Решение № 1493 от 14.03.2024, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 1493 гр. София, 14.03.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-23 СЪСТАВ, в публично заседание на втори февруари през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Божана Желязкова при участието на секретаря Ива Ат. Иванова като разгледа докладваното от Божана Желязкова Гражданско дело № 20221100102133 по описа за 2022 година

Производството е образувано по иск с правно основание чл. 26, ал.1, предл. 3 ЗЗД (противоречие с добрите нрави) с искане да се прогласи нищожността на договор за покупко- продажба на недвижим имот от 27.04.2017г., обективиран в нотариален акт № 193, том II, peг. № 07497, дело № 0355/2017 г., на нотариус В.Б. с рег. № 302 в регистъра на НК и с район на действие СРС, с който М.С. Р.а (наследодател на ищците) е продала на Б. Д. П. (в граждански брак с Й. Д. П.) ДВУСТАЕН АПАРТАМЕНТ № 7 (седем), находящ се в гр.

София, ЖСК „*******“, ул. „******* на втори етаж, състоящ се от две стаи, хол, кухня, баня, клозет, входно и черно антре, с балкони от ул. “Дунав“ и откъм вътрешния двор на кооперацията на площ 84.89 кв.м., при съседи: изток - вътрешен двор на кооперацията, запад - ул. „Дунав“, север - д-р Р.В. н юг - калкан, ТАВАНСКО ПОМЕЩЕНИЕ от 5.25 (пет цяло и двадесет и пет стотни) кв.м., при съседи; изток – Ц. П., запад - А.Ч., север - общ коридор и юг - вътрешен двор, ЗИМНИЧНО ПОМЕЩЕНИЕ от 6.89 (шест цяло и осемдесет и девет стотни) кв.м., при съседи: изток - общ коридор, запад - А.Б., север - абонатна парна станция и юг - общ коридор, заедно с 9.54% (девет цяло петдесет и четири стотни върху сто) идеални части от общите части на сградата и от мястото, находящо се в гр. София, ул. „******* (четиринадесет), местността „Лиляна Д.“, съставляващо парцел първи от квартал 514 (петстотин и четиринадесет) по плана на гр. София с пространство по нотариален акт 400 (четиристотин) кв.м., а по скица 389 (триста осемдесет и девет) кв.м., при съседи по нотариален акт: И.Б., К.К., ул. „Стара планина“ и ул. „Дунав“, което място съгласно кадастрална карта и кадастралните регистри на град София, община Столична, област София (столица), одобрени със Заповед РД-18-45/09.07.2010 г. на изпълнителния директор на АГКК, представлява ПОЗЕМЛЕН имот с идентификатор *** (шестдесет и осем 1 хиляди сто тридесет и четири точка четиристотин и три точка триста тридесет и девет), с адрес: съгласно скица: град София, район „Оборище“, ул. „******* (четиринадесет), с площ 386 (триста осемдесет и шест) кв.м., трайно предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: средно застрояване (от 10 м. до 15 м.), стар идентификатор: няма, номер по предходен план: 1 (едно), 514 (петстотин и четиринадесет), при съседи: поземлени имоти с идентификатори: *** (шестдесет и осем хиляди сто тридесет и четири точка четиристотин и три точка триста седемдесет и девет), *** (шестдесет и осем хиляди сто тридесет и четири точка четиристотин и три точка триста осемдесет и едно), *** (шестдесет и осем хиляди сто тридесет и четири точка четиристотин и три точка триста четиридесет и осем), *** (шестдесет и осем хиляди сто тридесет и четири точка четиристотин и три точка триста и четиридесет), а апартаментът съгласно кадастралната карта и кадастралните регистри на град София, община Столична, област София (столица), одобрени със Заповед РД-18-45/09.07.2010г. на изпълнителния директор на АГКК представлява САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ в сграда с идентификатор *** (шестдесет и осем хиляди сто тридесет и четири точка четиристотин и три точка триста тридесет и девет точка едно точка седем), с адрес съгласно схема: град София, район „Оборище:, ул. „******* (четиринадесет), етаж 3 (три), ап. 7 (седем), намиращ се в сграда № 1 (едно), разположена в поземлен имот с идентификатор *** (шестдесет и осем хиляди сто тридесет и четири точка четиристотин и три точка триста тридесет и девет), с предназначение на самостоятелния обект: жилище, апартамент, брой нива на обекта: 1 (едно), при съседни самостоятелни обекти: на същия етаж - самостоятелни обекти с идентификатори *** (шестдесет и осем хиляди сто тридесет и четири точка четиристотин и три точка триста тридесет и девет точка едно точка девет), *** (шестдесет и осем хиляди сто тридесет и четири точка четиристотин и три точка триста тридесет и девет точка едно точка осем), под обекта - самостоятелен обект с идентификатор *** (шестдесет и осем хиляди сто тридесет и четири точка четиристотин н три точка триста тридесет и девет точка едно точка четири), над обекта - самостоятелен обект с идентификатор *** (шестдесет и осем хиляди сто тридесет и четири точка четиристотин и три точка триста тридесет и девет точка едно точка десет), стар идентификатор: няма.

При условие на евентуалност иск с правно основание чл. 87 ЗЗД за разваляне на описания горе договор за покупко-продажба на недвижим имот, поради неизпълнение на задълженията за заплащане на продажната цена от страна на купувача.

Главен иск с правно основание чл. 108 ЗС с искане да се установи по отношение на ответниците, че ищците са собственици на по ¼ ид. части от гореописания недвижим имот и да се осъдят същите да предадат владението над него.

ИЩЦИТЕ - Р. Х. Р., ЕГН **********, и К. Х. Р., ЕГН **********, твърдят, че М.С. Р.а, ЕГН **********, е починала на 23.02.2019г. и е оставила наследници по закон както следва:

Р. Х. Р., ЕГН ********** и К. Х. Р., ЕГН **********, като низходящи на починалия й брат – Х.С. Р., ЕГН **********, и Д.С.Д., ЕГН **********, като низходяща на починалата й 2 сестра - Р.С.Д., ЕГН **********. Намират, че на основание чл. 5, ал. 1, вр. чл. 8, ал. 1 ЗН квотите на наследниците са: ¼ за Р. Х. Р., ЕГН **********, ¼ за К. Х. Р., ЕГН ********** и ½ за Д.С.Д.,ЕГН **********. Навеждат, че приживе М.С. Р.а е продала на Б. Д. П., женен за Й. Д. П., с договор за покупко продажба, обективиран в нотариален акт № 193, том II, peг. № 07497, дело № 0355/2017 г., на нотариус В.Б. с рег. № 302 в регистъра на НК и с район на действие СРС процесния недвижим имот за продажната цена от 81 000 лв., като било договорено същата да бъде платена по следния начин: 9 000 лв. преди сключването на договора, 18 000 лв. в деня на подписване на нотариалния акт и преди вписването му в Агенция по вписванията, 54 000 лв. -разсрочено за период от 15 години, считано от датата на подписване на договора, на месечни вноски от по 300 лв., платими по банков път. М. Р.а си е запазила правото на пожизнено ползване на продадения имот. При така описаната фактическа обстановка ищците твърдят, че договорът е сключен в противоречие с добрите нрави, предвид което се явява нищожен. Намират, че определянето на такъв дълъг срок на изплащане на по-голямата част от продажната цена при положение, че продавачът към този момент е на 80 години и с множество заболявания показва явно, че купувачът се е възползвал от напредналата възраст на продавачката й я е убедил да се съгласи с неизгодни за нея условия, които я оставят с минимален приход за продължителен период от време въпреки разпореждането със значително на стойност имущество и при наличието на голяма вероятност тя всъщност да не може да се ползва лично от стойността на продаденото, тъй като предвид възрастта й няма голяма вероятност да получи пълното плащане на цената приживе. Отделно от това твърдят, че е налице и значително несъответствие между престациите по договора, което също е основание да се приеме, че е налице противоречие на договора с добрите нрави. В тази връзка сочат, че процесният апартамент се намира на централната част на гр. София и е изграден от тухла като стойността му към момента на сключване на договора реално е над 170 000 евро, но въпреки това е придобит за скромната сума от 41 500 евро, която е дори под размера на данъчната му оценка. Евентуално ищците твърдят, че купувачите не са изправна страна по договора и не са заплатили сумата от 9000 лв. преди неговото сключване, както и сумата от 18 000 лв. при неговото подписване. Освен това не са изплатили и дължимите вноски от продажната цена за периода от 01.05.2017 г. до 01.11.2017 г. в размер на 1800 лв., като и след смъртта на продавача, не са плащали вноските на наследниците съобразно правата им в наследството до 23.02.2022 г. Предвид наличието на неизпълнение на договорните задължения искат договорът да бъде развален за по ¼ идеална част за всеки от ищците. Ищците искат и съдът да установи по отношение на ответниците, че те са собственици на по ¼ идеална част от процесния имот, като ги осъди да им върнат владението върху него.

ОТВЕТНИЦИТЕ- Б. Д. П.,ЕГН **********, Й. Д. П., ЕГН **********, двамата представлявани от Адвокат С. Д. - САК, оспорват предявените искове. На първо място сочат, че процесният договор за покупко-продажба не е сключен в противоречие на добрите нрави. В тази връзка излагат, че М. С. Р.а е била учителка по физика на първия ищец в периода 1985-1988г. в 112-то основно училище „Стоян Заимов“ в гр. София. Оттам датира познанството и уважението между двамата, което впоследствие е прераснало в грижа за нея 3 от страна на ответника, който имал бизнес в близост и ежедневно контактувал с нея. Той бил единственият човек, който полагал грижи за нея и съпруга й преди да почине от инсулт като набавял необходимите им лекарства, помагал за лекарските прегледи, осигурявал почистването и пазаруването, осигурявал им транспорт, когато е нужно, давал им пари за лекарства и плащал битовите им сметки. Това продължило и след прехвърлянето на имота на негово име, като той заплащал и задълженията за общите части на сградата и ремонтите, а самата продавачка многократно както устно, така и писмено е искала и получавала финансова помощ от него. Предвид това намират, че не е налице противоречие с добрите нрави при сключването на договора, а последният е израз на близките им отношения и продължителната грижа, която те оказвали на семейството и в частност на продавачката.

Оспорват и твърдението за липса на еквивалентност на престациите по договора, като намират, че, за да е действителна сделката, е достатъчно да се установи, че самите страни по нея приемат субективно, че престациите са еквивалентни, а не е необходимо те да са стойностно такива. Предвид отношенията между първия ответник и починалата, всички постигнати договорки отговарят на морала, включително продажната цена и периода й на изплащане. По отношение на предявения евентуален иск за разваляне на договора поради неизпълнение на задължения за плащане на цената от тяхна страна, твърдят, че от предварителния договор се установява, че сумата от 9 000 лв. е платена предварително на продавачката, като същият служи като разписка за извършеното плащане. До смъртта на продавачката били изплатени още 22 вноски по 300 лв. или общо сумата от 6 600 лв. по банков път. След нейната смърт встъпилите в правата й наследници не им осигурили необходимото съдействие да изпълняват задълженията си по изплащане на вноските, тъй като не са се легитимирали пред тях като наследници и не са предоставили банкови сметки, по които съответно на наследствения им дял да се превеждат дължимите суми. Съответно намират, че доколкото ищците не се явяват изправен кредитор, те нямат право и да искат разваляне на договора предвид факта, че от собственото им неизправно поведение произлиза забавата на длъжниците. С оглед всичко изложено оспорват и предявения иск с правно основание чл. 108 ЗС като твърдят, че имат валиден договор, сключен от собственик, по силата на който възмездно са придобили процесния имот и към момента са негови собственици и го владеят на това правно основание.

Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства и обсъди направените доводи, намира за установено следното:

От представените писмени доказателства се установя, че на 27.04.2017 г. М.С. Р.а е сключила с ответника Б. Д. П. договор за покупко-продажба, по силата на който е прехвърлила на последния собствеността върху ДВУСТАЕН АПАРТАМЕНТ № 7 (седем), находящ се в гр. София, ЖСК „*******“, ул. „******* на втори етаж, състоящ се от две стаи, хол, кухня, баня, клозет, входно и черно антре, с балкони от ул. “Дунав“ и откъм вътрешния двор на кооперацията на площ 84.89 кв.м., при съседи: изток - вътрешен двор на кооперацията, запад - ул. „Дунав“, север - д-р Р.В. н юг - калкан, ТАВАНСКО ПОМЕЩЕНИЕ от 5.25 (пет цяло и двадесет и пет стотни) кв.м., при съседи; изток – Ц. П., 4 запад - А.Ч., север - общ коридор и юг - вътрешен двор, ЗИМНИЧНО ПОМЕЩЕНИЕ от 6.89 (шест цяло и осемдесет и девет стотни) кв.м., при съседи: изток - общ коридор, запад - А.Б., север - абонатна парна станция и юг - общ коридор, заедно с 9.54% (девет цяло петдесет и четири стотни върху сто) идеални части от общите части на сградата и от мястото, находящо се в гр. София, ул. „******* (четиринадесет), местността „Лиляна Д.“, съставляващо парцел първи от квартал 514 (петстотин и четиринадесет) по плана на гр. София с пространство по нотариален акт 400 (четиристотин) кв.м., а по скица 389 (триста осемдесет и девет) кв.м., при съседи по нотариален акт: И.Б., К.К., ул. „Стара планина“ и ул. „Дунав“, което място съгласно кадастрална карта и кадастралните регистри на град София, община Столична, област София (столица), одобрени със Заповед РД-18-45/09.07.2010 г. на изпълнителния директор на АГКК, представлява ПОЗЕМЛЕН имот с идентификатор *** (шестдесет и осем хиляди сто тридесет и четири точка четиристотин и три точка триста тридесет и девет), с адрес: съгласно скица: град София, район „Оборище“, ул. „******* (четиринадесет), с площ 386 (триста осемдесет и шест) кв.м., трайно предназначение на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване: средно застрояване (от 10 м. до 15 м.), стар идентификатор: няма, номер по предходен план: 1 (едно), 514 (петстотин и четиринадесет), при съседи: поземлени имоти с идентификатори: *** (шестдесет и осем хиляди сто тридесет и четири точка четиристотин и три точка триста седемдесет и девет), *** (шестдесет и осем хиляди сто тридесет и четири точка четиристотин и три точка триста осемдесет и едно), *** (шестдесет и осем хиляди сто тридесет и четири точка четиристотин и три точка триста четиридесет и осем), *** (шестдесет и осем хиляди сто тридесет и четири точка четиристотин и три точка триста и четиридесет), а апартаментът съгласно кадастралната карта и кадастралните регистри на град София, община Столична, област София (столица), одобрени със Заповед РД-1845/09.07.2010г. на изпълнителния директор на АГКК представлява САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ в сграда с идентификатор *** (шестдесет и осем хиляди сто тридесет и четири точка четиристотин и три точка триста тридесет и девет точка едно точка седем), с адрес съгласно схема: град София, район „Оборище:, ул. „******* (четиринадесет), етаж 3 (три), ап. 7 (седем), намиращ се в сграда № 1 (едно), разположена в поземлен имот с идентификатор *** (шестдесет и осем хиляди сто тридесет и четири точка четиристотин и три точка триста тридесет и девет), с предназначение на самостоятелния обект: жилище, апартамент, брой нива на обекта: 1 (едно), при съседни самостоятелни обекти: на същия етаж - самостоятелни обекти с идентификатори *** (шестдесет и осем хиляди сто тридесет и четири точка четиристотин и три точка триста тридесет и девет точка едно точка девет), *** (шестдесет и осем хиляди сто тридесет и четири точка четиристотин и три точка триста тридесет и девет точка едно точка осем), под обекта - самостоятелен обект с идентификатор *** (шестдесет и осем хиляди сто тридесет и четири точка четиристотин н три точка триста тридесет и девет точка едно точка четири), над обекта - самостоятелен обект с идентификатор *** (шестдесет и осем хиляди сто тридесет и четири точка четиристотин и три точка триста тридесет и девет точка едно точка десет), стар идентификатор: няма.