Решение № 18296 от 13.10.2025, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 18296 гр. С... 13.10.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 36 СЪСТАВ, в публично засед.ие на десети септември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: СЛАВЕНА Г. КОЙЧЕВА-ПЕЕВА при участието на секретаря КРАСИМИРА М. ИНКОВА като разгледа докладв.ото от СЛАВЕНА Г. КОЙЧЕВА-ПЕЕВА Гражд.ско дело № 20231110123930 по описа за 2023 година

Предявен е осъдителен иск с правно основ.ие чл. 72, ал. 1 ЗС от А. К. С. срещу „Ч....“ ЕООД за осъжд.е на ответника да заплати на ищцата сумата от 1 000 лева, частичен иск от иск в пълен размер за сумата от 32 930 лева, представляващи разноски за подобрения, извършени от ищцата в имот, находящ се в гр. С... р-н Па.... ул. „Са. ш“ 18 и представляващ УПИ ... от кв. 36 по пл.а на с. Па.... местност „Зона за отдих“ с площ 350 кв.м., ведно със законната лихва, счит.о от датата на предявяв.е на иска - 05.05.2023 г. до окончателното плащ.е.

Ищцата твърди, че е владяла недвижим имот, представляващ дворно място, находящо се в гр. С... район Па.... ул. „Са. ш“ 18, съставляващо УПИ .. от кв. 36 по пл.а на с. Па.... местност „Зона за отдих“ с площ 350 кв.м., от 20.04.2007 г. на основ.ие предварителен договор за покупко - продажба на недвижим имот. Поддържа, че след сключв.е на предварителния договор и предав.е на владението извършила подобрения чрез осъществяв.е на строително-монтажни работи в имота. За извършв.ето на същите на 20.04.2008 г. бил сключен договор за строително-монтажни работи, а в последствие за извършените строително-монтажни работи бил издаден Акт обр. 19 от 27.09.2008 г. Всички отразени в акт обр. 19 строително-монтажни работи представлявали полезни и необходими разноски, чиято обща стойност възлизала на сумата от 42 783,43 лева. За доставените материали, извършените строително-монтажни работи и направените плащ.ия били издадени фактури от дружеството - изпълнител „В. Пт“ ЕООД /с настоящо наименов.ие „Р. п“ ЕООД/. Ищцата сочи, че освен извършените строителномонтажни работи в задната част на УПИ бил изработен и монтир. чардак, за което били издадени фактури. Поддържа, че подобренията в имота са извършени от изпълнителя „В. Пт“ ЕООД /с настоящо наименов.ие „Р. п“ ЕООД/ и са надлежно заплатени от нея, като са й издадени фискални бонове към всяка една от посочените фактури. За доставените материали и извършените строително-монтажни работи е проведено обезпечително 1 производство по реда на чл. 207 от ГПК, като в същото е уст.овено, че стойността на извършените дейности за изработв.е и монтаж на чардак и дървена ограда са към 30.04.2022 г. възлиза на сумата от 32 930 лева, от които 23 240 лева - стойност на чардак, и 9 690 лева - стойност на ограда от декоративни дървени п.а и дървени стълбове. Сочи, че в предварителния договор за покупко - продажба на недвижим имот е отразено обстоятелството, че върху процесното дворното място, ведно с построената в него масивна двуетажна жилищна сграда, е учредена ипотека, като в договора също така е посочено, че продавачът е поел задължение да заличи учредената ипотека преди сключв.е на окончателен договор. Продавачът не изпълнил това свое задължение по договора. В хода на инициир.о изпълнително производство върху процесното УПИ била наложена възбр.а по иск.е на ипотекарния кредитор, след което била проведена публична прод. върху имота. Вследствие на това възникнала обективна невъзможност да бъде сключен окончателен договор във връзка с предварителния договор между ищцата и продавача Р. Д.

Д. – длъжник в изпълнителното производство. На 13.12.2013 г. процесният поземлен имот е придобит след проведената публична прод. от дружество „Ч....“ ЕООД и е издадено пост.овление за възлаг.е на недвижим имот.

Разяснява, че в проведената публичната прод. е пропуснала възможността да упражни правата си по чл. 136, т. 4 от ЗЗД, тъй като към момента на изготвяне на разпределението същата не е провела производство, в което да й бъде съдебно признато право на задърж.е в качеството й на добросъвестен владелец, извършил полезни и необходими разноски в имот продаден на публична прод.. В същото време след проведената публична прод. е осъществен въвод във владение само в построената в УПИ двуетажна жилищна сграда. Ищцата твърди, че срещу нея не е извършв. въвод във владение по отношение на процесното дворно място и нейното владение в тази му част не е смутено към момента на извършв.е на въвода. Твърди се, че преди провежд.е на публичната прод. извършените строително-монтажни работи и съдърж.ието на предварителния договор за покупко - продажба на недвижим имот от 20.04.2007 г., сключен между нея и Р. Д. Д., са възпроизведени в допълнително споразумение с нотариална заверка на подписите от 26.10.2012 г. и в последствие е подпис. .екс от 10.11.2012 г. към този договор преди провежд.е на публичната прод., като срокът на действие на същия е продължен както следва: с .екс № 2 от 05.11.2012 г., .екс № 3 от 01.11.2017 г. и .екс № 4 от 10.09.2021 г.. Ищцата твърди, че по този начин ищцата е ост.ала добросъвестен владелец на процесния имот. С подписв.ето на последния .екс и след уст.овяв.е, че новият собственик „Ч....“ ООД е предявил искова претенция срещу нея за построен в същото УПИ друг недвижим имот, стр.ите по споразумението приели, че владението е смутено и с последния .екс са прекратили възникналите помежду им договорни отношения. Навежда твърдения, че за да уст.ови дали се е повишила стойността на имота вследствие направените от нея подобрения е проведено производство по реда на чл. 207 от ГПК. Поддържа, че в Договор за СМР от 20.04.2008 г., сключен между А. К. С. и „В. п.“ ЕООД, е уговорен предмет - извършв.е на подробно опис.и строително-монтажни работи. Моли за уважав.е на исковите претенции. Претендират се направените по делото разноски.

В подадения писмен отговор по реда на чл. 131 ГПК ответникът оспорва предявените искове. Навежда възражение за изтекла погасителна давност по отношение на задължението за заплащ.е на претендир.ите суми. Подържа, че от момента на евентуалното изпълнение на строителството са минали повече 2 от 15 г. Поддържа, че ищцата не е била във владение на процесния имот като собственик или като владелец. Твърди се, че посоченият предварителен договор е без достоверна дата и подписи. Посочва, че ищцата и Р. Д. са живели към момента на извършв.е на твърдените строително-монтажни работи на съпружески начала, поради което са свърз.и лица и представеният предварителен договор е съставен единствено, за да въведе в заблуждение приобретателите на процесния имот и частния съдебен изпълнител. Сочи, че дружеството е придобило процесния имот едва на 13.12.2012 г. с пост.овление за възлаг.е на недвижим имот, с оглед на което ищцата следвало да търси претендир.ата стойност за подобрения от собственика на процесния имот.

Сочи, че процесният имот е опис. от ЧСИ и е продаден с всички извършени в него подобрения и приращения. Приобретателят е добросъвестен и няма отношение към предишни облигационни спорове. Поддържа, че видно от Констативен акт № ... от 03.02.2014 г., издаден от СО район П... изграденото в процесния имот стълбище е изградено без строителни книжа и навлиза в имот общинска собственост и изгражд.ето му в нарушение на закона. Твърди, че соченият за изпълнител на строителството „В. Пт” ЕООД има предмет на дейност, който няма нищо общо с извършв.ето на строителна дейност от този тип, с оглед на което оспорва представените договори и фактури. Моли исковете да бъдат отхвърлени.

Съдът, като прецени доводите и възраженията на стр.ите, взети предвид съобразно събр.ите по делото доказателства по реда на чл. 235 от ГПК, приема за уст.овено от фактическа и правна стр.а следното:

За основателност на исковете в тежест на ищеца при условията на пълно и главно доказв.е е да докаже: че е извършил полезни разноски за подобрения в имота на ответника, по отношение на който към момента на извършв.е на разноските е осъществявал владение, основ.о на валиден предварителен договор, каква е стойността на извършените подобрения в имота и с каква стойност се е увеличила стойността на имота, вследствие извършените подобрения.

В тежест на ответника и при доказв.е на посочените обстоятелства е да докаже погасяв.ето на задължението, както и всички факти от значение за релевир.ите възражения срещу основателността на исковете.

Ищецът твърди, че е осъществявал владение по отношение на процесния имот, собственост на ответника, въз основа на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 20.04.2007г. От съдърж.ието на представения предварителен договор се уст.овява, че продавачът Р. Д. се е задължил да въведе купувача А. С. във владение на недвижимия имот в деня на сключв.е на договора /чл. 9/. Съгласно приложен към договора приемо-предавателен протокол от 20.04.2007г. продавачът е предал на купувача владението върху дворно място, находящо се в гр. С.. СО, р-н Па.... ул. Са. ш №18, съставляващо УПИ .. от кв. 36 по пл.а на с. Па.... местност „Зона за отдих“ с площ 350 кв.м., заедно с изградената в него двуетажна жилищна сграда.

Въведеното оспорв.е от ответника по отношение на доказателствената стойност на документа и достоверността на посочената дата на съставяне е неоснователно. Представеният предварителен договор е подпис. от стр.ите, като обикновената писмена форма е достатъчна за неговата валидност по смисъла на чл. 19, ал. 1 ЗЗД. Съгласно чл. 181 ГПК частният документ има достоверна дата по отношение на трети лица от деня, в който съдърж.ието на 3 документа е възпроизведено в официален документ или от деня, в който настъпи друг факт, уст.овяващ по безсъмнен начин предхождащото го съставяне на документа. В настоящия случай предварителният договор е предмет на обсъжд.е в Решение №4670 от 25.06.2014г. по т. д. №16571/2013г. по описа на СГС ТО VI-1 състав и Определение №1889/28.01.2014г. по ч. гр. д.

№17271/2013г. по описа на СГС, II- ри брачен състав, приложени като писмени доказателства по делото, поради което съдът приема, че към пор.ната дата -28.01.2014г., предхождаща образув.ето на настоящото производство, същият се ползва с достоверна дата по отношение на ответното дружество по смисъла на чл. 181 ГПК.

Фактът на осъществяв.а фактическа власт от стр.а ищцата към момента на извършв.е на процесните подобрения се уст.овява и от събр.ите свидетелски показ.ия на свидетеля Р. Борисов, в които се посочва, че при извършв.е на процесните строително-монтажни работи от дружеството, чийто управител е бил свидетелят, същият посещавал ежедневно обекта и съблюдавал осъществяв.ия от ищцата контрол върху извършв.ите строителни дейности.

Въз основа на обсъдените писмени доказателства, както и на кредитир.ите в тази им част гласни доказателствени средства, съдът приема за уст.овен факта на осъществяв.о владение от ищцата върху процесния недвижим имот в посочения период на извършв.е на процесните подобрения от м. 04.2008 г. до м. 09.2008 г.

Владението на задължилия се да купи по предварителен договор не е добросъвестно, но по отношение на правото да получи увеличената стойност в резултат на направените от него подобрения, той е приравнен на добросъвестен владелец, т.е. има тези права, предоставени му с изричната норма на чл. 70, ал.3 от ЗС. Предварителният договор, на основ.ие на който е предадено владението, ако не е подпис. от несобственик, или не е нищожен, е основ.ие за това владение /така в Решение № 270 от 26.06.2012г. по гр.д.№ 1056/2011г. на ВКС, І г.о./.

На следващо място съдът следва да разгледа възраженията на ответника по отношение на сочената липса на пасивна материална легитимация за дружеството да отговаря за заплащ.ето на претендир.ата стойност на полезни разноски, извършени за имота, доколкото към момента на извършв.ето им не е бил титуляр на право на собственост върху имота.

Разпоредбите на чл. 72 - 74 от ЗС регулират правоотношенията, породени от неоснователното обогатяв.е на собственика с подобренията, извършени от владелеца на вещта. Правото да се търси обезщетение за сторените подобрения има облигационен характер /т.6 от ППВС 6/1974 г., решение 122/02.07.2015 г. на ВКС, Първо ГО, по гр.д. 291/2015 г./, поради което с прехвърляне на вещното право на собственост от един правен субект към друг не преминава облигационното задължение на праводателя към приобретателя, изразяващо се в заплащ.е на сторените, до датата на прехвърляне на собствеността, в имота му подобрения от трето лице. Иначе каз.о, за да се определи легитимир.ият да отговаря за заплащ.е на сторени подобрения следва да се има предвид, че релев.тният затова момент е моментът на извършв.е на тези подобрения, тъй като при последващо прехвърляне приобретателят заплаща цената им и същият не е реализирал неоснователно обогатяв.е за сметка на подобрителя / така в Решение 283/30.06.2010 г. по дело 1173/2009 г. на ВКС, Второ ГО, Решение 4