Решение № 1191 от 13.09.2024, Районен съд - Плевен

РЕШЕНИЕ

№ 1191 гр. Плевен, 13.09.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ПЛЕВЕН, X ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на тринадесети август през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Мариана К. Тодорова Досева при участието на секретаря ПЕТЯ СТ. ИВАНОВА като разгледа докладваното от Мариана К. Тодорова Досева Гражданско дело № 20244430100071 по описа за 2024 година

Обективно кумулативно съединени искове с правно основание чл.92 ЗЗД с цена на иска 1625,12 лв. и 1360,00 лв.

Производството е образувано по подадена искова молба от ***, ***, със седалище и адрес на управление: ***, представлявано от С.А. против А. К.

Т., ЕГН**********, ***, в която се твърди, че страните по делото сключили договори за наем на земеделски земи, находящи се в землището на с. ***, по силата на които ответницата следва да предостави за временно и възмездно ползване, както следва:

- по договор № *** от 12.10.2022 г. НИВА от 1.106 дка, съставляваща имот с идентификатор *** в местността ***, както и НИВА с площ от 9.151 дка съставляваща имот с идентификатор *** в местността ***; ’ - по договор № *** от 12.10.2022 г. НИВА с площ от 8.500 дка, съставляваща имот с идентификатор № *** в местността ***.

Твърди, че договорите са напълно еднотипни като насрещни права и задължения, клаузи за продължителност на договора, наемна цена и уговорени неустойки; По-специално срокът е за една стопанска година, считано от 01.11.2023 г.. до 30.10.2024 т (чл. 2) , наемната цена, която „***“ ООД следва да заплати за ползването на земята е по 80.00 лева на декар (чл. 3. ал. 1). От своя страна наемодателя Т. се задълавала да предадете наетите имоти (чл. 5, ал. 1) и да осигури тяхното безпрепятственото и необезпокоявано ползване (чл. 5, ал. 2).

Твърди, че за стопанската 2023 - 2024 г. „***“ ООД подало до ОСЗ1 Плевен заявление по чл. 70, ал. 1 ППЗСПЗЗ във вр. с чл. 37в, ал. 1 ЗСПЗЗ за участие в масиви за ползване в землището на с. ***, в т.ч. и с имотите, предмет на двата договора за наем. Твърди, че с писмо изх. № РД-12-02-724-1 от 28.08.2023 г. на ОСЗ-Плевен били уведомени, че процесиите три ниви са служебно изключени (ползвания израз в писмото е „премахнати от заявлението“), тъй като за тях са представени многогодишни договори за наем с третото за спора „*** ***“ ООД. Твърди, че държавният орган е пояснил, че в съответствие с чл. 376, ал. 6 ЗСПЗЗ правното ползване остава за ползвателя, който е вписал многогодишните договори за наем в Агенция по вписванията, т.е. „*** ***“ ООД. Твърди, че по тази причина изпратили до наемодателя и ответник заявление, с което го уведомили, че разВ.т (прекратяват по нейна вина) договора за наем, тъй като констатирали пълно неизпълнение на основно задължение на наемодателя - осигуряване на безпрепятственото ползване на трите недвижими имота от „***“ ООД. Наред с това отправили покана за заплащане на установената в чл. 10 във всеки от двата договора неустойка в размер на двукратния размер на наемна цена, изчислена: - по договор № ***/12.10.2022 г. — 1 625.12 лева (10.157дка х 80 лева х 2) - по договор № ***/12.10.2022 г. — 1 360.00 лева (8.500 дка х 80лева х 2). Твърди, че заявлението е получено от г-жа Т. на 02.11.2023 г., което се удостоверява от представеното известие за доставяне (обратна разписка), но и до момента липсва доброволно плащане на претендираната неустойка.

Моли ответницата да бъде осъдена да заплати на ищеца следните суми: 1 625.12 лева, съставляваща неустойка по чл. 10 за преждевременно прекратяване вина на ответника на договор № ***/12.10.2022 г. за наем на заем и 1 360.00 лева, съставляваща неустойка по чл. 10 за преждевременно прекратяване по вина на ответника на договор № ***/12.10.2022 г. за наем на земеделска земя, ведно със законна лихва върху главниците по двата съединена иска заплащане, както и направените по делото разноски.

В законовия срок по чл.131 ГПК е постъпил писмен отговор от ответницата, в който взема становище за допустимост, но неоснователност или частична основателност на предявените искове. Твърди, че не е полагала подпис в качеството й на наемодател на в Договор № ***/12.10.2022 год. за наем на земеделски земи и Договор № *** /12.10.2022 год. за наем на земеделски земи. Твърди, че посетила касата на дружеството в с.*** за да получи наема за предходната стопанска година. Там й били предоставени два договора, които да подпише за следващата стопанска година 2023/2024 година. Твърди, че била притеснена от присъствието на лице, което се представило за представляващ дружеството и, който й заявил, че ако не подпише договора, няма да си получи наема за предходната стопанска година.

Представило й двата договора, като й обяснило, че трябва да изпише трите си имена под наемодател, като наследник на майка си Б.А.Г. и да положи подписа си. Притеснена започнала да изписва имената си саморъчно като наемодател.

Твърди, че в това време й била предадена сумата по предходния договор.

Прочитайки отново договора за новата стопанска година, преценила че не са й 2 изгодни условията, не го подписала и си тръгнала, като бланките на договорите останали там. Твърди, че още повече преценила, че освен нея наследници на земеделската земя са и М.М.Г., Б.М.Г. и К.М.Г., които имат права толкова на тази земя колкото и тя. Оспорва подписа, положен върху Договор №***/12.10.2022 год. за наем на земеделски земи и върху Договор № *** /12.10.2022 год. за наем на земеделски земи в качеството й на наемодател да е положен от нея или упълномощено от нея лице, поради което моли да бъде открито производство по оспорване на подписа, положен за наемодател.

Въпреки възраженията й, ако бъде прието, че договорът е валидно сключен между страните, моли да бъдат приети следните възражения: Приживе от наследодателите им Б.А.Г. и К. М. Г. са сключили с ищеца договор за наем.

Твърди, че след смъртта на наследодателя й, като съсобственик на процесиите имоти, е сключила Договор за наем по отношение на процесната земеделската земя с ищеца. Твърди, че с Пълномощно с нотариална заверка на подписа упълномощила М. О.ОВА С. да я представлява, както и съсобственика й К.М.Г. като подпише от нейно /тяхно име Договор за наем на земеделската им земя, описана по-горе с „*** ***" ООД, който Договор от 18.07.2023 година е вписан с *** в Служба по вписванията в гр.Плевен. Твърди, че за разлика от ищеца, „*** ***" ООД е положил грижа за интереса си, като е вписал договора си в Служба по вписванията и го е регистрирал в ОСЗ, за да го оповести и противопостави на всички други трети лица, евентуално можещи да претендират права върху процесиите имоти. Оспорва действителните причини ищецът да не може да упражни правата си по процесния договор и да ползва реално имотите, предмет на договора през стопанската 2023/2024 г. с оглед на тези причини, твърди, че и вината за прекратяване на договора е на ищеца, както и че е налице тяхно договорно поведение, даващо основание за ангажиране на отговорност за неустойка в чл.10 от договора; ако е налице отговорност дали са налице основания за редуциране на тази неустойка по размер. Твърди, че след сключване на процесния договор, ищецът не се е погрижил за интереса си и близо 9 месеца бездействал и не е предприел каквито и да е действия по вписването му в Имотния регистър и по регистрацията му в ОСЗ, за да бъде оповестено съществуването на договора, вкл. и на тях като наследници и правоприемници на едната страна по него и за да бъдат противопоставени правата по договора на други трети лица, претендиращи ползването на имотите въз основа на други сключени договори за наем или аренда. Твърди, че именно поради това негово бездействие, ищецът не е бил допуснат да регистрира договора си и съответно - да заяви за ползване процесиите имоти през стопанската 2023/2024 г., тъй като съгласно разпоредбата на чл.37б, ал.6, т.2 от ЗСПЗЗ, когато за един и същи имот са представени за регистриране повече от един договор за наем или аренда на земеделска земя, в ОСЗ се регистрира не договора с по - ранна дата, а вписаният договор - при представяне за регистриране на вписан и не вписан договор. Счита, че причината ищецът да не може да упражни правата си по процесния договор и евентуално да претърпи вреда от неизпълнението на този 3 договор, е неговото собствено поведение и липсата на положени от него необходими и достатъчни грижи за защита на интереса му. Счита, че в случая са налице основанията в чл.83, ал.1 от ЗЗД да бъде освободена изцяло от отговорност за неустойка по процесния договор, алтернативно - размерът на тази неустойка да бъде намален поради наличието на „съвина" и от двете страни по договора за невъзможността да бъдат упражнени правата на ищеца по договора и за неговото разВ.не. Твърди, че неустойката е прекомерна, тъй като липсва каквато и да е реципрочност и еквивалентност между уговорените в полза на всяка една от страните неустойки / в случая в полза на ищеца - наемател тя е уговорена и завишена в удвоен размер на договорения наем, а в полза на ответниците - наемодатели тя е уговорена и занижена в размер на законната лихва върху договорения наем и ограничена до не повече от 10 % от него/. Излага правни съображения, че съгласно текста на разпоредбата на чл. 228 от Закона за задълженията и договорите, договорът за наем се определя като консенсуален. Поради това, за да се установи възникването на наемно правоотношение, е необходимо да се докаже съвпадението на волите на съдоговорителите и постигнатото между страните съгласие. Съгласието следва да обхваща основните елементи на договора за наем, посочени в чл. 228 ЗЗД, а именно конкретната наемна вещ, която е предмет на договора, срокът на отдаване под наем и дължимата от наемателя цена. Неустойката според българското право е форма на договорната отговорност, т.е. случаите, в които тя се дължи, както и нейният размер се определят от страните с договор. Съгласно чл. 92, ал. 1 ЗЗД „Неустойката обезпечава изпълнението на задължението и служи като обезщетение за вредите от неизпълнението, без да е нужно те да се доказват. Неустойката е акцесорна на главното задължение на страната, тя обезпечава кредитора при неизпълнение на задължението на длъжника, като установява предварително размера на обезщетението за вредите, които кредиторът би претърпял в случай на неизпълнение. При липсата на подписан договор между страните по делото не е налице виновно изпълнение на такъв от страна на ответницата, поради което тя не дължи претендирана сума като обезщетение за виновно неизпълнение. Твърди, че съгласно параграф VI „изменение и прекратяване на договора за наем в чл. 9 е посочено, че „действието на настоящия договор се прекратява с изтичането на срока, за който е сключен, както и по взаимно съгласие между страните, изразено в писмена форма”. В отговор на твърденията на ищеца за прекратяване на договора счита, че основанията за прекратяване на договор на наем / по принцип/ са в изброените в него случаи е такива, изброени в закона. Посочва, че законът позволява наемното правоотношение да се прекрати и преди изтичане на срока на договора по взаимно съгласие на страните. За договора за наем важат и общите правила на чл. 87 ЗЗД за прекратяване на двустранните договори при неизпълнение.

Изправната страна може да развали договора, като даде на длъжника подходящ срок да изпълни задължението си с предупреждението, че след изтичането на срока ще смята договора за развален. Предупреждението трябва 4 да се направи писмено, когато договорът е сключен в писмена форма. Тъй като договорът за наем е с продължително действие, разВ.нето става занапред и няма действие спрямо вече реализираните по него отношения.

Съдът, като прецени събраните по делото писмени и гласни доказателства и съобрази доводите на страните, намира за установено следното от фактическа страна:

Установява се от договор № *** от 12.10.2022 г., че ответницата А. Т. в качеството си на наемодател е сключила договор за наем на земеделски земи с ищеца *** с предмет НИВА от 1.106 дка, съставляваща имот с идентификатор *** в местността ***, както и НИВА с площ от 9.151 дка съставляваща имот с идентификатор *** в местността ***. Срокът е за една стопанска година, считано от 01.11.2023 г.. до 30.10.2024 т (чл. 2) , наемната цена, която „***“ ООД следва да заплати за ползването на земята е по 80.00 лева на декар (чл. 3. ал. 1). От своя страна наемодателя Т. се задължавала да предадете наетите имоти (чл. 5, ал. 1) и да осигури тяхното безпрепятственото и необезпокоявано ползване (чл. 5, ал. 2). Съгласно чл.10 от Договора, при преждевременно прекратяване на договора по вина на наемодателя на настоящия договор, същия дължи неустойка на наемателя в удвоен размер на уговорения наем за съответната площ за всяка от стопанските години, до края на неговото изтичане. Така уговорената неустойка се дължи независимо от сумата на евентуално претърпените от наемателя вреди за периода.