Решение № 226 от 11.03.2024, Районен съд - Перник

РЕШЕНИЕ

№ 226 гр. Перник, 11.03.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ПЕРНИК, V ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на дванадесети февруари през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: НЕДА Н. ТАБАНДЖОВА

ЗАРКОВА при участието на секретаря Кристина Ант. Иванова като разгледа докладваното от НЕДА Н. ТАБАНДЖОВА ЗАРКОВА

Гражданско дело № 20231720103387 по описа за 2023 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Ищецът Община Перник излага в исковата си молба, че с Договор за наем № ****/22.12.2017г., сключен въз основа на настанителна Заповед № 2160/30.11.2017г. е предоставено под наем на Л. К. Д. общинско жилище, находящо се в гр. Перник, ул.

„****, при месечен наем в размер на 29,06 лева, дължим авансово до 15-то число на текушия месец за следващия, както и такса битови отпадъци в размер на 3,86 лева месечно. Твърди, че Договора бил скючен за срок от пет години, като със Заповед № 2330/19.12.2022г. договора бил прекратен с изтичане срока за настаняване, като на ответника бил определен срок за освобождаване на жилището до 15.01.2023г. Излага още, че в определения срок жилището не било освободено доброволно, като срещу наемателя не е предприета процедура по изземване по реда на чл.65 от ЗОС. Същата е продължила да обитава жилището в хипотезата на чл.236, ал.2 ЗЗД, поради което счита, че дължи наемоподобен доход. Твърди още, че с писмо изх.№ 22/ПО-548 от 19.12.2022г. получено лично от ответницата, същата е уведомена, че след прекратяване на договора следва да заплаща месечен наемоподобен доход в размер на 29,06 лева и ТБО в размер на 3,86 лева. Посочва, че за месец декември 2022г. ответницата не е заплатила дължимия месечен наем, а от месец януари 2023г. не е заплащала наемоподобния доход и таксата за битови отпадъци. В тази връзка моли съда да ответникът да бъде осъден да заплати на ищеца сумата от 197,52лв, от която сума в размер на 174,36лв. неплатени вноски за наем и наемоподобен доход и периода 01.12.2022г. до 31.05.2023г, включително и 23,16лв, дължима ТБО за периода 01.12.2022 г. до 31.05.2023 г. включително, ведно със законната лихва върху главницата от 174,36лв., считано от датата на подаване на исковата молба в съда до датата на пълното изплащане на сумата, както и сторените по делото разноски.

В срока по чл. 131 ГПК от ответникът, чрез адв. Св. Д. – особен представител е депозиран отговор на исковата молба, с който се оспорва предявената искова претенция като неоснователна и недоказани и моли да бъде отхвърлена, като излага подробни съображения. В съдебно заседание изрично заявява, че оспорва предявените претенции по основателност, но не и по размер по подробно изложени в отговора 1 възражения.

Съдът, след като взе в предвид събраните по делото доказателства и становища на страните, преценени поотделно и в тяхната съвкупност и като съобрази разпоредбите на закона, намира за установено от фактическа страна следното:

От представения по делото Договор за наем № ****/22.12.2017г. е видно, че на ответницата е предоставено ползването под наем на общинско жилище, находящо се в гр. Перник, ул. „****, срещу заплащането на наемна цена в размер на 29,06 лева и заплащането на дължимата такса смет, платими ежемесечно до 15-то число на текущия месец за следващия. Срокът на договора е бил пет години, считано от 01.01.2018 г.

Договорът за наем е бил съставен на основание Заповед № 2160/30.11.2017г. за настаняване.

Със Заповед № 2330/19.12.2022г. на кмета на Община Перник, издадена на основание чл. 44, ал. 2 ЗМСМА е било прекратено наемното правоотношение с ответницата възникнало по Договор за наем № ****/22.12.2017г. по силата на което на ответницата е било предоставено ползването под наем на общинско жилище, находящо се в гр. Перник, ул. „****. На адреса на ответницата на 13.02.2023 г. е било залепено уведомление по чл. 18а, ал. 9 във вр. с чл. 18а, ал. 8 от АПК, на което 7 - дневния срок е изтекъл на 20.02.2023 г. без да бъде получено от ответницата и на основание чл. 18а, ал. 9 АПК е прието за редовно връчено. Ответницата с писмо от 19.12.2022 г. е била уведомена, че на основание чл. 236 ЗЗД следва да заплаща на ищеца наемоподобен доход, считано от 01.01.2023г. Писмото, обаче е останало непотърсено видно от приложеното по делото известие за доставяне.

При така установената фактическа обстановка съдът приема от правна страна следното:

Предявени са обективно, кумулативно съединени искове с правна квалификация чл. 59 ЗЗД във вр. с чл. 236, ал. 2 ЗЗД вр. чл. 232 ЗЗД за заплащане на неплатени вноски за наем и наемоподобен доход и периода 01.12.2022г. до 31.05.2023г, включително и такса битови отпадъци за периода 01.12.2023 г. до 31.05.2023 г.

Правното основание на исковете се извежда от твърденията на ищеца за фактите, на които основава претенциите В случая твърденията на ищеца по исковата молба са за съществувало наемно правоотношение между страните за определен срок, който бил настъпил, продължило ползване на имота от ответника след срока въпреки противопоставянето на ищеца.

При така предявените искове в тежест на ищеца е да докаже, че страните са били обвързани от валидно на наемно правоотношение с конкретен обект, предаден при сключване на договора в определено състояние, уговорена наемна цена , съответно – уговорено обезщетение за ползване на имота след прекратяване на договора, че действието на договора е прекратено, но въпреки противопоставяне на ищеца ответникът е продължил да ползва имота, сума, която ищец би получил ако ответникът не беше продължил ползването на имота.

С разпоредбата на чл. 236, ал. 2 от ЗЗД законодателят е уредил правоотношения между страни по прекратен договор за наем, по който наемателят е продължил ползването на имота, обект на договора за наем, въпреки изричното противопоставяне на наемодателя. При наличието на предпоставките на хипотезата на чл. 236, ал.2 от ЗЗД по силата на закона възниква „квази наемно правоотношение” между страни по договор за наем, действието на който е прекратено. При тази хипотеза бившият наемател е длъжен да изпълнява задълженията си по прекратения договор за наем, а именно да пази вещта, да я ползва само по предназначеине, да заплаща консумативи свързани с ползването й. За него остава и задължение за плащане цената на ползването на тази вещ. Задължението за плащане на цена на ползването на вещта обаче вече не е престационно задължение, тоест не е изпълнение на задължение по договор. Такова то е било през времето на действието на правоотношението по валиден договор за наем. След прекратяването на договора за наем в хипотезата на чл.

2

236, ал.2 от ЗЗД задължението за плащане на цената на ползването на вещта е обезщетително. Съпоставянето на размера на обезщетението с наемната цена по договора, не променя характера на вземането - то си остава такова за обезщетение, а не за наем. Конкретния размер на това обезщетение, подлежи на установяване и може да се изразява, както в пропусната възможност на наемодателя да реализира доходи от вещта, така и в невъзможност да я ползва сам, а дори и в това, че същата се е амортизирала в резултат на ползването й от бившия наемател. При тези хипотези бившият наемодател има право да получи уговорения наем в договора за наем, независимо че сключения договор за наем вече не обвързва страните. Отделно той може да получи и сума надвишаваща размер на уговорения наем, ако има такава уговорка в договора или ако докаже, че претърпени от него вреди надхвърлят размера на уговорения в договор наем. Обезщетението е съизмеримо със средната пазарна наемна цена, но само ако тя е по-висока от уговорения наем. При претенция за обезщетение до размера на уговорения наем или на уговорено с договора обезщетение, ирелевантно обстоятелство е размер на пазарния наем. Това е така, защото с разпоредба на чл. 236, ал.2 от ЗЗД законодателят въвежда и необорима презумпция, че размер на вреди е не по-малък от размер на уговорения наем.

Обезщетението не може да бъде по-ниско от уговорения наем. Средният пазарен наем подлежи на изследване, само ако заявена претенция е над уговорен наем. Това обезщетение се дължи независимо от това дали е имало реална възможност за отдаването на имота под наем на ІІІ-то лице, защото поведението на бившия наемател е препятствало наемодателя да извлича ползи от имота. (В този смисъл Решение № 391/26.05.2010г. по гр.д.№ 765/2009г. на ВКС, ІІІ-то Г.О.; Решение № 144/17.05.2011г. по гр.д.№ 401/2010г. на ВКС, ІV-то Г.О., Решение № 146/01.12.2010г. по гр.д.№ 934/2009г. на ВКС, ІІ-ро Т.О.; Решение № 54/11.07.2011г. по т.д.№ 377/2010г. на ВКС, І-ро Т.О.; Определение № 606/06.08.2012г. по т.д.№ 967/2011г. на ВКС, ІІ-ро Т.О.

Решение № 18/05.03.2010г. по т.д.№ 527/2009г. на І-во Т.О. на ВКС; Решение № 134/08.05.2009г. по гр.д.№ 185/2008г. на ВКС, ІV-то Г.О.; Решение № 581/23.07.2008г. по т.д.№ 196/2008г. на ВКС, ТК; Решение № 935/09.06.1999г. по гр.д.№ 282/1999г. на ВКС, V-то Г.О).

По делото не се спори, че процесният имот представляващ Апартамент № ***, в гр. Перник, ул. *** е собственост на ищеца за през процесния период, актуван с АОС № 6878/06.04.2012г. Налице е възникнало наемно правоотношение по силата на Договор за наем № ****/22.12.2017г., сключен въз основа на настанителна Заповед № 2160/30.11.2017г., с която е предоставено под наем на Л. К. Д. общинско жилище, находящо се в гр. Перник, ул. „****, при месечен наем в размер на 29,06 лева, дължим авансово до 15-то число на текушия месец за следващия, както и такса битови отпадъци в размер на 3,86 лева месечно. Наемното правоотношение с предмет общинско жилище може да възникне и съответно да се прекрати, само по реда и при условията, предвидени в разпоредбите на специалния по отношение на ЗЗД закон, а именно Закона за общинската собственост (ЗОС). В този смисъл Решение № 1240 от 30.10.2008г. на ВКС по гр.д. № 5630/2007г. V г.о. Съгласно чл.232, ал.2 от ЗЗД, наемателят има задължение да заплаща уговорената с наемодателя наемна цена, както и разходите, свързани с предоставеното в случая общинско жилище по начин и в срок, определен в наемния договор. Същата разпоредба има императивен характер с оглед това, че наемното правоотношение е двустранно, следователно вменява права и задължения за двете страни по него - правото на наемателя да използва по предназначение общинското жилище съответства на правото на наемодателя да изисква престиране на периодичните наемни вноски, по начин и в срок уговорен между тях, както и законната лихва от деня на забавата съгласно чл.86 от ЗЗД. В случая се претендира заплащане на сумата от 197,52лв, от която сума в размер на 174,36лв. неплатени вноски за наем и наемоподобен доход и периода 01.12.2022г. до 31.05.2023г, включително и 23,16лв, дължима ТБО за периода 01.12.2023 г. до 31.05.2023 г. включително, ведно със законната лихва върху главницата от датата на подаване на исковата молба в съда до датата на пълното изплащане на сумата. От материалите по 3 делото се установява по безспорен начин, че между страните е бил налице валидно сключен договор за наем, по силата на който наемателят е ползвал имота. В настоящия случай безспорно се установи, че сключения между страните договор за наем е прекратен със Заповед № 2330/19.12.2022г. на кмета на Община Перник, издадена на основание чл. 44, ал. 2 ЗМСМА, която е била връчена на ответницата при условията на чл. 18а, ал. 9 АПК на 20.02.2023. Със същата ищецът е предупредил ответницата, че в срок до 15.01.2023г. е задължена да освободи жилището. Следва да се има предвид обаче, че съгласно чл. 34 и сл. във вр. с чл. 8 от Закона за общинската собственост (ЗОС) разпореждането с вещи и ограничени вещни права се извършва с решение на Общинския съвет. Делението на сделките на разпоредителни и на такива на обикновено управление се провежда в зависимост от правния резултат, който се цели посредством сделката. При сделките на обикновено управление целта е събирането или съхраняването на плодовете на вещта или едно сравнително по-леко обременяване на правото на собственост. В този смисъл разпоредителни са сделките, които имат вещнотранслативно действие, както и някои облигационни сделки, сключени за попродължителен период /например договор за наем, сключен за срок над три години- чл.