Решение № 557 от 28.04.2023, Окръжен съд - Бургас

РЕШЕНИЕ

№ 557 гр. Бургас, 27.04.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС, I ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на пети април през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Мариана Г. Карастанчева

Членове:

Пламена К. Г.а Върбанова

Кристиян Ант. Попов при участието на секретаря Мирослава Хр. Енчева като разгледа докладваното от Мариана Г. Карастанчева Въззивно гражданско дело № 20232100500407 по описа за 2023 година Производството е по чл. 258 и сл. ГПК и е образувано по повод на въззивната жалба на процесуалния представител на К. В. ,Х. В. и Н. В. всички от гр. Бургас

–ищци по гр.д. № 1091 /2022 год. по описа на

Бургаския районен съд против решение № 2832/08.12.2022 год. постановено по същото дело ,с което е отхвърлен иска на въззивниците против „Еко Клима 11“ЕООД-гр.Бургас за разваляне на договор за покупко-продажба на недвижим имот ,обективиран в нот. акт № ****** г- на нотариус Б.К. ,с който Х.К. В. ,починал на **** г.,е прехвърлил на „Еко Клима 11“ЕООД собственните си 218,304/303,20 кв.м. ид.части от дворно място с площ от 303,20 кв.м. ,образуващо УПИ ***** ,**** l кв. ****по плана на ЦГЧ на гр.Бургас ,бул.“***** –поради погасяване на претенцията по давност .,като въззивниците са осъдени да заплатят на ответника е направените по делото разноски от 1000 лв.

Въззивниците изразяват недоволство от решението , като считат

1 същото за постановено при допуснати съществени нарушения съдопроизводствените правила ,както и за неправилно и необосновано . на

Сочи се ,че искът е предявен от ищците на самостоятелно правно основание –като правоприемници на правата и задълженията ,прозтичащи от процесния договор за прехвърляне на ид.части от дворно място в гр. Бургас за изграждане на масивна шестетажна смесена сграда.Договорът за продажба на земя срещу насрещна престация –изграждане на нова жилищна сграда , е двустранен ,като всеки от контрахентите по него поема права и задължения по отношение на другия .Извършеният отказ от правото на строеж от страна управителя на ответника е едностранен акт и вписването му в СВ цели известяване и защита на третите лица .Това вписване според въззивниците няма действие нията между страните по договора от 2005 г..Едностранният акт на отказ от права не освобождава управителя да уведоми другата страна по друстранния договор ,което в случая той не е направил .Нещо повече – от доказателствата по делото ставало ясно ,че наследодателят на ищците нито за момент не се е усъмнил в намеренията на ответника да изгради уточнената по договора и въз основа на одобрения архитектурен проект сграда в дворното място и до последно е вярвал ,че това ще се осъществи ,още повече ,че след сключване на договора през 2005 г. управителят на ответника е предприел действия по изработване на проект и издаване на разрешение за строеж през 2008 г.Не е съществувал дори намек от страна на управителя на ответника ,че строителството няма да бъде осъществено.Наследозателят не е допускал ,че строежът няма да бъде изпълнен от строителя .Затова и липсата на уведомяване от страна на управителя за отказа от правото на строеж води до извод за недобросъвественост при изпълнение на договорните задължения,което пък води до извод ,че за наследодателя В. не е започнала да тече погасителната давност .Затова и неправилен е изводът на районния съд за настъпване на погасителна давност за предявяване иска от Х. В. .За ищците пък узнаването на направения отказ от правото на строеж е след смъртта на наследодателя,като от този момент те знаят за отпадане на основанието ,за което е извършено прехвърлянето на ид.части от дворното място .това е началния момент ,в който за тях настъпва изискуемостта да предявят правата си по съдебен ред.При направения отказ от строителството е отпаднало основанието за извършетого хпехвърляне на земята ,доколкото продажбата й е неразривно свързана с насрещната престация –изграждането на съответните 2 обекти ,доколкото не е предвидена друга цена за придобиването на ид.части от имота .След като наследодателят В. не е узнал за отказа от строителството /защото не е предполагал и не е допускал ,че има такъв/,то за ищците като негови наследници и правоприемници настъпването на момента за разваляне на този договор ,на отпаднало основание , е откриването на наследството ,откогато е отпаднал и интересът на ищците от изпълнение на договора ,посочено и обосновано в исковата молба ,като едновременно с това са направили и изявление за разваляне на договора

Затова се настоява за отмяна на решението и постановяване на ново ,с което се уважи изцяло исковата претенция.Несе сочат нови обстоятелства и доказателства по делото .

Въззивната жалба е допустима,подадена от процесуално легитимирано лице против подлежащ на обжалване акт .

Въззимаемият ответник в писмения си отговор по чл. 263 от ГПК чрез процесуалния си представител оспорва въззивната жалба .Подчертава се ,че още в отговора на исковата молба ответникът е посочил ,че насрещната престация на договора за покупко-продажба не се съдържала в нотариалния акт и не била свързана с учреденото право на строеж .Затова районният съд е приел,че в нотариалния акт е обективирана само една сделка и е приел по този начин иска за разглеждане ,квалифицирайки го с правно основание чл. 87 ал.

2вр.ал. 3 ЗЗД –за разваляне на договора поради забава на длъжника да изпълни насрещната престация ,свързана със строителството на сградата върху имота ,което изпълнение е станало безполезно .Съдът е приел за разглеждане и направеното от ответника възражение с правно основание чл.

87 ал. 5 ЗЗД за погасяване на това право по давност ,както и възражението по чл. 79 ЗС за придобиване на имота по давност .

Счита се за правилен изводът на съда ,че началният момент ,от който почва да тече правото за разваляне на договора е деня ,в който изпълнението на задължението на приобретателя е станало изискуемо и от този момент тече петгодишния срок за погасяване претенцията по давност.Първоинстанционният съд е коментирал ,че срокът на строителството е бил 18 месеца ,но не е издадено строително разрешение ,поради което е приел ,че началният момент е отказа на приобретателя от 3 учруденото му право на строеж.В тази връзка се излагат доводи относно неоснователността на изтъкнатите във въззивната жалба съображения ,като се сочи ,че ищците претендират право ,което е било погасено за техния наследодател .Защото безспорно е ,че давностният срок по чл. 67 ЗС започва да тече от момента ,в който договорът за учредяване на правото на строеж породи действие ,а по делото е установено ,че строителното разрешение е издадено през 2008 г. ,съответно срокът за строителство е изтекъл още през 2010 г.,а самото строително разрешение е изтекло през 2011 г.За тези обстоятелства наследодателят е бил известен и още в онзи момент е имал възможност да развали договора ,но не го е сторил ,докато е бил жив.Този факт според въззиваемата страна говори ,че са били сключени два отделни договора – един за продажб на земя и втори – за учредяване на право на строеж и именно затова В. не е предприел действия по разваляне на договора ,което право е могъл да упражни далеч преди смъртта си .

Поддържат се изводите на съда и изразените становища пред първата инстанция ,като се поддържа и твърдението за липсата на правен интерес от водене на настоящия иск ,както и за придобиване на имота по давност .Подчертава се ,че от датата на придобиването на терена ответникът владее имота като свой и се легитимира пред трети лица като собственик на имота ,плащайки и данъци за него

Моли се за потвърждаване на решението.Не се сочат нови доказателства След преценка на събраните по делото доказателства и като съобрази доводите на страните ,Бургаският окръжен съд счита за установено следното :

Предявен е иск с правно основание чл.87, ал.2 вр. ал.3 ЗЗД- за разваляне на договор за покупко-продажба поради забава на длъжника да изпълни насрещната престация, свързана със строителство на сградата върху имота, което изпълнение е станало безполезно,като от ответната страна е направено възражение по чл.87, ал.5 ЗЗД за погасяване на това право по давност, както и възражение по чл. 79 ЗС за придобиване на имота по давност.

Няма спор по делото,че ищците са наследници на Х.К. В. –б.ж.на гр.Бургас ,поч. на **** г. – съответно деца и преживяла съпруга, който придобил с нот.акт ******г.по дарение процесния недвижим имот - празно дворно място, с площ от 313.90 кв.м.,съставляващо пар.пл. № **** кв. **** по плана на гр.Бургас,представляващо понастоящем ПИ с идентификатор 4

**** по КК на гр. Бургас ,с адменистративен адрес –ул. „* *****.

Няма спор по делото ,а и видно от представения нотариален акт №***, том***, рег. № ****, дело № ****г. г. по описа на нотариус Б.К. , с район на действие БРС, че между Х.К. В. и “ЕКО КЛИМА 11” ООД е сключен следния договор:Х. В. продава 218.304/303.20 ид.ч. кв.м. и учредява право на строеж на “ЕКО КЛИМА 11” ООД, представлявано от управителя Г.И.И. ., върху следния свой собствен недвижим имот в гр. Бургас ,бул.“*****: дворно място, с площ от 303.20 кв.м., образуващо УПИ **-****, в кв. ****, по плана на ЦГЧ на гр. Бургас , за изграждане на масивна шестетажна смесена сграда, със сутерен, партер, терасовиден етаж и подпокривно пространство, с РЗП1823.36кв.м., която приобретателят “ЕКО КЛИМА 11” ООД да построи със свои средства, материали и труд, в определените в договора срокове и степен на завършеност, така че прехвърлителят да придобие в своя изключителна собственост – като насрещна престация, съответните обекти, описани в нотариалния акт, представляващи Бирария 2 първо ниво – на първи етаж, Бирария 2 второ ниво – на сутерен, както и три апартамента. В точка 3 от нотариалния акт страните са постигнали съгласие строителството на сградата да се извърши в съответствие с одобрен архитектурен проект, а с т.4 са предвидили срокът за предаване на сградата да бъде 18 месеца, считано от датата на издаване на строителното разрешение на обекта. Предвидили са, че този срок може да бъде удължаван само чрез взаимно писмено съгласие – анекс към договора, при продължителен - повече от един месец – период на неблагоприятни условия, за което изпълнителят уведомява писмено прехвърлителя.

С договор за дарение на недвижим имот обективиран в нотариален акт №***., том ***, рег. №****, нот.дело № **** г. на Н.Д. ., приживе Х. В. дарява на своите деца-дъщеря си Х. Х. В. и сина си К. Х. В., следния свой недвижим имот в гр.Бургас ,бул.“*****: 84.869/303.20 кв.м. ид.ч. от УПИ I****, в кв. ****, по плана на ЦГЧ на гр. Бургас , както и право на строеж за изграждане и придобиване в собственост на петте самостоятелни обекта, описани в нотариален акт №***/27.12.2005 г. нотариус Б.К..

Не се спори между страните, че на 24.07.2014 г. е вписан отказ от учреденото право на строеж с цитирания нот. акт №***/2005 от страна на “ЕКО КЛИМА 11” ООД/направен с декларация рег. № 7679 от същата дата 5

/, както и че строителството не е реализирано.

При тази фактическа обстановка с оглед изминалия дълъг период на неизпълнение и непредприемане действия по започване на строителството ,доколкото забавата на длъжника води и до безполезност на изпълнението към настоящия момент ,предвид наличието на отказ от правото на строеж и липсата на доверие в отношенията между страните ,както и отпадане интереса от поетите по договора ангажименти за строеж в процесното място ,ищците заявяват ,че развалят договора за продажба на 218,304/303,20 кв.м. ид.части от процесния имот ,без да дават подходящ срок за изпълнение на осн.чл. 87 ал. 2 ЗЗД и претендират развялането на договора от съда на оснчл. 87 ал. 3 ЗЗД .

За да отхвърли така предявения иск първоинстанционният съд е приел ,че от текста на договора може да се направи несъмнен извод, че договорът е със смесен характер и продажбата на идеални части от земята е неразривно свързана с учреденото право на строеж за изграждане на сграда в имота.

Продажбата съгласно чл. 183 ЗЗД е възмездна сделка и доколкото не е предвидена в договора друга цена за придобиването на идеалните части от поземления имот, извън собствеността в бъдещата сграда, следва да се приеме, че насрещната престация е именно изграждането на съответните обекти, които да бъдат придобити от прехвърлителя Х. В. след реализирането на строежа. Не са налице писмени доказателства, които да внасят и най-малко съмнение относно волята на страните в съсобствения имот да се изгради съответната сграда, съобразно одобрения архитектурен проект към 2005г., както и всеки съсобственик да придобие съответните самостоятелни обекти в нея. Затова съдът приема, че като насрещно задължение срещу придобитите идеалните части от земята приобретателят е поел ангажимента за бъдещо строителство със свои труд и средства, в уговорения срок.Съдът е посочил,че правото да иска разваляне на договора поради неизпълнение принадлежи на изправната страна, каквато несъмнено се явява продавачът Х. В. . Това право възниква в деня, в който изпълнението на задължението на приобретателя е станало изискуемо и от този момент тече петгодишният срок по чл. 87, ал. 5 ЗЗД – за погасяване на претенцията по давност. В случая за сградата не се твърди и не се установява да е било издадено разрешение за строеж, респ. да е започнал да тече уговореният 18-месечен срок. От страна на ответното дружество обаче е направено изрично нотариално заверено изявление на 6