Решение № 45 от 18.03.2022, Районен съд - Айтос

РЕШЕНИЕ

№ 45 гр. А., 18.03.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – А., IV СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и трети февруари през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: Мария Й. Дучева при участието на секретаря Яна Анг. Петкова като разгледа докладваното от Мария Й. Дучева Гражданско дело № 20212110101130 по описа за 2021 година

Производството е образувано по искова молба, подадена от Д.З.З. с ЕГН **********, А., ***, чрез адв. М.З. от AK - Б. съдебен адрес: Б., ***, срещу: М. Н. Т.,ЕГН ********** и В. Н. Т. , ЕГН ********** и двете с адрес: гр. А., ***;

В ИМ се сочи, че страните сключили договор за наем , пo силата на който ответниците предали на ищеца за временно и възмездно ползване, следния недвижим имот:

ЛОЗЕ, находящо се в землището на гр.А., м."Могилата" с площ от 12,740 /дванадесет декара и седемстотин и четиридесет квадратни метра/ , III- та категория , съставляващо имот № 175008 /сто седемдесет и пет хиляди и осем/ пo плана на землището на гр.А. при граници подробно описани в договора за наем от 03.04.2008 год. с нотариална заверка на подписите — надлежно вписан в CB при PC А. .

B изпълнение на договора ищецът заплащал редовно наемната цена, като също така извършил сериозни подобрения в имота ,както и изпълнил задължението си за заплащане на наемната цена, съответно за шестата, седмата, осмата, деветата и десетата година на действието, мy в размер на 3 185 - три хиляди сто осемдесет и пет евро, съгласно надлежно издадена разписка от 03.06.2013 год. , като отделно от това ЗАПЛАТИЛ , пo изрично искане и настояване на наемодателите предварително и HAEMHA ЦEHA в размер на 6370 евро за нов - следващ наемен период от 10 /десет/ години Считано до 03.04.2028 год. - съгласно надлежно издадена разписка от 12.10.2013 год. с уверението от тяхна страна, че договорът ще продължи действието си до 03.04.2028 год.

Въпреки това ответниците пo настоящото дело предявили искова претенция пo чл.108 от ЗС

Въпросната им претенция била уважена от APC с решение № 99 oт 09.05.2019 год.

1 постановено no гр.д.№ 854/2018 год., отменено от БОС с решение № III-127 oт 07.08.2020 год. пo възз.гр.д.№ 1054/2019 год. , и бил осъден да предаде владението на имота.

При така изложената фактическа обстановка, ищецът счита, че за него е налице правен интерес да претендира стойността на направените трайни подобрения в имота, с които същия значително е увеличил стойността си , посредством което ответниците неоснователно са с обогатили. Извършени са изкопни работи до пълното изравняване на терена и съответното транспортиране , извозване на пръстта и доставяне на скалиста маса /фракция в горния слой/, както и последващо изравняване, нивелиране и трамбоване посредством багер и друга техника на обща стойност нa извършените CMP вкл. материали, транспорт и труд , съгласно издадените разходни документи - фактури на обща стойност от 14 900 лева .

B тази връзка в имота бил изграден стабилен масивен навес - автомивка , съобразно одобрен инвестиционен проект с три клетки,изработен от бетонови траверси и конструкции, като заедно с това са изградени и мослоуловителни шахти, водосточни канали на обща стойност от 8 000 лева . Изградени били две постройки- първата с плoщ от около 70 квадратни метра, с бетонова плоча, покрив, завършени стени и дограма на стойност от 3 000 лева и втората от около 50 квадратни метра също масивно изградена с дървена конструкция, завършени преградни стени, изолация , положена ламперия , изграден бар плот и тоалетна на стойност от 2 500 лева .Теренът бил сондиран , като била изградена напълно инсталация сонда на стойност от 1 500 лева.

Твърди , че с въпросната сума , представляваща стойността на направените подобрения в имота, общо от 29 900 /двадесет и девет хиляди и деветстотин/лева ответниците са се обогатили без основание и същата следва да ми бъде възстановена в пълен обем от тях . Подобренията не попадат в задълженията му по чл.2 и пo чл.4 от договора за наем

Пpu така изложената фактическа обстановка, ищецът счита, че за него е налице правен интерес от предявяване на настоящия иск, с който моли съда да осъди всяка от ответниците да му заплати по 14 950 лева представляваща стойността на извършените подобрения в имота, c която сума се е увеличила стойността на имота , ведно със законната лихва от деня на предявяване на претенцията до окончателното изплащане на главницата В законоустановения срок по чл.131 от ГПК е постъпил писмен отговор от ответниците М. Н. Т. и В. Н. Т., чрез адв.С.. В отговора на ИМ се навеждат доводи, че искът е неоснователен поради фактът, че изграждането на посочените стопански постройки е в изпълнение на чл.4 от договора за наем, за изпълнение на което задължение ищецът е освободен от заплащане на наемната цена за пет години. На следващо място ответниците твърдят, че са се сдобили с разрешение единствено за стопанска постройка с РЗП 35кв.м. и съответно ищецът е имал задължение да изгради само тази постройка. С актове на Община А. и РДНСК –Б. е установено, че ищецът е изградил в нарушение на строителното разрешение още няколко постройки , за които има издадено предписание за премахване и за които постройки ответниците категорично отказват да му платят сторените разходи.

Ответниците твърдят, че от самото начало на строителството са уведомили ищеца с 2 нотариална покана, че не са съгласни с изграждането на посочените постройки, което смятат че ги освобождава от задължението да му заплатят направените от него разходи. Не на последно място ответниците акцентират на факта, че с няколко акта на държавни органи е констатирано, че извършеното в имота строителство е незаконно и постройките подлежат на премахване (което ответникът е отказал да стори за своя сметка), което означава, че тези постройки не увеличават по никакъв начин стойността на имота. По изложените съображения ответниците считат че иска следва да бъде отхвърлен.

В съдебно заседание, страните се явяват заедно с процесуалните си представители, които поддържат ИМ, респ.отговора на ИМ.

В обстоятелствената част на исковата молба се твърди, че на 03.04.2008г. страните сключили договор за наем на недвижим имот- лозе с площ от 12740 кв.м. в м.“Могилата“ в землището на гр.А., представляващо имот №175008 по плана на местността. Договорът бил за срок от 10 години. Задълженията на наемателя, описани в т.2 от същия представлявали насрещната му престация по договора за първите 5 години, а през следващите пет години наемателят следвало да заплаща наемна цена за година в размер на 637 евро, дължими на 1.09. на текущата година. Между страните липсва спор, че наемателят изпълнил задълженията си по чл..2 и т.1-5 от договора. Поради неизпълнение на задължението за наем на наемателя, ищците отправили нотариална покана до същия, с която прекратили действието на наемния договор и поискали освобождаване и предаване владението на имота. Въпреки, че получил поканата на 11.10.2013г., ищецът не освободил имота и не предал владението му. Ответниците потърсили съдействие от полицията, но образуваната преписка била прекратена с прокурорско постановление от 2015г. Ищецът продължавал да ползва собствения на ответниците имот, като въпреки отправените му покани отказвал да го освободи. Това мотивирало ответниците да предявят иск с правно основание чл.233, ал.1, изр.1 ЗЗД, за осъждане на ответника да им предаде владението на собствения им имот, ползван неправомерно. Със съдебно решение № IIІ- 127/ 07.08.2020 г. по ВГрД №1054/2019г ищецът бил осъден да предаде владението върху имота. Ищецът твърди, че междувременно извършил действия, чрез които повишил стойността на имота, а именно: били извършени изкопни работи до пълното изравняване на терена и съответното транспортиране , извозване на пръстта и доставяне на скалиста маса /фракция в горния слой/, както и последващо изравняване, нивелиране и трамбоване посредством багер и друга ; бил изграден стабилен масивен навес - автомивка с три клетки,изработен от бетонови траверси и конструкции; били изградени мослоуловителни шахти, водосточни канали; две постройки- първата с плoщ от около 70 квадратни метра, с бетонова плоча, покрив, завършени стени и дограма и втората от около 50 квадратни метра също масивно изградена с дървена конструкция, завършени преградни стени, изолация , положена ламперия , изграден бар плот и тоалетна ;теренът бил сондиран , като била изградена напълно инсталация ;

По делото беше разпитан свидетелят Ф. П., който разказва, че е помагал на ищеца Д.З. при облагородяването на имота, като е наблюдавал изкопните работи, изнасянето на 3 пръста и подравняването на имота. Свид.П. твърди, че услугата е била извършена от софийска фирма, която е докарала цялата си техника- багери ,камиони, валяк в имота и е работила дни наред, а след това ищецът Д.З. е заплатил. Освен подравняването на терена в периода 2008-2009г ищецът изградил бетонова основа за автомивка и 1бр.битова и 1бр.стопанска постройка, които били предназначени да обслужват автомивката. Също така имота бил сондиран и водоснабден, било прекарано електричество.

Според свид.Е. Ш. ответницата М.Т. непрестанно му се оплаквала, че има проблеми с наемателя си-Д.З., който не изпълнявал съвестно задълженията си по подписания договор за наем и по-специално не заплащал дължимия наем. Свид.Ш. разказва, че след извършения от ДСИ въвод във владение през м.септември 2021г той сключил с ответниците договор за наем на процесния имот. Когато отишъл в имота там заварил стари автомобили, непотребни вещи, бурени и се наложило да плати на фирма, която да ги изнесе, т.к. имота не бил годен за ползване. Постройките били пълни със стари вещи, одеяла, дрехи и съответно също трябвало да бъдат почистени. По данни на свид.Ш. покривът на едната постройка течал и се наложило баща му да подмени счупените керемиди с нови.

По делото е прието като доказателство неоспорено от страните заключение по изготвена съдебно-техничекса експертиза (л.114-123), според което общата стойност на извършените подобрения възлиза на 73 875лв. Сумата, с която се е увеличила стойността на имота също възлиза на 73 875лв.

При тези доказателства, Съдът достигна до следните изводи:

От фактическа страна е безспорно, че на 3.04.2008г. между страните е сключен договор за наем /л.6-7 Гр.д.№1129/2021г на БОС / на недвижим имот- лозе с площ от 12780 кв.м., съставляващо имот №175008 по плана на землището на гр.А., м.“Могилата“.

Договорът е срочен- за максималният срок по чл.229 ЗЗД от 10 години /т.1 от договора/. В т.6 /касаеща прекратяването на договора/, подточка 2 от същия е посочено, че договорът се подновява за същия срок /т.е. 10 години/ и за същите условия, при положение, че в едномесечен срок преди изтичането на срока, страните не отправят писмено уведомление една до друга за нежеланието им за подновяване на срока. Не се спори, че за първите пет години ответникът, в качеството на наемател е дължал възмездните престации, описани в т.2, подточки 1-6 /бракуване и изкореняване на съществуващите трайни насаждения, маркиране и ограждане на имот, снабдяване на имота с ел.енергия, вода и канализация, изграждане на пътна връзка с главния път и пътната мрежа, засаждане на трайни насаждения, изграждане на стопански постройки и др./, а за последните 5 години от договора се е задължил да заплаща годишна наемна цена в размер на 50 евро за 1 дка или общо 637 евро годишно, дължими на 1.09. за текущата година.

Липсва спор между страните относно факта, че ищецът е изпълнил първите шест от задълженията си по т.2 от договора за наем. Спорен е въпросът дали ответниците са се обогатили в резултат на извършените от ищеца подобрения в имота както твърди той или направените от наемателя разходи представляват наем, който страните са се споразумели да бъде платен под формата на възмездни престации. Съгласно нормата на чл. 72 ЗС, 4 добросъвестният владелец може да иска за подобренията, които е направил, сумата, с която се е увеличила стойността на вещта вследствие на тези подобрения, като увеличението се определя към деня на постановяване съдебното решение (ал. 1); той може да иска да му се заплатят необходимите разноски, които е направил за запазване на вещта (ал. 2); до заплащане на подобренията и на разноските той има право да задържи вещта (ал. 3).