Решение № 14476 от 28.08.2023, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 14476 гр. София, 28.08.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 166 СЪСТАВ, в публично заседание на тринадесети юни през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: М. СТ. ДИМИТРОВА при участието на секретаря АСЯ В. ГЕОРГИЕВА като разгледа докладваното от М. СТ. ДИМИТРОВА Гражданско дело № 20221110162078 по описа за 2022 година

Предявени са от ищците Б. И. Б. и Л. И. Б. искове с правно основание чл. 79, ал. 1 вр. чл. 232, ал. 2, пр. 1 ЗЗД и чл. 86 ЗЗД за осъждане на ответника [ЮЛ] да заплати на ищците сумите, както следва:

Н а Б. И. Б. сумата 4527,00 лева – главница за наемно плащане за стопанските 2019/2020 г. и 2020/2021 г. по сключен Договор за наем от 29.07.2016 г. , ведно със законната лихва за периода от 05.07.2022 г. до окончателното плащане, и сумата 459,61 лева – мораторна лихва за периода от 31.12.2020 г. до 04.07.2022 г.

Н а Л. И. Б. сумата 2164,50 лева – главница за наемно плащане за стопанските 2019/2020 г. и 2020/2021 г. по сключен Договор за наем от 29.07.2016 г. , ведно със законната лихва за периода от 05.07.2022 г. до окончателното плащане и сумата 219,74 лева - мораторна лихва за периода от 31.12.2020 г. до 04.07.2022 г.

В условията на евентуалност молят съдът да осъди ответника да заплати процесните суми като обезщетение за вреди в резултат на развалянето на процесните договори за наем, ведно с дължимата мораторна лихва в посочения размер.

В подадената искова молба ищците Б. И. Б. и Л. И. Б. поддържат, че имат сключени с ответника [ЮЛ] договори за наем на земеделска земя за стопанските 2019/2020 г. и 2020/2021 г., както следва: Б. И. Б. за Нива от 32.524 дка, имот № [НОМЕР] четвърта категория земя, в местността [ЮЛ]в землището на гр.[НАСЕЛЕНО МЯСТО]; Нива от 5.580 дка, имот № [НОМЕР], четвърта категория земя, в местността“ [ЮЛ]“ в землището на гр.

[НАСЕЛЕНО МЯСТО]; Нива от 3.601 дка, имот № [НОМЕР] , пета категория земя, в местността [ЮЛ] в землището на град [НАСЕЛЕНО МЯСТО]; Нива от 1

31.336 дка, имот № [НОМЕР], четвърта категория земя, в местността “[ЮЛ]“ в землището на град [НАСЕЛЕНО МЯСТО]; Нива от 2.430 дка, имот № [НОМЕР], четвърта категория земя, в местността “[ЮЛ]“ в землището на град [НАСЕЛЕНО МЯСТО] в общ размер на 75.450 дка, а ищецът Л. И. Б. – Нива от 1.835 дка, имот № [НОМЕР],четвърта категория земя в местността [ЮЛ] в землището на град [НАСЕЛЕНО МЯСТО]; Нива от 29.007 дка, имот № [НОМЕР],четвърта категория земя в местността [ЮЛ] в землището на град [НАСЕЛЕНО МЯСТО]; Нива от 5.222 дка, имот № [НОМЕР], четвърта категория земя в местността [ЮЛ] в землището на град [НАСЕЛЕНО МЯСТО] в общ размер на 36.075 дка. Сочат, че цената на наемната вноска в размер на 30,00 лева за декар е дължима не по-късно от 31.12. за съответната стопанска година. Сочи се, че договорите са развалени от ответника с нотариална покана, връчена на ищците на 21.07.2020 г. на несъществуващо в договорите и закона основание – непредаване на обектите в състояние годно за ползване. Поради изложеното считат, че прекратяването не е извършено надлежно и им им се дължи плащане на наемната цена. Молят съда да уважи предявените искове.

В срока по чл. 131 ГПК ответникът [ЮЛ] подава писмени отговори, с които оспорва предявената искова молба като неоснователна. Излага твърдения, че договорите са надлежно развалени от страна на ответника, поради което не се дължи наемно плащане. Навежда твърдения, че ищците са неизправна страна по посочените в исковата молба договори за наем, тъй като не са привели имотите в състояние годно за предназначението им – земеделска обработка и добив на зърнени култури, ведно с необходимите агротехнически мероприятия. Сочи, че имотите са пълни с камъни, които по форма и размер на позволяват ползването за нива, с извършено строителство в тях, заградени с ограда тип „Електропастир“ и се ползват от трето лице като пасище за добитък. Моли съда да отхвърли исковете. Претендира направените разноски. Моли съда да отдели предявените от всеки от ищците искове в отделни производства.

Съдът, като съобрази доводите на страните и обсъди събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, намира за установено от фактическа и правна страна следното:

Съгласно правилата за разпределение на доказателствената тежест, за уважаване на главната исковата претенция ищцовата страна следва да установи при условията на пълно и главно доказване наличието на сключени с ответника валидни договори за наем на земеделска земя за процесните ниви, предоставяне на наетите имоти в състояние годно за ползване, размера на уговорената наемна цена. В тежест на ответника при установяване на горните факти е да докаже, че надлежно е прекратил сключените между страните договор на соченото основание, както и направеното възражение за неизпълнен договор – че имотите са предадени в състояние негодно за ползване съобразно уговореното предназначение – земеделска обработка и добив на зърнени култури.

Между страните не се спори, а и от приложените по делото писмени 2 доказателства се установява, че между ищеца Б. И. Б. и ответното дружество са възникнали облигационни отношения по Договор за наем на земеделски земи, подписан на 29.07.2016 г., по силата на който ищецът е предоставил на ответника за възмездно ползване следната земеделска земя- Нива от 32.524 дка, имот № [НОМЕР] четвърта категория земя, в местността [ЮЛ] в землището на гр.[НАСЕЛЕНО МЯСТО]; Нива от 5.580 дка, имот № [НОМЕР], четвърта категория земя, в местността [ЮЛ] в землището на гр.

[НАСЕЛЕНО МЯСТО]; Нива от 3.601 дка, имот № [НОМЕР], пета категория земя, в местността [ЮЛ] в землището на град [НАСЕЛЕНО МЯСТО]; Нива от 31.336 дка, имот № [НОМЕР], четвърта категория земя, в местността [ЮЛ] в землището на град [НАСЕЛЕНО МЯСТО]; Нива от 2.430 дка, имот № [НОМЕР], четвърта категория земя, в местността [ЮЛ] в землището на град [НАСЕЛЕНО МЯСТО] в общ размер на 75.450 дка. По силата на Договор за наем на земеделски земи, подписан на 29.07.2016 г., сключен между втория ищец – Л. И. Б., и ответника, е възникнало правоотношение по предоставяне за възмездно ползване на следните ниви- Нива от 1.835 дка, имот № [НОМЕР], четвърта категория земя в местността [ЮЛ] в землището на град [НАСЕЛЕНО МЯСТО]; Нива от 29.007 дка, имот № [НОМЕР], четвърта категория земя в местността [ЮЛ] в землището на град [НАСЕЛЕНО МЯСТО]; Нива от 5.222 дка, имот № [НОМЕР], четвърта категория земя в местността [ЮЛ] в землището на град [НАСЕЛЕНО МЯСТО] в общ размер на 36.075 дка. Идвата договора са сключени за срок от пет стопански години, а именно- за периода от 01.10.2016 г. до 01.10.2021 г., срещу уговорено възнаграждение от 30 лв. на декар, платимо до 01.10., но не по-късно от 31.12. на стопанската година. Записано е, че общо дължимата сума за наетите обекти за една стопанска година е 2263,50 лв. по първия договор- с Б. И. Б. и 1082,25 лв. по втория договор – с Л. И. Б.. Съгласно чл. 4 от процесните договори, които съдът констатира, че са с идентично съдържание относно правата и задълженията на страните по тях, наемателят, тоест ответникът, има право да ползва процесните ниви и да придобива добивите от тях, получени в резултат на култивирането им. В случай че имотите имат недостатъци, е уговорено, че наемодателят не отговаря за тях, ако наемателят е знаел или могъл да узнае за същите при сключване на договора.

Независимо, че процесните договори са наименувани като договори за наем, видно от съдържанието на същите - наименование на паричната престация, индивидуализацията на срока посредством термина "стопански години" и т.н., както и формата на сключване – писмена с нотариално удостоверяване на подписите, представляват по същността си арендни договори, съответно приложим спрямо същите е Закона за арендата в земеделието /ЗАЗ/.

Видно от Нотариална покана от 09.07.2020 г. ответното дружество е изявило своята воля за едностранно прекратяване на процесните договори поради неизпълнение на задължението от страна на наемодателите да предадат годни за обработване земеделски земи.

За стопанските 2019/2020 година, 2020/2021 година не се установява наемателят да е изпълнил задължението си да извърши плащане по 3 отношение на процесните имоти. Твърдението на ищците за неплатена наемна цена за посочените имоти и в посочените размери за съответните стопански години, както и общият претендиран размер, от страна на ответника не се оспорва, а и не са представени доказателства за плащане на наемните вноски.

Спорен е фактическият въпрос предоставил ли е наемодателят по всеки от процесните договори на наемателя обработваема и годна за ползване по предназначение площ от земеделска земя, за която се претендира наемно плащане за посочените стопански години, след отговора на който въпрос съдът следва да се произнесе по възражението на ответника за недължимост на процесните суми поради едностранно прекратяване на договорите по вина на ищците.

По делото е изслушана и приета съдебно-техническа експертиза по делегация, чието заключение съдът кредитира като извършено компетентно, обективно и пълно. От същото се установява, че част от земеделските земи са необработваеми и непригодни за ползване по предназначение в състоянието, което са към извършване на огледа от вещото лице. Като причина се посочва, че имотите са захрастени, затревени, има множество камъни и неравности, негодни са за земеделска обработка и извършване на агротехнически мероприятия за добив на зърнени култури. Установено е, че в един от имотите- поземлен имот [НОМЕР] е изградено хале с площ от около 330 кв.м., което е оградено с телена мрежа, с площ от около 1,550 дка.

Констатирано е, че годните за земеделска обработка ниви са, както следва: по договор между Л. И. Б. и ответника- 1,600 дка. от поземлен имот № [НОМЕР], като за стопанска година 2019-2020 г. имотът не е деклариран за земеделска обработка, а през 2020-2021 г. от общата площ 1,855 дка. се обработват 1,600 дка.; по договор между Б. И. Б. и ответника- 3,230 дка. от поземлен имот [НОМЕР], като за стопанска година 2019-2020 г. имотът не е деклариран за земеделска обработка, а през 2020-2021 г. от общата площ 3,601 кв.м. се обработват 3,230 дка.

В съдебно заседание вещото лице поддържа заключението си като посочва, че е ходил и на място и е установил, че останалите имоти- общо 71,870 дка. по договор с Б. Б. и 34,229 дка. по договор с Л. Б. са необработваеми по смисъла на чл. 3 от Наредба № 2 от 26 март 2018 г. за критериите за допустимост на земеделските площи за подпомагане по схеми и мерки заплащане на площ. След извършения оглед е установено, че в поземлен имот [НОМЕР] има строителни отпадъци, които са част от асфалт.

По делото са изслушани свидетелски показания на П. В. П., събрани от Районен съд- [НАСЕЛЕНО МЯСТО] чрез съдебна поръчка, от които се установява, че в процесните имоти има две метални халета- едно хале и една постройка, и изхвърлени строителни отпадъци. Посочва се, че е имало електропастири в част от имотите. Свидетелят сочи, че има непосредствени впечатления от състоянието на земеделските земи за период от 10 години, предхождащ 26.05.2023 г., тъй като имотите се намират в близост до околовръстното шосе, по което свидетелят пътува на път за работа. Няма 4 впечатления имотите да са били във вид на нива през посочения период.

С оглед изложеното безспорно от фактическа страна се установи, че имотите с посочената площ, за която се претендира арендно плащане, са необработваеми през годините, за които се претендира арендно плащане, дори от много по-рано – период от 10 години, предхождащ 26.05.2023 г., според показанията на разпитания свидетел. Доказателства за противното не се събраха по делото. Освен това показанията на разпитания свидетел напълно кореспондират и подкрепят казаното от вещото лице, а именно, че посочените имоти са необработваеми.

Ищцовата страна извлича своите претенции, релевирайки факта, че между тях и ответника е било учредено валидно облигационно отношение по сключен договор за наем на земеделска земя /в настоящия случай предвид приетия за приложим закон – договор за аренда/. В доказателствена тежест на ищцовата страна е да установи при условията на пълно и главно доказване, че страните по делото са били обвързани от действително арендно правоотношение, с твърдения предмет и посочените параметри, съобразно сключения договор; изпълнение на договорните си задължения и факта на предаване на имота за ползване. Ищцовата страна доказа всички изброени предпоставки, включително и че са изпълнили задължението си да предадат имотите за ползване. В тежест на ответника – арендатор при условията на пълно и главно доказване бе да докаже, че арендодателят - ищец не е изпълнил задължението си да предаде на арендатора обекта на договора, за който се претендира арендно плащане, в състояние, което отговаря на предназначението му по договора. Съгласно чл. 1.1 от Раздел II от „Права и задължения на страните“ от всеки от двата договора, които са идентични като съдържание, арендодателят предава на арендатора земята в състояние, което отговаря на ползването й за земеделски нужди. Ответникът доказа по безспорен начин, видно от експертното заключение и от показанията на разпитания свидетел, своето твърдение, че част от процесните имоти, за които се претендира арендната цена, са необработваеми за процесния период.