Решение № 12924 от 30.06.2026, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 12924 гр. София, 30.06.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 70 СЪСТАВ, в публично заседание на тридесет и първи март през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: ВАЛЕРИЯ Б. ВАТЕВА при участието на секретаря ВЕРА Г. СЛАВЕЕВА като разгледа докладваното от ВАЛЕРИЯ Б. ВАТЕВА Гражданско дело № 20251110107534 по описа за 2025 година

Производството е образувано по искова молба, подадена от *** за осъждането на Е. П. К., на основание чл. 79, ал. 1, предл. второ от ЗЗД, да заплати на *** сумата от 29 034 лева, представляваща компенсаторното обезщетение за неизпълнение на задължението на ответницата да прехвърли правото на собственост върху всички имоти, описани в *** от Предварителен договор за прехвърляне на право на собственост срещу задължение за довършване на жилищна сграда и обектите в нея от *** и последващи договори и споразумения към него, ведно със законната лихва върху тази сума считано от датата на депозиране на исковата молба до окончателно погасяване на задължението. Твърди, че на *** е сключен посочения Предварителен договор, по силата на който собственицитевъзложители, сред които и ответницата, са възложили на приемателите - изпълнители в лицето на И. Б. А. и Р. С. К., чийто правоприемник е ищцовото дружество съгласно Тристранно споразумение, а последното е приело задължението да довършат със свои средства, труд, организация и всички необходими инвестиции, в напълно завършен вид съгласно одобрения архитектурен проект и при спазване на всички нормативни изисквания строителството на сграда до етапа на издаване на Разрешение за ползване, която сграда е била изградена в степен на завършеност „груб строеж“ в гр. ***, старо наименование ***, в дворно място цялото с площ о***5 кв. м. Срещу поетото задължение за дострояване на сградата приемателите - изпълнители са приели да получат като възнаграждение правото на собственост върху описаните в ***, *** и *** общо *** самостоятелни обекти в сградата, за което собствениците-възложители са поели облигационен ангажимент за сключване на договор в окончателна нотариална форма, като такъв е бил сключен на *** След като приключили СМР строителите установили, че 2 от общо 8-те им прехвърлени броя обекти 1 не са били собственост на възложителите към датата на сключване на предварителния договор, съответно не са могли да прехвърлят същите. Твърди, че има неточно изпълнение.

Реално изпълнение пък вече е невъзможно с оглед влязъл в сила съдебен акт – Решение № 20057/05.07.2023г. на ВКС, Първо гражданско отделение по гр.д. 2572/2022г., по силата на който и спрямо ответницата в настоящото дело Е. К. е признато за установено, че други лица : Г. П. К. и М. К. Ц. са собственици по силата на изтекла придобива давност за имота апартамент с площ 94,73 кв.м. на *** етаж в сграда на *** . Отделно сочи, че Е. К. се легитимира като собственик на 6,084% ид. части от правото на собственост върху обектите в сградата, които следвало да служат за възнаграждение за извършените довършителни СМР, в това число ап. *** и ***, поради което претендира обезщетение в размер пазарната стойност на всеки от тях. Непрехвърлената част се равнявала на по 14 517 лева.

Ответницата представя отговор и взема становище за неоснователност на иска.

Моли да бъдат отхвърлени, като излага допълнително подробни аргументи в отговора.

Съдът, като разгледа и обсъди събраните по делото доказателства, приема за установено от фактическа страна следното.

Представен е предварителен договор за прехвърляне право на собственост срещу задължение за довършване на жилищна сграда и обекти в нея от ***, сключен между съсобственици /възложители, сред които и ответницата Е. К./ на УПИ, находящ се в гр. ***, съставляващ парцел *** от квартал *** по плана на гр. *** с площ о***5 кв.м. и лицата И. Б.

А. и Р. С. К., в качеството им на изпълнители. В описания имот била построена жилищна сграда до степен „груб строеж“. Съсобствениците /възложители/ се задължили да прехвърлят на изпълнителя правото на собственост върху подробно посочени обекти /офис ***, апартамент ***, апартамент *** във ***, апартамент № ***, апартамент № *** на *** етаж, апартамент ***, апартамент № *** *** и ателие ***, съгласно т.***. от договора.

Изпълнителят се задължил да започне строителство в срок не по-късно от седем дни след прехвърляне на посочените имоти по нотариален ред. Всички разходи следвало да се поемат от изпълнителя.

С Нотариален акт №***. на Нотариус с рег. *** *** за прехвърляне на идеални части от недвижими имоти срещу задължение за извършване на довършителни СМР на жилищна сграда, изградена на степен „груб строеж“, страните са подписали окончателен договор в изпълнение на предварителния договор от *** Собствениците-възложители прехвърлили на И. Б. А. и Р. С. К. 97,315 % ид.ч. от правото на собственост върху обектите, описани в т. ***, от предварителния договор, от които и Ап. *** и ап. № ***, срещу насрещната престация на купувачите да довършат със свои средства, труд, организация в напълно завършен вид в срок от 19 м. от датата на подписване на нотариалния акт до датата на издаване на разрешение за ползване на сградата; поемат и задължението да извършат всички довършителни СМР по обекти в сградата, които са останали собствени на прехвърлителите.

2

От декларация-съгласие на И. Б. А., декларация-съгласие на Р. С. К. и дружествен договор на *** от *** се установява, че И. Б. А. и Р. С. К. като съдружници са направили в капитала на дружеството непарична вноска с правото на собственост върху общо 97,315 % ид.ч. върху обектите, придобили съгласно нотариален акт ***

Ищецът е представил споразумение от ***, което е сключено между собствениците-възложители, И. Б. А. и Р. С. К., в качеството на изпълнители и ***, в качеството на правоприемник/встъпваща страна. От предметното съдържание на съглашението се изяснява, че към *** по отношение на сградата няма издадени Актове по образец 15 и 16, като изпълнителите не са извършили необходимите СМР за завършване на строежа и въвеждането на сградата в експлоатация. Поради това и съгласно чл. 1 от споразумението, страните се съгласяват като изпълнител по сключения на *** предварителен договор за прехвърляне на право на собственост срещу задължение за довършване на жилищна сграда и обектите в нея да встъпи ***, което дружество приема и замества във всички права и задължения изпълнителите по предварителния договор.

Определя се нов срок за завършване на сградата и въвеждането й в експлоатация.

Съгласно Решение 50148/24.01.2023 г. по гр. дело 407/2022 г. по описа на ВКС е признато за установено по отношение на собствениците-възложители, в това число ответницата, И. Б. А. и Р. С. К., че третото лице П. А. Б. е собственик на основание придобивна давност по чл.79, ал.1 ЗС върху недвижим имот, представляващ Апартамент № ***, разположен на ***, ***, в жилищната сграда, находяща се в гр. ***, заедно с принадлежащото към апартамент мазе *** и съответните идеални части от общите части на сградата и идеални части от правото на строеж върху мястото.

Съгласно Решение 50074/05.07.2023 г. по гр. дело 2572/2022 г. по описа на ВКС е признато за установено по отношение на собствениците-възложителите, в това число ответницата, И.

Б. А. и Р. С. К., че Г. П. К. и М. К. Ц. са собственици на основание давностно владение, упражнявано непрекъснато от края на *** най малко до ******, на Апартамент *** с площ от 94,73 кв.м., разположен на първи жилищен етаж, ***, в сградата в „груб строеж“, находяща се в гр. ***, заедно с прилежащото мазе *** с площ от 5,58 кв.м. и съответните идеални части от общите части на сградата и идеалните части от правото на строеж върху мястото.

Представен е анекс към предварителния договор от ***, съгласно който ищецът-изпълнител приема безусловно, че със сключения договор за дарение, съгласно Нотариален акт № ***, с рег. ***, дело № *** на Нотариус Т. В., задължението на собствениците възложители по т.***, *** от предварителния договор е напълно погасено, а задължението им по ***, *** e погасено до размера от 2,685 % от правото на собственост върху обектите по ***, ***. По силата на Анекса страните констатирали, че апортът е вписан в Служба вписвания на ***; както и че към *** трети лица са предявили искове по чл. 124, ал. 1 от ГПК за придобиване правото на собственост по давност по отношение на част от обектите, описани в *** *** от предварителния договор и прехвърлени на изпълнителя с нотариален акт № ***, а именно за *** е образувано гр. дело 15739/2016 г. по описа на СГС, а за ап. № *** е образувано гр.

3 дело 14485/2016 г. по описа на СГС. Към *** изпълнителят не е довършил строителството на сградата и не е канил възложителите да приемат работата.

Видно от анекса страните изменят и допълват предварителния договор, с цел трайно уреждане на отношенията, във връзка с горепосочените обстоятелства, настъпили в хода на изпълнението, като: изменят ***. *** с допълнителни т. *** до ***, включително, като определят срок за сключване на окончателен договор за останалите четири имота, предмет на предварителния договор – *** (чл.1), по отношение на същите тези обекти определят срок за прехвърлянето на останалите ид. ч. между съсобствениците; изменят ***I, т. 1, изр. 3 и 4 – изпълнителят се задължава да довърши жилищната сграда със свои средства, труд и организация и всички необходими инвестиции, във вид и степен на завършеност, съобразно одобрените инвестиционни проекти, настоящия договор, заверената екзекутивна документация и изискванията към строежите по чл. 169, ал. 1 и 3 ЗУТ и да предаде строежа с подписан акт образец 15 в срок до ***; съответно се задължава да подаде за своя сметка всички необходими документи за приемане на жилищната сграда от приемателна комисия с акт *** и издаване на разрешение за ползване на сградата в срок до *** Съгласно чл. 4 от анекса се отменя в р.***, които касаят задължението да се сключи окончателен договор за продажба на имотите по ***. и пречките за това. Изменя се ***, т. 9 относно подписването на акт обр.15.

С *** от анекса се допълва *** – „Права и задължения на собствениците-възложители“с *** в следния смисъл - възложителите, Б. А. Л., А. К. Ч. и *** се съгласяват при условията на разделност и в срок от 45 дни от подписване на анекса да депозират в специална сметка, открита на името на изпълнителя *** в ***, сумата от 88000 евро, която сума ще бъде разпределена между Възложителите и Б. А. Л., А. К. Ч. и ***, съгласно сметка за разпределение - неразделна част от договора за откриване на специалната банкова сметка и от настоящия анекс и която сума ще се усвои от изпълнителя при изпълнение на следните условия: представяне на акт образец 15, подписан до *** включително и на разрешение за ползване на жилищна сграда; срокът за усвояване на сумата е до *** В случай че изпълнителят не представи акт образец 15, подписан до *** включително или разрешение за ползване на сградата в срок до ***, сумата по специалната сметка се връща на вносителите срещу сметката за разпределение и до размера на направената от всеки вносител вноска.

Изменя се *** – „Гаранции и отговорност за неизпълнение на договора“, т. 2 относно неоснователен отказ да се прехвърли правото на собственост. В *** *** се изменя в смисъл, че ако изпълнителят не довърши жилищната сграда във вид и степен на завършеност, съобразно одобрените инвестиционни проекти, договора, заверената екзекутивна документация и изискванията към строежите по чл. 169, ал. 1 и 3 ЗУТ и не предаде строежа с подписан акт образец 15 в срок до ***, дължи на възложителите неустойка за забава в размер на 100 евро на ден за целия период на забавата. Ако забавата продължи повече от 3 месеца, изпълнителят няма право да поиска усвояване на средствата по специалната сметка в размер на 88000 евро. Създава се нова *** в ***, с която се уговаря право на неустойка на възложителите за сумата 100 000 евро, ако изпълнителят не подаде за своя сметка всички 4 необходими документи за приемане на жилищната сграда от приемателна комисия с акт *** и издаване на разрешение за ползване на сградата в срок до три месеца след срока по *** *** или в случай че приемателната комисия откаже издаването на акт *** и разрешение за ползване на сградата.