизвестие от м. 12.2020 г. Отправянето на устното предизвестие и достигането му до наемодателя въззиваем се установявало от свидетелските показания на свид. С. и свид. Р.-П., според показанията на които въззивникът е отправил устно предизвестие пред касиера на наемодателя „Национална спортна база“ ЕАД. Също така въззивникът наемател твърди, че е заплатил наемната цена до м. 01.2021 г., поради което депозитът следвало да се използва за погасяване на консумативните разноски за ТЕ, ел. енергия, студена вода и такса асансьор. Въззивникът оспорва и количествата доставени до имота топлинна енергия, ел. енергия и студена вода, стойността на които дължи по договора.

По делото е постъпил отговор на въззивната жалба от въззиваемия НАЦИОНАЛНА СПОРТНА БАЗА ЕАД от 16.10.2024 г., в който е изложено становище за неоснователност на подадената въззивна жалба. Въззиваемият наемодател оспорва договорът за наем да е прекратен предсрочно с предизвестие, понеже същото по силата на договора е само писмено, а не устно; оспорва да е отправяно и устно предизвестието пред касиера. Последният нямал представителна власт да приеме предизвестието за наемодателя, който стопанисва големи спортни обекти като Националния стадион “Васил Левски“, зала “Арена София“, НСК “Диана“, базата в “Белмекен“, конна база “Хан Аспарух“ и други, поради което е необходимо отправянето на писмено предизвестие по надлежния ред. Сочи, че в исковия период е предоставил ползването на вещта - апартамент 82, находящ се на адрес: град София, ул. „********, НСК „Диана“ бл. 1, с площ от 68,98 кв. м., поради което наемателят дължи наемната цена и консумативните разноски за топлинна енергия, ел. енергия, студена вода, такса асансьор и такса смет в претендирания размер. Моли решението да бъде потвърдено в обжалваната част. Претендира разноски.

Софийски градски съд, като прецени събраните по делото доказателства и взе предвид доводите, наведени с въззивната жалба и отговора приема следното:

Съгласно разпоредбата на чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част, като по останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата. Настоящият съдебен състав намира, че обжалваното решение е валидно и е допустимо.

По доводите за неправилност на решението въззивният съд намира следното.

Решението като правилно следва да бъде потвърдено в обжалваната част.

Обсъждането на събрания доказателствен материал, заедно и поотделно, налага извод за правилно установена от РС фактическа обстановка. Поради това и при отсъствието на нови доказателства по см. на чл. 266 ГПК настоящият състав намира за безпредметно подробното преповтаряне на същата и препраща към констатациите на районния съд.

Ищецът наемодател „Национална спортна база“ ЕАД претендира от ответника 2 наемател Н. А. Р. по договор за наем № 19-1203-1/8 от 25.09.2019 г. суми за наемна цена за периода от м. януари 2021 г. до м. септември 2021 г. / до изтичане срока на договора/, както и суми за консумативни разноски за периода от м. ноември 2020 г. до м. август 2021 г., ведно с лихва за забава.

Ищецът твърди, че ответникът наемател е преустановил плащанията за разноски от м. 11.2020 г., а за наемна цена – от м. 01.2021 г., като договорът е действал съгласно уговорения срок от две години до 01.10.2021 г.

Ответникът наемател Н. А. Р. в срока по чл. 131 ГПК оспорва исковете. Оспорва договорът да е действал след м. 01.2021 г. при твърдения, че с едномесечно предизвестие от м. 12.2020 г. го е прекратил. Наемателят твърди, че е отправил устно предизвестие за предсрочно прекратяване на договора за наем до наемодателя /чрез касиера/ през м. 12.2020 г. Наемателят твърди и че е върнал ключа от наетия имот през м. 12.2020 г., на наемодателя, отново чрез касиера. Оспорва исковете само по тези доводи, както и поради това, че е предоставил депозит, с който следвало да се покрият сумите за консумативни разноски. Ответникът твърди да е заплатил на касиера наемната цена за м. ноември и м. декември 2020 г., но не му била дадена разписка за това. Това са оспорванията на ответника по така предявените искове.

Между страните не е било спорно, а и се установява от писмените доказателства, че между ответника /сега въззивник/ и ищеца е сключен писмен договор за наем № 19-1203-1/8 от 25.09.2019 г., по силата на които на Н. А. Р. е предоставен за ползване апартамент 82, находящ се на адрес: град София, ул.

„********, НСК „Диана“ бл. 1, с площ от 68,98 кв. м. за срок до 01.10.2021 г., срещу което наемателят се е задължил да заплаща месечна наемна цена от 360 лв. без вкл.

ДДС със съответната индексация, както и разноските – топлинна енергия, ел. енергия, студена вода, такса асансьор и такса смет.

Своевременно – с отговора на исковата молба, ответникът не е оспорил и доставката на топлинна енергия, ел. енергия и студена вода, както и размера на останалите искове за разноски. Стореното в първото заседание по делото пред СРС оспорване относно доставените до наетия имот количества топлинна енергия, ел. енергия и студена вода е преклудирано.

Не е било спорно, а и се установява от приходен касов ордер № 599/13.09.2019 г., че по смисъла на чл. 6,3 от договора наемателят е внесъл депозит от 720 лв., с който е уговорено, че могат да се покрият останали незаплатени суми за наемна цена или за разноски.

Съгласно чл. 6 и чл. 5,1 от договора за наем наемателят се е задължил да заплаща наемна цена от 360 лв. без ДДС с уговорен коефциент на индексация, както и разноските за топлинна енергия, ел. енергия, студена вода, такса асансьор и такса смет, ведно с лихва за забава при допуснато просрочие за изпълнение на падежа /чл.

10 от договора/.

Не е било спорно, а и се установява от показанията на свидетелите, че на ответника наемател е предоставено ползването на имота и ключа от имота.

Спорно между страните е дали договорът е действал след м. 01.2021 г.

Недоказано е останало възражението на ответника наемател за предсрочно прекратяване на договора за наем с едномесечно устно предизвестие от м. 12.2020 г., отправено до наемодателя чрез касиера на сградата. Недоказано е останало и да е върнат ключа от наетия имот / отново чрез касиера/ именно през м. 12.2020 г. Ищецът наемодател оспорва тези обстоятелства и твърдения, а ответникът не е провел 3 надлежно и убедително доказване относно тях.

Съгласно чл. 13,4 от договор за наем № 19-1203-1/8 от 25.09.2019 г. договорът може да бъде прекратен от всяка страна преди изтичане на уговорения срок /01.10.2021 г./с “едномесечно предизвестие“. Вярно е, че в клаузата на чл. 13,4 от писмения договор за наем не е изрично посочено, че това предизвестие следва да е писмено, но според настоящия състав при тълкуване на договора се налага изводът, че предизвестието следва да е писмено. В тази връзка следва да се посочи, че според чл.

5,5 от договора при напускане на имота наемателят се задължава да предаде имота с приемо - предавателен протокол, а съгл. чл. 22 от договора всички изменения и допълнения на договора са валидни, ако са в писмена форма. Поради това предизвестието по чл. 13,4 от договора също следва да е в писмена форма, като устното предизвестие не произвежда действие по силата на уговорките между страните.

Процедурата по предсрочно прекратяване на договора се установява освен от писмените доказателства – самия договор за наем, и от показанията на свид. М., работещ на длъжност “домакин“ при ищеца наемодател. Установява се показанията на този свидетел, намиращи опора в останалите доказателства, че именно този свидетел като материално отговорно лице по време на действието на договора за наем е отговарял за празните апартаменти, отдавани под наем, както и той е държал ключовете на апартаментите, а не касиерът. Според показанията на този свидетел, а и на свид. Прасков / ел. техник в сградата/ касиерката /починала към момента на завеждане на делото/ е приемала заплащане на суми по договорите за наем.

Приемането и предаването на имотите, както и съхранението на ключовете обаче било отговорност на домакина – на свид. М.. Свид. М., домакин, дава показания, че надлежната процедура по предаване на имота след преустановяване действието на договор за наем е подписване на приемо-предавателен протокол /съгласно чл. 5,5 от процесния договор/ и предаване на ключовете на домакина / а не на касиера/.

Съдът намира, че недоказано е останало ответникът наемател по надлежния ред – с писмено предизвестие, да е прекратил действието на договора за наем преди изтичането на първоначално уговорения срок.

На второ място, дори да се приеме, че по силата на писмения договор за наем е било допустимо отправянето на устно предизвестие / поради лаконичността на клаузата на чл. 13,4 от договора, ако се анализира без връзка с останалите клаузи на договора/, то според настоящия състав недоказан е останал фактът на оправяне на подобно устно предизвестие, пред касиера, именно в сочения от ответника момент – м. 12.2020 г.

В тази връзка показанията на свид. Р.-П. /съпруга на ответника наемател/ са неинформативни, а и производни. Този свидетел не е присъствал на твърдяното отправяне на устно предизвестие пред касиера, както и на връщането на ключовете на наемодателя чрез касиера. Този свидетел дава показания, че вещите си ответникът изнесъл от апартамента през м. 11.2020 г., но имало “уговорка“ със служителка да предаде ключа на 01.12.2020 г. Свидетелят не е очевидец на фактическото осъществяване на уговорката.