Решение № 4430 от 08.07.2025, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 4430 гр. София, 08.07.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-16 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и първи октомври през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Елена Маврова при участието на секретаря Антоанета Н. Стефанова като разгледа докладваното от Елена Маврова Гражданско дело № 20221100106774 по описа за 2022 година

Предявен е иск с правно основание чл. 55, ал. 1, пр. 3 ЗЗД.

Ищцата С. И. М. твърди в исковата молба, че между нея и ответниците Г. К. С., В. Г. С. и Д. Й. С. (последния в качеството на цесионер) е сключен предварителен договор за покупко - продажба на недвижими имоти от 25.01.2021 г., описани в чл. 1 от него, които са собственост на Г. К. С. и В. Г. С., а именно: дворно място с идентификатор № *** с площ по нотариален акт от 580 кв.м., а по кадастрална карта – 774 кв.м., съставляващо имот с пл. № 147, за което е отреден УПИ XXVII-147, с площ от 580 кв.м., от кв.44, м. „Вердикал“ по плана на гр. Банкя, заедно с построената в дворното място двуетажна жилищна сграда, с идентификатор № ***, представляваща търпима постройка по смисъла на §16 от ЗУТ, със застроена площ от 45 кв.м..

Поддържа, че правото на собственост върху тези недвижими имоти ответниците Г. К. С. и В. Г. С. са удостоверили с нотариален акт № 140, том II, дело № 1961 от 22.02.1992 г. и скица на поземления имот № 15-84017/29.01.2021 г., като същите са наследници на К.В. С.. Сочи, че сградата може да бъде предмет на прехвърлителна сделка, като търпима постройка, защото е съществувала към 1987 г. и към момента на изграждането си е била допустима и е отговаряла на правилата и нормите за строителство.

Ищцата поддържа, че тези имоти са дадени, като обезпечение по договори за кредит с „ОББ“ АД, като е учредена договорна ипотека с нотариален акт № 26, том II, 1 рег. № 2404, дело № 210 от 14.02.2008 г. и втора по ред ипотека, обективирана в нотариален акт. № 189, том VIII, рег. № 12415, дело № 1428 от 31.07.2019г., в полза на банката. Поддържа „ОББ“ АД е прехвърлила вземанията си по договорите за кредит на 31.07.2019 г. на ответника Д. Й. С.. С цел принудително събиране на вземанията по двата договора за кредит, цедентът „ОББ“ АД е образувал изп. дело № 8201/2011 г. по описа на ЧСИ М.Б..

Ето защо, при сключване на предварителния договор от 25.01.2021 г. участник в сделката е и цесионерът Д. Й. С., по чиято банкова сметка, ищцата С. М. е превела на 26.01.2021 г. левовата равностойност на 14 000 евро, равняващи се на 27 382 лв., представляващо капаро по предварителния договор.

Срокът за прехвърляне на собствеността, съгласно чл. 3, ал. 1о т предварителния договор е 25.03.2021 г., в 10 ч., при нотариус В.И., в кантората й на ул. *********, като среща не се е състояла. Ищцата случайно узнала, че има нов купувач. На 11.10.2021 г. ищцата е изпратила предложение за приключване на предварителния договор, което има и характер на предизвестие за прекратяване на предварителния договор, в едномесечен срок, в случая, че сделката не бъде финализирана.

Предложението е изпратено до Г. С. и В. С., на адреса, посочен в предварителния договор, като върнато от „Български пощи“ ЕАД, като непотърсено на 02.11.2021 г. Д. С., е получил предложението на 18.10.2021г. Следователно, считано от 02.12.2021 г. ответниците дължат сумата, преведена като капаро на Д. С., в размер на 27 382 лв., както и лихва за забава от 02.01.2022 г. до 27.06.2022 г. в размер на 1 346,39 лв.

Ето защо, ищцата С. И. М., моли съда да осъди на основание чл. 55, ал. 1, пр. 3 ЗЗД, солидарно ответниците, да й заплатят сума в размер на 27 382 лв., представляваща дадена сума по развален предварителен договор за покупко продажба на недвижими имоти от 25.01.2021 г., ведно със законната лихва от датата на депозиране на исковата молба – 27.06.2022 г. до окончателното плащане, както и сумата от 1346,39 лв., представляваща законна лихва за забава върху главницата, за периода от 02.01.2022 г. до 27.06.2022 г.

Ответникът Д. С., чрез особения представител адв. Е. Д. (л. 101), не е депозирал отговор. В съдебно заседание, процесуалния представител оспорва исковата молба, като неоснователна.

Ответницата В. С., чрез особения представител адв. Г. Г. оспорва исковете, като сочи, че предварителния договор е нищожен, защото Д. С. не може да се разпорежда еднолично с предоставеното му обезпечение, а освен това и сумата е получена от него.

Оспорва твърдението, че предварителния договор не е изпълнен.

Ответникът Г. С., чрез особения представител адв. Б. Ч. оспорва иска, като сочи 2 че не може да се насочи претенция по чл. 55 ЗЗД срещу доверителя му, защото сумата не е преведена на него.

Съдът, след като взе предвид доводите на страните и след оценка на събраните по делото доказателства, при спазване на разпоредбите на чл. 235 ГПК, намира следното:

Съгласно чл. 55, ал. 1, пр. от ЗЗД, който е получил нещо н а отпаднало основание, е длъжен да го върне. П р и третия фактически състав на чл. 55, ал. 1 ЗЗД основанието съществува при получаването на престацията, но след това то е отпаднало с обратна сила, като текстът намира приложение при унищожаване на договорите поради пороци на волята, при разваляне на договорите поради неизпълнение, при настъпване на прекратително условие, когато сделката е сключена при такова условие, и в други подобни случаи, съгласно разясненията на ППВС № 1 от 28.05.1979 г.

Видно от предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключена на 25.01.2021 г. между Г. К. С., В. Г. С. като продавачи, от една страна и С. И.

М. от друга страна, като купувач и Д. Й. С., в качеството си на цесионер по договор за предоставяне на ипотечен кредит, страните са се задължили да сключат окончателен договор за покупко-продажба на недвижим имот, представляващ дворно място с идентификатор № *** с площ 580 кв.м., пл. № 147, за което е отреден УПИ XXVII-147, от кв.44, м. „Вердикал“ по плана на гр. Банкя, заедно с построената в дворното място двуетажна жилищна сграда, с идентификатор № ***, представляваща търпима постройка по смисъла на §16 от ЗУТ, със застроена площ от 45 кв.м.

В чл. 2, абзац 2 (въз основа на който, ищцата претендира солидарно осъждане) и 3 от договора е предвидено, че продажната цена е в размер на общо 140 000 евро, платими по следния начин: в срок до 26.01.2021 г. сума в размер на 14 000 евро, представляваща задатък (капаро), платима по банкова сметка на Д. С.; (посочено е в чл. 1, ал. 3, че Д. С. има вземане от продавачите, обезпечено с две ипотеки); остатъчната сума в размер на 126 000 евро, ще бъде изплатена по банкова сметка на Д.

С., в срок от 10 дни от заличаване на ипотеките. Също така, е посочено (чл. 2, абзац 4), че продавачът декларира, че е съгласен продажната цена да бъде изплатена по сметка на Д. С., и с това плащането, което се дължи на продавача, се смята за валидно извършено.

Съгласно чл. 3, ал.1 от предварителния договор, страните се задължават да сключат окончателен договор най- късно до 25.03.2021 г., като на посочената дата се явят в кантората на нотариус В.И..

Неоснователно е възражението, релевирано в отговора на В. С., че договора е нищожен, защото е подписан и от ипотекарния кредитор, напротив, доколкото към 3 момента на сключването му е налице договорна ипотека за имота за вземания спрямо продавачите, възможността да се прехвърли правото на собственост, без бъдеща евикция, е обвързана именно от удовлетворяване на вземанията, обезпечени с ипотека.

Видно от представения отчет по разплащателна сметка от „ПИБ“ АД, с титуляр С. М., е нареден вътрешно банков превод с получател Д. С. на 26.01.2021 г., за сумата от 27 382 лв., с основание: капаро по предварителен договор за покупко-продажба от 25.01.2921 г.

По делото са представени писмени документи, свързани с установяване правото на собственост на продавачите по предварителния договор, вкл. удостоверение за наследници, скици, удостоверение за търпимост на сградата, както и договор за прехвърляне на вземане от 31.07.2019 г., сключен между „ОББ“ АД и Д. С..

Представено е предложение до Г. С., В. С. и Д. С., от ищцата, в което е обективирано изявление за разваляне на договора, в случай на неизпълнение, с едномесечно предизвестие. Предложението (поканата) е върната като непотърсена на 02.11.2021 г. от ответниците Г. С. и В. С.. Д. С. е получил поканата на 18.10.2021 г.

По делото е представена административната преписка от СГКК, свързана с изменение на кадастралната карта и кадастралния регистър за имота, предмет на предварителния договор

Съгласно чл. 87, ал. 1 от ЗЗД, когато длъжникът по един двустранен договор не изпълни задължението си поради причина, за която той отговаря, кредиторът може да развали договора, като даде на длъжника подходящ срок за изпълнение с предупреждение, че след изтичането на срока ще смята договора за развален.

Предупреждението трябва да се направи писмено, когато договорът е сключен в писмена форма.

В случая, не е спорно че окончателен договор не е сключен. Следователно, доколкото срокът за сключване на такъв е бил 25.03.2021 г., с получаването на покана за изпълнение от ответниците, съответно на 18.10.2021 г., и 02.11.2021 г. (поканата е изпратена на адреса от предварителния договор), същият е развален, считано след 02.12.2021 г.

Следователно, на основание чл. 55, ал. 1, пр. 3 ЗЗД срещу ответника Д. С., получил капарото, е възникнало правото на ищцата С. М. да получи обратно същото, ведно със законна лихва, която се претендира след връчване на поканата. Не е налице обаче не е налице солидарна отговорност с ответниците Г. и В. С.и, въз основа на клаузата на чл. 2 от договора, доколкото подобно съдържание няма в посочената клауза, както се твърди в исковата молба, поради което спрямо тях искът следва да бъде отхвърлен.

Следва да се отбележи, че в случая не е налице хипотезата на чл. 15 или чл. 17 4 от договора, обуславящ отговорност на продавачите, а се иска връщане на даденото по разваления предварителен договор на основание третия от кондикционните състави на чл. 55 ЗЗД, обуславящ отговорност на ответника Д. С..

Относно разноските

При този изход на спора в полза на ищцата С. М., на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК, ответникът Д. С., следва да бъде осъден да заплати разноски, както следва: 1 145,28 лв. – за държавна такса, 437,28 лв. – за особен представител, 10 лв. – за съдебни удостоверения, 27,50 лв. – за държавна такса за вписване на исковата молба; 1 467 лв. – за адвокатско възнаграждение.

Мотивиран от горното, Софийски градски съд

РЕШИ:

ОСЪЖДА Д. Й. С., ЕГН **********, гр. Банкя, ул. „*********, представляван от особения представител адв. Е. Д., гр. София, бул. „*********, ет. 3, ап. 1, на основание чл. 55, ал. 1, пр. 3 от ЗЗД да заплати на С. И. М., ЕГН **********, гр.

София, ж.к. „*********, настоящ адрес гр. Банкя, ул. „********* представлявана от адв. С. Д., гр. Варна, ул. *********, сума в размер 27 382 лв., представляваща дадена сума по развален предварителен договор за покупко - продажба на недвижими имоти от 25.01.2021 г., ведно със законната лихва от датата на депозиране на исковата молба 27.06.2022 г. до окончателното плащане, както и на основание чл. 86, ал. 1 от ЗЗД сума в размер на 1 346,39 лв., представляваща законна лихва за забава върху главницата, за периода от 02.01.2022 г. до 27.06.2022 г.

ОТХВЪРЛЯ предявения от иск с правно основание55, ал. 1, пр. 3 от ЗЗД от С.

И. М., ЕГН **********, гр. София, ж.к. „*********, настоящ адрес гр. Банкя, ул.

„********* представлявана от адв. С. Д., гр. Варна, ул. *********, срещу Г. К. С., ЕГН **********, гр. Банкя, ул. „*********, представляван от особения представител адв. Б.

А. Ч. и В. Г. С., ЕГН **********, гр. Банкя, ул. „*********, представлявана от особения представител адв. Г. Г., гр. София, ул. „*********, сума в размер 27 382 лв., представляваща дадена сума по развален предварителен договор за покупко продажба на недвижими имоти от 25.01.2021 г., ведно със законната лихва от датата на депозиране на исковата молба - 27.06.2022 г. до окончателното плащане, както и на основание чл. 86, ал. 1 от ЗЗД сума в размер на от 1 346,39 лв., представляваща законна лихва за забава върху главницата, за периода от 02.01.2022 г. до 27.06.2022 г.