Решение № 193 от 23.06.2022, Районен съд - Несебър

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 193 гр. гр.Несебър, 23.06.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – НЕСЕБЪР, III-ТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на осемнадесети март през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: Петър Сл. Петров при участието на секретаря Мая Р. Деянова като разгледа докладваното от Петър Сл. Петров Гражданско дело № 20202150100697 по описа за 2020 година за да се произнесе взе предвид следното:

Производството е образувано по предявен иск с правно основание чл.422, ал.1, във връзка с чл.286 от ТЗ, във връзка с чл.258 и сл. и чл.79 от ЗЗД.

Ищецът „П.Д.“ ЕООД, ЕИК **********, със седалище и адрес на управление: град *******, представлявано от управителя К.Т.Т.-Х., твърди в исковата молба, че на 14.04.2006г. между него от една страна в качеството му на мениджър, и ответника Д.А.Н., роден на *******г., гражданин на Р.Ф., с адрес в Република България: *************, Код по Булстат ******** от друга страна в качеството му на възложител, е сключен Договор за поддръжка и управление на „*******“ № ММC-S-ВН/001-04.06/. Ответникът е собственик на имот с площ 96,05 кв.м., апартамент ****, етаж 3, в сграда „***“, крило „К.“, с адрес: село Равда, УПИ – ***, ***, ***, квартал 22, по плана на село Равда, община Несебър, „К.А.К.Е.Р.Р.“. По силата на договора Д.А.Н. е възложил, а „П.Д.“ ЕООД се е задължил да извършва целогодишна техническа поддръжка, организационно и административно управление на комплекса, срещу заплащане на месечна такса в размер на 1 евро без ДДС за квадратен метър площ на собствения на възложителя имот, като плащането следва да се извърши в срок до 15-и февруари на съответната година. Ищецът твърди, че е изпълнявал точно задълженията си по договора чрез ежедневни грижи за техническото поддържане на общите части на сградата, включващо поддържане на В и К и ел. инсталациите, климатичните, пожароизвестителната и вентилационната инсталации; техническо поддържане на басейните и обслужващите ги съоръжения, находящи се в общите части на сградата и общодостъпните части на комплекса, включващо доставка на консумативи, поддържане в изправност на пречиствателните съоръжения и монтираните душове;

1 техническо поддържане на асансьорите, както и на намиращите се в общодостъпните части спортни съоръжения и детска площадка; организиране поддръжка на зелените площи в комплекса; организиране режима на достъп и вътрешния ред на сградата, санитарнохигиенни услуги, рецепция и достъпа до спортните съоръжения. Ответникът не е заплащал дължимите по договора годишни такси въпреки водените с него разговори и опити за извънсъдебно разрешаване на спора. За вземането си ищецът твърди, че е подал заявление за издаване на заповед за изпълнение на парично задължение по чл.410 от ГПК, въз основа на което е образувано ч.гр.д.№ 157/2020г. по описа на Несебърския районен съд, като срещу издадената заповед за изпълнение длъжникът по нея – ответник по настоящото дело – е подал възражение по чл.414 от ГПК. Ищецът моли да бъде признато за установено, че ответникът му дължи сумата в размер на 2 705,15 лева, представляваща неплатена такса за поддръжка за 2017г. по договора за поддръжка и управление на „К.А.К.Е.Р.Р.“ № ММС-S-ВН/001-04.06, сключен на 14.04.2006г. Претендира направените по делото разноски, както и разноските в заповедното производство.

В отговора на исковата молба, подаден от името на ответника, се изразява становище за неоснователност на иска. Счита, че договорът е прекратил действието си с изтичането на срока, за който е сключен, а именно до 23.04.2012г., и не е действал през претендирания от ищеца период. Счита клаузата в договора, уговорена в раздел I*, т.9, според която договорът се подновява автоматично за още пет години след изтичането срока на договора, освен при писмено взето решение не по-малко от четири месеца преди изтичане на всеки петгодишен срок, от собствениците, притежаващи повече от 3/4 от застроената площ на комплекса за неподновяването му, за нищожна. Нищожността поради противоречие със закона обосновава с довода, че възможността на възложителя да прекрати действието на договора е поставено в зависимост от действието на трети лица. Ответникът счита, че има качеството на потребител по смисъла на § 1, т.1 от ДР на ЗЗПт, на предоставените от ищеца услуги, уговорени в договора. По смисъла на чл.35, ал.2, т.1 и т.7 от ЗЗПт (отм.) ответникът намира посочената договорна клауза за неравноправна, поради което и нищожна на основание чл.37 от ЗЗПт (отм.). Освен това ответникът твърди, че договорът е изготвен предварително и ответникът не е имал възможност да влияе върху съдържанието му, включително и върху посочената клауза, която е във вреда на потребителя. Размерът на претендираното вземане се оспорва и поради неправилно изчисление на годишната такса въз основа на площта, притежавана от ответника. Прави възражение и за изтекла придобивна давност, позовавайки се на разпоредбата на чл.111, б.“в“ от ЗЗД, като счита, че давността е изтекла на 15.02.2020г. Наред с това, възражение за недължимост на претендираната сума ответникът въвежда и твърдението за неизпълнение на договорните задължения от страна на ищеца. Моли искът да бъде отхвърлен. Претендира разноски.

В съдебно заседание ищецът се представлява от процесуален представител, който заявява, че поддържа исковата молба с уточнението, че ищцовото дружество е изпълнявало договорните си задължения чрез трето лице и по силата на тристранно споразумение, оспорва възраженията на ответната страна. Счита, че исковете за основателни и доказани.

2

Ответникът не се явява в съдебно заседание, представлява се от упълномощен адвокат, който заявява, че поддържа доводите си в отговора на исковата молба, посочва, че не ищецът е извършвал дейности по поддръжката, а такива са извършвани от друго дружество, оспорва тези дейности да се извършвани и от посоченото от ищцовата страна дружество – „Е.Х.“ ООД, респ. това дружество е извършвало дейности за поддръжка на собствените си самостоятелни обекти в комплекса. Намира за недоказано, че „П.Д.“ ЕООД е изпълнявал дейностите по поддръжка, включително и чрез трето лице, както за това, че ищецът е ответникът са били обвързани с валидно правоотношение през процесния период.

Моли на ответника да бъдат присъдени разноски съобразно представения списък.

Въз основа на събраните по делото писмени и гласни доказателства, обсъдени поотделно и в тяхната съвкупност, съдът прие за установено следното от фактическа страна:

На 14.06.2006г. между Д.А.Н., от една страна като възложител, и „П.Д.“ ЕООД, от друга страна като мениджър, е сключен Договор за поддръжка и управление на „Курортен апартаментен комплекс *** *****“ № MMC – S – ВН / 001 – 04.06, в който е посочено, че възложителят е собственик на недвижим имот в „Курортен апартаментен комплекс *** *****“, а за мениджъра (изпълнителя) е посочено, че е собственик на земята и изградените подземни и надземни съоръжения и комуникации в комплекса: три открити и един закрит изцяло оборудвани басейна с прилежащите към тях обслужващи съоръжения, джакузи, детска площадка, открит и закрит паркинг, зелените площи, алеи, площадки и паркови елементи, шезлонги, чадъри (за които е предвидено да се ползват безплатно), зала за билярд, фитнес център, wellness-център, магазини и бутици, дейности, свързани със занимания на деца и използването на професионални аниматори, открити и закрити заведения за консумация на храни и напитки (ресторант, воден бар, два Грил-бара, лоби бар, Пъб). С договора възложителят възлага, а мениджърът се задължава да извършва целогодишна техническа поддръжка в следния обем: техническо поддържане на общите части на сградата, включващо поддържане на ВиК и ел. инсталациите, климатичните, пожароизвестителната и вентилационната инсталации, на басейните и обслужващите ги съоръжения, находящи се в общите части на сградата и общодостъпните части в комплекса, включващо доставка на консумативи, поддържане в изправност на пречиствателните съоръжения и монтираните душове, на асансьорите в общите части на сградата, както и намиращите се в общодостъпните части спортни съоръжения и детска площадка, организиране поддръжката на зелените площи в комплекса, както и наема на персонал за непосредственото осъществяване на цялостната техническа поддръжка; организационното управление включва организиране режима на достъп и вътрешния ред в сградата, на санитарно-хигиенните услуги в общите части на сградата и в общодостъпните части и съоръжения, на занимания за деца, използвайки професионални аниматори по предварително обявена програма, а административното управление, както и оказването на всякакъв вид помощ на възложителя с цел безпрепятствено упражняване правото на собственост и спокойно пребиваване в комплекса, се изразява в организиране на единна 3 рецепция, както и предоставянето по подходящ начин на необходимата информация на възложителя след поискването й, и на достъпа до спортните съоръжения. Други задължения, които мениджърът е поел, е организирането на външната охрана на комплекса като създаде пропускателен режим, както и веднъж годишно, в срок между 20-о и 31-о число на месец януари, да организира Общо събрание на собствениците на недвижими имоти в комплекса, на което да представи доклад за получените суми по договора, отчет на направените разходи, отчет на направените планирани разходи, доклад за бъдещата дейност през следващата стопанска година. Основното задължение на възложителя, което той е поел със сключването на договора, е да заплаща в полза на мениджъра срещу изброените услуги месечно възнаграждение в размер на 1 евро без ДДС за квадратен метър застроена площ на собствения на възложителя имот, което е уговорено да се заплаща авансово за всяка година в срок до 15-и февруари на текущата година. Освен уговорената такса, в договора е предвидено отделно да заплаща пропорционално на притежаваните от него идеални части от сградата всички необходими разходи, свързани с осигуряването на техническата стабилност на сградата, съоръженията и инсталациите в нея с цел поддържане и запазване здравето и сигурността на хората, намиращи се на територията на комплекса, както и всички планирани разходи, свързани с осъществяването на основен ремонт на общите части на сградата и оборудването на комплекса, намиращо се в общите части на сградата. Договорът е сключен за срок от 5 (пет) години, считано от момента на въвеждане във владение на възложителя в закупения от него недвижим имот, и влиза в сила от деня на подписването му. В раздел I*, т.9 от договора е предвидено, че срокът на договора автоматично се подновява на всеки пет години и за същия период от време, освен при писмено взето решение не по-късно от 4 месеца преди изтичане на всеки петгодишен срок от собствениците, притежаващи повече от 3/4 от застроената площ на комплекса за неподновяването му.

Собствеността върху недвижимия имот: Апартамент № ****, крило „К.“, находящ се на 5 (пети) етаж, на площ ведно с общите части от 96,05 кв.м. (застроена площ 73,96 кв.м. и общи части 22,09 кв.м.), при граници и съседи: апартамент № *** и апартамент ***, отдолу апартамент № ***, отгоре апартамент № ***, който апартамент се намира в сграда „А“ на КУРОРТЕН АПАРТАМЕНТЕН КОМПЛЕКС „Е.“, изградена в УПИ – ***, ***, *** в квартал 22 по действащия регулационен план на село Равда, община Несебър, одобрен със Заповед № 828/2004г., целият на площ от 39 248 кв.м., ведно със съответния процент идеални части от правото на строеж върху УПИ, е придобита от Д.А.Н. по силата на договор за покупко-продажба на недвижим имот от 23.04.2007г., по който той е имал качеството на купувач, и който договор е обективиран в нотариален акт № ***, том *, рег.№ 2892, дело № 887/2007г. на нотариус Мария Бакърджиева с рег.№ 110 на НК и район на действие Несебърския районен съд.

Разпитан в качеството му на свидетел, С. С. твърди, че през летния сезон на 2017г. поддръжката в комплекса е извършвана от „Е.Х.“ ООД, който чрез негови служители е поддържал комплекса в отлично състояние, като са се грижили за територията, 4 подрязвали са дръвчетата и са косили тревата, а в самиая комплекс са работили камериерки и административни служители. Асансьорите са функционирали. Работили са всички търговски обекти, между които два бара и един ресторант, собствениците и обитателите са имали възможност да ползват и СПА услугите. Охраната в комплекса е била осигурявана посредством назначени охранители (Физическа охрана), огради и камери за видеонаблюдение, като достъпът до самия комплекс се е осъществявал през централния вход посредством чип, поради което не са били допускани външни лица без да е изяснена целта на тяхното посещение на комплекса.