Решение № 1348 от 09.12.2019, Районен съд - Добрич

Р Е Ш Е Н И Е

№ гр.Д., 09.12.2019 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

Д. РАЙОНЕН СЪД, ХХІ гр.с., в открито съдебно заседание на седми ноември две хиляди и деветнадесета година, в състав Председател:

Мирослава Неделчева секретар:

С. Б., като разгледа докладваното от съдията гр. дело №638 по описа на съда за 2019 г., за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е образувано по искова молба на М.Н.С., ЕГН **********,***,, чрез упълномощения адвокат Л.Р. от ВАК, със съдебен адрес:*** Д., Булстат **, представлявана от **а Й.Й., гр.Д., ул. „Б.” №**. Исковете са с правно основание чл.92 от ЗЗД и чл.86 от ЗЗД.

В исковата молба ищцата М. С. твърди, че между

М.М.Х. /чийто единствен наследник е тя/ и ответника е бил сключен Предварителен договор за замяна на недвижими имоти от 04.10.2010г., целящ да се прекрати съсобствеността между страните по контракта по отношение на недвижим имот с идентификатор **по КККР на гр.Д. с административен адрес: гр.Д., ул. „**К. С.” №**, целият с площ от ** кв.м. Съсобствеността е възникнала след проведена реституционна процедура, по силата на която на М. Х. е възстановен масивен дюкян със ЗП от ** кв.м. и дворно място застроено и незастроено ** кв.м., като ответникът е отписал от актовите книги на Община гр.Д. горепосочената част от имота с пл. №**, находящ се в гр.Д., ул. „**К. С.” №**.

През 2007г. Общината е актувала останалите **кв.м. от сградата /за които не е имало реституционни претенции/ и е съставила АЧОС №**/19.04.2007г.

През 2010г. М. Х. получила предложение за замяна на недвижимия имот от ответника, като тя замени с общината своите идеални части от дворното място и сградата и в замяна получи собствеността на два магазина в новострояща се сграда в ЖБ „Д.” по ул. „И. П.”. Така се стигнало до подписването на Предварителен договор за замяна на недвижими имоти от 04.10.2010г., като било уговорено при прехвърляне собствеността върху магазините, М. Х. да доплати на общината сумата от 18000лв. Ответникът се е задължил, съгл. чл.5 от Предварителния договор в срок от 48 месеца, считано от сключване на договора за възлагане на обществена поръчка с предмет „Изграждане на ЖБ „Д.” да построи описаните в чл.4 два магазина и да и ги предаде в завършен вид, съгласно описаното в чл.7, ал.1 от договора. Ответната община е сключила договор за строителство на блока на 07.07.2010г., т.е. от тази дата ищецът брои 48 месеца /до 07.07.2014г./ за построяването на двата магазина.

ЖБ „Д.” и към момента не е завършен, дори и на етап „груб строеж”. От 2010г. до сега ищцата /респ. нейната наследодателка/ се грижи за имота по ул. „К. С.” №**, като се наложило да прави ремонт на покрива на сградата /а и вътре в нея/, която е много стара. Ищцовата страна с много писма е сезирала ответника за нуждата от ремонт, вкл. и че от източната страна е паднал скат от покрива, но безрезултатно, общината не е взела мерки по съхранение и опазване на имота, дори напротив, издала заповед №314/16.03.2016г. за събарянето на сградата, която е обжалвана от ищцата и Административен съд-Д. с решение №331/26.07.2017г. я е отменил като незаконоъобразна.

През 2017г. ответната страна е поставила допълнителна напречна дъска на западния скат на покрива, с която се спирали и насочвали дъждовните и снежни води навътре към зида и това подкопавало здравината на сградата.

Ищцата през 2018г. отправила искане до **а за включване в годишния план на общината за средства за ремонт на сградата, но не получила отговор.

М. С. твърди, че ответникът не поддържал своята част от имота, а целял събарянето му и всякаква възможност за доброволно уреждане на отношенията между страните била изчерпана по вина на ответника и било ненужно повече да се изчаква последният да построи уговорените два магазина.

Отделно от това, ищцата търпи загуби от сегашното положение, защото цената на имота пада непрекъснато, вследствие липсата на средства за цялостна поддръжка на сградата. Наемът, който месечно С. получава за своята част от обекта бил в размер на 90.00 лв., които отивали за ремонти, а от наема на двата магазина, които до сега е трябвало да получи от ответника, можела да има приходи в размер на приблизително 250-300.00 лв. месечно.

Ищцата е отправила предложение до ответника да изкупи идеалните и части от имота, но не получила отговор. След това М. С. направила ново предложение до Община град Д., а именно - за прекратяване на съсобствеността чрез замяна между имот с идентификатор **, находящ се в гр.Д., ул. „К. С.” №** и общински имот с идентификатор **, на което ответникът отговорил отрицателно.

Ищцата получила предложение от трето лице да закупи идеалната и част от процесния имот в началото на 2018г., за което С. уведомила ответника, като съсобственик и поискала съгласието му, но отново не получила отговор.

Ищцовата страна твърди, че закъснението на общината по предварителния договор за замяна от 2010г. е значително - 45 месеца, в който период М.С. е претърпяла огромни загуби, многократно надвишаващи уговорената неустойка. Ответникът нямал финансови средства да завърши ЖБ „Д.” и строително-монтажните работи били прекратени, съгласно единственото писмо-отговор на общината до ищеца от 29.01.2018г. Предвид изложеното, М. С. счита, че вина за неизпълнението на договора има ответника и е отправила изявление-известие за разваляне на договора от 04.10.2010г. до **а на Община град Д., връчено му на 20.03.2018г., като писмено е отправила покана до ответника в 14-дн. срок от получаването и /т.е. до 03.04.2018г./ да му заплати сумата от 6000лв. договорна неустойка, но в указания срок, тя не е била изплатена.

В тази връзка и на осн. чл.9 от предварителния договор от 04.10.2010г., ищецът моли съдът да осъди ответника да му заплати сумата от 6000лв., представляваща договорна неустойка по горепосочения договор, развален по вина на общината, ведно със законната лихва върху главницата, считано от датата на подаване на исковата молба до окончателното изплащане на сумата, както и мораторна лихва в размер на 528.34 лв. за периода от 04.04.2018г. до 14.02.2019г.

Ищецът претендира и сторените съдебни разноски по делото.

С разпореждане от 12.03.2019г. ДРС е изпратил на ответника препис от исковата молба и от доказателствата към нея.

Разпореждането е било връчено на ответната страна на 25.03.2019г.

В законоустановения едномесечен срок от получаването на съобщението Община град Д. е изпратила на 24.04.2019г. отговор на исковата молба, като се оспорват исковете по основание и размер, навеждат се твърдения, че те са недопустими, респ. неоснователни и недоказани, оспорват се наведените твърдения на ищцата, че ответникът се е задължил за 48 месеца, считано от подписване на договора за възлагане на обществена поръчка с предмет – „изграждане на жилищен блок „Д.”, да построи описаните в чл.4 от договора обекти – магазин №** и №** в блок „Г” на жилищния блок. Не се спори, че общината се е задължила за 48 месеца, считано от подписване на договора да построи обектите, посочени по-горе в завършен вид по смисъла на чл.7, ал.1 от контракта, но срокът по чл.6 за сключване на окончателен договор за прехвърляне на собствеността бил двуседмичен, след окончателното завършване на строежа и въвеждането му в експлоатация с акт обр. 16 и доплащане от прехвърлителя на разликата в цената на обектите в размер на 18000лв. Този срок бил предвиден и в чл.8 от договора, съгласно който, при неизпълнение на задължението си да прехвърли новопостроените обекти в завършен вид на прехвърлителя в уговорения в чл.6 срок, приобретателят дължал неустойка, до окончателното предаване на описаните в чл.4 обекти, в размер на 0.05 на сто дневно върху пазарната стойност на обектите към датата, когато е следвало същите да бъдат предадени – двуседмичен срок след завършване на строежа и въвеждането му в експлоатация.

Община град Д. твърди, че макар да има белези на смесен договор с елементи на договор за изработка и за замяна, то предварителният договор не е същински такъв. В тази връзка се сочи, че М. Х. няма качеството на поръчващ по смисъла на чл.258 от ЗЗД, защото не е била възложител на проекта и поради това тя /респ. наследниците и/ не може/гат да претендира/т, че Общината е в забава по отношение на строежа на ЖБ „Д.”.

В чл.3 от договора било предвидено, ответникът да построи със собствена организация, средства и за своя сметка върху своя имот /акт за частна общинска собственост №**/27.10.2003г./ 9-етажна жилищна сграда, съгласно одобрения инвестиционен проект от 17.06.2009г., т.е. в случая бил налице личен инвестиционен интерес на общината и изпълнението на строителните мероприятие изцяло зависело от намерението и възможностите на възложителя Община град Д.. Предвид гореизложеното, ответникът твърди, че по отношение строежа на ЖБ „Д.” няма възникнали облигационни правоотношения между страните по договор за изработка, поради това и Общината не е в забава или неизпълнение и няма основание за разваляне на договора по смисъла на чл.87, ал.2 от ЗЗД.

Ответната страна твърди, че към момента, тяло „Г” от ЖБ „Д.” /където се намират обектите на замяна – магазин №**и №** е завършено до степен „груб строеж”, за което има съставен акт №14 /приемане на конструкция/ и предвид горното не е настъпил падеж на изискуемост на задължението за сключване на окончателен договор за замяна на недвижимите имоти по смисъла на чл.6 от предварителния договор.

Ищцата с едностранно заявление-известие от 20.03.2018г. е уведомила ответника, че разваля едностранно сключения между М.

Х. и Община град Д. предварителен договор за замяна, по вина на общината на осн. чл.87, ал.2 от ЗЗД. Ответникът твърди, че ищцовата страна няма основание за разваляне на договора, тъй-като сред изброените в чл.10 от предварителния договор основания за развалянето му, не е предвидено незавършване на ЖБ „Д.” в срока, посочен в чл.4.

Между ищцата и „Х.” ООД е имало уговорка, цитираното дружество да купи собствените и идеални части от съсобствения между нея и общината имот, предмет на замяна по предварителния договор от 04.10.2010г. Предвид горното обстоятелство, ищцата е подала заявление-предложение от 16.03.2019г. до ответника, в което му предлага Община град Д. да закупи идеалните и части от недвижимия имот, находящ се в гр.Д., ул.

„**К. С.” №** /** ид.ч. от дворно място и от масивен дюкян” със ЗП ** кв.м./ на цена от 54**1 лв., като е дала 7-дн. срок на общината за отговор, а същевременно е и предложила на ответника при негово съгласие с анекс да се прекрати предварителния договор от 2010г.

Ответната страна счита, че даденият от ищцата кратък седмичен срок е било невъзможно да бъде спазен по обективни причини, съгл. чл.34, ал.2 от ЗОС. Така, всяко възмездно придобиване на право на собственост или на ограничени вещни права върху имоти се извършвало с решение на ощинския съвет по ред, определен в чл.8, ал.2 от наредбата и въз основа на взетото решение, **ът сключвал договор с продавача на имота. Всичко това, е ограничило възможността отправеното от ищцата до ответника предложение да бъде разгледано по предвидената процедура и срокове и да породи нужното действие.

Отделно от горното, предложението на М.С. противоречало на чл.33 от ЗС, тъй-като „Х.” ООД е предложило на ищцата да и заплати за покупката на идеалните и части от процесния имот сума в размер на 52000лв., а С. е поискала от общината цена от 54**1 лв., т.е. ищцовата страна е направила предложение за сделка на ответника при различни условия, което е било в противоречие с цитираната по-горе правна норма на ЗС.

Нещо повече, ищцата на 16.03.2019г. е отправила горното предложение на общината, като и е дала срок за отговор – 7 дни, а на 20.03.2019г. М. С. е уведомила ответника, че разваля предварителния договор, сключен с него на 04.10.2010г. и претендира неустойка, като с това си поведение е възпрепятствала общината да отговори положително на предложението и съсобствеността между страните да бъде прекратена доброволно.

Ответникът счита, че договорът от

04.10.2010г. неправомерно е прекратен от ищцата и поради това няма правно основание за претендиране на неустойка.

Общината излага, че клаузата на чл.9 от предварителния договор /”При неизпълнение или разваляне на договора по вина на Община град Д. същата дължи неустойка на Прехвърлителя в размер на 6000 лв. еднократно/ е нищожна и се иска прогласяването и като такава, поради противоречие с добрите нрави, защото при определяне на неустойката, поради разваляне на договора, страните по него не са третирани като равни, в този аспект, за ищцовата страна били предвидени само права, а за общината само задължения и санкция, т.е. клаузата за неустойка не съответствала на принципа за справедливост, тъй-като била предвидена само за едната страна по договора.