Решение № 568 от 09.10.2025, Върховен касационен съд

РЕШЕНИЕ

№ 568 гр. София, 09.10.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД, 3-ТО ГО 4-ТИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и пети септември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Жива Декова

Членове:

Александър Цонев

Дора Михайлова при участието на секретаря Албена В. Рибарска като разгледа докладваното от Дора Михайлова Касационно гражданско дело № 20248002104572 по описа за 2024 година

Производството е по чл. 290 ГПК.

Образувано е по касационна жалба на С. С. Т., понастоящем непълнолетна, действаща лично и със съгласието на своя баща и законен представител С. Н. Т., чрез адв. Г. – САК, срещу Решение № 125 от 28.06.2024 г. по в. гр. д. № 223/2024 г. на Окръжен съд – Ловеч. В касационната жалба се поддържа, че въззивното решение е неправилно поради нарушения на материалния и процесуалния закон, както и че е необосновано.

Ответникът по касационната жалба Т. Г. Л. я оспорва.

В съдебно заседание касаторът се представлява от адв. Д., която поддържа касационната жалба. Ответникът по касация, редовно призован, не се явява и не се представлява.

С въззивното решение, предмет на касационна проверка, е отменено Решение № 21/09.02.2024 г., постановено по гр. д. № 501/2023 г. по описа на Районен съд – Троян, с което са отхвърлени предявените от Т. Г. Л. против С. С. Т., понастоящем непълнолетна, действаща лично и със съгласието на своя баща и законен представител С. Н. Т., обективно съединените искове с правно основание чл. 26 ал. 1, пр. 3, вр. чл. 40 ЗЗД, евентуален (неправилно в диспозитива на решението посочен като „алтернативно предявен“) иск с правно основание чл. 31, ал. 1 ЗЗД, както и иск по чл. 108 ЗС, за обявяване за недействителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен на 03.08.2022 г. с нотариален акт № ..., рег. № ..., т. ..., нот. дело № ../... г. на Нотариус Д. К., рег. № 525 в НК, вписан в СВ – Троян с вх. рег. № ..., акт ..., том ..., дело ... от 03.08.2022 година. Окръжният 1 съд е прогласил за нищожен поради накърняване на добрите нрави на основание чл. 26, ал.

1, пр. 3, вр. чл. 40 ЗЗД договор за покупко-продажба, обективиран в нотариален акт за покупко - продажба на недвижим имот № ..., peг. № ..., том.., н. д. № 496/2022 г., на нотариус с peг. № 525 в НК и район на действие РС - Троян, с който П. Т. Х., чрез пълномощника си Г.

И. Ц., е продала на С. С. Т., чрез нейния баща и законен представител С. Н. Т., следния свой недвижим имот: самостоятелен обект в сграда с идентификатор ... по КККР, одобрени със Заповед № РД 18-11/20.04.2007 г. на изпълнителния директор на АГКК, с последно изменение на кадастралните регистри, засягащо поземления имот от 01.08.2022 г., с адрес [населено място], „М.“, [жилищен адрес] който обект се намира на трети етаж в сграда с идентификатор ..., с предназначение: жилищна сграда многофамилна, разположена в поземлени имот с идентификатор ..., с предназначение на самостоятелния обект: жилище, апартамент в жилищна или вилна сграда със смесено предназначение на едно ниво, с площ 68. 35 кв. м., стар идентификатор: няма, с прилежащо избено помещение № .., с площ 3.02 кв. м., при граници: изток - дворно място, запад абонатна станция, север - секция ...А, юг мазе .. - М. К., отгоре сладкарница, както и 1. 23 % идеални части от общите части на сградата и правото на строеж върху държавна земя, при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж - ...; под обекта - ...; над обекта - ..., за сумата 21 000 лева. С въззивното решение е признато за установено по отношение на касатора, че ищецът Т. Г. Л. е собственик по наследство от П. Т. Х. на описания имот, като на основание чл. 108 ЗС касаторът, ответник по исковете, е осъден да му предаде собствеността и владението върху имота.

Въззивният съд е постановил обжалвания резултат, като е установил, че П. Т. Х., леля и наследодател на ищеца Т. Г. Л., е починала на 14.09.2022 година. Приживе с договор за покупко- продажба на жилище от 08.02.1983 г., сключен по реда на чл. 117 от ЗТСУ, П. Т. Х. и съпругът й Д. П. Х. придобили собствеността върху двустаен апартамент, намиращ се в [населено място], к-с „М.“, [жилищен адрес] вх. „...“, ет. .., със застроена площ 68. 35 кв. м., заедно с припадащото се избено помещение № .., както и 1. 23 % ид. ч. от правото на строеж върху дворното място. Понастоящем имотът бил с идентификатор ....

Със саморъчно завещание, вписано под № 191, дв. рег. № 1454 от 14.04.2015 г., Д. П. Х. завещал имуществото си за след смъртта си на своята съпруга П. Т. Х..

С Експертно решение № 1323 от 01.08.2007г. на ТЕЛК П. Х. била освидетелствана, като й били определени 82 % нетрудоспособност, пожизнено, поради наличие на паркинсонова болест, предимно треморна форма, АХ ІІІ ст., аортна инсуфициентция. ЗСН ІІ-ІІІ. БКБ; хроничен пиелонефрит, хидронефроза, състояние след ЛХТ по повод хиперкератоза на маточна шийка, Са на кожата на носа.

С пълномощно с нотариално заверени подписи (отпечатък от десен палец с вписана от нотариуса забележка, че това е поради недъгавост) и съдържание П. Т. Х. упълномощила безсрочно Г. И. Ц. от [населено място] да я представлява пред нотариус с район на действие [населено място] във връзка с продажбата на собствения й недвижим имот, намиращ се в [населено място], а именно жилище № 8, находящо се в сградата на блок № .., вх. “...“, ет. ..., построен върху държавна земя, п. .., кв. ..., в [населено място], к-с „М.“ двустаен апартамент 2 със застроена площ от 68. 35 кв.м., като продаде описания имот на когото намери за добре и на цена, каквато уговори, вкл. и на себе си при условията на чл. 38 от ЗЗД, като подписва упълномощителя при изповядване на сделката. По силата на това пълномощно на Г. И. Ц. били предоставени права да се снабдява от името на П. Т. Х. с всички необходими документи, включително скица, удостоверение за данъчна оценка, както и цялата необходима документация за изповядване на сделката, да подава молби, подписва и получава документи, като за тези цели извършва всички изискуеми от закона правни и фактически действия пред всички административни служби, органи на държавната и местна власт, АГКК, общини, кметства, данъчни, финансови служби, купувачи и нотариус.

С нотариален акт за покупко - продажба на недвижим имот от 03.08.2022 г. № ..., peг. № ..., том ..., н. д. № 496/2022 г., на нотариус с peг. № 525 в НК и район на действие РС - Троян, П.

Т. Х., представлявана от пълномощника си Г. И. Ц., продала на С. С. Т., чрез нейния баща и законен представител С. Н. Т., процесния апартамент за сумата от 21 000 лева при вписана в акта данъчна оценка на имота 20 368.30 лева.

От платежно нареждане за директен превод, извършен от С. Н. Т. в полза на П. Т. Х. на 03.08.2022 г., и отчет по сметка с титуляр П. Т. Х. за периода от 01.01.2022 г. до 06.10.2022 г. въззивният съд установил плащането на продажната цена в размер на 21 000 лева от купувача на продавача.

Окръжният съд приел от писмените доказателства, че Г. И. Ц. извършила разходи по погребението на П. Т. Х. на стойност 1282. 50 лева.

От заключението към съдебно-техническата експертиза на вещото лице Д. П.-Н., изслушано в производството пред районния съд, съдът установил, че пазарна стойност на апартамента, изчислена към датата на изготвяне на заключението, възлиза на 62 750 лева. След справка в Служба по вписванията при РС - Троян относно продажбите на недвижими имоти през 2022 г. експертът дал заключение, че са сключвани договори да продажба на недвижими имоти и на цена, близка до данъчната оценка на имуществото.

От показанията на свидетелите Ц., И. и И., събрани в първоинстанционното производство, въззивният съд установил, че приживе покойната П. и семейството на Г. И. Ц., баба на С. С.

Т. (купувач по договора), били много близки. Поддържали приятелски отношения още от времето, когато съпругът на П. Д. бил жив. След смъртта му семейството на Г. помагало на П. да поддържа и ремонтира жилището си. Г. имала ключ от апартамента на П., редовно я посещавала, понякога спяла при нея и се грижела за нея. През м. юли 2022 г. Г. заварила П., паднала на земята и изнемощяла. Тогава тя се обадила на племенника й (ищецът), който живеел в [населено място], и той дошъл в [населено място] за няколко дни. От този момент Г. започнала да полага интензивни грижи за П., като дори се налагало да я храни, защото от заболяването (паркинсонова болест) ръцете й треперели. В грижите по П. участвала и друга жена – Д., на която плащали. Пред Г. П. споделяла, че желае да продаде апартамента и била щастлива от сделката. Г. помагала на П. да тегли пари с банковата си карта. Няколко дни преди да почине П. била в напълно адекватно състояние, сама слизала до магазина в блока, в който живеела, за да пазарува, общувала със съседите си както обичайно.

Въззивният съд приел, че е сезиран с главна претенция с правно основание чл. 26, ал. 1, пр.

3

3, вр. чл. 40 ЗЗД с искане да се прогласи за нищожен договор за продажба, обективиран в нотариален акт за покупко - продажба на недвижим имот № ..., peг. № ..., том..., н. д. № .../... г., на нотариус с peг. № 525 в НК и район на действие РС - Троян, като сключен от представителя във вреда на представлявания, изразяваща се в продажба в своя полза на много ниска цена, с което са нарушени добрите нрави и морала. Счел е, че при условията на евентуалност са предявени искове с правно основание чл. 28 ЗЗД, чл. 29 ЗЗД и чл. 31 ЗЗД за унищожаемост на продажбата като сключена от продавача П. Х. поради грешка в предмета, поради измама и с твърдение, че макар дееспособна, не е могла да разбира или да ръководи действията си. Като последица от уважаване на облигационния иск е прието да е предявен и иск с правно основание чл. 108 от ЗС за признаване за установено по отношение на ответника, че ищецът е собственик на процесното жилище на основание наследствено правоприемство от П. Т. Х., както и да бъде осъдена С. С. Т., понастоящем непълнолетна, действаща лично и със съгласието на своя баща и законен представител С. Н. Т., да предаде на ищеца владението му.

При мотивиране на правните си изводи въззивният съд е посочил, че следва да съобрази приетото в т. 3 на ТР № 5/12.12.2016 г., постановено по т. д. № 5/2014 г. на ОСГТК на ВКС, по отношение обективните и субективни елементи на хипотезата на недействителност по реда на чл. 40 ЗЗД. От обективна страна следва договорът да е сключен от (чрез) представителя и насрещната страна във вреда на представлявания. Увреждането може да има различни проявни форми, като преценката им е от гледна точка на реалното им отражение върху правната сфера на представлявания към момента на сключване на договора. Субективният момент се изразява в т. нар. “споразумяване“ между представителя и насрещната страна по сделката за увреждане на представлявания. Недобросъвестността им се състои в знание и от двамата, че с договора обективно накърняват интересите на представлявания. Цитирайки разрешенията в постановени по реда на чл. 290 ГПК решения на ВКС – Решение № 841/2010 г. по гр. д. № 3530/2008 г. на ІV ГО, Решение № 21/2015 г. по гр. д. № 3529/2014 г., І ГО, Решение № 212/2018 г. по гр. д. № 4268/2017 г., решение по гр. д.

№ 1471/2017 г. на ІІІ ГО, на ВКС, въззивният съд е посочил, че при сключени от пълномощник разпоредителни сделки обективният критерий е свързан с имуществото на представлявания като съвкупност от права, задължения и фактически положения, а субективният - с целта и намеренията на договорящите, подчинени на изискването представляващият да действа винаги в интерес на представлявания. Представляващият, дори да е получил широки пълномощия и възможност да договаря със себе си по своя преценка и избор, винаги трябва да действа в интерес на представлявания. При дадени широки пълномощия за разпореждане критерият за накърняване интереса на представлявания при разпоредителни сделки с негово недвижимо имущество е комплексен и водещо е наличието на еквивалентност на разменените престации при този вид договори.

Затова е необходимо да се прецени реалната стойност, обикновено пазарна, на имуществото и размера на насрещната престация, която представляваният получава. Разликата в случая между пазарната стойност от 62 750 лв. и договорената покупна цена от 21 000 лв. вззивният съд е определил за драстична при липса на обоснована причина за това. Посочил е, че следва 4 да се отчита свободата на страните при договарянето и избора им на цена, но такова отстъпление е счел за приемливо в случаите, когато договарящ е самият собственик - сам той е одобрил и приел такова отстъпление от реалната стойност на престираното имущество. В случая сделката е сключена от представител в полза на негов родственик, при което дори и при дадените широки пълномощия за преценка, той следва преимуществено да се грижи за интереса на представлявания. Изричното овластяване по чл. 38 ЗЗД без да са регламентирани детайлите на сделката на разпореждане не означава според въззивния съд, че упълномощителят приема продажбата да се извърши не по най-добрия за него начин.