Решение № 5541 от 12.10.2024, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 5541 гр. София, 12.10.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-1 СЪСТАВ, в публично заседание на десети октомври през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Екатерина Стоева при участието на секретаря Весела Хр. Станчева като разгледа докладваното от Екатерина Стоева Гражданско дело № 20221100103691 по описа за 2022 година

Предмет на производството е предявен от М. А. М. и Д. Б. П. срещу А. А. Д. и В. Г. Д. иск с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД за обявяване за окончателен на предварителен договор от 26.11.2021г. за покупко-продажба на недвижим имот, в условията на евентуалност осъдителен иск по чл.93, ал.2 ЗЗД за сумата 9500 евро.

Твърденията са за сключен между ищците, в качеството на купувачи, и ответниците, в качеството на продавачи, предварителен договор от 26.11.2021г. за покупко-продажба на следния недвижим имот: Ателие 2-11, находящо се на шести етаж във ******* в гр.София, местност „Южна Тангента“, район Люлин, състоящ се от коридор, дневна-трапезария, кухня, баня с тоалетна, две спални и две тераси със застроена площ 94.82 кв.м., представляващ самостоятелен обект с идентификатор ***, заедно с мазе № 2-11 с площ 4.17 кв.м., заедно с 0.023 идеални части от фрагмента, равняващи се на 0.21кв.м., която обща площ е 4.38 кв.м., с административен адрес гр.София, бул.******* срещу цена от 95 000 евро, от която съгласно уговореното ищците заплатили 9500 евро задатък. Срокът за сключване на окончателен договор с прехвърляне правото на собственост бил уговорен до 23.12.2021г., но въз основа сключени няколко последователни анекса бил продължен до 11.03.2022г. В т.2.3 от договора ответниците декларирали, че имотът не е предмет на правен спор, върху него няма учредени ипотеки или вещни права на трети лица, както и не е предмет на отчуждителни, изпълнителни или обезпечителни производства.

Според предвиденото в т.3.1 и т.3.4 ако окончателен договор не бъде сключен по вина 1 на продавачите или декларираното от тях по т.2.3 се окаже невярно и се установи, че имотът е обект на възбрана или предмет на изпълнително производство, те дължат връщане на платения задатък. Ищците твърдят, че противно на декларираното за имота има учредена ипотека в полза на „ОББ“ АД от 2007г. и върху него наложена възбрана през 2012г. от ЧСИ. Тези обстоятелства са станали причина финансиращата ищците банка „Юробанк България“ АД да отложи отпускането на кредит, с който да се плати останалата част от цената, до заличаване на вписаните върху имота възбрана и ипотека. Твърди се освен невярното деклариране, ответниците да са в неизпълнение задълженията по т.2.9 и т.2.10 от договора, поради което предявяват иска по чл.19, ал.3 ЗЗД. В случай, че съдът го отхвърли в условията на евентуалност с исковата молба правят изявление за разваляне на договора и осъждане на ответниците да върнат платения задатък от 9500 евро.

Ответниците поддържат, че не са неизправна страна. Твърдят, че продължаването срока за сключване на окончателен договор е било по причина поставяне изисквания към купувачите от банката, пред която кандидатствали за кредит. Твърдят, че са се снабдили с всички необходими документи и са били готови да прехвърлят правото на собственост, но на датата според последния анекс 11.03.2022г. ищците не се явили пред нотариуса. Оспорват да са декларирали невярно обстоятелство с твърдението, че учредената ипотека в полза на ОББ АД и наложената възбрана не се отнасят за процесния имот, но на по-силно основание ипотеката не е била подновена, поради което загубила своето действие и по искане на банката заличена, а наложената от ЧСИ възбрана вдигната с прекратяване на изпълнителното производство. Навеждат, че за имота няма противопоставими на ответниците права от трети лица и не е била налице пречка за прехвърляне правото на собственост, като несключването на окончателен договор се дължи на поведението на ищците, които не са се явили на уговорената дата пред нотариуса и не са представили доказателства за възможността за плащане на цената чрез кредит или със собствени средства. С оглед на това оспорват и да дължат връщане на платения задатък.

Съдът, като взе предвид становищата на страните и прецени доказателствата по делото, намира следното:

Между страните е сключен предварителен договор на 26.11.2021г. за покупкопродажба на недвижим имот-Ателие 2-11 на шести етаж във ******* в гр.София, местност „Южна Тангента“, район Люлин, състоящ се от коридор, дневна-трапезария, кухня, тоалетна, баня с тоалетна, две спални и две тераси със застроена площ 94.82 кв.м., заедно с мазе № 2-11 със застроена площ 4.38 кв.м., с административен адрес гр.София, бул.******* съгласно Решение № 3972 на СГС, вписано в службата по вписванията гр.София, с рег.№ 54254, акт № 58, том 39/28.09.2020г. С това решение от 06.07.2020г. по гр.д.№ 6933/2019г. на СГС, влязло в сила на 04.09.2020г., на 2 основание чл.19, ал.3 ЗЗД е обявен за окончателен предварителен договор от 12.03.2008г. за продажба на същия имот между купувача А. А. Д. и продавачите А.П.Б.***5“ ЕООД, „М.-I“ ООД и „Ф.“ ООД. Няма спор, че съдебното решение е проявило конститутивен ефект, има значението на нотариален акт и легитимира ответниците като собственици с възникване правото на собственост в режим на съпружеска имуществена общност.

Уговорена е продажна цена от 95 000 евро, от която в съответствие с т.2.5 ищците-купувачи заплатили с платежно нареждане от 30.11.2021г. 9500 евро като капаро /задатък/. Съгласно т.2.6 останалата част от цената в размер на 85 500 евро е следвало да се заплати по банкова сметка на продавачите със собствени средства или кредит от банка след нотариалното изповядване на сделката, след вписване ипотека върху имота и представяне на удостоверение за тежести, от което да е видно, че е вписана първа по ред ипотека в полза на банката, като в деня на нотариалното изповядване купувачите трябва да представят на продавачите удостоверение от страна на банката за одобрение на кредита и че плащането на сумата ще бъде извършено при изпълнение на посочените условия.

От своя страна ответниците поели задължение да прехвърлят правото на собственост във формата на нотариален акт в срок до 23.12.2021г. /т.2.1/, който впоследствие бил продължаван с няколко последователно сключени анекса /стр.10-21/ и въз основа последно подписания от 28.02.2022г. срокът определен до 11.03.2022г. На тази дата окончателен договор не бил сключен, като видно от представения констативен протокол при нотариуса се явили само ответниците.

Според т.2.8 от предварителния договор продавачите се задължават да набавят необходимите документи за покупко-продажба на имота в срок от 15 работни дни, а съгласно т.2.9. всяка от страните е длъжна да предприеме всички необходими действия за сключването на нотариален акт за продажба на имота /набавяне на документи и др./, както и да се яви лично в определения ден и час пред определения нотариус.

В т.2.3 ответниците декларирали, че само те притежават правото на собственост върху имота; не са сключвали други предварителни договори за продажбата му или договори за наем с трети лица, възбрани, учредени или запазени ограничени вещни права; имотът не е предмет на извънсъдебен спор или висящ съдебен спор-исков или изпълнителен; имотът не е предмет на отчуждителни, изпълнителни и обезпечителни производства за публични и частни вземания; не е заложен по реда на ЗОЗ, както и не са налице други права на трети лица, които биха възпрепятствали купувачите да упражняват правото си на собственост в пълен обем. В случай, че декларираното в т.2.3 се окаже неистина и/или ако по време на действието на договора се установи, че имотът е предмет на искови, изпълнителни или обезпечителни производства или е обект на наложена възбрана, като тези обстоятелства не са били налице при сключване 3 на договора, в т.3.4 е предвидено правото на ищците да го развалят с едностранно писмено изявление и задължение на ответниците да върнат платения задатък.

От събраните по делото доказателства се установява, че ищците кандидатствали пред „Юробанк България“ АД за кредит, с който да заплатят останалата част от продажната цена /85 500 евро/. За целите на обезпечаването на кредита с първа по ред ипотека върху имота банката се снабдила от Агенция по вписванията с удостоверение /стр. 7-9/ съдържащо множество вписвания и заличавания на ипотеки, възбрани и др. от 2007г. насам, което наложило извършването на проверка със събиране на информация и документи във връзка с вписаните обстоятелства относно наличието на вещни тежести, други ограничения или права на трети лица върху имота. Според показанията на св.Б. Б., служител на банката, тази проверка продължила по-дълго от обичайното време от м.12.2021г. до м.04.2022г. с водена кореспонденция между нея и брокера на ищците св.И.Н.. Било установено, а се потвърждава и от представените по делото писмени доказателства, че процесното ателие № 2-11 с идентификатор *** е част от обектите ипотекирани в полза на „Обединена българска банка“ АД в обезпечение на три договора за кредит от 12.07.2007г., от 09.01.2008г. и от 13.10.2009г., предоставени на А.П.Б.***5“ ЕООД /един от праводателите на ответниците/, като за всеки от договорите през същата година е учредена и вписана отделна ипотека. След подновяване на ипотеките, със съгласието на „ОББ“ АД е вписано заличаването им по отношение ателие № 2-11 на 08.11.2019г. и 24.11.2020г., в потвърждение на което банката издала удостоверение № ИД-8079/28.03.2022г., че този имот вече не представлява обезпечение по договорите за кредит. По делото не се твърди и няма данни за други вписани ипотеки.

Приложеното удостоверение от Агенция по вписванията отразява вписвания на възбрани, във връзка с което е установено, че по искане на „ОББ“ през 2013г. е наложена възбрана върху два недвижими имота УПИ, заедно с изградените в тях обекти, собственост на праводателите на ответниците А.П.Б.***5“ ЕООД, „М.-I“ ООД и „Ф.“ ООД, която е заличена по отношение процесното ателие на 18.12.2020г., а на 30.10.2019г. по молба на трето лице М.В.М. вписана възбрана върху отделни обекти в сграда, в тази част ателието, която е заличена на 10.01.2022г. Освен тези в удостоверението са отразени вписвания и на други предходни по време възбрани през 2012г. и 2019г. без конкретика по чие искане и въз основа на какви обстоятелства, но те също са били заличени съответно през 2015г. и на 20.12.2020г.

Представени са доказателства за образувано изп.д.№ 20127880400087 на ЧСИ Мирослав Колев, с район на действие СГС, въз основа изпълнителен лист от 22.12.2011г. по влязло в сила съдебно решение на СГС за парични вземания на „АТ И.

2000“ООД против длъжника А.П.Б.***5“ ЕООД, по което с постановление от 29.03.2012г. ЧСИ наложил възбрана върху УПИ с идентификатор *** в гр.София, ул.******* с построената в него сграда, представляваща бл.552, вх.А и 4 намиращите се в нея самостоятелни обекти с конкретното им изброяване, всред които съдът не констатира да фигурира процесното ателие. Независимо от това, видно от представеното удостоверение на ЧСИ изх.№ 961/17.02.2022г. изпълнителното дело е прекратено на основание чл.433, ал.1, т.8 ГПК, а наложената възбрана вдигната на 15.11.2021г. с вписване на това обстоятелство на 18.11.2021г.

По делото не се твърди и няма данни за вписани искови молби по спорове за имота или права на трети лица, които биха били противопоставими на ответниците като собственици.

Видно от показанията на св.Б. през м.04.2022г. банката сключила с ищците договор за кредит за 156 500лв. и издала писмо за намерение изх.№ 50/26.04.2022г. до продавачите за заплащане на сумата по банковата им сметка след представяне на нотариален акт за прехвърляне правото на собственост и учредена първа по ред ипотека, както и заличаване ипотеката за имота в полза на „ОББ“ АД по договора за кредит от 2007г. Това е станало след уговорената от страните крайна дата 11.03.2022г. за сключване на окончателен договор.

Въз основа тези фактически обстоятелства съдът обоснова от правна страна следното:

С иска по чл.19, ал.3 ЗЗД страна по сключен предварителен договор упражнява потестативното право да бъде обявен за окончателен по съдебен ред. За уважаването му е необходимо предварителният договор да е валидно сключен, в установената от закона форма съгласно чл.19, ал.1 ЗЗД, да съдържа съществените условия на окончателния договор и да обвързва страните, т.е. да не е прекратен или развален.