Решение № 332 от 02.10.2024, Районен съд - Несебър

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 332 гр. гр.Несебър, 02.10.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – НЕСЕБЪР, VII ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на пети септември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Сияна Ст. Д. при участието на секретаря Р. Г. М. като разгледа докладваното от Сияна Ст. Д. Гражданско дело № 20232150100903 по описа за 2023 година

Производството по делото е образувано по искова молба вх. № 8050/29.08.2023 г. н а „Б.с.и.т.“ ЕАД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление: гр. ***, представлявано от П.Р., собственик на самостоятелен обект ид. № ***, Н. Г., гражданин на Обединеното кралство Великобритания и Северна Ирландия, роден на ********** г. и В. Г., гражданин на Обединеното кралство Великобритания и Северна Ирландия, родена на ********** г., двамата собственици на самостоятелни обекти с ид. №№ ***.1, ***.2, ***.8, чрез адвокат А. Д. от АК – Варна,срещу собствениците в Етажна собственост на сграда с ид. № *** по КККР на гр. О. – С-К., общ. Несебър, с адрес: гр. О., общ. Несебър, обл. Бургас, м-ст „Ю.п.“, ПИ с ид. № ***, бл. ***, представлявани от управителя – Д.В.Ш., с която се иска от съда да прогласи нищожността, евентуално - да отмени всички решения на ОСЕС, взети на 01.08.2023 г.

Претендират се съдебни разноски.

Заявява се, че ищците са собственици на самостоятелни обекти в процесната сграда, като ищцовото дружество е и собственик на поземления имот, в който е изградена сградата, и на съоръжения, находящи се в него. Иска се прогласяване нищожността на всички взети решения на оспореното общо събрание, като се излагат доводи, че сградата попада в комплекс от затворен тип, по смисъла на чл. 2 от ЗУЕС и § 1, т. 3 от ДР на ЗУЕС и управлението се осъществява от инвеститора – ищцовото дружество, предвид което провеждането на ОС и взимането на каквито и да било решения е недопустимо. Излагат се подробно доводи за незаконосъобразното свикване и провеждане на събранието, като се оспорва наличието на кворум за провеждането, площообразуването, представителната власт на взелите участие лица по отношение на собствениците на самостоятелни обекти, наличието на изискуемото по закон мнозинство за взимане на решения. Твърди се, че събранието е нередовно свикано, проведено при допуснати процесуални нарушения – водено на руски език, ръководено от лице, което няма качеството на собственик, ползвател, обитател или управител на 1

ЕС. Излагат се съображения, че при спиране изпълнението на предходни решения, управителят няма право да свиква ново събрание със сходен дневен ред, нито да дава отчет за дейността си. Заявяват се множества процедурни нарушения - че секретарпротоколчик, в разрез със закона, не е бил собственик или пълномощник на собственик; част от посочените в присъствения списък лица не присъствали действително; не се записвали всички изявления на събранието или се записвали неточно; нямало мнозинство за взимане на нито едно от решенията; не били надлежно определени и идеалните части в сградата по реда на чл. 17, ал. 4-6 от ЗУЕС.

Твърдяната нищожност и незконосъобразност на събранието и конкретно взетите решения е подробно мотивирана, като е обсъден целия дневен ред и всяко взето решение. Акцентира се върху незаконосъобразния избор на управител и контрольор; решението за разкриване на банкова сметка, осуетяващо действието на издадена в полза на ищеца обезпечителна заповед; нищожността на решенията за приемане на бюджет 2023/24 г., приети в нарушение на чл. 50 и чл. 51 от ЗУЕС и др.

С исковата молба и уточнението е оспорено съдържанието на протокола и достоверността на взетите с него решения по реда на чл. 16, ал. 9 от ЗУЕС.

В законоустановения срок по чл. 131 от ГПК е депозиран писмен отговор на исковата молба вх. № 10015/25.10.2023 г. от страна на ответника - собствениците в Етажна собственост на сграда с ид. № *** - С-К. по КККР на гр. О., общ. Несебър, представлявана от управителя Д.В.Ш., чрез адвокат Н. Г. от БАК, със съдебен адрес: гр. Бургас, ул. “С.” № ***, с който е взето становище за неоснователност на предявените искове. Аргументира се неоснователност на ищовия довод за нищожност на взетите на оспореното ОС решения, като се посочва, че процесната сграда не е в особен режим на управление по чл. 2 от ЗУЕС, доколкото ищецът не е сключил вписани договори за управление в законово изискуемата форма с всички собственици в нея. От друга страна се излагат и съображения за отсъствие на предпоставките по пар. 1, т. 3 от ДР на ЗУЕС за жилищен комплекс от затворен тип по отношение на процесната сграда. Излагат се подробни насрещни твърдения за спазване реда за свикване и провеждане на процесното ОС от 01.08.2023 г. по реда на чл. 12, ал. 1 от ЗУЕС, като се сочи несъстоятелност на оплакванията на ищеца в този смисъл. Правят се насрещни твърдения за законосъобразното провеждане и взимане на оспорените решения на процесното ОСЕС. Моли се за отхвърляне на иска и присъждане на съдебни разноски.

В съдебно заседание, ищците се представляват от упълномощения си представител – адв. А. Д. от АК - Варна, който поддържа предявените евентуални искове и моли съда да ги уважи, като прогласи нищожността на атакуваните решения на ОСЕС, евентуално – ги отмени като незаконосъобразни. Претендират се разноски, съобразно представен списък по чл. 80 от ГПК.

Ответната етажна собственост, чрез процесуалния си представител – адв. Л. К. от САК, оспорва исковете като недоказани и неоснователни и моли за отхвърлянето им.

Претендира присъждането на разноски, съобразно представен списък по чл. 80 от ГПК. Релевира възражение за прекомерността на заплатеното от ищците адвокатско възнаграждение по делото.

Съдът, като съобрази доводите на страните и събраните по делото писмени доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, намира за установено следното от фактическа и правна страна:

Предявен е иск с правно основание чл. 26, ал. 1 от ЗЗД, а в условията на евентуалност – иск с правно основание чл. 40, ал. 1 от ЗУЕС.

По главния иск с правно основание чл. 26, ал. 1 от ЗЗД за прогласяване на нищожност на решенията на ОСЕС от 01.08.2023 г., поради това, че са взети при 2 отсъствие на компетентност и в отклонение с разпоредбата на чл. 2 от ЗУЕС, в тежест на ищците е да докажат, че процесната сграда с ид. № *** по КККР на гр. О. е включена в комплекс от затворен тип.

Във връзка с евентуалния иск по чл. 40, ал. 1 от ЗУЕС за отмяна на решенията на ОСЕС от 01.08.2023 г. като незаконосъобразни, в тежест на ищците е да установят по делото, че са собственици на самостоятелни обекти в сградата, която се намира в режим на етажна собственост, както и че са били взети решенията, чиято отмяна се иска. В тежест на ответника е да докаже, че решенията са взети при спазване на законовите изисквания, както следва: при спазване на предвидения в чл. 12, чл. 13, чл.

14, чл. 15, чл. 16 и чл. 17 от ЗУЕС ред за свикване и провеждане на общото събрания; при спазване на изискуемия кворум; при спазване на чл. 50 и чл. 51 от ЗУЕС; че взетите на общо събрание решения са били предвидени в дневния ред.

С протоколно определение № 49/29.01.2024 г. по делото е открито и производство по оспорване истинността на протокол от провеждането на ОСЕС от 01.08.2023 г., по реда на чл. 193 от ГПК вр. чл. 16, ал. 9 от ЗУЕС, като след отделяне на спорното от безспорното, съдът обяви за безспорни между страните следните обстоятелства: 1.

„Б.с.и.т.“ ЕАД е собственик на самостоятелен обект ид. № ***, на поземления имот и басейните; Н. Г. и В. Г. са собственици на самостоятелни обекти с ид. №№ ***.1, ***.2, ***.8; 2. На 01.08.2023 г. е проведено ОСЕС на собствениците в сграда с ид. № *** по КККР на гр. О. – С-К., общ. Несебър; 3. Исковата молба е подадена в 30-дневен срок от датата на провеждане на оспореното ОСЕС; 4. На оспореното ОСЕС са предвидени бюджет и вноски за ползването на поземления имот и басейните, при условия, които не са съгласувани с ищеца „Б.с.и.т.“ ЕАД; 5. Поземленият имот и съоръженията в него се ползват и от собственици, обитатели и ползватели на самостоятелни обекти и в останалите три жилищни сгради в имота.

Страните не спорят и от представени нотариални актове, разрешение за строеж, разрешение за ползване, удостоверения за въвеждане в експлоатация и справка по КК за СОС с ид. № *** /л. 86-96; л. 148; л. 172-178 от том I на делото/, се установява, че ищците са собственици на самостоятелни обекти в сграда с ид. № 3, разположена в имот с ***, а именно: дружеството - на склад с площ от 34,18 кв.м., а ищците Г. – на апартаменти №№ С001, С002 и С103.

Видно от протокол, приложен от ответника и представен с писмо на Община Несебър /л. 455-478 от том I; л. 527-551 от делото, том II/, на 01.08.2023 г. се провело общо събрание на собствениците от етажната собственост в посочената сграда с ид. № ***, бл. С-К., на което се взели решения, предмет на оспорване по настоящото дело.

По предявения иск с правно основание чл. 26, ал. 1 от ЗЗД:

От представени три броя нотариални актове и разрешение за строеж /л. 86-95 от том I на делото/ се установява, че ищцовото дружество е придобило собствеността върху недвижими имоти в УПИ XI-1154, 1159, 1163 в кв. 6 по плана на гр. О. – „Ю.п.“, общ. Несебър, като с разрешение за строеж от 20.09.2006 г. на Главния архитект на Община Несебър и при условията на чл. 148, ал. 2 и ал. 4 от ЗУТ му е дадено разрешение да построи „Жилищна група“, за която е издадено впоследствие разрешение за ползване № СТ-12-820/18.08.2008 г. на началник ДНСК – гр. София /л.

96 от том I на делото/. Видно от техническия паспорт на жилищната група рег. № 052/16.02.2019 г. /л. 100-104 от том I на делото/ същата включва сгради А, А1, В, В1, С, С1, D, D1, D2, СПА, фитнес зала и салон за красота, ресторант на две нива, зали за тихи игри в сграда D, кафе-бар, офис в сграда D2, като съгласно уведомително писмо на кмета на Община Несебър от 09.01.2012 г. /л. 85, том I от делото/ комплекс „Y.O.B.”, включващ 4 бр. сгради, построени в ПИ с ид. № ***, вкл. сграда „С“ с ид. № ***,е вписан в регистъра при общината по чл. 46б от ЗУЕС като жилищен комплекс от 3 затворен тип.

По делото и от представения протокол от 01.08.2023 г. се установява, че на посочената дата е било проведено ОСЕС на сграда с ид. № ***, бл. С-К., на което са били взети решения, които попадат в компетентността на общото събрание по смисъла на чл. 11 от ЗУЕС.

Основният спорен въпрос по делото е, дали е съществувала компетентност за общото събрание на етажните собственици в процесната сграда да извършва като цяло управление на етажната собственост. Съгласно Решение № 50024/27.03.2023 г. по гр.д.

№ 978/2022 г. по описа на ВКС, II-ро Г.О., бе дадено разяснение, че нищожност на взето решение на ОСЕС е допустимо да се установява извън срока по чл. 40, ал. 2 от ЗУЕС, както чрез иск, така и по възражение, но само по твърдения за формална привидност, като са дадени и примерни хипотези. Твърденията на ищцовото дружество покриват именно изведените с цитираното решение критерии, доколкото се сочи неприложимост на общия режим на управление на общи части, съгласно разпоредбите на чл. 5 и сл. от ЗУЕС, поради наличие на изключението по чл. 2 от ЗУЕС, а именно – комплексът се управлява като такъв от затворен тип. Така, съдът приема че е предявен главен иск за прогласяване на нищожност на решенията по чл.

26, ал. 1 от ЗЗД, а останалите наведени пороци, касаещи незаконосъобразността им следва да бъдат разгледани по евентуална претенция с правно основание чл. 40, ал. 1 от ЗУЕС.

Предвид изложеното, на първо място следва да се установи, дали процесният комплекс съставлява такъв от затворен тип по смисъла на чл. 2 от ЗУЕС, съответно – дали е налице изключение във връзка с начина на управление на общите части.

Разпоредбата на чл. 2, ал. 1 от ЗУЕС /в сила от 01.05.2009 г./ повелява, че управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип, се урежда с писмен договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти.

Същевременно, съгласно легалната дефиниция за „жилищен комплекс от затворен тип“, дадена с § 1, т. 3 от ДР на ЗУЕС /Ред., ДВ, бр. 6/2009 г., преди последно изменение в сила от 29.09.2023 г./, същият представлява комплекс, обособен като отделен урегулиран поземлен имот, в който са построени сгради в режим на етажна собственост и други обекти, обслужващи собствениците и обитателите, при спазване на изисквания за контролиран достъп за външни лица. В практиката си, върховната инстанция е имала повод да доразвие тази дефиниция, като с определение № 165/05.03.2014 по ч.гр.д. № 47/2014 г. по описа на ВКС, IV Г.О. е прието, че жилищният комплекс от затворен тип следва да е съставен от поне четири самостоятелни обекта в режим на етажна собственост /по арг. на противното на чл. 3 от ЗУЕС/ и други обекти, обслужващи собствениците и обитателите, като всички обекти да са изградени комплекс, обособен в УПИ, при спазване на изискванията за контролиран достъп за външни лица. Този избор на собствениците за управление на общите части следва да е обективиран в писмен договор, сключен с инвеститора, с нотариална заверка на подписите, като формата е за действителност.