Решение № 128 от 11.03.2026, Окръжен съд - Велико Търново

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 128 гр. Велико Търново, 11.03.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ВЕЛИКО ТЪРНОВО, ЧЕТВЪРТИ ВЪЗЗИВЕН

ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и четвърти февруари през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Станислав Стефански

Членове:

Еманоел Вардаров

ЛЮБКА МИЛКОВА при участието на секретаря Мария Й. Ранкова като разгледа докладваното от Еманоел Вардаров Въззивно гражданско дело № 20254100500323 по описа за 2025 година

Производство по реда на чл.258 от ГПК.

С Решение№745/04.11.2024г. по гр.дело№1944/2023г. на ГОРС, съдът е: -обявил за нищожна, поради противоречието и със закона в частта и за уговорения срок - 8 стопански години, считано от стопанската 2018г./2019г., клаузата на чл.3 от договора за наем №46, сключен през м.03.2018г. и допълнително споразумение(анекс) към договор№46 за наем на земеделски земи, между М. М. М.(наемодател) с ЕГН**********(починала на ***) и ЧЗК„Шипа”(наемател) с ЕИК:104098992 с.Лозен Общ.С., представлявана от Председател С.Й. А. , с нот.заверка на подписите на страните по него, извършени съответно на *** и *** от нотариус И.М. с район на действие ГОРС, вписан в СВ – Г.О. с рег.№*** акт№169 том II, по силата на който на ЧЗК„Шипа”(наемател) е предоставен за временно и възмездно ползване недвижим земеделски имот, намиращ се в землището на с.В. Общ.С., а именно: с идентификатор№***-нива, с площ 6395.00кв.м., местност „Д.“, само за срока над три години до договорения срок от 8 стопански години, като договорът за наем сключен на м.03.2018г. и анекс към него от 2020г., следва да се счита сключен за срок от 3/три/ стопански години(за периода от стопанската 2018г./2019г. до стопанската 2020/2021г.); -осъдил Д. М. М. с ЕГН**********, с адрес: гр.Р. бул.„Л.", К. Д. М. с ЕГН**********, с адрес: гр.Р. бул.„Л.", М. Д. П. с ЕГН**********, с адрес: гр.Р. ул.„С." и ЧЗК„Шипа” с ЕИК:104098992 с.Лозен Общ.С., представлявана от Председател С.Й. А. , да заплатят на „Агроком“ЕООД с ЕИК:104593232, със седалище и адрес на управление: гр.В.Търново ул.“В.Левски“№15 ет.VII, представлявано от Управител Г.П.Г., сумата в размер на 550.00лв., представляваща съдебно-деловодни разноски по гр.дело№1944/2023г. на ГОРС; -осъдил 1

„Агроком“ЕООД с ЕИК:104593232, със седалище и адрес на управление: гр.В.Търново ул.“В.Левски“№15 ет.VII, представлявано от Управител Г.П.Г., да заплати на ЧЗК„Шипа” с ЕИК:104098992 с.Лозен Общ.С., представлявана от Председател С.Й. А. , сумата 500.00лв., представляваща съдебно-деловодни разноски(за заплатено адв.възнаграждение) по гр.дело№1944/2023г. на ГОРС.

Въззивното производство е образувано по въззивна жалба с вх.№16127/11.12.2024г., подадена от ЧЗК„Шипа“(чрез адв.Т. П. от САК) и въззивна жалба с вх.№16312/13.12.2024г., подадена от Д. М. М., К. Д. М., М. Д. П.( ч р е з адв.И. В.И. от АК-Р.) против Решение№745/04.11.2024г. по гр.дело№1944/2023г. на ГОРС.

Във въззивна жалба с вх.№16127/11.12.2024г., подадена от ЧЗК„Шипа“(чрез адв.Т. П. от САК) се излагат оплаквания за неправилност и незаконосъобразност на обжалваното решение. Към момента на сключване на договора за наем №46 сключен на м.03.2018г. и допълнително споразумение(анекс), „Агроком“ЕООД не е било съсобственик на процесния имот. Въз основа на приетите по делото писмени доказателства се установява, че процесният договор за наем и анекса са сключени само от ЧЗК„Шипа“, Д. М. М., К. Д. М., М. Д. П. , без участието на „Агроком“ЕООД.

Договорът за наем на земеделска земя и анекс към него, не нарушавали по никакъв начин правата на „Агроком“ЕООД, които придобил с договора за дарение, като дружеството получавало облага от това, че е станал собственик на части от процесните земи(не се твърди дружеството да търпи каквито и да било негативни правни последици от сключения договор за наем и анекс към него).

Изпълнени били всички изисквания на закона за действителност на процесния договор за наем на земеделска земя - той е сключен от лице, което има право да го сключи, в предписаната от закона форма. Приложимият към този вид договори закон - ЗСПЗЗ не поставя изискване за максимална продължителност на срока на тяхното действие, нито препраща към разпоредбата на чл.229 от ЗЗД.

Правилата на §.4а от ЗЗСПЗЗ на чл.3 ал.4 от ЗАЗ и на чл.32 ал.1 от ЗС били посветени на отношенията между съсобствениците, а не на отношенията между тях от една страна, и чужди на съсобствеността лица, от друга. Вещта е обща по смисъла на чл.30 ал.1 от ЗС само в отношенията между съпритежателите. Спрямо всяко трето лице всеки съсобственик е титуляр на правото на собственост в пълен обем. Затова и доводите, основани на правилата как, с какъв процент от притежаваните части, общата вещ може да бъде арендувана или отдадена под наем, не влияят на валидността на договора с ЧЗК„Шипа“. Самата препратка към чл.30 ал.3 от ЗС - правото на част от гражданския плод, наем или рента, съответна на частта на всеки съсобственик, показва, че договорът и анекса, сключен от един съсобственик, обвързва останалите. Ако договорът не важи и за несключилите го съсобственици, те не биха имали право на гражданския плод от вещта: за тях наемното отношение не би съществувало. Вътрешно противоречива би била конструкцията на закона съсобственик да получава част от наема по договор, който не важи за него. Неучаствалите в договора съсобственици биха били в правото си да ревандикират вещта от наемателя. Тези възможности законът им отрича именно, защото разпорежда отношенията, възникнали от арендуване или отдаване под наем на общата вещ от един съсобственик, да се уреждат според правилата на чл.30 ал.3 от ЗС. Ако и доколкото М. М. М. е прекрачила границите на допустимото ползване на общата вещ, отклонявайки се от правилата на чл.32 от ЗС, ищецът може да търси обезвреда за това отклонение по правилата на чл.45 ал.1 от ЗЗД, доколкото търпи вреди. От друга страна в чл.229 ал.2 от ЗЗД се уреждал срокът на договора за наем не спрямо сключилите го страни(тях той обвързва), а неговото действие във времето по отношение на собственика, съответно на съсобственика, който не е страна по договора. Затова тази разпоредба би имала 2 приложение спрямо съсобствениците, които не са участвали в сключването на договора за наем и анексите и не са ги потвърдили в срока по §.10 ПЗР ЗСПЗЗ. Спрямо тях договорът се явява сключен от лица, които могат да вършат само действия по обикновено управление. „Агроком“ЕООД закупил процесните ид.части имоти на съсобственик, който е потвърдил договора за наем и то договор, който е вписан в Службата по вписванията, преди той да е придобил собствеността. Ето защо, спрямо „Агроком“ЕООД чл.229 ал.2 от ЗЗД не бил приложим. „Агроком“ЕООД твърди, че е сключил договора за дарение от 13.19.2019г., след като знаел и не е имало как да не знае(поради публичния имотен регистър, който се води в Службата по вписванията), че тези земи били отдадени под наем. Реално „Агроком“ЕООД е получило 32/40ид.части от процесната нива, но не от частта, върху която ЧЗК„Шипа“има правата на наемател. Неоснователно се искало установяване на непротивопоставимост, респ. нищожност на клаузата, която урежда срока, спрямо „Агроком“ЕООД на договор за наем и анексите към него. Като било поело риска от сключването на договора за дарение от 13.19.2019г., „Агроком“ЕООД следвало да се съобрази с вече сключените и вписаните преди това в Службата по вписванията договори за наем и анекси, касаещи процесните недвижими имоти. „Агроком“ЕООД(арендатор на процесните ид.части от земеделската земя) не можело да се позовава на непротивопоставимост договора и анексите на същата земеделска земя по отношение на него. Счита, че процесният договор за наем и анекс към него са противопоставими на „Агроком“ЕООД. Съгласно чл.21 ал.1 от ЗЗД, договорът поражда действия между страните, а спрямо трети лица - само в предвидените в закона случаи. Към настоящия момент договорът за наем и анексите не нарушавали по никакъв начин правата на „Агроком“ЕООД. В случая била налице търговска сделка по смисъла на чл.287 от ТЗ с оглед обстоятелството, че наемателят по договора е търговско дружество. Процесните договори за наем и анекси са търговски сделки. Всеки от съсобствениците можело да осъществят договора за наем или аренда като договори за управление, но не били с ограничени правомощия за сключване на договори само за обикновено управление по смисъла на чл.229 ал.2 от ЗЗД. Така, не било противоречие с чл.229 от ЗЗД и с чл.4а от ЗСПЗЗ и съответно не била налице нищожност на договора за наем, респ. анексите и клаузите, касаещи сроковете в тях на това основание. При сключен договор за наем на земеделска земя от един съсобственик, отношенията му с останалите се уреждали по правилото на чл.30 ал.3 от ЗС.

Моли да бъде отменено изцяло Решение№126/08.03.2023г. по гр.дело№1808/2022г. на ГОРС, като бъде отхвърлен предявения установителен иск. Претендират се разноските пред двете инстанции.

Във въззивна жалба с вх.№16312/13.12.2024г., подадена от Д. М. М., К. Д. М., М. Д. П. (чрез адв.И. В.И. от АК-Р.) се излагат оплаквания за неправилност, необоснованост и процесуална недопустимост на обжалваното решение. На изследване подлежала процесуалната допустимост на сключените договори за аренда като обикновени договори за наем на вещ. Отношението на ЗЗД към ЗАЗ е като общ към специален и поради това считам, че решението следваше да се съобрази със предмета на договорите за наем посочен в специалния закон, регулиращ отношенията с предмет земеделска земя. Приживе наследодателката чрез пълномощник подписала Договор за наем на земеделска земя ***., и последващ Анекс№46/17.07.2020г. с нот.заверка за съответните дати, които обвързват следните земеделски земи: Имот № 023005- нива в местност „П.“, 4 та категория с площ от 14,993 дка, Имот № 0314012- нива в местност „Я.“, 3 та категория с площ от 4,606 дка, Имот № 035015- нива в местност „Д.“, 4 та категория с площ от 6,396 дка, Имот № 084025- нива в местност „О.“, 4 та категория с площ от 3,418 дка или всичко 29.413дка. „Агроном“ ЕООД претендирал обявяване за нищожен, поради противоречието и със закона клаузата за уговорения срок в раздел 1 т.3 от Договор за наем на земеделска земя №46/21.03.2018г., и последващ Анекс№46/17.07.2020г. за 3 удължен срок за 8 стопански години, за срока над 3 години до договорения срок от 8 години между М. М. М. и ЧЗК„Шипа“. Твърди се, че в представените документи не намирал на какво основание се искало това обявяване. Приложените договори не били подписани от наследодателката М. М.

М., а от пълномощника и М.Д.У. с пълномощно№27/2018 от Кмета на с.В. Общ.С.. Никъде в доказателствата не е приложено цитираното пълномощно, в което е определен обема на представителната власт на пълномощника, макар да било цитирано и в договора и анекса.

„Агроном“ ЕООД се легитимира като собственик на ПИ с идентификатор *** и ПИ с идентификатор *** по КККР, на основание нот.акт за дарение на недвижими имоти № ***, том VI, per, № 13303, дело № 925/2019г. на нотариус К.Б. и нот.акт за покупко-продажба на недвижими имоти № ***, том VI, per. № 13308, дело № 926/2019г. на нотариус К.Б.. Неясно оставало след като в съдебно решение се обявял един договор за аренда на зем.земи, в които били уговорени клаузи, които страните имат желание и изпълняват своите задължения, как трета страна, неучастваща в отношенията им, ще иска страните да развалят целия договор/или определена част от него/ затова, че третата страна има някаква минимална част или се засягат част от тяхна собственост . Действията на наследодателката са били законосъобразни в противен случай нямало да бъдат приети от нотариуса. Нито договорът, нито анексът не надвишавали посочения в чл. 229 ал.3 от ЗЗД срок от 10 години. Наемът на земеделска земя е договор, който се подчинява на общите правила относно договора за наем на вещи, съдържащи се в ЗЗД, а някои специфики съществуват и в ЗСПЗЗ. В общия случай при сключени договори за наем се прилагало правилото на чл.93 от ЗС „Добивът от вещта, като плодове, прираст от добитък, наем и други такива, принадлежи на собственика и...”. Договор за наем на земеделска земя със срок над една година се сключва от съсобственик/съсобственици на земеделска земя, притежаващи повече от 25%ид.части от съсобствения имот, или от упълномощено от тях лице. Това правило било изключение от принципа за управление на мнозинството при съсобствените вещи. Съсобствениците, които притежават 25% или дори 50% от общите части от земеделска земя, можело да сключват договор за наем за срок, не по-дълъг от три години - чл.229 ал.2 ЗЗД. Но в нито една норма не се споменавало за анекси за колко години може да е. Правото да се атакува един договор за наем над определен срок било на съсобствениците. Договорите за наем на земеделска земя със срок, по-дълъг от една година, както и споразуменията за тяхното изменение или прекратяване, сключени в писмена форма с нотариално удостоверяване на подписите на страните, се вписват и съответната служба по вписванията по местонахождението на имотите. Лицата, които могат да вършат само действия по обикновено управление, не могат да сключват договор за наем за повече от три години. Докато арендният договор, напротив, бил обвързан с императивно определен минимален срок на действието му. Минималният срок на договора за аренда е пет стопански години като целта е по доброто агротехническо управление на земята от един арендатор. Намира за неоснователно искането на трета страна, която не участва в договорни отношения между две страни да иска разваляне или обявяване на клауза от договор по която тя не е страна и да иска „обявяване за нищожна поради противоречие и със закона клауза за уговорения срок“ относно договор засягащи и други имоти между ответниците по настоящото дело които не са собственост на ищеца. Моли да бъде отменено изцяло Решение№126/08.03.2023г. по гр.дело№1808/2022г. на ГОРС, като бъде отхвърлен предявения установителен иск. Претендират се разноските пред двете инстанции.