Решение № 307 от 09.06.2025, Районен съд - Ямбол

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 307 гр. Ямбол, 09.06.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ЯМБОЛ, XV СЪСТАВ, в публично заседание на тринадесети май през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Марина Хр. Христова Иванова при участието на секретаря Т. С. К. като разгледа докладваното от Марина Хр. Христова Иванова Гражданско дело № 20232330103383 по описа за 2023 година

Производството по делото е образувано по искова молба на „Бул Реалтор“ЕООД , с която са предявени иск по чл. 108 ЗС против ответника „АВС- Агро 2012“ ЕООД и евентуален иск за прогласяване на нищожност поради противоречие със закона на чл. 2 от Договор за наем на земеделска земя от 17.05.2023 год., сключен между ответника „АВС- Агро 2012“ ЕООД и ответника Т. Г. К..

Ищецът твърди, че по силата на две прехвърлителни сделки е собственик на ¾ ид.ч. от три недвижими имота, земеделски земи, находящи се в землището на с. В., общ. С., подробно описани. Т.к. притежавал повече от половината земеделска земя, сключил с арендатор договор за аренда на земите за срок от 20 стопански години. В хода на предаване на земите установил,че другия съсобственик , ответницата К. , легитимираща се като такъв по силата на договор за продажба на наследство е сключила договор за наем на земите от 17.05.2023 год. с ответното дружество за срок от десет стопански години. Посоченият договор противоречал на разпоредбата на чл.

4а, ал. 3 от ЗСПЗЗ по изпожени съображения, вкл. бил непротивопоставим на ищцовото дружество, като собственик с мажоритарен дял от съсобствеността. Т.к. владението върху земите било предоставено на първия ответник въз основа на договор за наем сключен от миноритарен собственик, за ищецът възниквал правен интерес за предявяване на иск по чл. 108 ЗС, предвид, че имотът се владеел от ответното дружество без основание.

В случай на отхвърляне на претенцията, след извършени уточнения на ИМ ищецът посочва, че предявява против двамата ответници иск за прогласяване на 1 нищожност поради противоречие със закона на клаузата на чл. 2 от договор за наем от 17.05.2023 год., сключен между двамата ответници, за срока над три години до договорения срок от 10 години.

Излагат се подробни съображения относно основателността на исковете. Иска се уважаването им, както и присъждане на разноски в производството.

В законоустановения срок ответниците оспорват исковете. Посочват, че не се оспорва притежаваното от ответницата К. право на собственост върху процесните три недвижими имота. В частност, но не изчерпателно се оспорва – придобито в патримониума на ищеца право на собственост върху имотите в сочения в исковата молба обем, упражняването на фактическа власт от ответното дружество , съответно предаване на такава.

Твърди се, че преди да се разпореди с правото си на собственост по реда на чл.

212 ЗЗД Г. П., с договор от 04.2015 год. отдала имотите под наем за срок от 10 стопански години , като посоченият договор изцяло отговарял на действащата в него момент редакция на чл. 3,ал.4 ЗСПЗЗ. Съсобствениците на наемодателката приели същия с конклудентни действия, като получавали дължимите им се наемни плащания, поради което договорът им бил противопоставим и ги обвързвал. Този договор останал в сила и спрямо последващите приобритатели, в това число и ищцовото дружество. Договорът предвиждал и право за пренаемане на имотите. Ответната страна, наемодател по договора за наем от 17.05.2023 год. не била предала на ответното дружество държането върху имотите предмет на иска. Влизането в сила на този договор за наем било отложено, на осн. чл. 25 ЗЗД до датата на прекратяване на действащия такъв – 07.04.2025 год. Поради това, че отлагателното условие още не било настъпило наемната сделка от 17.05.2023 год. не е породила правно действие.

Процесният договор от 17.05.2023 год. бил сключен от К., както в качеството й на титуляр на правото на собственост, така и и в качеството й на наемател по предходния договор, поради което и за периода на действие на договора за наем от 07.04.2015 год., същият имал характер на договор за пренаемане. Освен това договорът бил сключен със знанието и съгласието на собственика- праводател на ищцовото дружество, която не се е противопоставила и го е приела мълчаливо. Бил противопоставим на ищеца на осн. чл. 237,ал.1 ЗЗД. Излагат се съобразения за неоснователност, както на главния, така и на евентуалния иск. Оспорва се транслативния ефект и удостоверителното значение на КНА и нотариални актове, като се твърди, че прехвърлителите по тях не са били титуляри на правото на собственост, което са прехвърлили в посочените в актовете обеми.

В с.з. ищецът се представлява от упълномощен адвокат , който поддържа претенциите.

Ответниците чрез процесуалния си представител оспорват исковете.

2

Ответникът чрез процесуалния си представител оспорва исковете.

Ямболският районен съд, като взе предвид постъпилата молба, събраните по делото доказателства и като съобрази закона, намира за установено от фактическа страна следното:

Представен е НА за замяна на недвижим имот срещу движима вещ № ***/27.10.2023 год. по силата на който С. В. Д. прехвърля на „Бул реалтор“ЕООД 1/100 ид.ч. от цялата си собствена ¾ ид.ч. от следните недвижими имоти, находящи се в землището на с. В. – ПИ № ***; ПИ № ***, ПИ № ***, в замяна на посочена движима вещ.

С НА № ***/27.10.2023 год. С. В. Д. продава на „Бул Релатор“ЕООД 99/100 ид.ч. от ¾ ид.ч. от следните недвижими имоти, находящи се в землището на с. В. – ПИ № ***; ПИ № ***, ПИ № ***.

Приет е НА за собственост върху недвижим имот, придобит по наследство № ***/18.08.2023 год. , с който С. В. Д. е призната за собственик на основание наследство останало от В. Д. И. на ¼ ид.ч. от недвижими имоти, находящи се в землището на с. В. – ПИ № ***; ПИ № ***, ПИ № ***.

С НА за покупко – продажба на недвижим имот № ***/16.12.2021 год. , А. Г. А., В. А. Г., Г. А. П. и п. Д. И. продават на С. В. Д. собствените си общо ½ ид.ч. от недвижими имоти, находящи се в землището на с. В. – ПИ № ***; ПИ № ***, ПИ № ***.

С приложения Договор за аренда на земеделска земя от 30.11.2023 год. „Бул Реалтор“ЕООД в качеството на арендатор е предоставило на А. Я. М., в качеството на аредатор за временно и възмездно ползване своите недвижими имоти – земеделски земи , находящи се в землището на с. В. – ПИ № ***; ПИ № ***, ПИ № ***, за срок от 20 стопански години.

От представената Справка за актуално състояние се установява, че към 17.12.2023 год. едноличен собственик на капитала и управител на „АВС Агро 2012“ ЕООД е Т. Г. К..

С договор за наем от 17.05.2023 год. Т. Г. К., в качеството на наемодател е отдала на „АВС- Агро 2012“ЕООД, в качеството на наемател , за временно и възмездно ползване процесните земеделски земи за срок от 10 стопански години.

Договорът е надлежно вписан на 23.05.2023 год.

Представен е и договор за продажба на наследство от 08.04.2015 год., по силата на който Г. Г. П. продава на Т. Г. К. изцяло наследствените си права и задължения, останали в наследство от наследодателя Г. И. Р., б.ж. на с. В., поч. на 17.06.1982 год.

В подкрепа на твърденията си отвениците са представили Договор за наем на земеделска земя от 07.04.2015 год. , сключен между Г. Г. П. – наемодател и Т. Г. К. – 3 наемател, по силата на който процесните земеделски земи са отдадени под наем за срок от 10 стопански години, считано от 01.10.2015 год., като по смисъла на договора всяка стопанска година започва на 01 октомври и завършва на 30.09 през следващата календарна година. Договорът е вписан на същата дата.

Представено е и споразумение от 17.05.2023 год. между Т. Г. К. и „АВС – Агро-2012“ЕООД , с което са се съгласили, че на осн. чл. 25 от ЗЗД отлагат влизането в сила на сключения между тях на 17.05.2023 год. договор за наем на земеделска земя до датата на прекратяване на действието на договор за наем от 07.04.2015 год., сключен между Т. К. и Г. П..

По искане на страните по делото са приети и приложени в цялост – нотариално дело №***/2023 год. по описа на нотариус Т. Д.; Извадка от общия регистър на нотариус С. А., стр. 283 , 284, 285; копие от нотариално дело № ***/2021 год. по описа на нотариус Е. Щ..

От изисканата от ОДЗ – гр. Я. справка става ясно, че за процесните недвижими имоти , на 06.08.2015 год. в ОСЗ – С. е вписан многогодишен договор за наем , със срок на действие 10 години, сключен на 07.04.2015 год. между Г. П. и Т. К., както и втори многогодишен договор за пренаемане от 17.05.2023 год. , сключен между Т. К. – пренаемодател и „АВС – Агро 2012“ЕОО – пренаемател. За стопанската 2023/2024 година имоти с номера *** и *** са заявени на хартиен носител , като част от заявление по чл. 70,ал.1 ЗСПЗЗ от Т. Г. К. с желание да не участват в МПО по чл. 37 в ЗСПЗЗ. Имот с № *** е заявен на хартиен носител, като част от заявлението по чл. 70,ал.1 от ППЗСПЗЗ от Т. Г. К. с желание да бъде включен в разпределението по чл. 37 в от ЗСПЗЗ.

По искане на ищеца е изискана справка от ДФЗ, видно от която за стопанската 2023/2024 година имоти с номера ******* и ******* са заявени за подпомагане от ЗП Т. К., а имот номер ******* от ЕТ „К. К.“.

По делото са събрани и гласни доказателства. В показанията си св. К.- бивш съпруг на ответницата К. посочва, че същата обработва земя и знае за договор сключен между нея и П. за три ниви в землището на с. В..За земите наем плащаща на П. или на нейн братовчед, който се казвал В..Парите се давали на ръка и толкова години не и имало проблеми. По повод на договора помни, че станал през 2015 год. и така и не е била предоставена банкова сметка за плащане. За конкретния договор не помни дали е имало разписка, но знае, че са си вземали парите.

При горната фактическа обстановка, съдът прави следните правни изводи:

Предявен е иск с правно основание чл. 108 ЗС, евентуално съединен с иск с правно основание чл. 26,ал.1, предл. 1 ЗЗД.

По иска с правно основание чл. 108 ЗС предявен против ответника „АВС Агро 2012“ЕООД :

4

Съгласно чл. 108 ЗС , собственикът може да иска своята вещ от всяко лице, което я владее или държи без да има основание за това. Искът за собственост по чл.

108 ЗС е иск на невладеещия собственик срещу владеещия несобственик. В ТР № 4 от 14.03.2016 г. на ВКС, постановено по тълк. д. № 4/2014 г., ОСГК, в мотивите по т. 2А, е казано, че предмет на делото по този иск е правото на собственост на ищеца. Искът съдържа в себе си две искания за правна защита, отправени до съда: искане да бъде установено, че ищецът притежава правото на собственост върху процесния имот и искане да бъде осъден ответникът да му предаде владението върху имота. Ако в хода на делото бъде установено, че ищецът притежава правото на собственост върху процесния имот и ответникът го владее без основание, противопоставимо на собственика, съдът следва да уважи и двете искания: да се произнесе с установителен диспозитив, признаващ правото на собственост на ищеца и с осъдителен диспозитив, осъждащ ответника да му предаде владението върху спорния имот.

При този иск ищецът следва да докаже, че е собственик на вещта, предмет на иска, че същата се намира във владение или държане на ответника и че ответникът я владее или държи без основание. Не е ли налице коя и да е от тези три предпоставки, искът не може да бъде уважен.

По делото съобразно представените писмени доказателства, съдът приема за доказано, че е налице първата от посочените по-горе предпоставки от фактически състав на иска по чл.108 от ЗС, а именно от представените титули за собственост безспорно се установи, че ищцовото дружество се легитимира като собственик на ¾ ид.ч. от процесните имоти- земеделски земи в землището на с. В., общ. С., придобити по силата на обективирани в нотариална форма сделки – замяна и покупко-продажба.

Релевирано е оспорване на правото на собственост с отговора на исковата молба, но доказателства в подкрепа на това оспорване до приключване на съдебното дирене пред настоящата инстанция не са ангажирани.

Според съда обаче, в процеса не се установи по надлежния ред земеделските имоти да се владеят от ответника срещу когото е насочен иска по чл. 108 ЗС – „АВС – Агро 2012“ЕООД. Напротив всички събрани доказателства сочат, че имотите се ползват, обработват и от тях биват реализирани полагащите се субсидии от втората ответница Т. Г. К..