Решение № 75 от 09.05.2024, Апелативен съд - Варна

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 75 гр. Варна, 09.05.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД – ВАРНА, II СЪСТАВ, в публично заседание на десети април през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Диана В. Джамбазова

Членове:

Росица Сл. Станчева

Юлия Р. Бажлекова при участието на секретаря Юлия П. Калчева като разгледа докладваното от Юлия Р. Бажлекова Въззивно гражданско дело № 20243000500066 по описа за 2024 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по реда на чл.258 и сл. от ГПК. Образувано е по въззивна жалба на Ж. Ю. Х., чрез процесуалния представител адв. К.Ж. срещу решение № 1299/07.11.2023г. на ОС – Варна, постановено по гр.д. № 1698/2022г., с което са отхвърлени предявените от въззивника искове за връщане на суми от : С. С. М. и Д.И. М. /починал на 29.10.2022г. и заместен от В. Д. М. и И. Д. М./, солидарно 31 154лв., евентуално от С. М. - 15 577лв.; от В. М. – 4 884,15лв., от И. Д. М.-4160,58 лв., дадени по договор за продажба на имот в гр. Варна, ул.“Паско Ж.“№3, ап.2, проектиран с предварителен договор от 12.12.2014г. на основание чл.55 ЗЗД, ведно със законната лихва върху сумите, считано от 05.08.2022г. до окончателното им изплащане.

В жалбата са изложени оплаквания за неправилност и необоснованост на обжалваното решение, основани на доводи за допуснати процесуални нарушения и неправилно приложение на материалния закон. Твърди се, че съдът неправилно е тълкувал действителната воля на страните, като е приел, че процесното пълномощно е привидно, без да са навеждани твърдения отстраните за такава привидност и в противоречие със събраните по делото писмени и гласни доказателства. Посочва, че от всички събрани по делото доказателствата се установява, че пълномощното, с което ответниците са упълномощили Т. Т., лично и като представител на „Пресиянстрой“ ЕООД да сключва договори за продажба на обекти, за които ще бъде учредено право на строеж на дружеството е изготвено от адвокат на ответниците, заверено от нотариус, като не са налице пороци във волята на упълномощителите.

1

Установява се също, че ответниците са знаели за сключените от техния пълномощник предварителни договори с трети лица, включително и за процесния и не са се противопоставили на същия. Съгласно договорките между страните, събираните от строителя средства е следвало да бъдат вложени и са вложени в строителството на сградата, която към настоящия момент е изградена и е във владение и собственост на ответниците, без последните да са влагали средства в нейното изграждане. Посочва, че съгласно текста на процесното пълномощно, упълномощеното лице е действало от името на упълномощителите, поради което и съгласно чл.292, ал. 1 ЗЗД, правата и задълженията от действията на пълномощника са възникнали за упълномощителите. Затова след отпадането на основанието за получаване на цената, връщането на същата се дължи от страната по сделката, а не от пълномощника. Развити са и доводи, че ответниците са манифестирали съгласие със сключените предварителни договори, предвид непредприемане на действия за тяхното прекратяване или разваляне. Оспорва като неправилен и необоснован извода на съда, че за ищеца е било видно, че пълномощникът в лицето на строителя има право да задържи сумите, тъй като в текста на пълномощното е посочено, че пълномощникът действа от името на ответниците, следователно всички извършени от него действия са за сметка на ответниците и всички правни последици възникват в техния патримониум. Съдът не е обсъдил в съвкупност всички събрани по делото доказателства, което е довело до направата на неправилни изводи.

Отправеното до настоящата инстанция искане е за отмяна на първоинстанционния съдебен акт и уважаване на предявените искове.

В депозирания в срока по чл.263 ГПК писмен отговор въззиваемите И.

М., С. М. и В. М. излагат становище за неоснователност на жалбата. Молят за потвърждаване на решението на ВОС и присъждане на разноските по делото.

Настоящият състав на Варненски апелативен съд, като съобрази предметните предели на въззивното производство, очертани в жалбата, и след съвкупна преценка на събраните по делото доказателства, както и становищата на страните, счита за установено от фактическа и правна страна следното:

Постановеното от първоинстонционния съд решение и валидно и допустимо.

В исковата молба Ж. Ю. Х. излага, че по силата на предварителен договор от 12.12.2014г. за покупко-продажба на обект в жилищна сграда в строеж, ответниците като съсобственици при различни квоти на имот, находящ се в гр. Варна, ул.“Паско Ж.“ №3 са се задължили да му продадат обект в строящата се сграда, а именно ап.2, по проектиран втори етаж, с площ от 43,90 кв.м., както и съответния процент ид.части от общите части на сградата и от правото на строеж върху имот с идентификатор ***, за цена в размер на 28 500 евро. Съгласно договора, цената следвало да се заплати на пълномощника на продавачите. Посочват, че представителната 2 власт на Т. Т. да сключи предварителния договор е възникнала по силата на пълномощно рег.№12311/07.10.2014г. Ищецът е изпълнил задължението си по предварителния договор за плащане на продажната цена, като в деня на подписване на предварителния договор – 12.12.2014г. е заплатил уговорената първа вноска в размер на 13 935лв., чрез пълномощника на продавачите; на 27.02.2015г. по банкова сметка на пълномощника – Т. В. Т. е заплатена сума в размер на 14 000лв.; на 15.09.2017г. е заплатил на пълномощника на продавачите 7 125 евро. Съгласно уговореното в договора правото на собственост върху обекта следва да се прехвърли след подписване на Акт обр.15, като до предявяване на иска, повече от 7 години след подписване на предварителния договор, такъв не е издаден и собствеността не е прехвърлена. Ищецът не е бил уведомяван за процеса на строителство и не му е предлагано изпълнение по договора, освен това узнал, че са налице съдебни спорове между ответниците и дружеството, на което са възложили строителството на сградата. С оглед на тези обстоятелства отправя изявление за разваляне на предварителния договор за покупко-продажба от 12.12.2014г., по вина на ответниците. Претендира ответниците да му заплатят /възстановят заплатената от него продажна цена в общ размер на 40 198,73лв., дължими на отпаднало основание - чл.55, ал.1,пр.3 ЗЗД, както следва: от С. С. М.

25960,34лв., представляваща764,58% от заплатената продажна цена; от В. Д.

М.-7480,98лв., представляваща 18,61% от цената, от И. Д. М.-6757,28лв., представляващи 16,81% от заплатената цена, съответни на притежаваните ид. части от имота от всеки от ответниците като съсобственици, ведно със законната лихва върху сумата, считано от предявяване на иска до окончателното изплащане.

Ответниците са оспорили иска като неоснователен. Не оспорват, че на 07.10.2014г. са сключили договор с „Пресиянстрой“ ООД, който като изпълнител се е задължил да осъществи промяна на действащ ПУП-ПРЗ за имот в гр. Варна, ул.“Паско Ж.“ №3 с идентификатор ***, да направи промяна на одобрен инвестиционен проект, чрез добавяне на нов етаж на предвидената за строителство сграда, да извърши строителството със свои сили и средства и да въведе сградата в експлоатация. Срещу изпълнението на посочените задължения, като си запазват правото на строеж върху част от обектите са прехвърлили идеална част от правото на собственост върху имота и са се задължили да учредят право на строеж за останалата част от обектите в предвидената за строителство с договора сграда. Поради неосъществяване на строителството в предвидения с договора срок, на 08.10.2018г. ответниците са уведомили „Пресиянстрой“ ЕООД, че прекратяват договора. С допълнително споразумение от 05.06.2019г. на дружеството изпълнител бил предоставен допълнителен срок за завършване на строителството, като поради неизпълнение на задълженията договорът е развален с решение № 260259/01.10.2020г., постановено по гр.д. № 2116/2019г. на ВОС. Излагат, че не са страни по представения от ищеца предварителен договор и не са упълномощавали Т. Т. да ги представлява, 3 като се разпорежда със собствеността им. Оспорват да са получили посочената в договора продажна цена. Предявяват възражения за нищожност на предварителния договор, основани на твърдения за липса на съществени уговорки- предмет цена и срок, евентуално за липса на форма, евентуално за привидност, включително антидатиране, по чл.26, ал.2 ЗЗД, евентуално за висяща недействителност, поради липса на представителна власт. Евентуално са предявили възражение за погасяване на вземането по давност.

Третите лица помагачи на страната на ищеца – Т. Т. и „Пресиянстрой“ ЕООД са изразили становище за основателност на иска. Твърдят, че предварителния договор е сключен между ищеца и от друга страна „Пресиянстрой“ ЕООД и Т. Т. в качеството им на изпълнител, а втория като пълномощник на продавачите, действащ от тяхно име и за тяхна сметка. Т. Т. е подписал договора и е получил плащане по същия. Между собствениците на имота и Т. Т. била постигната уговорка всички суми, заплатени по предварителните договори, сключени с купувачи на самостоятелни обекти в сградата, да послужат за изграждане на същата. Твърдят, че сумите получени по процесния договор са били вложени в строителството на сградата, в която се намира апартамента, предмет на договора.

Предявените искове са с правно основание чл.55, ал.1, пр.3 ЗЗД. Видно от представения предварителен договор за покупко-продажба на обект в жилищна сграда в строеж в гр. Варна, ул.“Паско Ж.“ №3, сключен на 12.12.2014г., С. С. М. и съпругът й Д.И. М., В. Д. М., И. Д. М. като продавачи чрез пълномощника си Т. В. Т., последният действащ и като управител на „Пресиянстрой“ ЕООД, като изпълнител на строежа са се задължили: изпълнителят на строежа да изгради, а продавачите чрез пълномощника си да продадат на Ж. Ю. Х. недвижим имот, който ще се намира в новострояща се сграда в гр. Варна, ул.“Паско Ж.“ №3, с идентификатор *** – ап.2 по одобрен проект, на проектиран сега втори етаж на сградата с площ от 43,90 кв.м за сумата от 28 500 евро. В договора е посочено, че продажната цена следва да се заплати на пълномощника на продавачите.

От приложения на л.133 по делото на ВОС заверен препис от пълномощно с нот. Заверка на подписите рег.№ 12311/07.10.2014г. се установява, че първоначалните ответници са упълномощили Т. Тодопов, лично и като представител на „Пресиянстрой ЕООД да сключва от тяхно име и за негова сметка предварителни договори за продажба на обекти, за които ще бъде учредено право на строеж на дружеството, като пълномощникът има право да определя и получава продажната цена, а окончателните договори ще бъдат сключени след учредяване на право на строеж.

Представени са разписки от 12.12.2014г. и 15.09.2017г. за получаване от Т. Т. първа и трета вноска по договора и кредитен превод от 27.02.2015г. по сметка на представителя Тодор Т. за втората вноска, дължима по договора.

Не се спори между страните, а и от представените по делото доказателства се установява, че сключеният между ответниците и 4

„Пресиянстрой“ ЕООД договор за строителство за сградата, в която се намира и обекта предмет на процесния договор е развален. Сградата не е въведена в експлоатация.

От показанията на всички разпитани по делото свидетели се установява, че ответниците не са получавали суми във връзка със сключвани от Т. Т. като управител на дружеството – строител предварителни договори нито от купувачите по тези договори, нито от Т. Т.. Свид. Ренета Т.а /съпруга на Т. Т./ е заявила в показанията си, че ответниците и Т. Т. са се договорили сумите по предварителните договори да се получават от него и да се влагат в строителството. Свидетелката не знае за случаи, в които суми получени от купувачи по предварителни договори да са превеждани на ответниците.

Всички получени суми са вложени в строителството на сградата.

Съдът намира, че от ангажираните по делото доказателства не се установяват елементите на фактическия състав на чл.55, ал.1, пр.3 ЗЗД, а именно ответниците да са получили нещо на отпаднало основание от ищеца, поради което за тях да възникне задължение за връщане на даденото.

Установява възникнало валидно облигационно отношение между ищеца и ответниците въз основа на предварителния договор от 12.12.2014г. Договорът е сключен между ищеца от Т. Т., като пълномощник на ответниците и като представляващ „Пресиянстрой“ ЕООД като изпълнител на строежа за бъдеща продажба на апартамент. Купувачът по договора се е задължил да плати на продавачите, а изпълнителят на строежа да получи продажната цена, уговорена с договора. Въз основа на изричното вписване в пълномощното с рег.№ 12311 от 07.10.2014г., че Т. Т. лично и като представляващ дружеството – изпълнител е упълномощен да сключва от името на упълномощителите и за своя сметка предварителни договори за продажба на обекти в бъдеща сграда, като упълномощеният има право да избира купувачи, да определя и получава продажна цена, като окончателните договори ще бъдат сключени от изпълнителя след учредяване на право на строеж, следва да се приеме, че в конкретния случай представителят не дължи отчет на получените суми по сключените предварителни договори. Действията на представителя по определение пораждат последици в правната сфера на представлявания, тъй като те се извършват от името и за сметка на представлявания. В случая изрично е посочено, че представителя сключва договорите за своя сметка. За сключване на предварителен договор няма необходими разноски, поради което не би могло да се приеме, че при упълномощаването страните са имали предвид, че това са разноските, които трябва да останат за сметка на представителя. Не би могло да се приеме, че за негова сметка следва да останат разходите по строителството, тъй като упълномощаването е за сключване на предварителни договори, а не за извършване на строителство.