Определение № 18383 от 01.09.2026, Софийски градски съд

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 18383 гр. София, 01.09.2026 г.

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ЧЖ-VI-Б, в закрито заседание на тридесет и първи август през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Венета Цветкова

Членове:

Валерия Братоева

Атанас Маджев като разгледа докладваното от Атанас Маджев Въззивно частно гражданско дело № 20261100506852 по описа за 2026 година

Производството се води по реда на чл. 274 -278 ГПК, във връзка с чл. 420, ал. 3 ГПК и чл. 419, ал. 1 ГПК.

Производството е образувано вследствие подадени от „ПРЕМИУМ БИЛДИНГ МЕНИДЖМЪНТ“ ЕООД, с ЕИК 205420845, чрез пълномощника му – адвокат И. и Х.Д.З., с ЕГН **********:

1./ частна жалба с входящ № 135851 от 29.04.2026 г., срещу определение № 13034/02.04.2026 г. на СРС, 58 с-в постановено по ч. гр.д. № 56302/2026 г., с което е спряно изпълнението по издаден изпълнителен лист № 28026 от 30.12.2025 г. издаден въз основа на заповед за изпълнение № 23687/30.12.2025 г.; и 2./ частна жалба с входящ № 79492 от 13.03.2026 г., срещу разпореждане за незабавно изпълнение от 30.12.2025 г., което се съдържа в заповед № 23687 за изпълнение на парично задължение въз основа на документ по чл. 417 ГПК, която е издадена от СРС, 58 с-в по ч. гр.д. № 56302/2026 г.

В частна жалба с входящ № 79492 от 13.03.2026 г. жалбоподател – З. атакува допуснатото незабавно изпълнение на издадената заповед по чл. 417 ГПК, като сочи, че в полза на дружеството-заявител няма съществуващо и подлежащо на изпълнение парично вземане. Касае се до вземането, чието основание произтича от неравноправна клауза установена в договор сключен с потребител, какъвто тя се явява. Не било вярно, че жилищна сграда – ПРЕМИУМ ЕСТЕЙТ има законовите характеристики на жилищен комплекс от затворен тип, а напротив същата представлява една обикновена жилищна сграда. Сочи се, че до сградата няма контролиран достъп за външни лица, съответно за притежателите на обекти в нея няма осигурена възможност да ползват площадки, градини, развлекателни кътове, басейни и пр. Касае се за една сграда с няколко входа около която има реализирано озеленяване и има монтирана чип системна за достъп до входната врата. Това, че сградата има подземен паркинг, както и генератор за аварийно захранване също не я правят комплекс от затворен тип.

1

Казаното изключва юридическата възможност управлението и поддръжката на общите части в сградата да може да се уговаря с договор по смисъла на чл. 2 ЗУЕС.

Следователно сключения между жалбоподател – З. и „ПРЕМИУМ БИЛДИНГ МЕНИДЖМЪНТ“ ЕООД по чл. 2 ЗУЕС е нищожен на основание чл. 26, ал. 1, пр. 1 ЗЗД, поради противоречие с материалния закон, съответно са нищожни защото са неравноправни по смисъла на Закона за защита на потребителите, тъй като етажния собственик З. имала качеството потребител, а отделните клаузи формиращи съдържанието на договора не са били предмет на индивиуално договаряне между страните, а напротив те са били едностранно наложени от търговеца. Освен това сключения между „ПРЕМИУМ БИЛДИНГ МЕНИДЖМЪНТ“ ЕООД и жалбоподател – З. договор с нотариална заверка на подписите за управление и поддръжка на общите части е бил прекратен от етажния собственик на 15.10.2024 г. по правилата на чл. 87 ЗЗД, като правните последици на това прекратяване са настъпили и за дружеството няма как да възникнат вземания.

Насрещната страна по частната жалба, а именно „ПРЕМИУМ БИЛДИНГ МЕНИДЖМЪНТ“ ЕООД е депозирал отговор по нея в рамките на установения за това срок в ГПК. В него от дружеството се изтъква, че по смисъла на чл. 419, ал. 2 ГПК контролът поверен на съда е ограничен само до съображения, извлечени от документа по чл. 417 ГПК. Поддържа се, че договорът от 03.12.2021 г. за управление и поддръжка и споразумението към него, с нотариална заверка на подписите, са редовни от външна страна и удостоверяват изискуемо вземане в правната сфера на дружеството-заявител. Развитите в жалбата възражения за липса на жилищен комплекс от затворен тип, невписване на договора, неизпълнение, прекратяване, нищожност и неравноправни клаузи се сочат като неотносими към производството по чл. 419 ГПК и подлежащи на разглеждане евентуално в пределите на исков процес по чл. 422 ГПК.

Отбелязва се и това, че „Премиум Естейт“ е жилищен комплекс от затворен тип по критериите разписани в § 1, т. 3 ДР на ЗУЕС, тъй като включва три жилищни сгради в един поземлен имот, общ подземен етаж, вътрешен двор, детска площадка и контролиран достъп. Настоява се частната жалба да бъде оставена без уважение.

Частната жалба е депозирана в срока по чл.419, ал.1 от ГПК, поради което е допустима. Отново в срок длъжника – З. е депозирала и възражение по чл.414 ГПК, съгласно изискването на чл.419, ал.2 от ГПК.

Съгласно чл.419, ал.2 от ГПК жалбата може да се основе единствено на съображения, извлечени от акта по чл. 417 от ГПК. В случая този акт е договор с нотариална заверка на подписите – чл. 417, ал. 1, т. 3 ГПК. Доводите, подлежащи на разглеждане в настоящето производство могат да са свързани единствено с редовността на този договор от външна страна /т.е. чисто формална преценка за начина на изписване, наличието на зачерквания, добавки и т.н./ или с изискуемостта на вземането, което документа удостоверява - така чл.419, ал.2 вр. с чл.418, ал. 2 и 3 от ГПК. В упражнената от длъжника – З. жалба не присъстват аргументи, които да са формулирани в тази насока. Цялостната аргументация на жалбата е базирана изключително на виждането, че заявените от дружеството вземания за такси поддръжка и управление на ЕС изобщо не съществуват, защото страните не са обвързани от валидно договорно правоотношение, тъй като източника на същото страда от пороци правещи го нищожен, респективно действието на договора е било едностранно прекратено, посредством упражнено от жалбоподателя – етажен собственик изявление за неговото разваляне през 2024 г. Това са обстоятелства, които не са такива върху които може да се осъществи проверката чл.419, ал.2 вр. с чл.418, ал.

2

2 и 3 от ГПК, тъй като стоят извън самата формална редовност на документа по чл.

417, ал. 1, т. 3 ГПК, за която съдът следва да извърши преценка, която се свежда само до проверка за формални белези от външна страна. Вярно е, че тази проверка може да обхваща и евентуално наличие на неравноправни клаузи в договора, но в случая не може да се възприеме наличието на такива клаузи, само заради това, че една от страните е потребител и твърди допускане на отклонение от правилото за индивидуално договаряне. Подобно твърдение подлежи на общо основание на доказване, като това става в състезателния исков процес, а не в едностранното производство по обжалване на разпореждането за незабавно изпълнение на заповедта по чл. 417 ГПК. Същото важи и за доводите относно противоречие на договора с чл. 2 ЗУЕС, тъй като сградата няма характеристиката на затворен комплекс. Същевременно от външна страна договора с нотариална заверка на подписите ангажиран към заявлението подадено от „ПРЕМИУМ БИЛДИНГ МЕНИДЖМЪНТ“ ЕООД е редовен – същият е сключен в писмена форма и има нотариална заверка на подписите на страните; страни по него са инвеститор и собственик; в договора е предвидено задължение за собственика да заплаща ежемесечна такса за управление и поддръжка, като размерът на същата е определяем, съответно има уговорен падеж за настъпване на изискуемост на паричното задължение и същия е настъпил. По изложените съображения за наличие на предпоставките за незабавно изпълнение и издаване на изпълнителен лист следва да се приеме, че обжалваното разпореждане е законосъобразно, поради което частната жалба преследваща неговата отмяна следва да се остави без уважение.

В частна жалба с входящ № 135851 от 29.04.2026 г. жалбоподателя „ПРЕМИУМ БИЛДИНГ МЕНИДЖМЪНТ“ ЕООД, с ЕИК 205420845 привежда аргументи, че обжалваното определение № 13034/02.04.2026 г. е постановено при неправилно приложение на чл. 420, ал. 2 ГПК, тъй като не са налице изискуемите от закона предпоставки за спиране на незабавното изпълнение на издадената заповед за изпълнение по чл. 417 ГПК срещу длъжника – Х.Д.З.. Сочи се, че когато длъжника е поискал от СРС постановяване спиране на незабавното изпълнение на издадената срещу него заповед за изпълнение е ползвал като доводи само и единствено твърдения за наличие на неравноправни клаузи, без да представи изискуемите писмени доказателства за недължимост на вземането. Освен това от длъжника не е била обоснована връзка между цитираните договорни клаузи и вземането за възнаграждение по договора за управление и поддръжка. Същевременно това, че има подадена жалба по смисъла на чл. 419 ГПК не е доказателство и по силата на чл. 419, ал. 2 ГПК не спира изпълнението на заповедта. Поддържа се и това, че договорът и споразумението към него са индивидуално договорени между страните и нотариално заверени, поради което чл. 143 и чл. 146 ЗЗП са неприложими. Акцентира се над това, че заповедното производство по чл. 417 ГПК предвижда спирането като изключение, а не като правило, и че противното нарушава състезателността и равнопоставеността на страните. В обобщение се иска отмяна на определението и оставяне без уважение на молбата на длъжника за спиране на изпълнението.

Насрещната страна по частната жалба, а именно Х.Д.З. е депозирала отговор по нея в рамките на установения за това срок в ГПК. В него се поддържа, че определението за спиране по чл. 420, ал. 2 ГПК е правилно и законосъобразно.

Изтъква се, че представените от З. писмени доказателства оборват удостоверителната сила на документа по чл. 417 ГПК и сочат, че вземането изобщо не съществува.

Основният довод е, че сградата не е жилищен комплекс от затворен тип, поради 3 което отношенията по управление и поддръжка не могат да се уреждат с договор по чл. 2 ЗУЕС, а са от компетентността на общото събрание на етажната собственост.

Според нея договорът е нищожен по чл. 26, ал. 1 ЗЗД, противоречи на императивните правила на ЗУЕС, съдържа неравноправни клаузи спрямо потребител и освен това е бил прекратен по чл. 87 ЗЗД. Искането й е настоящата инстанция да остави в сила определението на СРС, тъй като няма подлежащо на изпълнение вземане, а претенцията се основава на неравноправна клауза която присъства в потребителски договор.

Частната жалба е допустима, тъй като е упражнена от легитимиран правен субект срещу изрично предвиден, като подлежащ на обжалване акт – определение по чл. 420, ал. 3 ГПК. Тя е подадена в пределите на разписания в процесуалния закон едноседмичен срок, считано от връчване на преписа от определението на заявителя.

Разгледана по същество частната жалба е основателна.

В молбата си по чл. 420 ГПК длъжникът - З. твърди, че сградата, в която се намират описаните обекти в договора не представлява жилищен комплекс от затворен тип по смисъла на §1, т.З от ДР на ЗУЕС, с оглед на което въпросите относно управлението и поддръжката общите части се регулират от императивните норми на ЗУЕС и са от компетентността на Общото събрание на етажните собственици. С оглед на това намира, че съдържащите се в договора клаузи за определяне размера на месечните такси, както и срока на действие на договора са нищожни поради противоречието им с императивните норми на ЗУЕС. Поддържа, че на 15.10.2024г. е изпратила писмо до заявителя за прекратяване на договора, като същото е получено.

Счита, че в договора са налице редица неравноправни клаузи.

За да бъде основателно, искането за спиране по чл.420, ал.2 ГПК, то същото е необходимо да е подкрепено с писмени доказателства за несъществуването на вземанията, респективно при сключен договор с потребител- че същите се основават на неравноправни клаузи или че техният размер е неправилно изчислен. Аргументите на длъжника за наличие на основание по чл. 420, ал.2 ГПК следва да стоят извън формалната (външна) страна на документите по чл.417, т.2 ГПК - проверката за наличие на редовен от външна страна документ, удостоверяващ изискуемо вземане в полза на заявителя срещу длъжника, се извършва от заповедния съд при разглеждане на заявлението по същество, като след издаване на заповед за изпълнение не е допустимо същият съд да преразглежда този документ и въз основа на различна преценка за редовността му да ревизира акта си за незабавно изпълнение на заповедта.