Решение № 527 от 02.05.2024, Апелативен съд - София

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 527 гр. София, 02.05.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 14-ТИ ГРАЖДАНСКИ, в публично заседание на шести февруари през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Ася Събева

Членове:

Камелия Първанова

Десислава Б. Н. при участието на секретаря Таня Ж. Петрова Вълчева като разгледа докладваното от Десислава Б. Н. Въззивно гражданско дело № 20231000501375 по описа за 2023 година

Производството е образувано по реда на член 268 и сл. от ГПК, по въззивна жалба с вх.№ 266941/27.02.2023 г. ( по регистратурата на СГС ) на ищеца „ Далан БГ “ ЕООД, град Варна чрез представителя му по пълномощие – адвокат Д. Н. от САК – срещу решение № 260102 от 16.01.2023 година на Софийски градски съд по гр.д.№ 16811/2018 г., отхвърлящо предявения частичен иск за неустойка в размер от 50 000 лева за обезщетяване на вредите от неизпълненото от наемодателя - ответник С. Н., починал на 19.09.2021 година, задължение да му осигури несмущаваното ползване на търговския обект, поето по договор за наем от 1.10.2014 година.

В жалбата има оплаквания за постановяване на решението при допуснати нарушения на материалния и процесуалния закон и необоснованост. Неправилно в решението е отречено претендираното вземане от неустойка по уговорката на член 16.4 при доказаните факти за отпочване на две административни процедури за премахване на части от отдадения под наем обект - складовите помещения и кухнята ( а без тях ползването на имота според уговореното между страните предназначение е 1 невъзможно ) и на част от ресторанта като незаконни строежи ; издаването на заповед премахване на кухнята и склада и неуспешното й оспорване по съдебен ред ( в производството по адм.д. № 6220/ 2018 г. по описа на АССГ , 42 –ри състав ) като причина за смущаване и преустановяване на извършваната от ищеца в наетия обект търговска дейност. Оспорен е изводът на СГС, че складовите помещения и кухнята са построени след сключването на договора за наем и не са предмет на същия като несъответен на установеното в мотивите на решенията, постановени от 42-ри и 23 – ти съдебен състав на АССГ ; уговореното предназначение на наетия обект заведение за хранене и изискванията на Закона за храните . Поддържа се, че неизпълнението на всяко едно задължение на наемодателя ( а не само задължението да не се разпорежда с имота ) е основание за предсрочно прекратяване на договора от насрещната страна и при изправност на последната - за дължимост на неустойка по член 15,т.1 във връзка с член 16.4 в общ размер от 120 000 евро. Събирането на доказателства по искане на правоприемниците след възобновяване на производството и при вече осъществено произнасяне на съда по същото искане съставлява процесуално нарушение.

В срока по член 263,ал.1 от ГПК въззиваемите : В. К. Н., Е. С. Н. и С.

С. Й. отговарят чрез общите им пълномощници – адвокат М. Д. и адвокат П.

Д. , че въззивната жалба е неоснователна поради недопускане на твърдените в нея нарушения на закона и липса на необоснованост .

При проверката на обжалваното решение с оглед оплакванията в жалбата, доводите в отговора, изразените от процесуалните представители на страните в откритото съдебно заседание становища и съобразно член 269 от ГПК въззивният съд намира, че е то е валидно, допустимо и правилно .

Обжалваното решение е произнесено по предявен на 14.12.2018 година частичен осъдителен иск по член 92,ал.1 от ЗЗД на „ Далан БГ“ ЕООД, град Варна срещу С. Е. Н. ( вписването му в търговския регистър като ЕТ „ В. – С.

Н.“ е заличено още в 2012 г.), заместен поради смъртта му на 19.09.2021 година от наследниците му по закон : В. К. Н., Е. С. Н. и С. С. Й. за сумата от 50 000 лева, от цяла претенция в общ размер от 120 000 евро, съставляваща неустойка по член 15.1 във връзка с член 16.4 от сключения между страните на 1.10.2014 г. договор за наем. Искът е основан на твърдения, че ответникът 2 не изпълнил задължението си да осигури на ищеца несмущаваното ползване на отдадения под наем търговски обект , тъй като при започналата в месец декември 2017 г. проверка от служители на Столична община, район „ Витоша “,отдел „ Контрол по строителството “ е установено, че част от наетия обект – „ пристройка, функционално свързана с топла кухня към клуб - ресторант „ В.“ - е незаконен строеж, изграден в съседен имот, който подлежи на премахване съгласно заповед РА-030- 173/ 2.05.2018 г., издадена от Директора на Дирекция „ Общински строителен контрол“ към НАГ– СО, като жалбата на ответника срещу заповедта е отхвърлена с решение № 5533 от дата 1.10.2018 г. по адм.д.№ 6220 / 2018 г. по описа на АССГ; тези обстоятелства станали известни на дружеството, което в очакване да бъде спряно електрозахранването и водоподаването и да бъде отстранено от подлежащия на събаряне незаконен строеж ( „ представляваното от мен търговско дружество ще бъде отстранено от търговския обект, който ще бъде съборен като незаконно изграден “ – страница 6, абзац 2 от исковата молба ) не могло да работи в нормалния му работен ритъм, като междувременно узнало, че при друга проверка отново за незаконно строителство е установено с констативен акт № 1/ 5.11.2018 г., че и друга част от наетия обект – салон за посетители и закрита тераса – е незаконен строеж, защото попада в уличната регулация и подлежи на събаряне също ; договорът за наем е прекратен с изявление на ищеца, съдържащо се в исковата молба, считано от подаването й пред съда и от този момент е изискуемо вземането му срещу наемодателя за заплащане на уговорената в член 16.4 от договора неустойка в размер от 120 000 евро.

Ответникът противопоставил срочно възражения, че при сключването на договора за наем обектът бил състоянието му от 2004 г., със застроена площ от 114,52 кв.м., тъй като преди да бъде придобита в 1997 г. , частта от сградата ( бивш трафопост ) е преустроена в клуб – ресторант и въз основа на строително разрешение от 27.05.1994 година и одобрен архитектурен проект, възстановен с одобрен в 2004 година инвестиционен проект – заснемане по член 145,ал.5 от ЗУТ и разширена с пристройка от топла кухня с площ 14,30 кв.м ; помещение за подготовка от 9,60 кв.м. и склад за сухи продукти от 9,70 кв.м. ; установената като незаконен строеж пристройка е различна от изградената в 1994 година, построена е от наемателя – ищец след получаване на имота без знанието и съгласието на наемодателя и бъдещото й премахване 3 не съставлява допуснато от ответника нарушение на договора ; имотът не е ползван от ищеца като ресторант от 2016 година насетне и към 2018 година е бил изоставен от него без надзор и поддръжка с неплатени към 2016 година сметки за електрическа енергия и вода , без ищецът да е прехвърлил на свое име водените за тях от партиди, каквото задължение е поел с договора ; втората заповед № РА -30-46/6.02.2019 година за премахване на незаконен строеж, издадена въз основа на констативен акт № 2018-К1/22.02.2018 г., не може да възпрепятства нормалното ползване на имота, тъй като не е влязла в сила и е оспорена от ответника; по липса на допуснато от него нарушение на договора ищецът няма основание да го развали , в алтернатива - да иска плащане на неустойка, защото не е изправна страна по смисъла на член 16.4.не е изпълнил задълженията си по член 9.2; 9.3 и 9.4.

За да отхвърли иска за неустойка , първоинстанционният съд е приел,че с договора за наем ответникът е отдал за ползване от ищеца две сгради , които според действащата кадастрална карта съставляват сграда с площ от 107 кв.м. за обществено ползване и сграда с площ от 44 кв.м., друг вид производствена, складова, инфраструктурна сграда . Предмет на констативен протокол № 2018-К-1/22.02.2018 г. и издадената въз основа на него заповед РА-030-173/2.05.2018 г. за премахване е различен от тях строеж – пристройка, състояща се от помещение с площ от около 27 кв.м. и едноскатен покрив и помещение със застроена площ от 5,50 кв.м., извършен след сключването на договора от наемателя или трето лице „ Итака Озирис “ според показанията на водения от ищеца свидетел Ж. Ж.. Предмет на втората заповед, с която ищецът обосновава виновно поведение на съдоговорителя си , е част от отдадения под наем обект, но тя е отменена с влязло в сила решение на административния съд, задължително за съда, сезиран с иска по член 92,ал.1 от ЗЗД съгласно член 302 от ГПК. Преди отмяната й не са налагани принудителни административни или други мерки, изразяващи се в спиране на дейността на търговския обект, за да се презумира виновно поведение на наемодателя .

От допуснатите в о.с.з. на 14.03.2022 г. след възобновяване на производството, доказателства събрани са само гласни такива . В о.с.з. на 24.10.2022 г. е отменено възложеното на вещо лице изготвяне на заключение по съдебно – счетоводна експертиза. Събирането на гласни доказателства е 4 извършено при допустимо съгласно член 253 от ГПК ревизиране на определението от о.с.з. на 21.10.2019 г. , с което същото искане, заявено с отговора на исковата молба, е оставено без уважение. То се отнася до правнорелевантен факт – преустановяване извършването на търговска дейност от ищеца в наетия обект през 2016 г. и е своевременно. Уважаването му не съставлява процесуално нарушение .

Правилно СГС е приел, че предмет на сключения между „ ДАЛАН – БГ“ ЕООД и наследодателя на въззиваемите на 1.10.2014 година договор за наем е търговски обект, клуб – ресторант със застроена площ от 114,52 кв.м. и необходима за обслужването му част от дворното място – раздел I, член 1; ползването на обекта се осъществява според предназначението му – за търговска дейност – раздел I , член 1 и 3 и срокът, за който то се предоставя, е седем години . Несъмнено е с оглед уговорките в раздел VI , именован „ Подобрения в обекта “ , че преди сключването на договора наемателят направил на свои разноски „ основен ремонт “ на обекта от „ трайно прикрепени подобрения и трайно инкорпорирани инсталации “ на стойност от 120 000 евро . По свидетелствата на Ж. Ж., действал като пълномощник на ищеца при сключването на договора за наем и извършването на ремонтните работи , дружеството инвестирало средства в основен ремонт - подмяна на инсталации , гипсокартон, вътрешни изолации, озеленяване, ремонт на терасата, изграждане на нови баня и тоалетна . Ремонтът продължил в 20142015 г., бил съгласуван изцяло с ответника. Наемателят успял да развива търговска дейност в ремонтирания обект известно време, а това без пристройката „ кухня “, съборена по - късно от общинската администрация по строителния контрол , било невъзможно . В края на 2015 година друг търговец ползвал имота по пренаемане , но след неговия отказ да продължи ползването в месец януари, февруари 2019 г. от дружеството предприели действия за снабдяване с разрешително за работно време и подновяване на търговската дейност , но събарянето на

„ пристройката към кухнята“ попречило тези намерения да бъдат осъществени. Видно от констативен протокол № 2018–К–I/22.02.2018 г. процесната пристройка е изградена до съществуващия ресторант, сградата с идентификатор № *** – складовата сграда и попада отчасти в съседния УПИ I 701 в кв.10 по плана на местността вилна зона „ Киноцентър I част “ .

5

Описанието на наетия обект, преценено във връзка с останалите уговорки, показанията на свидетеля Ж. и посоченото в констативния протокол местоположение на процесната пристройка е опора за извод, че тя е извън рамките на извършения основен ремонт – предмет на установеното по общо съгласие в член 13 и 14 от договора. Но тя е била необходимата , според преценката на наемателя и пълномощника му – свидетеля Ж., „ кухня “ , без чието изграждане в „ 2014 -2015 г.“ ползването на обекта, макар основно ремонтиран , като ресторант – заведение за хранене - било невъзможно . Установеното в мотивите на решението по адм.д.№ 6220 / 2018 г. по описа на АССГ относно времето на извършване на строежа ( „ след 2011 г. “ ) освен, че няма задължителна сила, не противоречи на констатацията, че пристрояването е станало 2014 - 2015 г. след получена от наемателя фактическа власт върху обекта – клуб – ресторант. Правилно СГС е установил, че тази пристройка не е обхваната от предмета на договора и задължението на ответника по член 12.1. да осигури несмущаваното ползване на търговския обект от наемателя за целия срок на действие не се разпростира върху нея. Няма значение, че жалбата му срещу заповедта за премахването й е отхвърлена с влязлото в сила решение № 5533 от дата 1.10.2018 г. по адм.д.

Разпечатката съдържа 23 от 41 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/e4479152-56dc-457e-a649-77e22ab30f19