Решение № 242 от 05.05.2026, Районен съд - Разлог

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 242 гр. Разлог, 05.05.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – РАЗЛОГ в публично заседание на десети февруари през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Диана С. Танкова при участието на секретаря Я. Г. Й., разгледа докладваното от Д. С. Т. по Гр. дело № 20241240100823 по описа за 2024 година

Производството по делото е образувано въз основа на ИМ, с която е предявен иск с правно основание чл.40 от ЗУЕС, депозираната от „И.-П.Д.“ООД, с ЕИК*, с адрес: *, с управител И.Е.Л., ч/з адв. Я.Г.З., с адрес: *, с/у ЕС на жил. сграда в режим на ЕС „Е.И.“, с адрес: *, с председател на УС - К.Б.Б..

Ищецът твърди, че е собственик на Ап.№27, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** по КККР на г.Б., о.Б., о.Б., одобрени със Заповед №*/10.12.2009 г. на ИД на АГКК. последно изменение със заповед: няма издадена заповед за изменение в КККР, с адрес на имота: *, в сграда „Е.И.”, ет. 2, ап.27, с предназначение Жилище, апартамент, площ по документи 105.00 кв. м., ведно със 3.24% ид. ч. от общите части на сградата, равняващи се на 27.82 кв.м. и от правото на строеж..

Излага се, че на 22.05.2024 г. било проведено ОС на собствениците на сграда в режим на ЕС.

Протокола бил оповестен на 28.05.2024 г., Ч/з поставяне на съобщение, като същия ден бил изпратен по имейл, копие от изготвения протокол от проведеното ОС..

Сочи се, че всички взети решения на 22.05.2024 г. от т.1 до т.10 включително, са незаконосъобразни, взети при нередовно свикано и проведено ОС, като се излагат съображения, че ОС е свикано от УС на ЕС „Е.И.“ с изтекъл мандат, с непълен състав, както и, че не е съставен протокол от лицата, свикващи ОС.

Навеждат се доводи, че неправилно е изчислен кворума за провеждане на събранието, което е довело до неправилно отчитане при проведеното гласуване. От подписите в протокола на ОС не ставало ясно, дали това са подписи на собственици или упълномощени техни представители. Твърди се, че непълно били отразени изявленията на участвалите лица, както и начина по който са гласували лицата – „за“, „против“ или „въздържал се“.

На следващо място се твърди, че решението по т. 1 от дневния ред, а именно: Прието е Решение, с което се одобряват определените ид. ч. от общите части на ЕС за всеки самостоятелен обект, е незаконосъобразно, поради следното:

- Участието на собствениците в ОС става на база на посочените в документите за собственост на самостоятелните обекти в сгради в режим на ЕС съответни ид. ч. от общите части на сградата;

Оспорва се решението и по т.6, с което е избрана фирма за поддръжка и управление на сградата. Твърди се, че фирмата е избрана без да има представена оферта, в която да се включва какви услуги ще извършва, респективно колко ще струват извършваните услуги.

1

Твърди се, че решението взето по т.9 за одобряване на отчета на УС е незаконосъобразно, поради следното:

- в предоставения, в деня на ОС отчет на УС в писмен вид, липсвало подробна и пълна иформация за постъпилите приходи и сторените разходи от ЕС. Тази информация не била предоставена и ч/з отговори на зададените от страна на собствениците въпроси;

- не е представен предварителен отчет от Председателя на УС (избран още в 2019 г.) за разходване на средствата на ЕС.

Сочи се, че е незаконосъобразно и решението по точка „Разни“, с което е взето решение за откриване на 2 банкови сметки на името на дружеството - едната, по която да се събират парите за таксата поддръжка, а другата за фонд ремонт, поради следното:

- предложението било да се открие банкова сметка на името на ЕС, а не на дружеството;

- липса на основание, въз основа на която фирмата която е наета за поддръжка и управление, да получава изцяло таксите и вноските от собствениците на сградата.

Иска се съда да постанови решение, по силата на което да отмени всички решения, взети от ОС на етажните собственици в сграда в режим на ЕС „Е.И.“, с адрес*, проведено на 22.05.2024 г. като незаконосъобразни, както и да присъди сторените по делото разноски.

При условие на евентуалност, в случай, че съда прецени, че ОС е проведено законосъобразно и при спазване на процедурата по ЗУЕС, да постанови Решение, с което да отмени следните Решения, взети от ОС на ЕС, обективирани в Протокол от 22.05.2024 г., а именно:

- решението по т.1 от Дневния ред, а именно: Прието е Решение, с което се одобряват определените ид. ч. от общите части на ЕС за всеки самостоятелен обект - обективирано на стр.8 и 9 от Протокола;

- взетото по т.6 от Дневния ред Решение за избор на фирма, която да осъществява управление и поддръжка на сградата - обективирано на стр.16 от Протокола:

- взетото по т.9 от дневния ред решение за одобряване на отчета на УС- обективирано на стр.13 и стр.14 от Протокола;

- взетото в точка „Разни” решение за откриване на 2 банкови сметки на името на дружеството по поддръжака и управление - обективирано стр.19 от Протокола.

В определения от закона едномесечен срок по чл.131, ал.1 от ГПК, от страна на ответника е депозиран отговор, като оспорва изцяло исковата молба като неоснователна.

Ответникът оспорва изцяло предявения иск като неоснователен, като поддържа, че ОС на ЕС от 22.05.2024 г. е било свикано и проведено законосъобразно, при надлежно формиран кворум и при участие на лица с необходимата представителна власт. Оспорва твърденията на ищеца, че събранието е свикано от незаконен състав на УС, че кворумът е неправилно изчислен и че присъствалите лица не са били надлежно установени. По същество ответникът възразява с/у всички наведени основания за отмяна на решенията. Поддържа, че решението по т.1 от дневния ред е допустимо и е взето в рамките на компетентността на ОС, включително при необходимото мнозинство. Оспорва незаконосъобразността на решението по т.6 относно избора на дружество за управление и поддръжка, като счита за неоснователни твърденията за липса на оферти и за конфликт на интереси. Оспорва и твърденията относно незаконосъобразност на решението по т.9 за одобряване отчета на УС, като сочи че отчетът е бил представен и приет съобразно изискванията на ЗУЕС. Счита за неоснователни и възраженията с/у решението, взето в точка „Разни“, за разкриване на банкови сметки на ЕС, като поддържа, че законът не забранява, а допуска разкриването на такива сметки за събиране и съхраняване на средства за управление, поддръжка и фонд „Ремонт и обновяване“.

Ответникът твърди още, че ОС от 22.05.2024 г. е било свикано след препоръка от О.Б. въпросът за преграждането на общата част да бъде решен от ОС на собствениците.

Поддържа, че събранието е продължило повече от шест часа, протекло е при напрежение, но е приключило с приемане на протокол и вземане на решения с необходимото мнозинство, 2 включително решение за премахване на незаконно поставени преграждения пред ап. №26 и №27. Наред с това, ответникът въвежда възражение, свързано с предназначението и режима на сградата, като сочи, че с част от апартаментите е регистриран хотел „Е.И.“, а по получен отговор от О.Б., ако в по-голямата си част сградата представлява апартаментен хотел, тя не подлежи на регистрация по ЗУЕС. На това основание счита, че сградата не следва да се третира като ЕС по ЗУЕС, респективно че поддържането на иска за отмяна на решения на ОС е безпредметно, макар едновременно с това да поддържа, че самите решения са законосъобразни.

В ОСЗ са разпитани двама свидетели на страната на ищеца - З.Д.И. и А.И.Д., присъствали на процесното ОС, което е проведено в процесната сграда на 22.05.2024 г.

По делото е постъпила молба и от о.Б., с вх. №*, от 08.07.2025 г., с което е представена пълната преписка по регистрация на ЕС в сграда в режим на ЕС „Е.И.“. Към молбата са приложени следните документи: Уведомление с вх. №*/25.03.2014 г.; Уведомление с вх.

№*/28.03.2014 г.; Уведомление с вх. №*/13.12.2016 г.; Уведомление с вх. №*/30.04.2019 г.;

Уведомление с вх. №*/20.04.2023 г.; Уведомление с вх. №*/18.09.2024 г.; Уведомление с вх.

№*/06.06.2024 г..

Съдът като взе предвид събраните по делото док-ства и аргументи на страните, след съвкупна преценка и по вътрешно убеждение, съобразно чл.235 от ГПК, приема за установено следното:

М/у страните не се спори, като е видно от представения по делото нотариален акт, че ищцата е собственик на посочения в исковата молба имот.

Разпоредбата на чл.40 от ЗУЕС, дава право на всеки собственик към датата на събранието да иска отмяна на незаконосъобразно решение на ОС. Незаконосъобразността на решение на ОС по смисъла на чл.40 от ЗУЕС, може да се изразява в допускането на процедурни нарушения при неговото вземане или несъобразяването на съдържанието му с изискванията на закона. Искът по чл.40 от ЗУЕС, е конститутивен и независимо от броя на наведените основания за незаконосъобразност на решението на ОС се приема, че е предявен един иск.

Решението на ОС на ЕС се отменя изцяло, когато съдът намери, че е налице порок при свикването му и формирането на волята или частично в случай, че порокът е в съдържанието на решението и касае само отделна част от взетите решения. Решенията на ОС на ЕС се формират от успоредни волеизявления на мнозинството от присъстващите на събранието, насочени към постигане на определена цел. След влизането им в сила решенията на ОС са задължителни за всички етажни собственици, вкл. и за тези, гласували "против" на ОС, както и за неучаствалите лица.

По делото е представен протокол от проведено ОС от 22.05.2024 г., видно от който са присъствали представители-собственици на 78,53% ид. части от общите части на сградата, като на процесното събрание са взети решения по обявения с поканата дневен ред по 10 точки. В протокола се съдържа списък, който отразява собствениците, присъствали на ОС, притежаваните от тях самостоятелни обекти в сградата, респективно притежаваните от тях ид.части от общите части на сградата в процентно изражение, като са взети решения за одобряване на определените ид. части от общите части на ЕС за всеки самостоятелен обект, избор на управителен съвет /управител/, допълнение или изменение на приетия правилник за вътрешен ред в ЕС, одобряване на отчета на УС, разпределение на разходите за поддържане на общите части на ЕС, определяне на годишна такса за управление и поддръжка, избор на фирма, която да осъществява управление и поддръжка на сградата, преустановяване използването на общите части на сградата индивидуално от собственици на отделни самостоятелни обекти и премахване на неправомерно и незаконно поставени преграждения за обособяване на общи части към отделни самостоятелни обекти, определяне размер на парични вноси във фонд „Ремонт и обновяване“ и разходи за провеждане на ОС и др..

Поканата за провеждане на ОС била поставена на видно място - на входа на сградата. В 3 поканата била посочена датата и мястото на провеждане на ОС, както и дневният ред, при който ще бъде проведено.

За установяване на релевантни по делото факти са разпитани свидетелите З.И. и А.Д.. От показанията на свидетелите се установяват факти относно начина на уведомяване за ОС, провеждането му, участието на адв. при воденето и протоколирането, използването на списък за установяване на кворум, непредставянето на книга на ЕС, непредоставянето за проверка на пълномощни, липсата на подробна финансова отчетност и разходооправдателни документи, както и възраженията на част от присъстващите с/у предложените решения, включително относно избора на дружество за управление и поддръжка на сградата.

Съдът кредитира показанията на тези свидетели като вътрешно безпротиворечиви и кореспондиращи с останалите док-ства.

На процесното ОС са подложени на гласуване десет точки, съобразно описаното и в поканата за свикването на събранието.

Към протокола е наличен и списък на присъстващите, като с/у името си и апартамента, както и притежаваните ид.части от общите части на сграда, всеки от присъстващите е положил подпис.

Протоколът е подписан от председател и протоколчик.

Така установената фактическа обстановка се потвърждава от всички приложени по делото писмени док-ства, както и събраните в хода на производството гласни такива.

Въз основа на горната фактическа установеност, съдът формира следните правни изводи:

Съдът намира иска с който е сезиран, за процесуално допустим. Искът изхожда от легитимирано лице - не е спорно, че ищецът е собственик на самостоятелен обект в процесната ЕС. Сезиран е родово и местно компетентен съд. Разпоредбата на чл.40, ал.2 от ЗУЕС, въвежда за подаване на молбата 30-дневен преклузивен срок от оповестяване на решението по реда на чл.16, ал.7 от ЗУЕС, за спазването на който съдът следи служебно.