Решение № 19833 от 04.11.2024, Софийски районен съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 19833 гр. С., 04.11.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 144 СЪСТАВ, в публично заседание на първи октомври през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: СВЕТЛАНА Н. РАЧЕВА ЯНЕВА при участието на секретаря ЛИЛИЯ П. ПЕТКОВА като разгледа докладваното от СВЕТЛАНА Н. РАЧЕВА ЯНЕВА Гражданско дело № 20241110107050 по описа за 2024 година

Производството е образувано по исковата молба на „К...“ ООД, ЕИК ..., със седалище в С. и адрес на управление ул.“Е.“№.., представлявано от управителя К. И. С. спрямо Д. И. Д., ЕГН ********** , от гр.С/адрес/ Ищецът твърди, че страните са страни по договор за покупко-продажба на недвижим имот - апартамент № 3А на втори етаж, кота плюс 3.50 метра, със застроена площ 170.91 кв.м. заедно с 3,05% равняващи се на 16,82 кв. м. заедно с 2,48 % ид. ч. от общите части на сградата под кота +/- о,оо (нула) метра, равняващи се на 2,17 кв. м. или обща площ на апартамента от 189,89 кв. м,, състоящ се от антре, спалня с дрешник и баня с тоалетна, дневна с трапезария и кухненски бокс, предверие, баня с тоалетна, две спални и две тераси, който договор е обективиран в НА за продажба на недвижим имот с № 7, том II, рег. № 1528 дело с № 147/ 23.02.2021г на нот. с рег. № 210 при НК, по който ищецът е продавач, а ответникът е купувач.

Излага се, че продажната цена е била уговорена в размер на 161 327.40 евро с ДДС, от които купувачът е заплатил 145 194,66 евро до и в деня на подписване на нотариалния акт, а остатъкът от цената в размер на 16 132.74 евро купувачът се задължил да заплати на ищеца в седмодневен срок след представяне на разрешението за ползване на сградата или удостоверението за въвеждане в експлоатация. Твърди се, че такова предвид категорията на 1 сградата й било издадено, за което ответникът-купувач бил уведомен по имейл, получен от него на 17.10. 2022г. При изпълнение на условия по договора купувачът вместо да заплати целия остатък от продажната цена в размер на 16 132.74 евро, е платил само част от нея равняваща се на сумата от 5 630.33 евро, като не погасена е останала сума от 10 502.41 евро с левова равностойност в размер на 20 540,92 лв.

Като се навежда, че със заявление за издаване на заповед за незабавно изпълнение и изпълнителен лист по реда на чл.417 от ГПК по ч.гр.д.

№20231110117703/ 2023Г. СРС е издал заповед за изпълнение на парично задължение въз основа на документ по чл.417 от ГПК с № 13546/15.05.2023г и изпълнителен лист №11043/15.05.2023г. за 20 540,92 лв. главница, представляваща неизплатен остатък от продажна цена на гореописаните недвижими имоти по цитирания нотариален акт, законна лихва за забава върху главницата в размер на 821,64 лв., дължима се за периода от 25.10.2022г.

- 17.03.2023г., както и законната лихва върху главницата от 03.04.2023г. до окончателното издължаване, която е оспорена в законовия срок се желае решение на съда за установяване на исковите суми с присъждане на разноските в заповедното дело и в исковото. Ангажират се доказателства.

В срока за отговор е депозиран такъв, с който исковете се оспорват със следните съображения: Навежда се, че между страните е бил сключен предварителен договор за покупко-продажба на имота с отстъпено право на строеж и за строителство на бъдещ имот от 10.01.2020г., съгласно който по т. 1 от него ищецът „К...“ ООД като продавач е следвало да изгради и да прехвърли на ответника Д. като купувач исковите имоти: апартамент № ЗА и гараж № 3 в „Пететажна жилищна сграда с тока корниз 15м, с магазини, ресторант, трафопост и подземен гараж“, която ще бъде построена в УПИ XV377, 384,385 от квартал 23 по плана на град С., местност „Кръстова вада“, представляваща ПИ с идентификатор ***, наричани по-долу общо „Имотите“.

Излага се, че договорената в т. 6 от ПД цена е била в размер на 161 327,40 евро, с ДДС или 315 528,97 лева, като на 23.02.2021 г. страните с а сключили окончателния договор, по който в точки „А“ и „Б“ е било отразено, че купувачът е заплатил на продавача общо сумата от 145 194,66 евро (96 796,44 евро преди подписване на нот. акт и сумата от 48 398,22 евро в деня на 2 подписване на нот. акт), което не се спори по делото.

Излага се, че според точка „В“ от НА за плащане останала само сума в размер на 16 132,74 евро, която е била дължима от купувача в срок от 7 работни дни след представяне на Разрешението за ползване на сградата. Не се спори, че разрешението за ползване е издадено на 14.10.2022г. и не се спори, че Д. е бил уведомен за него по имейл. Навежда се обаче с писмо от 27.10.2022г. от купувача до продавача, предадено в офиса на дружествотоищец, че Д. е заявил, че няма да плати пълната остатъчна сума, защото КИС ИНВЕСТ дължи неустойка за забавеното снабдяване с Разрешението за ползване на имота като с писмо се е приложило и платежно нареждане за горницата над прихванатата сума, а именно: за сумата от 11 012,91 лева, платена на продавача.

Излага се, че това прихващане е оспорено от ищеца с аргументи, че при сключен окончателен договор с НА клаузите по ПД не са в сила, защото са били изменени с окончателният договор по покупко – продажба, за което е бил уведомен Д., който оспорил това твърдение.

Излага се че между страните на 28.11.2023 г. е подписан нов НА № 86, том ССХШ, дело 66787/2023г., обективиращ покупко – продажба, по която „К... ООД е прехвърлил на Д. ид. ч. от прилежащата към апартамента и гаража земя, и съгласно който ид. ч. от ПИ се прехвърлят в изпълнение на задължение по ПД за покупко-продажба на недвижим имот от 10.01.2020 г. Това дава основание на Д. да твърди, че действието на ПД не е прекратено с изповядване на сделката по покупко – продажбата и ето защо сумите за неустойка по него се дължат.

С горните твърдения с отговора се прави и възражение за прихващане с претендираната от ищеца главница в размер на 10 502,41 евро (или 20 540,92 лева) с дължимата от него сума за неустойка в същия размер, произтичаща от забавеното въвеждане в експлоатация на сградата, на основание т.33 на ПД.

Като се навежда, че са налице всички предпоставки по т. 33 от ПД - забава в издаването на удостоверението за въвеждане в експлоатация на сградата за периода от 01.01.2021 година до 13.10.2022 година, т.е. общо 651 дни; липсата на форсмажорно обстоятелство за забавата; неустойката за 651 дни забава е в размер на претендираната от ищеца сума от 10 502,41 евро, която сума не надвишава 10% от продажната цена, а остатъкът от дължимата сума по точка 3

„В“ от НА в размер на 5 630,81 евро или 11 012,91 лева е заплатена към датата на сезиране на съда се желае решение, с което искът да се отхвърли като неоснователен с оглед стореното с отговора възражение за прихващане с останалия неплатен остатък и да се присъдят разноските. Ангажират се доказателства.

Искът е с правно основание по чл. 422, ал.1 от ГПК във чл.200 от ЗЗД и чл.86 от ЗЗД като съдът е сезиран с възражение за прихващане на исковата сума с вземане за неустойка на ответника спрямо ищеца с правно основание по чл.92, ал.1 от ЗЗД.

Съдът като взе предвид разпоредбите на закона, исканията и твърденията на страните и събраните по делото доказателства намира за установено от фактическа и правна страна следното:

Страните нямат спор по фактите, а и те се установяват от Предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот с отстъпено право на строеж и за строителство на бъдещ имот от 10.01.2020г. със страни по него „К...“ ООД и Д. И. Д., от Нотариален акт за продажба на недвижими имоти с № 7, том I I , рег. 1528, дело с № 147/ 2021г от 23.02.2021г., от приемо – предавателен протокол и разрешение за ползване с № СТ-05-501/ 14.10.2022г. с основание по чл.222, ал, 1, т.8 и чл. 177, ал.2 от ЗУТ, а именно, че между страните е бил сключен договор по чл.19 от ЗЗД за това, че ищецът се е задължил да изгради пететажна жилищна сграда с магазини, ресторант, трафопост и подземен гараж, от която е поел задължение да прехвърли в полза на ответника като купувач ПС спрямо самостоятелен обект в сградата апартамент № 3А на втори етаж, кота плюс 3.50 метра, със застроена площ 170.91 кв.м. заедно с 3,05% равняващи се на 16,82 кв. м. заедно с 2,48 % ид. ч. от общите части на сградата под кота +/- о,оо (нула) метра, равняващи се на 2,17 кв. м. или обща площ на апартамента от 189,89 кв. м,, състоящ се от антре, спалня с дрешник и баня с тоалетна, дневна с трапезария и кухненски бокс, предверие, баня с тоалетна, две спални и две тераси, както и спрямо самостоятелен обект, представляващ гараж 3, находящ се в сутерена на сградата със застроена площ от 51.83 кв.. ведно с приспадащите се 0.66 % ид.части от имота, върху който е построена сградата.

Установява се, а и няма спор, че цената, дължима от купувача е в общ размер на 161 327.40 евро, с плащане по следния начин: десет процента от 4 нея в размер на 16 132.74 евро в срок от три дни от датата на сключване на ПД, 50 % от цената или 80 663.70 евро в едноседмичен срок от подписване на ПД, 30 % или в размер на 48 398.22 евро при изповя дване на сделката по прехвърляне на собствеността и последните 10 % от цената или сума в размер на 16 132.74 евро е следвало да бъде заплатена в срок от седем дни от деня, в който купувачът Д. получи от Продава – Ищец копие на разрешението за ползване на обекта.

Не се спори, че част от цената в размер на 145 194.66 евро или деветдесет процента от нея са били платени в срок и изцяло от Д. на „К...“ ООД, и няма спор, че разрешението за ползване е издадено след срока, посочен в ПД т.е след 31.12.2020г. – на 14.10.2022г. Не се спори и досежно това, че няма плащане на договорения остатък от цената като страните спорят само досежно това дали неплащането от цената е във връзка с действаща между страните клауза за неустойка за забава в изпълнение задължение на продавача при забавено снабдяване на купувача с удостоверение за въвеждане в експлоатация и сторено извънсъдебно и съдебно възражение за прихващане на тази неустойка с дължимата цена.

Съгласно раздел ‚Неизпълнение. Последици“ от предварителния договор членове от 28 до 33 от него, страните са се съгласили, чл. 33 от ПД при забава на издаване удостоверението за въвеждане в експлоатация на сградата след 31.12.2020г., което не се дължи на форсмажорни обстоятелства, Продавачът да дължи неустойка в размер на 0.01 % за всеки ден забава върху стойността на платената от Купувача продажна цена, но не повече от 10 % от нея. Периодът от 31.12.2020г. до датата на издаване удостоверението за въвеждане в експлоатация – 14.10.2022г. е 22 месеца или приблизително 651 календарни дни. Стойността на вземането за неустойка за тези дни е в общ размер на 6.51 % или това в пари е в размер на 10 502.41 евро, което е по – малка сума от глобално определената цена за неустойка от 10 % или 16 132.7 евро.

Окончателният договор между страните по повод имотите, предмет на ПД за покупко – продажба, е сключен между ищеца и ответника на 23.02.2021г. чрез изповядването на НА за продажбата им от тази дата.

Съгласно него крайната цена е в размер на 161 327.40 евро като 96 796.44 евро за изплатени преди подписване на договора, 48 398.22 евро в деня на сделката 5 по прехвърляне на ПС и исковата сума в размер на 16 132.74 евро е отново с падеж, както по ПД – срок от седем работни дни след представяне на Разрешението за ползване.

Няма договорки по окончателния договор за обезщетяване на някоя от страните в случай на неизпълнение на техни задължения по покупко – продажбата.

При тези факти и от правна страна съдът намира следното:

Съгласно разпоредбата на чл.19, ал.1 и 2 от ЗЗД предварителният договор за сключване на определен окончателен договор, за който се изисква нотариална или нотариално заверена форма, трябва да се сключи в писмена форма като този предварителен договор трябва да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор.

От съдържанието на исковия предварителен договор между продавача „К...“ ООД и купувача Д. се установи, че по него са постигнати договорки по основните задължения, които възникват в тежест на продавача и купувача по силата на този вид сделка, а именно по прехвърляне правото на собственост спрямо вещта на купувача, по начина на плащане на цената - чл. 183, ал.1 от ЗЗД, по предаване на вещта и то в състояние, в което се е намирала в деня на продажбата в договореното между страните състояние.