Решение № 341 от 04.06.2026, Върховен касационен съд

РЕШЕНИЕ

№ 341 гр. София, 04.06.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД, 1-ВО ГО 2-РИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и първи май през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Светлана Калинова

Членове:

Гълъбина Генчева

Наталия Неделчева при участието на секретаря Нели Й. Първанова като разгледа докладваното от Наталия Неделчева Касационно гражданско дело № 20258002101665 по описа за 2025 година

Производството е по чл.290 – чл.293 от ГПК.

Образувано е по касационна жалба вх.№3590/07.03.2025г. на З. Е., чрез адв. Р., срещу решение №79/13.02.2025г., постановено по в.гр.д.№1313/2024г. на Благоевградския окръжен съд, потвърждаващо първоинстанционното решение, с което е уважен предявеният от Т. М.

К. срещу З. С. Е. и А. М. Ч. иск с правно основание чл.33, ал.2 ЗС, като е допуснато изкупуване от ищцата на 1/2 ид.ч. от УПИ [№], пл. №1068 в кв. 70 по плана на [населено място], с площ от 408,70 кв.м., ведно с първи жилищен етаж със застроена площ от 80,00 кв. метра от двуетажна жилищна сграда, ведно с 1/2 идеална част от общите части на къщата, тавана и мазето, продадени с договор за покупко-продажба, сключен между Р. Д. К., починал на 04.04.2022г. /с единствен наследник А. М. Ч./ и З. С. Е. с нотариален акт №110/2022г., том I, рег.№1001, н.д. №101/2022г. при условие, че в едномесечен срок от влизане в сила на решението ищцата К. заплати на А. Ч. сумата от 6599,55 лв. Касаторката твърди неправилност на решението поради нарушение на материалния закон, изразяващо се в уважаване на иска при несъобразяване, че двуетажната жилищна сграда, намираща се в имота, не е в режим на обикновена съсобственост, а в режим на етажна собственост, като се състои от два самостоятелни жилищни етажа, собственост на различни лица. Твърди, че в имота има три сгради - двуетажна жилищна сграда, едноетажна жилищна сграда и масивна сграда - търговски обект, последните две собственост на ищцата и на нейната дъщеря А. Ч., като двуетажната жилищна сграда е в режим на етажна собственост, поради което счита, че 1 дворното място има характер на обща част на сградите, обслужващо ползването на сградите, което обуславя неприложимостта на разпоредбата на чл.33 ЗС. В о.с.з жалбата се поддържа чрез пълномощник. Претендират се разноски.

Ответницата по касационната жалба - Т. М. К., чрез адв. М. З., в писмения си отговор излага становище за недопустимост на касационното обжалване и съображения за неоснователност на жалбата. Претендира присъждане на направените по делото разноски.

Ответницата А. М. Ч. не е депозирала писмен отговор.

С определение №695/13.02.2026г., постановено по настоящото дело, касационно обжалване е допуснато на осн. чл.280, ал.1, т.1 ГПК по следния, преформулиран съобразно т.1 на ТР №1/2009г. от 19.02.2010г. по тълк. д. №1/2009г. на ОСГТК въпрос: „Приложима ли е разпоредбата на чл.33, ал.2 ЗС в хипотеза като настоящата, в която съсобственикът на дворното място с договора за продажба се е разпоредил освен с притежаваната от него ид. част от мястото, така и със самостоятелния етаж от жилищната сграда, на която е бил едноличен собственик?“ с цел преценка дали разрешението на въззивния съд не в противоречие с Тълкувателно решение №45 от 01.04.1960 на ОСГК на ВС и решение №858/23.12.2009г. на ВКС по гр. дело № 3069/2008г.

Върховният касационен съд, състав на Първо гражданско отделение като разгледа жалбата в рамките на наведените основания, установи следното:

Производството е образувано по предявен от Т. М. К. срещу З. С. Е. и А. М. Ч. иск с правно основание чл.33, ал.2 ЗС за признаване и упражняване правото на изкупуване на 1/2 ид. ч. от УПИ [№], пл. № 1068 в квартал 70 по плана на [населено място], с площ от 408,70 кв.м., ведно с първи жилищен етаж със застроена площ от 80,00 кв.м. от двуетажна жилищна сграда, ведно с 1/2 ид. ч. от общите части на къщата, тавана и мазето - предмет на договор за покупко-продажба между Р. Д. К. като продавач и З. С. Е. като купувач, обективиран в нотариален акт №110/2022г., том I, рег. №1001, н.д. №101/2022г. Ищцата твърди, че е собственик по наследствено правоприемство на 1/2 ид.ч. от УПИ [№], пл. № 1068 в кв.70 по плана на [населено място], с площ от 408,70 кв.м., ведно с втори жилищен етаж със застроена площ от 80,00 кв.м. от двуетажна жилищна сграда със РЗП от 240 кв. м., построена на това място, ведно с 1/2 ид. ч. от общите части на къщата, тавана и мазето. Правото на собственост на другата 1/2 ид. част от УПИ [№], с площ от 408,70 кв.м., ведно с първи жилищен етаж със застроена площ от 80,00 кв. метра от двуетажна жилищна сграда, ведно с 1/2 ид. ч. от общите части на къщата, тавана и мазето, принадлежало на Р. Д. К. по силата на нотариален акт №175, том I, рег. №999, н. д. №124/2013г., с който бил признат за собственик на основание давностно владение и наследство. Р. Д. К. починал на 04.04.2022г. и негов единствен наследник по закон била А. М. Ч. /негова племенница и дъщеря на ищцата/. С договор за покупко-продажба от 02.03.2022г., сключен с нотариален акт №110/2022г., том I, рег. № 1001, н.д. №101/2022г., Р. К. продал на З. С. Е. собствената си 1/2 идеална част от поземления имот, заедно с първия жилищен етаж от двуетажната жилищна сграда, построена в него, без преди това да е предложил на ищцата да изкупи тази идеална част от имота, заедно с първия етаж от сградата. Ищцата заявява, че е узнала за сключения договор на 23.05.2022г., когато извадила скица на имота, в която ответницата З. С. Е. била отбелязана 2 като собственик.

За да уважи иска, въззивният съд е споделил изцяло фактическите и правни изводи на първоинстанционния съд и е препратил към тях на основание чл.272 ГПК. Приел е за безспорно установено, че преди сключването на договора за продажба от 02.03.2022г. ищцата Т. К. и Р. К. са притежавали при равни квоти право на собственост върху дворно място, представляващо УПИ [№], пл. №1068 в кв.70 по плана на [населено място], с площ от 408,70 кв.м., в което била построена двуетажна жилищна сграда в режим на етажна собственост, от която Р. К. притежавал първия жилищен етаж, ведно с 1/2 ид. ч. от общите части на къщата, тавана и мазето, а Т. К. - втория етаж от сградата и 1/2 ид. ч. от общите части на къщата, тавана и мазето. В дворното място били изградени още две сгради: масивна сграда - търговски обект, собственост на А. Ч. и едноетажна масивна жилищна сграда, построена в дъното на парцела, собственост ищцата Т. К. и нейната дъщеря А. Ч., като последната не притежавала част от правото на собственост върху дворното място.

Районният съд е приел, че в процесното дворно място преди сключване на договора за продажба, е съществувала индивидуална собственост на сгради на лица, които не са били собственици на парцела /А. Ч./, така и етажна собственост и собственост на индивидуални сгради на лица, съсобственици на парцела.

Изложил е съображения, че дворното място е обща част по естеството си по смисъла на чл.38, ал.1 ЗС само в случай, че е налице пълна идентичност между етажните собственици и собствениците на земята. Приел е, че дворното място в настоящия случай няма статут на обща част поради което за него се приложими общите правила на ЗС, в т.ч. и разпоредбите на чл. 33 ЗС.

Във връзка с оплакванията във въззивната жалба на ответницата /сега касаторка/, че доколкото в парцела има четири самостоятелни обекта, обслужвани от него, то той вече е с обслужващ за съществуващите сгради характер, поради което дворното място представлявало обща част по смисъла на чл.38, ал.1 ЗС и разпоредбата на чл.33, ал.2 ЗС е неприложима, въззивният съд се е позовал на ТР №45 от 01.04.1960г. на ОСГК, според което разпоредбата на чл.33 ЗС не се прилага в случаите, когато в съсобствен парцел съществуват отделни сгради, принадлежащи на различни собственици, и всеки от тях желае да продаде собствената си сграда заедно със съответните идеални части от мястото. Счел е, че доколкото в процесния парцел има няколко сгради, които са изключителна собственост на няколко лица - А. Ч. е едноличен собственик на масивна сграда - търговски обект, налице е и съсобственост между Т. К. и А. Ч. на едноетажна масивна жилищна сграда, построена в дъното на имота, то А. Ч. не притежава част от парцела към момента на процесната сделка, като жилищната сграда, за която се установява, че е на два етажа и всеки етаж е собственост на отделно лице и всеки етаж притежава самостоятелност и възможност за достъп до него, има характеристиките на етажна собственост. Въззивният съд е посочил, че дворното място е обща част на сградата, само доколкото принадлежи на всички етажни собственици, при което, ако в него има сграда - индивидуална собственост, теренът не е изгубил самостоятелния си характер и няма обслужващо сградата значение, т.е. не представлява обща част. Въззивният съд е заключил, че в случая разпоредбата на чл.33 ЗС е приложима 3 доколкото върху съсобствения терен са изградени няколко сгради с повече от един самостоятелен обект, собственост на различни лица, като не всички от тези лица притежават собственост върху дворното място, и дворното място не се е превърнало в обща част според предназначението си. По втория спорен въпрос относно началния момент на двумесечния срок по чл.33, ал.2 ЗС и доколкото по делото липсва уведомяване на съсобственика за извършената сделка, въззивният съд е приел, че срокът по чл.33, ал.2 ЗС е започнал да тече от момента на узнаване, който в случая е 23.05.2022г., когато ищцата е получила скицата за имота. Предвид което е споделил извода на първата инстанция за спазване на двумесечния срок за предявяване на иска по чл.33, ал.2 ЗС.

Във връзка с допуснатия до касационно обжалване въпрос, настоящият състав на Върховния касационен съд съобрази следното:

В тълкувателно решение №45 от 01.04.1960г. на ОСГК на ВС, на което се е позовал и въззивния съд, се приема, че когато в един съсобствен парцел съществуват две или повече сгради, принадлежащи на отделни съсобственици на мястото, разпоредбите на чл.33 ЗС не биха могли да намерят приложение, когато един от съсобствениците желае да продаде своята сграда заедно със съответната идеална част от мястото. В тези случаи съществува съсобственост само върху мястото, а върху сградите - отделна собственост. Отделната собственост на сградите дава право на собствениците да ги продават не само на останалите съсобственици на мястото, но и на други лица. При отделните сгради, принадлежащи на отделни собственици, съсобствеността на дворното място го прави обща част към сградите с оглед на използването им. Тя не определя правното положение на сградите, нито пък с оглед идеята на закона може да се счита, че обуславя приложението на чл.33 ЗС. Положението е аналогично с положението, което съществува при етажната собственост. Продавачите на отделните апартаменти при етажната собственост не са длъжни да се съобразяват с разпоредбите на чл.33 ЗС и да предлагат най-напред на собствениците на други апартаменти да закупят продавания апартамент.

В Решение №858 от 23.12.2009г. на ВКС по гр. д. №3069/2008г. се посочва, че когато в съсобственото дворно място съществуват отделни самостоятелни жилища, принадлежащи на различните собственици, не е следвало да се предлага на ищците закупуване на имота, принадлежащ на ответниците, тъй като е налице хоризонтална етажна собственост по отношение на самостоятелните сгради по смисъла на чл.37 от ЗС, а дворното място представлява обща част с оглед разпоредбата на чл.38, ал.1 от ЗС, което не подлежи на разпореждане отделно от сградите

Според практиката на ВКС /решение №201/20.01.2020г. по гр.д. № 2616/2018г. на ВКС/ етажната собственост възниква по право в момента, в който отделните обекти в сградата са били придобити от лица, различни от първоначалния собственик и са станали собственост на тези лица, от който момент те са станали собственици и на общите части, визирани в чл.38 ЗС. В Решение №847/19.01.2010г. по гр.д. №2164/2008г. на ВКС е прието, че възникването на етажна собственост става с придобиване на собственост върху отделните етажи или части от етажи от различни собственици и за настъпването на този правен резултат не е необходим никакъв акт.