Решение № 2336 от 23.06.2025, Районен съд - Варна

РЕШЕНИЕ

№ 2336 гр. Варна, 23.06.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 7 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и трети май през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Александър В. Цветков при участието на секретаря Ивелина Ат. Атанасова като разгледа докладваното от Александър В. Цветков Гражданско дело № 20243110114604 по описа за 2024 година

Производството е образувано въз основа на искова молба от Д. Ф., гражданин на ****, ЛНЧ ****, и Д. Н., гражданин на ****, ЛНЧ ***, чрез пълномощника им адвокат Ф. Р. Р.-Сак, срещу „УниКредит Булбанк“ АД, ЕИК 831919536, със седалище и адрес на управление: гр. София, пл. „Света Неделя“ № 7, с която са предявени искове с правно основание чл. 12 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) за осъждане на ответника да заплати на ищците поравно ½ част от сумите на всеки от тях: 216 лева – платено възнаграждение за изготвяне на доклад от консултантска къща „Амрита“; 300 евро – платено адвокатско възнаграждение; 1000 евро – платен и невъзстановен депозит на агенция за недвижими имоти; 4400 евро – платено капаро по предварителен договор от 29.03.2024 г., ведно със законната лихва върху всички суми от датата на предявяване на иска до окончателното им заплащане.

В исковата молба ищците твърдят, че са граждани на Португалия, постоянно пребиваващи в България, като живеят и работят в гр. Варна. През 2024 г. решили да закупят имот в гр. Варна и чрез кредитен посредник „Санук“ кандидатствали за кредит от 90 000 лв. при „УниКредит Булбанк“ АД.

На 07.03.2024 г. платили 216 лв. за оценка на имота от „Амрита“, а на 29.03.2024 г. получили имейл от посредника, препратен от банката, че са одобрени за кредит с лихва 2,99%. Подписали предварителен договор за покупко-продажба с продавачите на имота на същата дата, платили капаро от 4400 евро, 1000 евро депозит на агенция „Варна Сий Инвест“ и 300 евро адвокатско възнаграждение. Твърдят, че банката впоследствие отказала кредита, посочвайки, че имотът е ваканционен и не може да служи за обезпечение, което според тях е недобросъвестно водене на преговори, причинило им вреди.

1

В отговора на исковата молба „УниКредит Булбанк“ АД оспорва местната подсъдност, твърдейки, че ЗЗП не е приложим, тъй като ищците са потенциални, а не действителни потребители, и че искът е подсъден на Софийския районен съд, съобразно общата подсъдност по чл. 105 ГПК. По същество ответникът отрича недобросъвестност, твърдейки, че предоставеният Европейски стандартизиран информационен формуляр (ЕСИФ) на 12.03.2024 г. не е обвързващо предложение, а преддоговорна информация по чл. 6 от ЗКНИП, и че в имейла от 29.03.2024 г. са посочени допълнителни изисквания. Указва, че ваканционният характер на имота е установен на 04.06.2024 г., което е извън контрола на банката по време на преговорите. Счита, че Д. Н. не е активно легитимирана, тъй като плащанията са извършени от Д. Ф., и че част от разходите (300 евро и 1000 евро) нямат причинна връзка с преговорите. Моли за отхвърляне на исковете.

Съдът, след съвкупна преценка на събраните по делото доказателства, заедно и поотделно и по вътрешно убеждение, приема за установено следното от фактическа страна:

От Европейски стандартизиран информационен формуляр, изготвен от „УниКредит Булбанк“ АД на 12.03.2024 г. за Д. Ф., се установява, че е предоставена преддоговорна информация по чл. 6, ал. 2, т. 3 от Закона за кредитите за недвижими имоти на потребители. Видно от съдържанието на формуляра е, че той не представлява обвързващо предложение за сключване на договор и не задължава банката да предостави кредит.

От Талон за доведен клиент, издаден от „УниКредит Булбанк“ АД, е видно, че Д. Ф. е кандидатствал за ипотечен кредит в размер на 75 000 лева чрез кредитния посредник „Санук“ ЕООД (ЕИК 204088324), представляван от Н. А.. Видно от талона е, че не се събират такси и комисиони от посредника.

От Приложение към искане за кредит, подадено на 12.03.2024 г. към „УниКредит Булбанк“ АД от Д. Ф., се установява, че е поискан кредит от 90 000 лева за покупка на апартамент №21. Видно от приложението е, че Ф., служител в Concentrix с доход 2200 лева, няма други задължения и предлага прехвърляне на заплатите, овердрафт и спестовен план като условия. По силата на това приложение се допълва информацията за финансовото състояние на кредитополучателя и параметрите на сделката.

От авизо за издадено платежно нареждане от банка ДСК, е видно, че на 07.03.2024 г. Д. Ф. е извършил банков превод в размер на 216 лева към „Консултантска къща Амрита“ ООД по сметка с IBAN **** (BIC:

UNCRBGSF). От авизото се установява, че основанието за плащането е ****, а трансферът е обработен чрез платежна система BISERA 6 (обикновен). По силата на платежния документ се потвърждава заплащането на възнаграждение за изготвянето на пазарна оценка на апартамент №21, необходима за одобрението на ипотечен кредит от „УниКредит Булбанк“ АД.

От Резюме на пазарна оценка, изготвено на 07.03.2024 г. от „Консултантска къща Амрита“ ООД за „УниКредит Булбанк“ АД, се установява, че апартамент №21, вход В, жилищен комплекс ****, е оценен с 2 пазарна стойност от 111 100 лева (56 800 евро), ликвидационна стойност от 94 500 лева (48 300 евро) и ипотечна заемна стойност от 83 300 лева (42 600 евро). Видно от резюмето е, че апартаментът, собственост на Л. Ю. Л., има площ 45,96 кв.м (РЗП 53,58 кв.м), с 4,2737% идеални части от общите части и правото на строеж, и е построен през 2007 г. с монолитна стоманобетонна конструкция.

Видно от Доклад за пазарна оценка, изготвен на 07.03.2024 г. от „Консултантска къща Амрита“ ООД за „УниКредит Булбанк“ АД, е, че апартамент №21 е оценен с пазарна стойност от 111 100 лева (56 800 евро), ликвидационна стойност от 94 500 лева (48 300 евро) и ипотечна заемна стойност от 83 300 лева (42 600 евро). От доклада се установява, че апартаментът има площ 45,96 кв.м (РЗП 53,58 кв.м), с 4,2737% идеални части от общите части и правото на строеж, и е оценен чрез сравнителен подход (56 803 евро, 100% тежест) и разходен подход (42 362 евро). Стози доклад се удостоверяват характеристиките на имота, включително добрата му инфраструктура и близост до плажа (400 м), както и документи като нотариален акт №12/2007 г. и снимки от 07.03.2024 г.

От Приложение към искане за кредит, подадено на 12.03.2024 г. към „УниКредит Булбанк“ АД от Д. Ф., се установява, че е поискан кредит от 90 000 лева за покупка на апартамент №21. Видно от приложението е, че Ф., служител в търговско дружество с доход 2200 лева, няма други задължения и предлага прехвърляне на заплатите, овердрафт и спестовен план като условия.

От Договор за посредничество при покупко-продажба на недвижим имот и договор за капаро, сключени на 12.03.2024 г. във Варна, се установява, че между купувачите и „Варна Сий Инвест“ ЕООД е уговорено посредничество за закупуването на апартамент №21, вход В, жилищен комплекс ****, район Чайка, Варна. Видно от договора за капаро е, че купувачът е предоставил сума от 1000 евро като гаранция за покупката на апартамента с площ 45,96 кв.м, заедно с 4,2737% идеални части от общите части на сградата (7,62 кв.м) и правото на строеж върху парцела. По силата на този договор е уговорено между страните, че капарото се задържа от агенцията до подписването на окончателен договор за покупко-продажба до 30.05.2024 г. и служи като частично плащане на комисионата, като при неоснователен отказ на купувача капарото се губи, а при отказ на продавача или обективни причини за неосъществяване на сделката то се връща.

От Плащане адвокатско възнаграждение, представляващо извлечение от Revolut, се установява, че на 12.03.2024 г. Д. И. С. Н., с адрес ****, Варна, е извършила банков превод в размер на 300 евро към В. И. И..По силата на това извлечение се удостоверява плащането на адвокатско възнаграждение, вероятно свързано с правни услуги, предоставени във връзка с гражданското дело срещу „УниКредит Булбанк“ АД или с юридически действия относно покупката на апартамент №21 в жилищен комплекс ****.

От Заявление за кредит, подадено на 13.03.2024 г. към „УниКредит Булбанк“ АД от Д. Ф. и Д. Н., е видно, че е поискан кредит в размер на 90 000 лева за срок от 25 години с плаваща лихва 2,99% за покупка на апартамент 3

№21, Варна. От заявлението се установява, че Ф. (ЛНЧ ****, служител в Concentrix, доход 2200 лева) и Н. (ЛНЧ ***, служител в Concentrix) предлагат ипотека върху имота като обезпечение. По силата на това заявление се удостоверяват условията за кредита, включващи блокиране на три месечни вноски, откриване на сметка, овердрафт от 2000 лева и спестовен план.

От електронната кореспонденция от 29.03.2024 г. между Н. А. (управител на „Санук“ ЕООД) и служител на „УниКредит Булбанк“ се установява, че представителят на банката е уведомил кредитния посредник уведомява кредитния посредник, че „Д. е одобрен“ и „въпросът вече е във връзка с правно“.

От Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен на 29.03.2024 г. в гр. Варна между продавачи (Ж. О. Л., П. Л. Л., М. В.

П., представлявани от адвокат И. С. Г., и В. Л. Л., представлявана от адвокат В. А. С.) и купувачи (Д. И. С. Н. и Д. Ф.е Н. Ф.), се установява, че продавачите се задължават да продадат апартамент №21, вход В, блок 3, в ****, с площ 45,96 кв.м, заедно с 4,2737% идеални части от общите части и правото на строеж, за цена от 44 000 евро. Видно от договора е, че купувачите са платили капаро от 4400 евро до 29.03.2024 г. по сметка на адвокат Г. (IBAN ****), а остатъкът от 39 600 евро ще бъде платен със собствени средства и/или банков кредит при нотариалното изповядване на сделката до 30.04.2024 г. С Анекс №1 от 29.04.2024 г. се удължава срока за сделката до 18.07.2024 г.

От Общите условия, при които „УниКредит Булбанк“ АД предоставя кредити на потребители, одобрени с решение на Управителния съвет на „УниКредит Булбанк“ АД по Протокол № 5 от 31.01.2024 г., в сила от 05.02.2024 г., се установява, че документът урежда реда и условията за предоставяне, ползване, обезпечаване и погасяване на ипотечни кредити на физически лица, както и условията за сключване и действие на договорите за кредит. С него са приети следните уговорки са свързани с основанията за отказ за отпускане на кредит:

От терминологичните разяснения на Раздел I се установява, че „Съществен неблагоприятен ефект‘ означава което и да е обстоятелство или събитие (или поредица от тях), което по преценка на Банката има или може да има съществени неблагоприятни последици или съществена неблагоприятна промяна в: (а) способността, на който и да е кредитополучател и/или солидарно задължено лице да изпълни и/или да спазва своите задължения съгласно договора за кредит, ОУ и/или договорите за обезпечения; (б) стопанската дейност, имуществото, финансовото положение, операциите или перспективите на кредитополучател и/или солидарно задължено лице; (в) правата и интересите на Банката, във връзка с което и да е обезпечение по договора за кредит; (г) законността, действителността и обвързващия характер на договора за кредит или договор за обезпечение, или правата, интересите или привилегиите на Банката, съгласно договора за кредит, ОУ и договорите за обезпечения; и/или (д) способността на кредитополучателя да усвоява кредита, по начина, посочен в договора за кредит и приложенията към него.“ По силата на тази клауза се удостоверява, че Банката може да откаже 4 отпускане на кредит, ако на етапа на преддоговорните преговори установи обстоятелства, които биха имали съществен неблагоприятен ефект, като финансова нестабилност на кредитоискателя или биха имали ефект върху възможността за удовлетворяването й чрез реализиране на имуществото, служещо за обезпечаване.

От клаузата на Раздел II, т. 1 се установява, че „Банката предоставя кредити на потребител, който отговаря на следните условия: 1.1. Има открита разплащателна сметка в Банката; 1.2. Има постоянни нетни месечни доходи в размер, определен според оценката на кредитоспособността и кредитния риск на потребителя от: 1.2.1. трудово или служебно правоотношение по безсрочен трудов договор/заповед за служебно правоотношение, по което потребителят има минимум 6 последователни месеца трудов стаж, към датата на подаване на искането за кредит, не е в срок на предизвестие за прекратяване на трудовото правоотношение и е получавал редовно трудовото/служебното си възнаграждение; 1.2.2. дейност като едноличен търговец, като лице, упражняващо свободна професия, или дейност, осигуряваща постоянни доходи минимум една година към датата на подаване на искането за кредит;