Определение № 1910 от 25.06.2026, Върховен касационен съд

Личните данни в текста са заличени.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 1910 гр. София, 25.06.2026 г.

ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД, 1-ВО ТЪРГОВСКО ОТДЕЛЕНИЕ

5-ТИ СЪСТАВ, в закрито заседание на десети юни през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Росица Божилова

Членове:

Анна Ненова

Татяна Костадинова като разгледа докладваното от Анна Ненова Касационно търговско дело № 20268002901024 по описа за 2026 година

Производството е по чл. 288 от ГПК.

Образувано е по касационна жалба на „Ексклузивни имоти България“ ЕООД срещу решение № 21 от 12.01.2026г. по в.гр.д. № 1066/2025г. на Окръжен съд – Велико Търново, с което е потвърдено решение № 995 от 12.08.2025г. по гр.д. № 1678/2024г. на Районен съд – Горна Оряховица. С потвърденото решение е отхвърлен предявеният по реда на чл. 422 от ГПК иск на касатора срещу К. С. С. за признаване за установено, че той дължи сумата от 7 334.36 лева, възнаграждение за предоставена услуга по договор за покупка на недвижим имот от 22.01.2024г., за която е била издадена фактура № 46/16.05.2024г., ведно със законната лихва от 12.06.2024г. до окончателното й изплащане. За вземането е била издадена 3аповед за изпълнение на парично задължение № 559 от 14.06.2024г. по ч. гр. дело № 1280/2024г. на Районен съд – Горна Оряховица.

Оплакванията на касатора са, че решението на въззивния съд е неправилно поради нарушение на материалния и процесуалния закон, както и поради необоснованост – касационни основания по чл. 281 от ГПК за неговата отмяна. В нарушение на закона са били кредитирани показанията на съпругата на ответника, а не и на свидетеля на касатора – брокера на 1 продавача по сделката. Неправилен е и изводът на въззивния съд, че се касае за различни предварителни договори. Вторият предварителен договор е идентичен. Той единствено е бил подписан от съпругата – купувач.

Неправилни се считат и изводите на съда във връзка с върнатия от ищеца депозит. Счетоводно коректно е даден депозит да се върне на купувача, а последният да заплати комисионно възнаграждение, респективно да му се издаде фактура за комисионна услуга. В този случай не се касае за признание за договрно неизпълнение. Извън всякаква логика е да се прави извод за признаване за несвършена работа и отказ от комисионно възнаграждение.

Изводът за направено признание е неправилен, тъй като такова липсва, поведението не може да се приравни към признание и не е изследвана действителната воля на страните. Неизвършването на прихващане не означава липса на вземане.

Касаторът иска да бъде допуснато касационно обжалване и въззивното решение да бъде отменено с уважаване на предявените искове.

Съгласно изложението на основанията за допускане на касационно обжалване по чл. 280, ал. 1 от ГПК касационното обжалване на въззивното решение е допустимо поради разрешаването на значими по делото въпроси в противоречие с практиката на Върховния касационен съд, както и които са от значение за точното прилагане на закона и за развитие на правото – основания по чл. 280, ал. 1, т. 1 и т. 3 от ГПК.

Формулираните въпроси са:

1.) Може ли да се кредитират и допустимо ли е да се кредитират свидетелските показания на свидетел – съпругата на ответника, който е купувач по предварителен договор за покупко-продажба на имот, ако впоследствие се представи „друг“ предварителен договор със същия предмет, същия имот, същия продавач, същите параметри, на който свидетелят се е подписал като купувач заедно със съпруга – ответник?

2.) Ако след подписване на предварителен договор за покупко-продажба на имот с участието на брокера, без знанието на последния неговият клиент подпише „друг“ предварителен договор за същия имот и със същата страната, 2 без други изменения, означава ли че това е основание за неизпълнение на задължението на клиента на брокера за плащане на комисионното възнаграждение?

3.) При положение че основанието за сумата за депозит, даден на ръка, е различно от основанието за плащане на комисионно възнаграждение, по което се издава фактура след подписване на предварителния договор, след което комисионното плащане се дължи, задължително ли е да се задържи депозитът и да се иска разликата от сумите за комисионното възнаграждение и от депозита?

4.) Връщането по банков път на дадения на ръка депозит от кандидаткупувача (ответника) с основание на банковия превод „връщане на депозит“ равносилно ли е на признаване на брокера за непълно несвършена работа по комисионния договор?

5.) Допустимо ли е съдът да основава фактическите си изводи единствено или преимуществено на показанията на заинтересовано лице – съпругата на страна по делото, която е и страна по спорното правоотношение (представения от ответника „нов“ предварителен договор)?

6.) Съставлява ли извънсъдебно признание за недължимост на комисионното възнаграждение обстоятелството, че брокерът е върнал получения депозит по договора за депозит, без да извърши прихващане със свое вземане за комисионно възнаграждение?

Според касатора въззивното решене е също очевидно неправилно.

Посочени са съдебни решения на състави на ВКС, на които въззивното решение противоречи - решение № 161 от 2014г. по гр.д. № 3049/2013г., решение № 83 от 2012г. по гр. д. № 899/2011г., решение № 189 от 2013г. по гр.д. № 1303/2012г., решение № 103 от 2010г. по т.д. № 1094/2009г.

От насрещната страна по жалбата К. С. С. е подаден отговор в срока по чл. 287, ал. 1 от ГПК, с който касационната жалба по делото се оспорва като неоснователна. Обсъждат се заявените от касатора основания за допускане на касационно обжалване, както и се излагат фактическите обстоятелства по спора.

3

Върховният касационен съд, Търговска колегия, Първо отделение, за да се произнесе по реда на чл. 288 от ГПК, констатира следното:

Касационната жалба е редовна, като съответстваща на изискванията на чл. 284 от ГПК, както и допустима – подадена в срок, срещу подлежащ на касационно обжалване съдебен акт, от страна с интерес от обжалването.

При преценка на изискванията на чл. 280, ал. 1 от ГПК не се установява основание за допускане на касационно обжалване, нито се установява вероятна нищожност, недопустимост или очевидна неправилност на въззивното решение в обжалваната част, за да бъде решението допуснато до касация при условията на чл. 280, ал. 2 от ГПК.

За да постанови решението си, въззивният съд е приел, че на 22.01.2024г. между „Ексклузивни имоти България“ ЕООД, в качеството му на посредник, и К. С. С., в качеството на клиент, е бил сключен договор, по силата на който К. С. С. е възложил, а дружеството е приело да осъществява посредничество при неизключителни права при закупуване на недвижим имот със следните характеристики: парцел с къща или тристаен апартамент, с офертна продажна цена 130 000 евро. Съгласно чл. 4 от договора клиентът е поел задължението да заплати еднократно възнаграждение в размер на 3 % от продажната цена на имота, но не по-малко от 1 000 евро, при подписване на предварителен договор за покупко-продажба или окончателния договор, което от двете се осъществи по-рано. Съгласно раздел ІІ от договора дружеството е трябвало да подбере подходящи оферти; да организира огледи; да извърши дистанционна проверка по електронен път в имотния регистър на Агенция по вписванията за наличие на тежести; да организира подписване на предварителен договор; да консултира клиента при комплектоването на документите, които обичайно се изискват за сключването на окончателния договор; да координира извършване на сделката с избрания от страните нотариус; да изчисли и съгласува с нотариуса разходите за сделката, като ги съобщи на клиента; да съдейства за влизане във владение на имота, като подготви приемо-предавателен протокол с опис на обзавеждането и състоянието и показанията на измервателните уреди.

4

В изпълнение на договора ищецът, чрез управителя на дружеството М.

З. Ж. А., е предложил на ответника закупуването на поземлен недвижим имот № 1813, находящ се в местност „Евксиноград“ /Фатрико дере/ - С.О. – „Траката“, ул. „Тринадесета“, целия с площ от 1060 кв.м., при граници по скица: улица, ПИ № 1814, дере и ПИ № 1812, ведно с построеното в северната част на поземления имот жилище. Имотът е бил предлаган за продажба чрез „Явлена-Варна“ ООД. Относно имота са били сключени два предварителни договора, както и окончателен договор за продажба, обективиран в нотариален акт за покупко-продажба на недвижими имоти № 79, том 2, peг. № 6181, дело № 257 от 2024 г. на нотариус Орлин С..

Въпреки тези обстоятелства, според въззивния съд, не се е установявало надлежно изпълнение на сключения между страните договор от 22.01.2024г. съответно на задълженията на ищеца по договора. Поради това не е възникнало право дружеството да получи уговореното в чл. 4 от договора възнаграждение в размер на 3 % от продажната цена на процесния имот. Това е, защото съгласно договора е било уговорено свързване на страните по договора за продажба, но и извършването от ищеца на конкретни действия (реалното консултиране и съдействие при подготовката и финализирането на договора и въвеждането на купувача във владение на закупения имот), при което дължимостта на уговореното възнаграждение е зависело от това дали поетите от посредника задължения са изпълнени надлежно. В този смисъл от въззивния съд е била тълкувана и уговорката на чл. 4.1 от договора, съгласно която възнаграждението на ищеца се е дължало в цялост поради факта на представяне на имота от „Ексклузивни имоти България“ ЕООД. Според въззивния съд само „представянето“ на имота (намирането на подходящ имот) не е било достатъчно, а тълкуването на клаузата по критериите на чл. 20 от ЗЗД е налагало извод, че възнаграждението се дължи при осъществяването на всички действия, посочени в договора. Този извод се потвърждавал и от съдържанието на сключения между страните на 23.01.2024г. договор за депозит. Изпълнителят (ищецът) се е задължавал да върне заплатения депозит в случай, че е налице проблем с документацията на имота (наличие на вещни тежести, искови молби, отказ на банката кредитор). Посочените основания за връщане на депозита пряко са кореспондирали със задълженията на дружеството, описани в раздел ІІ от договора от 22.01.2024г.

5

В случая по делото не са били представени доказателства, че ищецът е подбрал и предложил на ответника няколко подходящи оферти за продажба на имоти в гр. Варна. Видно е било от представения по делото регистъра на предложените имоти, че в него е бил вписан само един имот с адрес Евксиноград, № на имота ***, предложен на 22.01.2024 г. при цена 129 990 евро. Не се е установявало посредникът да е организирал огледи на оферираните имоти, да е извършил дистанционна проверка по електронен път в имотния регистър за наличието на тежести върху избрания от клиента имот, да е организирал подписването на предварителния договор за покупкопродажба, да е консултирал клиента при комплектоването на документите във връзка със сключването на окончателния договор за покупко-продажба, да е координирал извършване на сделката с избрания от страните нотариус, да е изчислил и съгласувал с нотариуса разходите за сделката, както и да ги е съобщил на ответника, в резултат на което да е бил сключен договорът за покупко-продажба, обективиран в нотариалния акт.

Напротив, от показанията на свидетеля С. Ц. (свидетел на ищеца), дадени в първоинстанционното производство, и от представения договор за съвместна дейност от 22.01.2024г., сключен между ищеца и „Явлена-Варна“ ООД, се е установявало, че дори единствената оферта за недвижим имот е била предоставена от трето за договорната връзка лице – „Явлена-Варна“ ООД, дружество, което е предлагало имота за продажба. Свидетелката е свидетелствала, че именно като представител на „Явлена-Варна“ ООД, е презентирала имота на ответника, провела е оглед и му е обяснила, че е ангажиран строителен надзор за извършване на процедура за търпимост на сградата в имота. Тази свидетелка е дала показания също, че никой не е съдействал на ответника във връзка с отпускането на кредит, необходим за закупуването на имота, поради което тя му е предоставила контакти и помогнала в тази връзка. Също съгласно дадените показания управителят на ищцовото дружество е участвала само при първоначалното договаряне на цената (125 000 евро), присъствала при подписване на първоначалния предварителен договор с купувачите, както и е съдействала за откриване самостоятелна партида за водата в имота. След това е бил сключен втори договор с участие на съпругата на ответника К. С. (първият договор бил отхвърлен от банката на ответника, което е наложило сключването на нов такъв с участието на двамата съпрузи). Този договор е бил изготвен в 6