Решение № 490 от 06.05.2025, Окръжен съд - Варна

РЕШЕНИЕ

№ 490 гр. Варна, 06.05.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, X СЪСТАВ ГО, в публично заседание на единадесети април през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Ралица К. Райкова при участието на секретаря Славея Н. Янчева като разгледа докладваното от Ралица К. Райкова Гражданско дело № 20243100102444 по описа за 2024 година

Производството е образувано по предявени от Д. Х. С. срещу Е. Х. С. и П. Ф.

С. искове с правно основание чл. 87, ал. 3 ЗЗД:

1) за разваляне на Договор за покупко-продажба от 22.05.2018 г., обективиран в Нотариален акт № 53, том XXXI, дело 6563, вх.рег. 12650, дв.вх.р.

12537 от 22.05.2018г. на СВ - Варна, до размера на наследствената част на ищеца – 5/12 ид.ч. от ЖИЛИЩЕ-АПАРТАМЕНТ № 37 с идентификатор ****, представляващ самостоятелен обект в сграда на петия етаж във вход „Б“ от жилищната сграда на блок 3, построена в гр. ****, изградена върху ПИ с идентификатор ****, с адрес на имота гр. ****, апартамент 37, с площ от 59,60 кв.м., при граници на същия етаж – имоти с идентификатори ****.2.15 и ****.2.38, под обекта - ****.2.40, ведно с принадлежащото му ИЗБЕНО ПОМЕЩЕНИЕ, както и 1,36613 % ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж върху дворното място, в което жилищната сграда е построена, съставляваща ПИ с идентификатор ****, поради неплащане на договорената продажна цена, както и 2) за разваляне на Договор за покупко-продажба от 30.06.2020 г., обективиран в Нотариален акт № 68, том XXXIX, дело 8683, вх.рег. 14775, дв.вх.рег. 14712 от 30.06.2020 г. на СВ - Варна, до размера на наследствената част на ищеца – 1/2 ид.ч. от АПАРТАМЕНТ № 6, разположен на трети етаж, със застроена площ от 47,50 кв.м., представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор ****, в сграда №7 с идентификатор ****, разположена в ПИ с идентификатор ****, при граници на същия етаж – обект с идентификатор ****.8, под обекта – обекта с идентификатор ****.3, над обекта – ****.3, както и 4.38 % ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж върху ПИ, в който сградата е построена, както и 32,50 кв.м. ид.ч. от правото на собственост върху ПИ с идентификатор ****, с адрес гр. ****, целият с площ от 402 кв.м., при граници:

ПИ ****, ПИ ****, ПИ ****, ПИ **** и ПИ ****; и ПАРКОМЯСТО №7 с площ от 12 кв.м., разположено на етаж -1, в подземен гараж паркинг с идентификатор ****.17 с площ от 200 кв.м., представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор ****, както и 2,98 % ид.ч. от общите части на сградата, поради 1 неплащане на договорената продажна цена.

Твърди се в исковата молба, че страните са наследници на баща им Х. С. Х., починал на 05.10.2024 г., който приживе е притежавал процесните недвижими имоти. След смъртта на баща си ищецът установил, че имотите са прехвърлени чрез покупко-продажба на ответника, който е негов брат. На 22.05.2018 г. наследодателят е продал на ответника 5/6 ид.ч. от апартамент № 37 с идентификатор ****, с площ от 59,60 кв.м., с адрес на гр. ****, ведно с прилежащото му избено помещение и 1,36613% ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж върху дворното място, в което жилищната сграда е построена, при продажна цена от 13 500 евро, които да бъдат заплатени по банков път от купувача на продавача в срок до 30.05.2021 г. На 30.06.2020 г. бащата на ищеца чрез пълномощник е продал на неговия брат апартамент № 6 с идентификатор **** с площ от 47,50 кв.м., с адрес гр. ****, ет. 3, както и 4,38% ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж върху поземления имот, в който сградата е построена и 32,50 кв.м. ид.ч. от поземлен имот с идентификатор № ****, целият с площ от 402 кв.м., ведно с паркомясто с идентификатор ****.17, с площ от 12 кв.м., разположено на ет. 1 в подземен гараж паркинг с идентификатор ****, както и 2,98% ид.ч. от общите части на сградата, срещу продажна цена от 22 500 евро, платима от купувача по следния начин: платени преди подписване на договора 2123 щатски долара на 24.03.2017 г. и 14 973 щатски долара на 11.12.2019 г., а остатъкът от 7082,20 евро се дължи в срок от 30 дни от подписване на договора и вписването му в СВ – Варна.

Ищецът поддържа, че продажната цена за двата имота не е платена и не е получена от неговия баща, което е основание за разваляне на договорите до размера на наследствената му част. Сочи, че процесните имоти са декларирани като съсобствени с П. Ф. С. – съпруга на ответника Е. Х. С.. При тези съображения моли за уважаване на предявените искове.

В срока по чл. 131 ГПК е постъпил отговор от ответника Е. Х. С., с който се изразява становище неоснователност на предявените искове. Твърди се, че ответникът е платил всички дължими суми по договорите за продажба, обективирани в нотариалните актове. Сочи се, че сумите са превеждани на части по банков път през годините, а също така ответникът е плащал някои суми в брой под 5000 лв. при връщанията си в България. Моли се за отхвърляне на исковите претенции и присъждане на сторените съдебни разноски.

В срока по чл. 131 ГПК ответницата П. Ф. С. не е депозирала отговор на исковата молба.

Съдът, като съобрази събраните писмени доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, съгласно правилата на чл. 235, ал. 2 ГПК, намира за установено следното от фактическа страна:

Установява се от представения Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 88, том I, рег. № 1875, дело № 77 от 2018 г., че на 22.05.2018 г. е сключен договор за продажба, съгласно който Х. С. Х. е продал на Е. Х. С. собствените си 5/6 ид.ч. от следния имот: 5/12 ид.ч. от ЖИЛИЩЕ-АПАРТАМЕНТ № 37 с идентификатор ****, представляващ самостоятелен обект в сграда на петия етаж във вход „Б“ от жилищната сграда на блок 3, построена в гр. ****, изградена върху ПИ с идентификатор ****, с адрес на имота гр. ****, апартамент 37, с площ от 59,60 кв.м., при граници на същия етаж – имоти с идентификатори ****.2.15 и ****.2.38, под обекта - ****.2.40, ведно с принадлежащото му ИЗБЕНО ПОМЕЩЕНИЕ, както и 1,36613 % ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж върху дворното място, в което жилищната сграда е построена, 2 съставляваща ПИ с идентификатор ****, срещу продажна цена в размер на 13 500 евро, които да бъдат заплатени по банков път от купувача на продавача в срок до 30.05.2021 г.

Видно от приложения Нотариален акт за продажба на недвижими имоти № 157, том I, рег. № 3765, дело № 135 от 2020 г., въз основа на сключен на 30.06.2020 г. договор за продажба Х. С. Х. е прехвърлил на Е. Х. С., действащ чрез пълномощник Васил И. Гошев правото на собственост върху следните недвижими имоти: 1/2 ид.ч. от АПАРТАМЕНТ № 6, разположен на трети етаж, със застроена площ от 47,50 кв.м., представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор ****, в сграда №7 с идентификатор ****, разположена в ПИ с идентификатор ****, при граници на същия етаж – обект с идентификатор ****.8, под обекта – обекта с идентификатор ****.3, над обекта – ****.3, както и 4.38 % ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж върху ПИ, в който сградата е построена, както и 32,50 кв.м. ид.ч. от правото на собственост върху ПИ с идентификатор ****, с адрес гр. ****, целият с площ от 402 кв.м., при граници: ПИ ****, ПИ ****, ПИ ****, ПИ **** и ПИ ****; и ПАРКОМЯСТО №7 с площ от 12 кв.м., разположено на етаж -1, в подземен гараж паркинг с идентификатор ****.17 с площ от 200 кв.м., представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор ****, както и 2,98 % ид.ч. от общите части на сградата, срещу насрещното задължение на купувача да заплати по банков път обща продажна цена в размер на 22 500 евро, с левова равностойност 44 006,18 лв., по следния начин: платени преди подписване на договора 2123 щатски долара на 24.03.2017 г., с левова равностойност по курс на деня 1,807 лв. за 1 долар или 3844,12 лв. и 14 973 щатски долара на 11.12.2019 г. с левова равностойност по курс на деня 1,7570 лв. за 1 долар или 26 307,56 лв., а остатъкът от 7082,20 евро с левова равностойност 13 851,57 лв. се дължи от купувача на продавача по банков път в срок до 30 дни от подписване на договора за продажба и вписването му в СВ – Варна. Представителната власт на пълномощника на купувача се установява от приложеното на л. 123-135 от делото пълномощно с нотариална заверка на подписа от 24.02.2020 г.

Съгласно представеното удостоверение за наследници с изх. № 36026/08.10.2024 г., издадено от Община Варна, Х. С. Х. е починал на 05.10.2024 г., като негови наследници са синовете му Д. Х. С. и Е. Х. С..

Според приложеното удостоверение от 26.03.2025 г., издадено от Дирекция „Информационно и административно обслужване“ към Община Варна, Е. Х. С. се намира в граждански брак с ответницата П. Ф. С., като същият е сключен на 21.09.2014 г.

Изяснява се от представеното извлечение за периода от 24.03.2017 г. до 05.10.2024 г., издадено от „Банка ДСК“ АД, че ответницата П. Ф. С. е превела на 31.12.2021 г. по банкова сметка на Х. С. Х., открита в „Банка ДСК“ АД, сумата от 8000 лв. с посочено основание на превода „ул. Мир, бл 3, вх Б, ап 37“, а на 04.01.2022 г. са направени 3 бр. преводи със същото основание, от които 2 бр. от преводите са за по 8000 лв. и един превод от 5337,45 лв. Така общо платената сума възлиза на 29 337,45 лв., равняващи се на 15 000 евро – л. 138 от делото.

В горепосоченото извлечение е наличен и превод от 04.01.2022 г., нареден от Х. С. Х. в полза на Е. Х. С., в размер на 43 520 лв. с посочено основание „покупка апартамент“.

Според данните в извлечението от банковата сметка на продавача Х. С. Х., открита в „Банка ДСК“ АД (л. 131 от делото), на 28.03.2017 г. същият е получил сумата от 3806,58 лв., преведена от ответника Е. Х. С..

Видно от представения отчет по сметка в доларова валута за период 3

17.06.2019 г. – 10.01.2022 г., издаден от „Българо-американска кредитна банка“ АД, продавачът Х. С. Х. е получил превод от Е. Х. С. на 13.12.2019 г. в размер на 15 000 щатски долара. На 31.07.2020 г. е получил превод от Wransferwise Limited LTD от банкова сметка BG90RZBB91551009197510, с основание „Last paymen Dobromir apt Evgeny Stoyanov”.

В горния отчет е описан и превод от 04.01.2022 г., нареден в полза на ответника от Х. С. Х., за сумата от 20 700 щатски долара, с основание „pokupka na apartament”.

Приобщен към доказателствения материал е и отчет по сметка в доларова валута за период 04.01.2022 г. – 10.01.2022 г., издаден от „Българо-американска кредитна банка“ АД, в който е вписан превод от Х. С. Х. в полза ответника Е. Х. С. за сумата от 32 350 лв. с посочено основание „покупка апартамент дарение“.

При така констатираните обстоятелства съдът достигна до следните правни изводи:

Не е спорно между страните, а и от представените доказателства се установява, че между наследодателя на страните Х. С. Х. и ответника Е. Х. С. са били сключени процесните договори за покупко-продажба от 22.05.2018 г. и 30.06.2020 г., с които Х. С. Х. е прехвърлил правото на собственост върху процесните имоти на ответника, срещу насрещното му задължение да заплати договорените продажни цени, като към момента на разпоредителните сделки ответникът Е. Х. С. е бил в брак с ответницата П. Ф. С..

Изяснено е по делото, че уговорената продажна цена по договора за покупкопродажба от 22.05.2018 г. е 13 500 евро, с договорен срок за плащане три години след сключването му, а именно до 30.05.2021 г. Установява се от представените писмени доказателства – извлечение от банковата сметка на продавача, открита в „Банка ДСК“ АД, че с 4 бр. транзакции, извършени на 31.12.2021 г. и 04.01.2022 г., ответницата П. Ф. С. е заплатила продажна цена за имота, находящ се в гр. ****, възлизаща на 29 337,45 лв., равняващи се на 15 000 евро. Съдът достига до извода, че преведените суми са в изпълнение на посочения договор за продажба, с оглед съвпадението на адреса на имота, като основание за извършване на плащанията.

Следователно, макар и със забава от около седем месеца, договорената продажна от цена от 13 500 евро е била заплатена на продавача по договора за покупкопродажба от 22.05.2018 г.

Следва да се изясни, че н е всяко неточно във времево отношение престиране може да породи потестативно право за разваляне на договора. Съгласно задължително тълкуване (ПП № 3/973 на ВС на РБ) основен принцип в облигационното право е изпълнението на поетите по договор задължения и постигането на тези реални цели, които страните са преследвали със сключването на договора. Разясненията са в смисъл, че при спорове във връзка с неизпълнението на договорите, следва да се изхожда от възможностите за тяхното изпълнение и да се допуска развалянето им само в случаите, когато неизпълнението е толкова съществено, че прави невъзможно постигането на договорения резултат. Израз на този принцип са правилата на чл. 87, ал. 3 ЗЗД, гарантиращи на неизправния длъжник допълнителен срок за изпълнение дори и след допусната вече забава в хода на съдебен процес за упражняване на потестативното право на кредитора и ограничаването на тези възможности само при фикс-сделките или безполезност поради забавата (чл. 87 ал. 2 ЗЗД). Нито една от тези хипотези обаче не се установяват в настоящия процес. Самото естество на престациите по договор за продажба на недвижим имот не ги определя като част от сделка, по която задължението трябва да се изпълни непременно в уговореното 4 време, тъй като закупената собственост се получава автоматично, а очакваната паричната престация като универсален еквивалент на стойност винаги може да бъде заместена със съответно също парично обезщетение за забава. Затова без изрично уговаряне на някакво специфично и особено съществено значение на срочността на изпълнението на купувача в процесния договор, а напротив – наличие на отложено с тригодишен срок пълно престиране на продавача, няма никакво основание за третиране на задължението на купувача по тази сделка като такова, което задължително по волята на страните да се изпълнява непременно и само в уговорения в договора срок. В този смисъл – Решение № 338/04.12.2023 г. по в.гр.д. № 429/2023 г. по описа на Апелативен съд – Варна.