Решение № 3501 от 09.10.2025, Районен съд - Варна

РЕШЕНИЕ

№ 3501 гр. Варна, 09.10.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 31 СЪСТАВ, в публично заседание на девети септември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Любомир Нинов при участието на секретаря Анелия Ц. Николова като разгледа докладваното от Любомир Нинов Гражданско дело № 20233110116394 по описа за 2023 година

Ищцовата страна ЕС адм.адрес гр.Варна, район „Младост“, бул.“Р.“ №** сочи, че през м.февруари 2022г. ответниците „М.Т.“ ООД и „Г.“ ЕООД са построили две бариери върху общи части в имота на ЕС - поземления имот УПИ I - 177 с идентификатор 10135.3512.***, в който е построена жилищна сграда с идентификатор 10135.3512.***.1, с административен адрес: гр.Варна, ж.к."Младост", бул."Р."№**. Бариерите са монтирани върху отлети стоманенобетонни фундаменти на двата вход-изхода на североизточната тераса, явяваща се обща част на Етажната собственост, съгласно инвестиционния проект и чл.38 от ЗС. Така построените бариери препятстват и правят невъзможно ползването на общите части по предназначение /терасата и откритите паркинги в тази част на сградата/, от останалите етажни собственици. Същите изменят организацията на движение в паркингите, като променят северния вход-изход, само като вход, а източния вход-изход, само като изход. Бариерата на северния вход-изход стеснява противопожарния изход от подземните гаражи, като вместо с широчина 6,5м. сега е намален на 5,2м., с което правят невъзможно използването на изходната рампа като евакуационен път.

Нарушени са грубо противопожарните правила. Ответниците контролират ползването на цялата тераса-североизточните паркинги, като ги предоставят под наем и ползване на външни лица - клиенти на магазин „М.М." и закусвалня „Г.“, като по този начин ограничават ползването на паркингите, които са обща част на всички етажни собственици и следва да бъдат достъпни за всички тях.

Твърди се, че ответниците са построили бариерите, защото същите са монтирани върху излят стоманобетонен фундамент с височина от 0.3м. с ширина повече от 0.5м. и дължина повече от 3м. Така построените бариери отговарят на изискванията за строежи съгласно пар.5, т.38 от ДР на ЗУТ. В 1 подобен смисъл е и даденият отговор от Кмета на Общ.Варна-р-н Младост.

Едната бариера е построена на входа на рампата, водеща до подземните паркинги, като стеснява евакуационния път от същите и създава опасност за ползвателите. Ответната страна претендира, че е собственик на външните паркоместа върху паркинга, но не притежава доказателства за собственост върху паркингите, рампите към подземните гаражи, входните пътища и маневрените площи. Те са обща етажна собственост. Построяването на бариерите върху общите части на паркингите е извършено без съгласието на етажните собственици, без необходимите разрешителни за построяване /евентуално поставени като преместваеми обекти/ от общинските структури и без решение на ОС на ЕС - нарушени са чл.183, ал.1 от ЗУТ и чл.6, ал.1, т.1, т.З от ЗУЕС. Съгласно реализирания проект паркирането се осъществява в границите на имота, съгласно разпоредбите на чл.43, ал.1 и чл.37, ал.4, т.З от ЗУТ, като са осигурени необходимият брой паркоместа удовлетворяващи изискването на Наредба №РД-02-20-2 от 2017г., за планиране и проектиране на комуникационно-транспортните системи на урбанизираните територии." Твърди се, че паркингите разположени върху терасата се явяват обща част на сградата по своето естество. По своя статут на принадлежност чл.37, ал.4, т.З от ЗУТ паркоместата върху откритите паркинги имат предназначението да осигурят нормалното използване на съответния основен обект, както мазата и тавана и не следва да се отчуждават отделно от него. Ищеца счита, че ответниците не са собственици нито на паркоместата, нито на откритите паркинги с маневрените площи и входно-изходни пътища в УПИ. Твърди, че съгласно приложеното площообразуване, нито паркингите нито паркоместата върху тях, фигурират в него, следователно са идеални части от паркинги общи части към ЕС. Правото на етажните собственици като суперфициарни собственици включва правото по чл.64 ЗС да се ползват от терена, до колкото това е необходимо да използват обектите си, включва и правото да се ползват елементите и съоръженията, които са принадлежност към сградата - етажна собственост, а такива са алеите, зелените площи, паркингите, маневрените площи, рампите, оградите, пътищата, площадките, дворното осветление, които не отговарят на изискванията за самостоятелен обект на правото на собственост. Включва и правото да ползват елементите и съоръженията, които са принадлежност по смисъла на чл.97 от ЗС към сградите ЕС, в които се намира обектът, а принадлежността следва главната вещ./ чл.98 ЗС/.

Паркоместата не са самостоятелни обекти въпреки че са споменати като паркоместа в три нотариални акта, не са обособени с тяхната площ, като реалните части не са индивидуализирани чрез посочване на границите им вътре в имота (който е индивидуализиран с идентификатор 10135.3512.***) не посочват границите на реалната част, чрез очертаването им върху актуална скица на недвижимия имот

(която отразява актуалния му териториалноустройствен статут по действащия план), не е посочено, че съседните на тези реални части, маневрените площи, са ид.ч. от паркинги общи части към ЕС.

Моли се, да се осъдят ответниците "М.Т.“ ООД и "Г." ЕООД, да преустановят противоправното си въздействие върху общите части на етажната собственост на сграда с идентификатор 10135.3512.***.1 по КККР на гр.Варна

2

-като премахнат неправомерно построените (алтернативно - поставени) от тях два броя бариери, на двата вход-изхода на североизточната тераса, явяваща се обща част по естеството си на етажната собственост, -като възстановят първоначалната организация на движение в поземления имот, /терасата и откритите паркинги в тази част на сградата/ съгласно реализирания инвестиционния проект, - да възстановят широчината на евакуационния път от подземните паркинги, в първоначалния вид преди поставяне на бариерите, като премахнат бетонния фундамент(основа) върху който са монтирани, и

-възстановят достъпа, останалите етажни собственици да използват паркинга по предназначение, на основание на чл.109 от ЗС във връзка с чл.183, ал.1 от ЗУТ и чл.6 ал.1, т.1, т.З от ЗУЕС и да бъдат присъдени сторените по делото разноски.

Ответната страна „Г.“ ЕООД в срока по чл.131 от ГПК е подала отговор в който сочи, че счита исковете за недопустими, алтернативно ИМ за нередовна, като твърди, че не става ясно дали исковите претенции са предявени срещу всеки ответник поотделно, в условията на солидарност, или при други обстоятелства. На второ място не е посочено кой ответник какво противоправно действие извършва, дали то се извършва и към настоящия момент, или ако е приключило - дали има основания да се смята, че това не е трайно. На трето място, счита, че председателят на управителния съвет на ЕС няма представителна власт за образуване на производството, доколкото липсва надлежно упълномощаване за предявяване на подобен иск съгл. чл.23, ал.4, пр. второ ЗУЕС. Опитът за последващо упълномощаване е неуспешен, доколкото с Определение №5918/23.05.2024г., постановено от ВРС - 10 с-в по гр.д. №3279/24г., решенията по т. 6/6.1 и 6.2, които представляват именно необходимото упълномощаване, са спрени. Сочи, че когато в дворното място е построена сграда в режим на етажна собственост, но не всички собственици на самостоятелни обекти притежават ид.ч. от дворното място, а наред с това право на собственост върху ид.ч. от дворното място притежава и трето лице, което не притежава самостоятелен обект в сградата (етажната собственост), дворното място няма статут на обща част по смисъла на чл.38 от ЗС. Неговото ползване следва да бъде разпределено по реда на чл.32, ал.2 от ЗС, тъй като е налице обикновена съсобственост. Това е от значение с оглед факта, че има собственици на ид.ч. от поземления имот, обособени като паркоместа, които не са собственици на самостоятелни обекти в сградата - видно от приложените нотариални актове. Тоест въпросният поземлен имот не представлява обща част и ищецът е ненадлежна страна, исковата молба е нередовна и/или неоснователна. С оглед горното, това е второ, допълнително основание, въз основа на което настоящият иск е предявен от ненадлежна страна.

Счита, че първата част от претецията се явява недопустима и/или нередовна. Сочи, че не е посочено каква е организацията на движение съгласно реализирания инвестиционен проект и как въпросната „промяна" на “организацията на движение" пречи на ищеца да упражнява правото си на собственост. По-нататък, не е изяснена собствеността на така посочените бариери, респ. не може да се прецени допустимостта на иска спрямо ответниците. Не се обосновава противоправното поведение на 3 ответника/ответниците. Не става ясно каква е собствеността на ищеца върху поземления имот и тя реално ли е обособена, респ. не може да се прецени дали и какви действия биха могли да пречат на етажната собственост да бъде ползвана от етажните собственици /сред които са и ответниците/.

Моли да се отхвърлят исковете.

Вторият ответник „М.Т.“ ООД също в срока по чл.131 от ГПК е подал отговор, в който излага, че счита исковата молба за напълно неоснователна.

На първо място оспорва, че собствеността на откритите паркинги принадлежи на етажната собственост. Оспорва и изложеното в исковата молба, че имот с идентификатор №10135.3512.***.1, представлява обща част на сградата.

Оспорва, поставените от дружеството бариери по какъвто и да е начин да пречат на другите съсобственици на имота да го ползват по предназначение.

Сочи се, че дружеството е придобило от продавача „Я." АД, собственост върху 932,70кв.м. ид.ч. от поземлен имот с идентификатор №10135.3512.***, по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.Варна, одобрени със Заповед РД-18-64/16.05.2008г. на Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри, засягащо поземления имот е от 06.02.2020г., с адрес съгласно скица на СГКК - Варна: гр.Варна, район Младост, ж.к.Младост, целият с площ от 5 252кв.м., заедно с правото да се ползват външни надземни паркоместа, както следва: надземно паркомясто №114, надземно паркомясто №115, надземно паркомясто №116, надземно паркомясто №117, надземно паркомясто №118, надземно паркомясто №119, надземно паркомясто №120, надземно паркомясто №121, надземно паркомясто №122, надземно паркомясто №123, надземно паркомясто №124, надземно паркомясто №134, надземно паркомясто №135, надземно паркомясто №136, надземно паркомясто №137. С Нотариален акт за покупкопродажба на строеж №4, т.1, рег.№102, дело №3 от 08.01.2020г. на СВп - гр.

Варна, дружеството е придобило от продавача „Я." АД, правото на строеж на Магазин №4, разположен на ет.1, който магазин, съгласно инвестиционен проект е с площ от 231,74кв.м., както и припадащите се ид.ч. от общите части на сградата, която сграда е предстояло да бъде изградена в съответствие с действащ ПУЛ и съгласуван и одобрен инвестиционен проект, в УПИ 1-177 „за жилищни нужди", кв.14, по плана на ж.к.„Младост" II м.р., гр.Варна, представляващ ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор № 10135.3512.***, по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.Варна, целият с площ от 5 252кв.м. Твърди, че към настоящия момент собствениците на сградата по никакъв начин не са ограничени да ползват такава част от поземления имот, върху който е построена сградата, която да им осигурява нормален достъп до сградата, включително до входа й и за поддържането й в нормално и годно за ползване състояние. Сочи, че според трайната практика на ВКС откритите паркоместа не притежават качеството обособеност по смисъла на §5 т.39 ЗУТ.

Счита, че статута на откритите паркоместа е регламентиран в чл.43 ал.З ЗУТ, съгласно която ако урегулираният поземлен имот е обща част към сграда етажна собственост, необходимите места за паркиране могат да бъда осигурени и в свободната дворна площ, чрез разпределяне на ползването на част от дворното място от общото събрание на етажните собственици при спазване на нормативите за минималната задължително озеленена дворна площ. Когато земята, върху която е изградена жилищната сграда, не е със 4 статут на обща част по чл.38, ал.1 от ЗС, паркирането се осигурява чрез разпределяне на ползването върху тази част от свободната дворна площ, която не е необходима за ползването на сградата по предназначение. Посочената разпоредба изрично предвижда, че единственият способ за разпределяне на откритите паркоместа е разпределяне на ползването на имота, а не разпоредителни сделки с реални части от имота. Посоченият текст предвижда две хипотези - първата, когато земята е обща част към сграда в режим на етажна собственост и втората, когато земята не е обща част. В първия случай разпределението на ползването става от общото събрание на етажната собственост, а във втория по реда на чл.32 ал.1 ЗС. Прехвърлянето на притежаваните идеални части от вещта от един съсобственик на трети лица, при липса на други промени в обстоятелствата, при които е извършено първоначалното разпределение, само по себе си не съставлява основание да се иска преразпределение на ползването по реда на чл.32, ал.2 ЗС, тъй като разпределението не се извършва с оглед на личността на съсобственика.