Решение № 102 от 12.06.2026, Районен съд - Поморие

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 102 гр. Поморие, 12.06.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ПОМОРИЕ, II СЪСТАВ, в публично заседание на дванадесети май през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Нася Ив. Япаджиева при участието на секретаря Валентина Ат. Анджерлиева като разгледа докладваното от Нася Ив. Япаджиева Гражданско дело № 20262160100031 по описа за 2026 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е образувано по искова молба подадена от К. Л. и К. Л. граждани на Ирландия чрез чрез пълномощника и съдебен адресат в гр. Бургас – адв. Т.Ш. против Етажните собственици (ЕС) на сграда „Алфа“ с идентификатор *** по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Поморие в комплекс „Сънсет Ризорт”, с адрес гр. Поморие, ***, представлявана от управителя на „Кондо Мениджмънт “ ЕООД представлявано от М. М. – управител. Ищците като сочат, че са собственици на самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** - апартамент № 12 на етаж първи, молят съда да отмени приетите решения по т. 3 и т.4 на ОС на ЕС, проведено на 09.12.2025г. обективирани в протокол от ОС от същата дата, поради противоречие със закона. Сочат множество нарушения при свикването и провеждането на общото събрание - чл. 16, ал.2 ЗУЕС, чл. 16, ал.5 ЗУЕС и при изчисляване на кворума.

Твърди се, че приетите решения противореча т на закона и на чл. 51, ал.1 от ЗУЕС. Относно решението по т.4 твърди, че същото е нищожно, тъй като задължава собствениците да сключват договори с трето лице, каквито правомощия ОС няма. Твърди, че неправилно е изчислен процента ид.ч. от общите части на сградата, тъй като .често са формирани ва база на обекти които нямат статут на самостоятелни обекти в сградата по смисъла на ЗУТ и ЗКИР / рецепции, спа-центрове, складове и т.н./ които са общи или обслужващи площи и тези площи не формират право на глас в ОС . Моли съдът да отмени приетите решения по т.3 и т.4 като незаконосъобразни. В съдебно заседание чрез адв. Т.Ш. поддържат иска.

Относно решението с което е предвидено задължение собствениците да сключат индивидуални договори, твърди, че става въпрос за договори които са за период от 5 години, съдържащи много неравноправни клаузи. Претендират направените разноски и 1 представя списък.

В срок е постъпил отговор от ответника, който оспорва твърдението за допуснати нарушения при свикването и провеждането на общото събрание и за нарушения на чл.48, 50 и 51 от ЗУЕС. Счита, че е неоснователно възражението за допуснати нарушения при свикването и провеждането на ОС и липса на кворум и доколкото не е оспорен протокола по реда на чл. 16, ал.9 от ЗУЕС следва да се приеме, че кворума е такъв какъвто е отрезен в протокола. На следващо място сочи, че не е ясно оспорването на решението по т.4 , тъй като ОС може да приеме решение и да възложи дейности по поддържането на общите части на юридически или физически лица. Моли съдът да отхвърли иска. В представено писмено становище поддържа отговора и „изисква“ присъждане на адвокатско възнаграждение за един адвокат съгласно чл. 36 от ЗА.

Предявения иск е с правно основание чл.40, ал.1 от Закона за управление на етажната собственост.

Съдът след преценка на събраните доказателства намира за установено от фактическа страна следното:

Установява се от представения н.акт № 3, том VII, дело № 1148/2006г.че ищците - К. Л. и К. Л. са собственици на следния недвижими имот: апартамент № 12 , находящ се в сграда „А“ етаж 1 със застроена площ 107.78кв.м. находящ се в комплекс „Сънсет Ризорт“ гр.

Поморие, и в тази връзка имат правен интерес от оспорване решенията приети на ОС на ЕС на сграда А / Алфа/ в комплекс „Сънсен Ризорт“ гр. Поморие проведено на 09.12.2025г.

Представена е покана за свикване на общо събрание на собствениците в етажна собственост на сграда А /Алфа/ в която е посочено, че същото се свиква от управителя на ЕС на блок А с идентификатор № *** по кадастралната карта на град Поморие, комплекс „Сънсет Ризорт“ в град Поморие, на адрес - град Поморие, ***, на основание чл.12ал.1 и чл. 13 от Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС).

Видно от покана в същата е обявен дневния ред на събранието. В поканата е посочено дата, часа и мястото където ще се проведе събранието - 09.12.2017 г. от 09:00 часа във фоаето на сграда Сигма в комплекс „Сънсет Ризорт“ в град Поморие, на адрес - град Поморие, ул. „Княз Борис I“ № 219. Поканата е представена на руски и ангЛ.ски език.

Представен е протокол от 01.12.2025г. в който е посочено, че поканата за свикване на общо събрание насрочено за 09.12.2025г. е залепена на входната врата на блок А /Алфа/ на 01.12.225г. в присъствието на Владимир Добрев.

Представено е съобщение до собствениците с посочена дата и час – 16.12.2025г., 15.30ч., подписано от управителя в което се съдържа информация, че протокола от ОС на ЕС проведено на 09.12.2026г е изготвен и протокол от 16.12.2025г. в който е посочено, че на входната врата на сграда А /Алфа/ е залепено съобщението за изготвения протокол на ОС на ЕС проведено на 09.12.2025г.

Представен е протокол на проведеното на 09.12.2025г. ОС на ЕС на блок А / Алфа/, с идентификатор № *** по кадастралната карта на град Поморие, комплекс „Сънсет 2

Ризорт” в град Поморие, ***. В протокола са посочени присъствалите собственици и упълномощени лица, като е посочено всеки собственик с какъв процент ид.части от общите части на сградата разполага. Към протокола е приложена списък на собствениците присъствали на ОС на ЕС на 09.12.2025г. който е във вид на таблица с положените подписи на присъстващите, с посочени обектите в сграда А / Алфа/ със съответния собственик, площ на обекта без ид.части, площ на ид.части, процент на ид.части и подпис. На общото събрание е избран протоколчик и са приети следните решения: по т.1 от дневния ред е избран протоколчик, по т.2 е прито решение с което е одобрен годишния отчет за дейността на управителя за 2025г. ; по т.3 от дневния ред е прието решение с което за управител на сграда А / Алфа/ с идентификатор

*** е избран „Кондо

Мениджмънт“ ЕООД с управител М. М., собственик на апартамент А 2 -10; по т.4 от дневния ред е прието следното решение „Приема поддръжката на сграда А / Алфа/ от затворен комплекс „Сънсет Ризорт“ гр. Поморие за 2025г. и за 2025г. да се осъществява от дружество „СР-ПРОПЪРТИ МЕНИДЖМЪНТ“ ООД представлявано от управителя И.М.П., чрез индивидуални договори между всеки един етажен собственик и дружество дружество „СР-ПРОПЪРТИ МЕНИДЖМЪНТ“ ООД представлявано от управителя И.М.П..

При така изяснената фактическа обстановка настоящата инстанция, направи следните правни изводи.

Съдът кредитира представения протокол за проведеното ОС на ЕС на 09.12.20253г., тъй като същия се отнася за етажната собственост на процесната сграда, подписан е и няма данни да е оспорен по реда на чл. 16, ал. 9 ЗУЕС или по чл. 193 ГПК. Поради това същия се ползват с обвързваща съда доказателствена сила за възпроизведените в него решения на общото събрание на етажната собственост. Документите са подписани от председателя на общото събрание и протоколчик, съобразно изискването на чл. 16, ал. 6 ЗУЕС. За яснота съдът счита за необходимо да отбележи, относно твърдението за включени лица с обекти които не са самостоятелни, че няма съмнение, че ако в ОС участват лица с обекти които не са самостоятелни, а са общи по естеството си или по предназначението си, това би повлияло върху кворума, но следва да се посочи, че управителя на ЕС и председателя на ОС при представен документ за собственост и извадка от кадастрални регистър в която е посочено, че определен обект има кадастрален номер което е индиция за това, че обекта е самостоятелен не е компетентен да прави преценка, че обекта не е самостоятелен и да го изключи от участието в ОС на ЕС. Затова и съдът намира възраженията свързани със свикването и провеждането на ОС и съдържанието на протокола за неоснователни.

Ищците оспорват като незаконосъобразни решенията по т.3 и по т.4 от дневния ред. По т.3 е прието решение с което е избран управител на сграда А / Алфа/ с идентификатор *** и е избран „Кондо Мениджмънт“ ЕООД собственик на апартамент А 2 -10.

Настоящия състав, счита че то не е незаконосъобразно. Видно от поканата за провеждане на ОС на ЕС е посочен дневния ред на ОС и точка 3 е Избор на управител на сграда А / Алфа/ от комплекс Сънсет Ризорт за 2026г. Видно от протокола постъпило е само едно предложение, не е имало изказвания и други предложения и е прието решението като 3

58.50305% ид.ч. от общите части са гласували „за“ и против са били 1,07249%.

Следващото прието решение по точка 4 от дневния ред, а именно: „Приема поддръжката на сграда А / Алфа/ от затворен комплекс „Сънсет Ризорт“ гр. Поморие за 2025г. и за 2025г. да се осъществява от дружество „СР-ПРОПЪРТИ МЕНИДЖМЪНТ“ ООД представлявано от управителя И.М.П., чрез индивидуални договори между всеки един етажен собственик и дружество дружество „СР-ПРОПЪРТИ МЕНИДЖМЪНТ“ ООД представлявано от управителя И.М.П., според настоящия състав е незаконосъобразно. Вменява се задължение на собствениците на самостоятелни обекти да сключат договор с трето лице за поддържане на общите части, което противоречи на основни принципи, тъй като всяко лице е свободно да избира с кого да договаря. Правото на договаряне е за задоволяване интересите на договарящите, затова и всяко лице е свободно да избере с кого да договаря и е недопустимо ОС да създава задължение за другиго да сключва договори и то с точно определено лице.

Страните по един договор следва свободно да могат да определят съдържанието на договора, което в конкретния случай може да доведе до различни уговорки и до разногласия които да изключат възможността за сключване на договор. В чл.11 от ЗУЕС изчерпателно са изброени правомощията на ОС и действително е предвидено, че ОС може да приема решение за възлагане на дейностите по поддържането на общите части на юридически или физически лица и това означава, че ОС възлага дейностите и определя кои дейности и при какви условия ще се изпълняват, какво ще е заплащането и как ще се прекратяват договорите и така при възлагане на дейности по поддръжка от ОС, условията ще бъдат еднакви за всички собственици и се избягва каквато и да е неравнопоставеност между собствениците. На следващо място решението по т. 4 прието на 09.12.2025г. касае поддръжката на сграда А /Алфа/ за 2025г. и 2026г., като е неясно как се възлагат действия по поддръжка за 2025г. след като годината вече е изтекла и няма как да се извършва такава дейност през 2025г., а такива клауза биха довели до неоснователно обогатяване. Във връзка с изложеното съдът счита, че следва да отмени изцяло само решението по т.4 и да потвърди останалото обжалвано решение по т.3 прието на ОС на ЕС на сграда с идентификатор *** проведено на 09.12.2025г.

Съдът следва да се произнесе по въпроса за направените разноски, тъй като и двете страни са поискали да им бъдат присъдени, като разноските на ищците са в размер на 440.90 евро., а ответниците не са представили доказателсва за направени разноски и затова не им се дължат такива. С огледа на резултата съдът счита, че на ищците следва да се присъдат разноски в размер на 220.45 евро съразмерно на уважения иск, а на ответника такива не се дължат, тъй като няма доказателства за направени разноски.

Мотивиран от изложеното ПРС

РЕШИ:

ОТМЕНЯ приетото на проведеното на 09.12.2025г. ОС на ЕС на сграда А „Алфа“, с 4 идентификатор *** в комплекс „Сънсет Ризорт“, представлявана от управителя „Кондо Мениджмънт“ ЕООД с управител М. М. решение по т.4 от дневния ред , а именно „Приема поддръжката на сграда А / Алфа/ от затворен комплекс „Сънсет Ризорт“ гр. Поморие за 2025г. и за 2025г. да се осъществява от дружество „СР-ПРОПЪРТИ МЕНИДЖМЪНТ“ ООД представлявано от управителя И.М.П., чрез индивидуални договори мегду всеки един етажен собственик и дружество дружество „СР-ПРОПЪРТИ МЕНИДЖМЪНТ“ ООД представлявано от управителя И.М.П. обективиранаов Протокол от Общо събрание на собствениците на блок А /Алфа/, представляващ сграда с идентификатор ***. по кадастралната карта и кадастралните регистри на общ.Поморие с адрес гр.Поморие, ***, като незаконосъобразно и ОТХВЪРЛЯ предявения иск от К. Л. и К. Л. граждани на Ирландия чрез адв. Т.Ш. в останалата част като неоснователен.