Решение № 14223 от 15.07.2026, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 14223 гр. София, 15.07.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 142 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и втори януари през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: СИЛВИЯ Г. НИКОЛОВА при участието на секретаря РАДКА Т. ХРИСТОВА като разгледа докладваното от СИЛВИЯ Г. НИКОЛОВА Гражданско дело № 20251110106970 по описа за 2025 година

Производството е по реда на чл. 235 и сл., вр. чл. 310, ал. 1, т. 2 ГПК. за да се произнесе, взе предвид следното:

Образувано е по иск, предявен от “АНГЛИЧАНКА“ ЕООД, ЕИК...., седалище и адрес на управление: гр. София, ...., представлявано от управителя: А.С., ЕГН: **********, чрез адвокат Д. К., САК, служебен адрес: гр. София, ..... А. В., ЕГН: **********, адрес за призоваване: гр, София, р-н Надежда, ....., с иск за осъждане на ответника А. В., ЕГН: **********, адрес за призоваване: гр. София, р-н Надежда, кв. ...... - да опразни нает и предаде владението от нея имот, представляващ ползване стая, находяща се в гр.

София, кв. “......, ползвана от наемателя А. В. за живеене, поради прекратяване на наемното правоотношение между страните, възникнало по договор за наем от 04.01.2025 г.

Твърди се в исковата молба, че ищцовото дружество е сключило договор за пренаемане на стая с ответника А. В. на 04.01.2024 г., като основният договор за наем е сключен на 16.12.2013 г. между Надка Петрова Каракашева и “АНГЛИЧАНКА“ ЕООД за срок до 01.01.2023 г., но с анекс, договорът е продължен за още 5 години.Твърди се, че съгласно чл. 32 от основния договор позволява на наемателя да преотдава имота на трети лица. По силата на сключения договор за пренаемане на ответника е предоставена за временно и 1 възмездно ползване стая, находяща се в гр. София, кв. “ТриъгълникаНадежда”, ул. „Дечко Узунов“ № 24, ползвана от наемателя А. В. за живеене.

Договорът за пренаемане е срочен, за 12 месеца (чл, 3) при наемна цена в размер на 900 лв. /деветстотин лева/ с ДДС месечно, платима до пето число на текущия месец (чл. 9). В изпълнение на договора имотът е предоставен за ползване на наемателя, като в края на срока му пренаемателят е отправил изявление (озаглавено предизвестие) до наемателката, че няма да продължава срока на действие след изтичането му на 04.01.2025 г., като дава гратисен период, в рамките на който наемателят да се изнесе - до 17.01.2025 г. Въпреки това и към момента имотът е във владението на ответника А. В. и тя не го освобождава, което ползване на имота е продължило и след дата 17.01.2025г. , но наемателят не освобождава помещението .

С тези обстоятелства ищецът обуславя правния си интерес от предявяването на осъдителен иск с правно основание чл. 233 ал. 1 т. 1 от ЗЗД за осъждане на ответника да освободи и опразни имота предмет на наемното правоотношение, както и да предаде владението на имота.

Исковата молба и приложенията към нея са връчени на ответника чрез назначения особен представител на 06.11.2025г. ,като в срок по делото е постъпил писмен отговор , с който се оспорва иска , като неоснователен.

Оспорва се качеството на наемодател на ищеца по делото доколкото подписания анекс за продължаване на договора за наем , в който собственика Н. К. е представлявана от упълномощено лице В.Д. К., съгласно пълномощно от 09.01.2020г. е недействително при липса на представителна власт на собственика на имота.На следващо място се оспорва сключен договор за пренаемане от ответника на 04.01.2024г. и ищцовото дружество , като се твърди ,че договорът е сключен без представителна власт , както и не е потвърден с изрично волеизявление по смисъла на чл. 42 ал.2 от ЗЗД.Твърди се, че договор сключен от пълномощник без представителна власт води до относителна недействителност.Оспорва се и възразява срещу липсата на представени доказателства Надка Каракашев , като собственик да упълномощила лице което да сключва от нейно име договор за отдаване на собствения й имот.С тези съображения се твърди , че искът е недопустим при липса на активна процесуална легитимация, и неоснователен при липса на валидно облигационно отношение между ответницата и ищцовото дружество.

Във връзка с депозирано становище лично от ответницата с вх.номер 136463 /16.04.2025г. , с което се твърди , че сключения договор е унищожаем , като сключен поради крайна нужда и явно неизгодни условия, на страната е дадена възможност да изясни, възражение ли прави, въз основа на какви обстоятелства се прави, доколкото същата вече има назначен особен представител , който да изрази становище след изясняване волята на страната.

2

Изрично назначения по делото особен представител е използвал тази възможност и изразил становище , че не поддържа горепосочените възражения от ответната страна.Съдът като съобрази изразеното от особения представител и характера на настоящото производство, в което е недопустимо разглеждане на искане представляващо насрещен иск по смисъла на чл. 211 ГПК, не е допуснал разглеждане на сторените възражения от ответната страна. Същият дори и да има връзка с предмета на делото, съгласно чл. 314, ал. 2 ГПК по реда на бързото производство е недопустимо предявяването на насрещни искове, поради което така заявената от ответника претенция не следва да бъде допусната за разглеждане.

Софийски районен съд, като съобрази доводите на страните и събраните по делото доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, съгласно правилата на чл. 235, ал. 2 ГПК, намира за установено следното:

Съдът, е сезиран с иск, предявен по реда на чл. 310, ал. 1, т. 2 ГПК, с правно основание чл. 233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД за осъждане на ответника А. В., ЕГН: **********, от гр. София, р-н Надежда, кв. ...., да опразни наетия от нея имот, представляващ - процесната стая. да опразни нает и предаде владението от нея на имот, представляващ ползване стая, находяща се в гр.

София, кв. ....., ползвана от наемателя А. В. за живеене, поради прекратяване на наемното правоотношение между страните, възникнало по договор за наем от 04.01.2024 г.

По силата на сключен договор за пренаемане на ответника е предоставена за временно и възмездно ползване стая, находяща се в гр.

София, кв. ....., ползвана от наемателя А. В. за живеене. Договорът за пренаемане е срочен, за 12 месеца (чл. 3) при наемна цена в размер на 900 лв.

/деветстотин лева/ с ДДС месечно, платима до пето число на текущия месец (чл. 9). В изпълнение на договора имотът е предоставен за ползване на наемателя, като в края на срока му пренаемателят е отправил изявление (озаглавено предизвестие) до наемателката, че няма да продължава срока на действие след изтичането му на 04.01.2025 г., като дава гратисен период, в рамките на който наемателят да се изнесе - до 17.01.2025 г.

Установява се качеството на ищеца на наемател по силата на договор за наем, сключен със собственика Надка Каракашева на 16.12.2013 г. със срок десет години. След изтичане срока на договора е сключен анекс, с който действието му се удължава с още пет години, считано от 01.01.2023 г.. В договора има изрична клауза, че наемателят “АНГЛИЧАНКА“ ЕООД има право да пренаема имота и точно това прави, като подписва договор за наем с ответницата А. В. на 04.01.2024 г., факт за които страните не спорят.

Сключения договор за наем между страните е със срок една година, т.е.

3 до 04.01.2025 г., като малко преди да изтече срока му ищецът по делото наемодателят “АНГЛИЧАНКА“ ЕООД връчва на наемателката изрично уведомление, че договорът няма да бъде продължен след изтичане на срока му, като в същото време дава гратисен период до 17.01.2025 г. тя да освободи помещението, което ползва по силата на този договор за пренаемане.

Уведомлението, озаглавено „предизвестие за прекратяване на договора“, е получено от А. В. на 16.12.2024 г., за което лично се е подписала, като не са оспорени подписите на страните по делото.

От приложеното по делото пълномощно е видно, че пълномощникът В.

К. (син на Н.К.), е бил упълномощен да получава от нейно име „наемни плащания, ренти и плащания за отдадени под аренда недвижими имоти“.

По делото е разпитана свидетелката П. , водена от ищцовата страна с оглед носената доказателствена тежест на релевантните за правния спор факти - ползването на процесния имот от ответника след прекратяването на наемното правоотношение, включително и към датата на предявяване на иска.

Установява се от показанията й, че свидетелката добре познава ответницата по делото, като в заседанието, проведено на 22.01.2026 г., потвърди, че А. В. не само продължава да ползва процесната стая, предмет на договора за наем, към момента, но и, че от както свидетелката е там (няколко месеца след началото на 2024 г.) ответницата не е напускала имота.

Свидетелката потвърди също така, че Алексей Сичев, управител на наемодателя “АНГЛИЧАНКА“ ЕООД, е имал пререкания с ответницата именно в тази връзка – той е настоявал тя да освободи имота.

Съдът намира показанията на свидетелката за непосредствени и вътрешно непротиворечи и логични , като и кредитира за установените от тях данни, доколкото свидетелката живее в същата сграда, в която и ответницата.

Това обуславя достоверността на показанията й, доколкото тя е имала възможността да формира наблюденията си по отношение на А. В. ежедневно, в продължение на дълъг период от време. Показателни в това отношение са изявленията на свидетелката, че тя, по време на престоя си в сградата, вече почти две години, комуникира често както с Алексей Сичев, управител на “АНГЛИЧАНКА“ ЕООД (което дружество предоставя и на нея помещение под наем), така и с негови служители, а и (не на последно място) със самата А.

В.. Отделно от това, периодът на пребиваване на свидетелката в сградата е достатъчно дълъг, за да може да натрупа лични впечатления и информация, включително за ответницата. Свидетелката заявява, че е комуникирала с А. В.

4 лично на битови теми, което е нещо напълно естествено, доколкото двете жени са съседи. Свидетелката споменава, че ответницата е посещавана назад във времето от жена, за която предполага, че е дъщеря й.

За основателността на предявената искова претенция ищецът следва да докаже наличието на валидно възникнало между него и ответното дружество наемно правоотношение спрямо процесния имот, както и прекратяването на това правоотношение. От своя страна ответникът следва да установи предаването фактическата власт върху процесния имот на наемодателя, в случай че ищецът докаже надлежното прекратяване на наемното правоотношение между страните.

С оглед установените по делото фактически данни , настоящият състав намира Договорът за пренаемане, подписан на 04.01.2024 г. между страните, за изцяло валиден и обуславящ възникването на права и задължения за страните.

Възраженията на ответната страна чрез назначения особен представител, че продължаването на срока на основния договор между г-жа Каракашева и “АНГЛИЧАНКА“ ЕООД не се е осъществило, тъй като анексът от 01.01.2023 г. е подписан от лице без представителна власт, са неоснователни.

До горния извод съдът достига обсъждайки съдържанието на възникналата упълномощителна сделка , упълномощаването е отделна правна сделка, която може да се прибави или не към договор за поръчка и с която се учредява представителна власт на упълномощения да действа от името и за сметка на представлявания. Самото наличие на пълномощно обаче не е достатъчно, за да се направи извод, че в полза на упълномощения не просто е учредена представителна власт, но последният е поел и задължението за извършване на действията, за които е упълномощен, т.е. – че между страните е възникнало мандатно правоотношение по договор за поръчка.

В решение № 338 от 11.01.2016 г. по гр.д. № 1729/2015 г., IV г.о. на ВКС, постановено по реда на чл.290 ГПК, е даден отговор на материалноправните въпроси за правоотношенията между представляван и представител, породени от овластяването, упражняването на представителната власт и разпореждането с полученото от представителя в своя, на представлявания или чужда полза и съотношението между правната уредба на тези отношения при договора за мандат, гестията и неоснователното обогатяване. Прието е, че упълномощаването е едностранна сделка, която поражда материалното субективно право на представителя да ангажира със своето поведение (действия и бездействия) чужда правна сфера и правното задължение на 5 представлявания да търпи в патримониума си правните последици от извършените действия и осъществените бездействия. Ако страните не са обвързани от договор за поръчка (или друго правоотношение, от което произтича овластяването), за представителя не може да възникнат никакви задължения, в т.ч. да действа в упражняване на учредената представителната власт. Когато пълномощието е за извършване на действия или комплекс от действия и бездействия, отношенията между представляван и представител се уреждат само от овластителната сделка, докато представителят бездейства – преди овластяването не е имал и след овластяването няма поведение, което показва воля да поеме задължението да осъществи представителната власт.