Решение № 358 от 07.07.2025, Окръжен съд - Велико Търново

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 358 гр. Велико Търново, 07.07.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ВЕЛИКО ТЪРНОВО в публично заседание на двадесет и трети юни през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Еманоел Вардаров при участието на секретаря Мария Й. Ранкова като разгледа докладваното от Еманоел Вардаров Гражданско дело №

20234100100705 по описа за 2023 година

Предявен иск по чл.87 ал.3 от ЗЗД .

Ищецът „Софико-Строй”ЕООД с ЕИК:202042092, представлявано от Управител Антон Тодоров Андонов(чрез адв.Ж. Д.Димова от ХАК) твърди в исковата си молба, че е собственик на недвижим имот, находящ се в гр.В.Търново, а именно: самостоятелен обект в сграда с идентификатор№*** по кадастралната карта и регистри на гр.В.Търново, представляващ т секция „Б“/латинско „В“, на кота +15.95/, на шести жилищен етаж от „Жилищна сграда с магазин и подземни гаражи", находяща се о плана на гр.В.Търново, изградена в груб строеж, с адрес на имота: гр.В.Търново ул.„Димитър Благоев“№ ап. 4 с предназначение Жилище, апартамент, брой нива: 1, със застроена площ 48.60кв.м., състоящ се от антре, дневна с кухненски бокс, спалня, баня-тоалетна и две тераси, заедно с принадлежащия му склад№46, със застроена площ 4.17кв.м. С договор за покупко-продажба на недвижим имот от 01.11.2017г., обективиран в нот.акт№83 томIII рег.№6903 нот.дело№352/2017г. на нотариус П.Кънчевски с район на действие ВТРС „Софико-Строй”ЕООД е продал гореописания недвижим имот на М. М. П. за сумата от 22600.00лв. Счита, че е налице основание за разваляне на цитирания договор за покупко-продажба, поради неизпълнение на задължението на М. М. П. да заплати продажната цена. Същественото съдържание на договора за продажба включвало двете посочени задължения на продавача и купувача - за прехвърляне на собствеността и за плащане на цената, които са корелативно свързани и виновното неизпълнение на всяко от тях съставлява основание за разваляне на договора по реда на чл.87 oт ЗЗД(осъществява се по съдебен ред - чрез предявяване на конститутивен иск). Съгласно договореното продажната цена е следвало да бъде заплатена по банков път, което съставлява дължимата престация, срещу която е прехвърлено правото на собственост. Съответно виновното неизпълнение на това задължение било основание за разваляне на сключения договор за покупко- 1 продажба на процесния недвижим имот, а именно по причина свързана с купувача - неплащането на уговорената цена. Предявен е иск, на основание чл.87 ал.3 от ЗЗД, за разваляне на договор за покупко-продажба на недвижим имот oт 01.11.2022г., обективиран в нотариален акт№83, том III, per.№6903, нот.дело№352/2017г. на Нотариус Петко Кънчевски, с район на действие ВТРС между Антон Тодоров Андонов(продавач) - едноличен собственик и управител на „Софико-Строй“ЕООД, с ЕИК:202042092 и М. М. П., с предмет на договора – правото на собственост върху недвижим имот, находящ се в гр.В.Търново, а именно: самостоятелен обект в сграда с идентификатор№*** по кадастралната карта и регистри на гр.В.Търново, представляващ 5/, на шести жилищен етаж от „Жилищна сграда с магазин и подземни гаражи", находяща се в УПИ I, кв.612 по плана на гр.В.Търново, изградена в груб строеж, с адрес на имота: гр.В.Търново ул.„ с предназначение Жилище, апартамент, брой нива: 1, със застроена площ 48.60кв.м., състоящ се от антре, дневна с кухненски бокс, спалня, баня-тоалетна и две тераси, заедно с принадлежащия му склад№46, със застроена площ 4.17кв.м., поради неизпълнение на задълженията по договора от страна на приобретателя М. М./ П. по отношение на продавача „Софико-Строй”ЕООД. Претендират се направените разноски в исковото производство.

Ответникът М. М. П.(чрез адв.М. Т.Ц. от ХАК) депозира отговор, с който оспорва предявения иск. Прави възражение за погасена по давност претенция, доколкото чл.110 от ЗЗД предвижда 5 годишна давност, за погасяване на облигационните претенции. Претендира се разваляне по реда на чл.87 ал.З от ЗЗД на договор за покупко-продажба на недвижим имот с едно единствено твърдение, а именно, че не била платена цената. Според твърденията в исковата молба и според приложения нотариален акт за покупко-продажба сделката е изслушана и вписана на 01.11.2017г. Видно от исковата молба е, че същата е депозирана във ВТPC на 03.11.2022г., т.е. 2 дни след изтичане на 5 годишната давност. Според нотариален акт№127 за покупко-продажба том II per.№3722 нот.дело№238/11.07.2018г. М. М. П. се разпоредила с този имот и продала на Джуана Диянова Стефанова(това обстоятелство било отразено и в удостоверението за данъчна оценка на имота). Извършената между сделка породила своя вещно-правен ефект Разпореждането е извършено много преди вписването на исковата молба по настоящия спор (01.06.2023г.) и съответно били изтекли и 5 години от тази сделка, поради което правата на третите лица нямало как да бъдат нарушени при евентуално уважаване на иска, още повече,че те билии добросъвестни владелци. Изискването за вписване по чл.114 ал.1 б.”в” от ЗС ввр. чл.112 б.”з” от ЗС и чл.114 ал.2 от ЗС макар и имащо за цел оповестително-защитна функция по отношение на трети лица или спрямо трети лица-приобретатели на спорното вещно право, от гледна точка на обществения интерес и правна сигурност на гражданския оборот, като защитим по-висш интерес, задължава съда като правоприлагащ орган да следи служебно в рамките на проверката по чл.127 от ГПК, чл.128 от ГПК и чл. от 130 ТПК за наличието на вписана искова молба по исковете по чл.114 от ЗС. При постъпването на исковата молба в съда на 03.11.2022г. същата е била нередовна и съдът(ВТРС) задължително е следвало да укаже на страната да представи вписана искова молба, за което срокът е 7-дневен. Неясно остава защо вписването е било извършено почти 7 месеца по-късно от подаването на исковата молба и по какъв начин 7-дневният срок по чл.129 ал.2 от ГПК е бил удължаван до цели 7 месеца(!) и защо съдът(ВТРС) приел, че исковата молба е редовна и не постановил връщането и съгласно чл.129 ал.3 от ГПК. Разпореждането с недвижимия имот било извършено на 11.07.2018г. и било безспорно, че във владение на имота се намира третото лицеприобретател на имота, което е добросъвестно и го е придобило от собственик по надлежния начин.

След ищецът е предявил единствено иск за разваляне на договора за покупко-продажба на 2 недвижимия имот, то той по никакъв начин не може да получи търсената защита и да си върне собствеността върху имота, поради непредявяването на собственическа претенция имотът не би се върнал неговия патримониум. Следователно, така както бил предявен искът се явявал недопустим поради липса на правен интерес. Според отразеното в приложения към исковата молба нотариален акт цената на имота била заплатена напълно и по банков път на продавача преди подписване на настоящия договор. С това изявление, продавачът признавал неизгодни за себе си факти и обстоятелства, които следвало да се имат предвид, както при преценката на доказателствата по делото и разпределяне на доказателствената тежест между страните, така и при преценката основателността на исковата претенция. Сделката е била сключена не под отлагателно условие, нито пък на разсрочено плащане, поради което искът е изцяло неоснователен. Сред описаните в нот.акт документи фигурирала и декларация за произход на средствата, което било още едно доказателство, че цената била заплатена, така както било посочено в нот.акт. Моли да бъде отхвърлен предявения иск. Претендират се разноските по делото, в т.ч. и адв.възнаграждение по чл.38 ал.1 т.3 от ЗАдв.

Съдът след като взе предвид становищата на страните и събраните по делото доказателства, приема за установено следното:

По делото не се спори, че към 30.10.2017г. „Софико-Строй”ЕООД е бил собственик на недвижим имот, находящ се в гр.В.Търново, а именно: самостоятелен обект в сграда с идентификатор№*** по кадастралната карта и регистри на гр.В.Търново, представляващ Апартамент, на кота +15.95/, на шести жилищен етаж от „Жилищна сграда с магазин и подземни гаражи", по плана на гр.В.Търново, изградена в груб строеж, с адрес на имота: гр.В.Търново ул.„Димитър с предназначение Жилище, апартамент, брой нива: 1, със застроена площ 48.60кв.м., състоящ се от антре, дневна с кухненски бокс, спалня, баня-тоалетна и две тераси, заедно с принадлежащия му склад№46, със застроена площ 4.17кв.м.

С договор за покупко-продажба на недвижим имот от 01.11.2017г., обективиран в нот.акт№83 томIII рег.№6903 нот.дело№352/2017г. на нотариус П.Кънчевски с район на действие ВТРС „Софико-Строй”ЕООД(представляван от Управител Антон Т.Андонов) е продал гореописания недвижим имот на М. М. П.(действаща чрез пълномощник И. В.Михайлов) за сумата от 22600.00лв., като в договора е записано, че „сумата 22600.00лв. е за платена напълно и по банков път на продавача, преди подписване на договора“, както и че „владението на имота, предмет на покупко-продажбата се предава от продавача на купувача в деня(01.11.2017г.) на изповядване на сделката по нотариален ред“.

С договор за покупко-продажба на недвижим имот от 11.07.2018г., обективиран в нот.акт№127 томII рег.№3722 нот.дело№238/20178г. на нотариус П.Кънчевски с район на действие ВТРС М. М. П.(действаща чрез пълномощник И. В.Михайлов) е продала гореописания недвижим имот на Джуана Дианова Стефанова за сумата от 31700.00лв., която сума се заплаща от купувача по банков път по банкова сметка на продавача, преди изповядване на сделката по нотариален ред.

Представени са извлечения от банковите сметки на продавача „Софико-Строй”ЕООД за периода: 01.05.2017г.-28.11.2017г. – за „ПроКредит Банк“АД и съответно за периода: 01.01.2017г.31.12.2017г. – за „ОББ“АД, от които не се установява наличие на превод на продажната цена в размер на 22600.00лв. от купувача М. М. П..

При така установената фактическа обстановка, съдът намира предявеният иск с правно основание чл.87 ал.3 от ЗЗД за неоснователен по следните съображения:

3

Предявен е конститутивен иск за разваляне на договор с правно основание чл.87 ал.3 от ЗЗД.

В цитираната разпоредба е регламентирана правната възможност за разваляне по съдебен ред на договори, с които се прехвърлят, учредяват, признават или прекратяват вещни права върху недвижими имоти. Основателността на претенция по предявения иск се обуславя от кумулативното наличие на следните обстоятелства: валидно възникнало между страните договорно правоотношение, елемент от което е задължението на ищеца да прехвърли собствен недвижим имот срещу поемане на задължение за заплащане на продажна цена от страна на ответницата, както и релевирано неизпълнение на задължението на последната. В настоящия случай претенцията на ищеца е свързана с неизпълнение задължението на ответника да престира продажната цена в размер на 22600.00лв., като е оспорена верността на записаното в нотариалния акт, обективирал договора за покупко-продажба относно плащането на цената. И след като ответницата не била изпълнила задължението си да изплати продажната цена е поискано разваляне на договора, с който се прехвърлят вещни права върху недвижим имот, на основание чл.87 ал.3 от ЗЗД.

На основание чл.154 от ГПК, съгласно който всяка страна е длъжна да докаже фактите, от които извлича изгодни правни последици и предвид положителния му характер, установяване на първото обстоятелство е в тежест на ищеца. Неизпълнението е отрицателен факт, като ответницата носи доказателствената тежест да установи положителния факт, който го изключва, а именно надлежно изпълнение в качествено и количествено отношение, като тя следва да го установи. При недоказване от страна на ответницата на това обстоятелство, исковата претенция подлежи на отхвърляне. Не се спори между страните по делото относно наличието на първата от сочените предпоставки - валидно възникнало между страните правоотношение по договор за покупкопродажба, по силата на който в тежест на ответницата било възникнало задължението за заплащане на продажна цена в размер на 22600.00лв. Спорното обстоятелство е изпълнение на насрещното задължение на купувача - заплащане на продажната цена.

От страна на ответницата(с отговора на исковата молба) са ангажирани правопогасяващи/правоизключващи възражения: -Предявеният иск бил недопустим, тъй като ответницата се разпоредила с процесния имот, като го продала на трето лице. Сделка породила своя вещно-правен ефект, като разпореждането(от 11.07.2018г.) било извършено много преди вписването на исковата молба по настоящия спор(01.06.2023г.). Във владение на имота се намирало третото добросъвестно лице-приобретател на имота. След като ищецът предявил единствено иск за разваляне на договора за покупко-продажба на недвижимия имот, то той по никакъв начин не би могъл да получи търсената защита и да си върне собствеността върху имота(без предявяването на собственическа претенция). -Според отразеното в нот.акт, цената на имота е заплатена напълно и по банков път на продавача преди подписване на настоящия договор, с което изявление, продавачът признавал неизгодни за себе си факти и обстоятелства, които следва да се имат предвид, както при преценката на доказателствата по делото и разпределяне на доказателствената тежест между страните, така и при преценката основателността на исковата претенция. Претенцията за разваляне по реда на чл.87 ал.3 от ЗЗД на договор за покупко-продажба на недвижим имот с единствено твърдение - за неплатена продажната цената била погасена по давност, с оглед чл.110 от ЗЗД.