Решение № 3126 от 21.05.2025, Софийски градски съд

РЕШЕНИЕ

№ 3126 гр. София, 21.05.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. II-Д СЪСТАВ, в публично заседание на седми февруари през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Силвана Гълъбова

Членове:

Г. Ст. Чехларов

Боян Г. Бояджиев при участието на секретаря Илияна Ив. Коцева като разгледа докладваното от Боян Г. Бояджиев Въззивно гражданско дело № 20221100508481 по описа за 2022 година

Производството е по чл. 258 - чл. 273 ГПК.

С Решение № 3471/15.04.2022 г., постановено по гр. д. № 42073/2021 г. по описа на СРС, 125 състав, са отхвърлени изцяло предявените от В. М. М. срещу „Адрес Недвижими Имоти” АД обективно евентуално съединени искове с правно основание чл. 79, ал. 1, пр. 2 ЗЗД за осъждане на ответника да заплати на ищеца сума в размер на 5000 лв. и на основание чл. 143, ал. 1 ЗЗП за прогласяване нищожността на договор за обслужване на купувач, сключен на 30.1.2021 г., както и на основание чл. чл. 194, ал. 3 ГПК, е признато за установено оспорването на подписа, положен от В. М. М. под протокол за извършена услуга от дата 23.2.2021 г. , представен в оригинал от ответника „Адрес Недвижими Имоти” АД, намиращ се на лист 82 от делото.

Срещу първоинстанционното решение е депозирана въззивна жалба от ищеца В. М.

М. с доводи за неправилност, незаконосъобразност и необоснованост на обжалваното решение. Излага, че по делото се установява, че посредникът е осъществил единствено контакт между купувача и продавача, без да извърши редица съществени действия по договора, като проверка на собствеността на имота, организационно обслужване на сделката и информиране за предлагани имоти. Не са налице доказателства за подписани регистри от В. М. за извършени действия, а свидетелските показания потвърждават липсата на съдействие от страна на посредника. Допълнително, първоинстанционният съд необосновано е кредитирал показанията на свидетел на ответника, въпреки заинтересоваността му, в нарушение на чл. 172 ГПК, и е игнорирал показанията на свидетелите на ищеца, потвърждаващи неизпълнението на договорните задължения от страна на ответното дружество. Представеният от ответника протокол за приемане на услугата без възражения също е дискредитиран чрез проведена почеркова експертиза.

Относно искането за обявяване на договора за нищожен, поддържа, че клаузата в чл. 4, т. 5 от договора, предвиждаща заплащане на възнаграждение при единствено свързване на страните, е неравноправна и противоречи на добросъвестността и принципите на защита на 1 потребителите по ЗЗП и Директива 93/13/ЕИО. Договорът е изготвен предварително при общи условия, без възможност за индивидуално договаряне от страна на потребителя, а тежестта на доказване за противното е върху търговеца. Въпреки че първоинстанционният съд е отчел, че клаузата създава значително неравновесие между страните, неправилно е приложил чл. 146, ал. 5 ЗЗП, като е приел, че договорът може да се изпълнява без неравноправната клауза, въпреки че именно тази клауза води до обезсилване на основните задължения на посредника.

Въззивникът моли съда да отмени първоинстанционното решение изцяло.

В срока по чл. 263, ал. 1 ГПК е постъпил отговор на въззивната жалба от ответника „Адрес Недвижими Имоти” АД, с който се оспорват изложените в жалбата доводи. Излага, че „Адрес недвижими имоти“ АД е изпълнило всички съществени задължения по безсрочния посреднически договор от 30.01.2021 г. Веднага след сключването му е извършен оглед на апартамент № 12 на ул. „Магнолия“ 11 в присъствието на консултанта Х. Ш., което е потвърдено от свидетелски показания и от подписването на предварителния договор. В тази сделка, а именно в т. 2.11 на договора, самият М. признава посредническата роля на ответника, като впоследствие заплаща дължимото възнаграждение на база фактура 0001203918/23.02.2021. Твърденията за липса на проверка и организационно обслужване са несъстоятелни. Всички нужни документи за финансиране бяха изпратени от Ш. на кредитния консултант В. веднага след подписването на договора, а неизискването за подписване под всяко действие не прави услугата невалидна – посредничеството е фактически извършено, а договорът – неформален и може да бъде сключен устно.

Регистърът на предложените имоти служи само като допълнително доказателство, но не е предпоставка за дължимо възнаграждение. Кредитирането на свидетелските показания срещу ответника е неправилно – показанията на В. са противоречиви и подвеждащи, а тези на М. – субективни. Напротив, подробните и кореспондиращи с писмените доказателства показания на Ш. са единствено достоверни. По отношение на евентуалния иск за нищожност на чл. 4, т. 5 от договора, възнаграждението е дължимо единствено при придобиване на имот, представен от посредника, което съвпада както с договорната формулировка, така и с практиката на ВКС и ТЗ. Признанието и доброволното плащане от страна на М. окончателно изключват основания за неравноправност и нищожност.

Моли съда да остави без уважение въззивната жалба.

Съдът, като обсъди доводите във въззивната жалба относно атакувания съдебен акт и събраните по делото доказателства, достигна до следните фактически и правни изводи:

Съгласно разпоредбата на чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част, като по останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата с изключение на случаите, когато следва да приложи императивна материалноправна норма, както и когато следи служебно за интереса на някоя от страните – т. 1 от ТР № 1/09.12.2013 г. по тълк. д. № 1/2013 г. на ОСГТК на ВКС.

Жалбата е подадена в срок от легитимирана да обжалва първоинстанционния съдебен акт страна. Настоящият въззивен състав намира, че постановеното решение е валидно, но недопустимо в частта, в която се е произнесъл с диспозитив относно неистинността на протокол за извършена услуга от дата 23.2.2021 г.

В решение № 270/19.02.2015 г. по гр.д. № 7175/2013 г. и решение № 50119/12.10.2023 г. по гр.д. № 4818/2018 г. на ІV ГО на ВКС е прието, че оспорването на писмен документ по чл. 193 ГПК прилича по съществото си на инцидентен установителен иск, но не е самостоятелна искова претенция. Целта на производството по чл. 193-194 ГПК е във висящ процес, да се определи дали дадено писмено доказателство следва да се обсъжда при изграждане на фактическите и правни изводи на решаващия съд или то да бъде изключено, като неистинско, от доказателствения материал. Определението по чл. 194, ал. 2 ГПК е от същество за доказването. Ако не се е произнесъл с нарочен акт преди даване ход на устните прения, съдът коментира този въпрос в мотивите на своето решение, като заключението му 2 не намира отражение в диспозитива на акта по същество. В чл. 236 ГПК е определено съдържанието на диспозитива на съдебното решение и в него не намират място определенията, свързани с изключването или не на доказателствените средства, нито тези определения подлежат на самостоятелно обжалване. По тези съображения е прието, че в частта по чл. 194 ГПК съдът недопустимо се е произнесъл в диспозитива на решението си, поради което ВКС е заключил, че служебно следва в тази част решението да бъде обезсилено. Настоящият въззивен състав споделя практиката на ВКС, поради което в частта, в която първоинстанционният съд се е произнесъл с диспозитив относно неистинността на протокол за извършена услуга от дата 23.2.2021 г., следва да бъде обезсилено.

Разгледана по същество въззивната жалба е неоснователна, по следните съображения:

Предявени са обективно евентуално съединени искове с правно основание чл. 124, ал.

1 ГПК вр. чл. 26, ал. 1, предл. първо ЗЗД вр. чл. 143, ал. 2, т. 15 вр. чл. 146, ал. 1 ЗЗП за признаване за установено в отношенията между В. М. М. срещу „Адрес Недвижими Имоти” АД, че договор за обслужване на купувач, сключен на 30.1.2021 г. между страните, е нищожен поради и неравноправност и с правно основание чл. 79, ал. 1, пр. 2 ЗЗД вр. чл. 51 ТЗ за осъждане на ответника да заплати на ищеца сума в размер на 5000 лв. 5000 лева – обезщетение за частично неизпълнение на договор за обслужване на купувач, сключен на 30.1.2021 г.

Съдът е длъжен да разгледа обективно съединените искове в поредността, която следва от правното им естество, без да е обвързан от посочената от ищеца такава. В настоящата хипотеза са предявени искове са заплащане на обезщетение за частично неизпълнен договор и за прогласяване нищожност на самия договор поради неравноправност изразяваща се в нееквивалентност на насрещните престации. Тъй като никоя сделка не може да бъде едновременно недействителна и валидна, съдът е длъжен да разгледа първо наведеното основание за нищожност и ако приеме, че сделката не страда от твърдяния порок, той е длъжен след това да се произнесе дали за ищеца е възникнало право на обезщетение вследствие на неизпълнение по договора на задължения на насрещната страна. Произнасянето на първоинстанционния съд по заявените от ищеца основания искови претенции е в поредност, която не отчита естеството на основанията, обусловили съответните искове. Предвид изложеното настоящият въззивен състав следва да разгледа първо иска с правно основание чл. 124, ал. 1 ГПК вр. чл. 26, ал. 1, предл. първо ЗЗД вр. чл.

143, ал. 2, т. 15 вр. чл. 146, ал. 1 ЗЗП.

СРС е обсъдил приетите пред него доказателства в цялост, като е изложил фактическа обстановка, която въззивният съд не намира за необходимо да преповтаря, а препраща към нея, на основание чл. 272 ГПК. Съдът ще обсъди само доказателствата, относими към възраженията в производството пред него.

Безспорно е между страните, че на 30.1.2021 г. ищецът В. М. и ответното дружество сключили договор за обслужване на купувач, с посочено лице за контакт от ответника – Х.

Ш.. По силата на договора купувачът възлага на дружеството да посредничи при придобиване на имот, представен от последния срещу заплащане на възнаграждение в размер на 3 % без ДДС от продажната цена на имота, но не по-малко от 600 евро. В чл. 2 от процесния договор за уредени задълженията на посредника, а именно:

1. да представи имоти съгласно търсенето на купувача;

2. да извърши проверка на избрания имот при желание на купувача, по представени от собственика на имота документи към сключване на предварителен и окончателен договор;

3. да осигури организационното обслужване на сделката до сключването на окончателен договор;

4. да информира купувача за предлагането на имота по начин, какъвто прецени, или като изпраща отчет за пазарно предлагане.

Купувачът се е задължил да подписва регистър на предлаганите имоти за всеки имот, 3 посочен от ищеца, както и да го информира при придобиване на имот без посредничеството на ищеца и прекратяване на търсенето си. Ищецът-купувач се задължава да заплати на посредника еднократно възнаграждение в срок - в деня на сключване на предварителен или окончателен договор с купувача, осигурен от посредника /Адрес/. С разпоредбата на т. 4.4 от договора страните са приели, че ако по време на действието на договора или в срок от 12 м. след прекратяването му, продавачът прехвърли правото на собственост върху имота на купувач, осигурен от ищеца, или на свързано с купувача лице, това ще се счита за опит за недобросъвестно избягване на плащане на възнаграждението. С разпоредбата на т. 4.5 от договора е предвидено, че възнаграждение се дължи поради самият факт на свързването на „страните по сделката“.

На 1.2.2021 г. ищецът е сключил договор за депозит със строител/инвеститор „Пи Ем АЙ” ЕООД, представлявано от управителя Г. М., по силата на който ищецът е предал на дружеството в срок до 2.2.2021 г. сумата 3912 лева депозит за закупуването на апартамент 12 при продажна цена 100 700 евро, за което инвеститорът поел задължението да не предлага имота на други купувачи.

На 22.2.2021 г. ищецът и А.Д.Г. сключили предварителен договор за покупкопродажба на същия имот, при уговорена продажна цена 100 700 евро, като в предварителния договор е налице вписване, че купувачът и продавачът признават ролята на ответника за свързването и като страни по този договор.

На същата дата ответникът е получил от ищеца сумата 7090,27 лева, при вписано основание „предварителен договор от 22.2.2021 г.”, което съставлява пълното уговорено възнаграждение по договора за посредничество.