Решение № 64 от 25.03.2024, Апелативен съд - Бургас

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 64 гр. Бургас, 25.03.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД – БУРГАС в публично заседание на двадесет и първи февруари през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Румяна Ст. Калошева Манкова

Членове:

Кирил Гр. Стоянов

Веселка Г. Узунова при участието на секретаря Марина Д. Димова като разгледа докладваното от Румяна Ст. Калошева Манкова Въззивно гражданско дело № 20242000500001 по описа за 2024 година за да се произнесе, взе пред вид следното:

Производството е по чл.258 и сл. ГПК.

Образувано е по въззивна жалба на К. И. К., живуща в Ш., гр.К., чрез пълномощника адв.Т., против решение № 980 от 01.09.2023г. по гр.дело № 1006/2022г. на Бургаския окръжен съд, с което е уважен предявеният против нея от Н. Д. И. от гр.Бургас иск по чл.19, ал.3 ЗЗД за обявяване за окончателен сключеният на 02.08.2021г. между страните предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот с идентификатор *** – жилище в гр.Б., ж.к."С.“, бл.*, ет.*, ап.*, с площ от 68,44 кв.м., в едно със склад №42б на площ от 3,5 кв.м. и 8,75 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата и правото на строеж.

Иска се обезсилване на решението като недопустимо, поради преждевременно предявяване на иска или отмяната му като неправилно и незаконосъобразно. Сочи се, че срокът за сключване на окончателен договор 30.09.2024г., е уговорен в полза на продавача и не е настъпил към датата на подаване на исковата молба. На следващо място се навеждат оплаквания за нарушаване на принципа на диспозитивното начало, като съдът е подменил заявеното от ищеца основание и е приел, че исковата молба представлява покана до продавача, въпреки, че ищецът е посочил, че такава покана е връчена на ответника чрез нотариус на 18.04.2022г. Наведени са доводи за липса на предпоставките на чл.19, ал.3 ЗЗД за обявяване на договора за окончателен. Като доказано по делото се сочи обстоятелството, че продавачът 1 не е искал заплащане на цена, по – висока от договорената. Освен това, св.Р. установява, че той не е разполагал с представителна власт относно процесния договор, обстоятелство, за което купувачът е бил уведомен. Ищцата не е изпращала нотариална покана до продавача и такава не е получавана. Сочи се още, че купувачът не е заплатил договорената цена при условията и в сроковете по договора, което е предпоставка за разваляне на сделката.

Ищцата е неизправна страна и не може да претендира сключване на окончателен договор. Моли да бъде прието, че процесният договор е развален по вина на купувача, изразяваща се в предявения иск по чл.19,ал.3 ЗЗД, наложена възбрана върху имота за обезпечаването на иска /ч.гр.дело № 915/2022г. на БОС/, както и неправомерното държане на имота, предаден с приемно – предавателен протокол от 07.10.2022г. Според въззивницата, отговорът на въззивната жалба е изрично волеизявление по чл.87 ЗЗД от К. до И. и след предоставения срок за доброволно изпълнение, продавачът счита договора за развален по вина на купувача, препятстващ продавача да прехвърли имот без тежести в договорения срок. Претендира разноските за настоящото производството.

В отговор, въззиваемата ищца Н. И., чрез пълномощника адв.Р., оспорва жалбата и заявява искане за оставянето и без уважение като неоснователна.

Счита решението за правилно и законосъобразно и моли да бъде потвърдено.

Между страните е сключен предварителен договор, установено е заплащането от купувача на авансови вноски в размер на 3000 и 10 000 евро, предаване на владението на имота на купувача и заплащането от страна на И. на консумативите на жилището. Възразява се по твърденията във въззивната жалба, че срокът за сключване на окончателен договор е договорен в полза на продавача. Той е поставен в зависимост от готовността на купувача да заплати окончателната цена и е определен с оглед разсроченото и плащане, като вноските са без конкретизиран срок и размер, а единствено условие за сключване на окончателна сделка е изпълнение на задължението на купувача.

Срок в полза на продавача не е изрично договорен между страните. Още повече, че незаплащането на продажната цена, което е резултат от поведението на продавача, е ирелевантно за основателността на иска, съгласно ТР № 4/09.05.2023г. по т.д № 4/2020г. на ОСГТК на ВКС. Правото на иск е предоставена от закона възможност за защита на свое потестативно право. Когато ищецът предяви пред съда искане за обявяване на предварителния договор за окончателен, то волята му за финализиране на сделката е недвусмислено манифестирана, а ответицата е имала възможността да сключи окончателния договор след налагане на обезпечителната мярка, предшестваща исковото производство. Обстоятелството, че ищцата е поканила ответницата да сключи окончателен договор преди предяваването на иска, не препятства правото и да го покани отново, включително по съдебен ред. Оспорват се доводите в жалбата за липса на предпоставките по чл.19, ал.3 ЗЗД. Поддържа се твърдението, че К. е поискала заплащане на повисока от договорената цена. Отрича ответникът да е развалил договора с 2 отговора на исковата молба, тъй като не са установени препоставките за това.

Наложеното върху имота обезпечение е в полза на ищцата, а не на трето лице, което прави сключването на окончателния договор възможно, а и желано от купувача-ищец и съдът правилно е отбелязал, че не може да се третира като увреждащо действие, препятстващо изпълнението от страна на продавача.

Жалбата е подадена в срок от надлежно легитимирана страна против подлежащ на обжалване съдебен акт, което сочи на допустимост.

След съвкупната преценка на становищата и доводите на страните, събраните по делото доказателствата и с оглед предвиденото в закона, съдът намира следното:

С обжалваното решение, на основание чл.19, ал.3 ЗЗД, е обявен за окончателен предварителният договор за покупко-продажба от 02.08.2021г., сключен между продавача К. К. и купувача Н. И. за имот, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** по КККР на гр.Бургас - апартамент с площ от 68,44 кв.м., с прилежащ склад № 42б на площ от 3,50 кв.м. и 8,75 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата и правото на строеж, с адрес: ж.к. „С.“, бл.*, ет.*, ап.*, за сумата от 58000 евро, от която са заплатени 13000 евро, при условие, че в двуседмичен срок от влизане на решението в сила купувачът Н. И. заплати на продавача К. К. сумата от 45000 евро, представляваща остатък от цената на имота. За да постанови този резултат, първоинстанционният съд е приел, че предварителният договор между страните е действителен, сключен е в изискуемата от закона писмена форма, съдържа уговорки по съществените условия на окончателния договор и не е развален. Продаваният имот е собствен на продавача, годен е да бъде обект на продажба и не е обременен с тежести. Срокът за сключване на окончателния договор – до 30.09.2024г., е уговорен в полза на купувача, който с връчването на исковата молба е уведомил продавача за готовност да изпълни, като изплати изцяло останалата част от цената в размер на 45000 евро.

Така постановеното решение, преценено служебно при условията на чл.269 ГПК, е валидно и допустимо, като произнесено от законен състав на компетентния съд по редовно предявен иск и надлежно развило се съдопроизводство.

Неоснователно е възражението във въззивната жалба за недопустимост на разглеждания иск, а оттам и на обжалваното решение, тъй като същият е преждевременно предявен преди посочения в предварителния договор срок до 30.09.2024г., за сключване на окончателен договор.

Съгласно чл.70, ал.1 и 2 ЗЗД, срокът се смята уговорен в полза на длъжника, ако не следва друго от волята на страните или от естеството на задължението, като длъжникът може да изпълни задължението си предсрочно, освен ако срокът е уговорен в полза на кредитора. В случая, очевидно срокът е уговорен в полза на длъжника-купувач Н. И., която дължи на продавача К. К. плащане на остатъка от продажната цена по предварителния договор на вноски в срок до изповядване на окончателната 3 сделка – до 30.09.2024г. За продавача липсва задължение по договора, което подлежи на изпълнение в периода до изтичане на срока. Следователно, при уговорен в полза на ищцата-длъжник срок за заплащане на цената, тя може да се откаже от привилегията на отлагателния срок и да предложи да изпълни задължението си предсрочно, като уведоми за това ответницата-кредитор и я покани да изпълни насрещното си задължение да прехвърли собствеността на договорения недвижимия имот. Дори и да се приеме, че уведомлението с писмената покана за сключване на окончателен договор на 18.04.2022г. е получено от адв.Р., без да е бил упълномощен и той не е уведомил К., то това е сторено от ищцата с предявената и получена от ответницата искова молба, дори и по-рано - с наложеното обезпечение, при което последната е могла да изрази готовност с набавени необходимите документи, съгласно задължението по т.2.9 от процесния договор, за изповядване на окончателен договор, но не само не е заявила готовност, но и е оспорила иска с многобройни възражения, включително за липса на подписан от нея предварителен договор. Възможност за финализиране на сделката в нотариална форма е налице и в хода на висящност на съдебното производство, без да е възпрепятствано от наложената възбрана, тъй като тя е в полза на ищцата. Очевидно, изразеното в с.з. пред въззивния съд желание за сключване на окончателен договор, но в крайния срок – м.септември 2024г., не само е правно несъстоятелно и без логична житейски оправдана за продавача причина и интерес, но и шиканозно, като се има предвид поддържаните възражения във въззивната жалба за направено изявление по чл.87 ЗЗД за разваляне на предварителния договор. Единственият възможен мотив, за който са налице данни по делото, е желанието на ответницата за получи по-висока цена, което е в отклонение на поетите от страните договорни задължения.

Несъстоятелен е и доводът във въззивната жалба, че пъроинстанционният съд е нарушил диспозитивното начало в процеса, като е приел, че при неустановена достигнала до ответницата покана за сключване на окончателен договор на 18.04.2022г. с уведомление за готовност да плати, това е направено с исковата молба. Принципът на диспозитивно начало е регламентиран в чл.6 ГПК и изисква съдът да дава защита ако е поискана, докато се иска и само за това, което е поискано. Нарушение на диспозитивното начало е налице, когато съдът се самосезира или а к о присъди повече от поисканото. Заявеното от въззивната страна фактическо основание не попада в нито една от двете хипотези и е неотносимо съм сочения принцип в гражданския процес.

По правилността на атакувания съдебен акт, предвид посоченото в жалбата, съдът приема следното:

Искът е за сключване на окончателен договор, въз основа на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот и има правното си основание в чл.19, ал.3 ЗЗД.

Във въззивното производство няма спор по действителността на 4 сключения между страните предварителен договор от 02.08.2021г., с който на основание чл.19 ЗЗД продавачът К. К. се е задължила да прехвърли на купувача Н. И. чрез договор в нотариална форма собствеността върху гореописания недвижим имот в срок до 30.09.2024г., като владението се предава на купувача преди подписването на предварителния договор.

Купувачът се е задължил да заплати на продавача договорената цена от 58000 евро, която сума е окончателна и не подлежи на промяна, при следните вноски: резервационна такса от 3000 евро – платима по банков път на 25.02.2021г. преди подписване на договора; първа вноска от 10000 евро – в срок до 05.08.2021г.; остатъкът от продажната цена в размер на 45000 европлатими на вноски в срок до нотариалното изповядване на сделката. Изрично е посочено, че договорените в евро суми могат да бъдат платени и в левовата им равностойност. Налице е предписаната от закона в чл.19, ал.1 ЗЗД писмена форма, както и е изпълнено изискването по ал.2 - договорът съдържа точни и ясни уговорки относно съществените условия на окончателния договор. Не се спори и за това, че имотът по предварителния договор е собствен на ответницата – продавач.

Ищцата е изпълнила задължението си за заплащане на авансовата вноска от 3000 евро, като на 25.02.2021г. е превела по банкова сметка на К. сумата в левовата и равностойност от 5850 лв., а на 02.08.2021г. е преведена и първата вноска от 10000 евро. Преди крайния срок за плащане на остатъка от продажната цена, на основание чл.70, ал.2 ЗЗД, е декларирала готовност да изпълни задължението си предсрочно изцяло. Липсва соченото във въззивната жалба неизпълнение, изразяващо се в незаплатен остатък от цената. Както се посочи по-горе, същата е дължима до нотариалното изповядване на сделката на вноски, за които не е предвиден размер и периодичност на плащане, което означава, че сумата от 45000 евро може да бъде платена и изцяло преди крайния срок – 30.09.2024г.