Решение № 10425 от 31.05.2026, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 10425 гр. С., 31.05.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 48 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и пети февруари през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: ИВЕЛИНА М. С.ОВА при участието на секретаря МАРИЯ АТ. ДРАГАНОВА като разгледа докладваното от ИВЕЛИНА М. С.ОВА Гражданско дело № 20251110144403 по описа за 2025 година

Производството е по реда на чл. 124, ал. 1 ГПК, вр. чл. 235 ГПК.

Образувано е по искова молба на „К.“ ЕООД, ЕИК *********, срещу Д. Ц. Ц., ЕГН ********, с която е предявен осъдителен иск с правно основание чл. 55, ал. 1, пр. 3 ЗЗД за осъждане на ответницата да заплати на ищеца сумата от общо 1 431,62 евро (с равностойност 2 800 лв.) – платена на отпаднало основание сума за наемна цена (1 400 лв. за м. 07.2025 г.) и гаранционен депозит (1 400 лв. по чл. 2.7.) по развален договор за наем на недвижим имот от 11.07.2025 г., ведно със законната лихва от датата на подаване на исковата молба – 25.08.2025 г., до окончателното плащане.

Ищецът твърди, че на 11.07.2025 г. между страните е сключен договор за наем на апартамент № 10, находящ се в гр. С., ул. „М.Б.“, бл. 7, вх. Б, ет. 1. Договорът е сключен за срок от две години срещу месечен наем в размер на 1 400 лв. Към момента на подписване на договора ищецът (наемател) заплатил на ответницата (наемодател) сумата от 2 800 лв., от които 1 400 лв. – наемна цена и 1 400 лв. – депозит. Ищецът твърди, че въпреки това владението върху имота не му било предадено от страна на наемодателя. Твърди, че при посещение на дружествата – доставчици на електро- и водоснабдяване с цел прехвърляне на партидите за ток и вода на името на ищеца установил, че ответницата не е единствен собственик на имота, а същият е съсобствен с нейния брат. Сочи, че прехвърлянето на партидите за ток и вода им било отказано, тъй като ответницата не разполагала с документ за собственост, както и с документ, удостоверяващ съгласието на другия съсобственик да отдаде имота под наем. Ищецът твърди, че това събудило съмнение дали ще може да използва имота в рамките на договорения срок и по предназначение. Твърди, че с нотариална покана от 24.07.2025 г., връчена лично на ответницата на 29.07.2025 г., 1 последната била уведомена за развалянето на договора за наем от страна на ищеца поради неизпълнение на задължението за предаване на владението върху имота, както и била поканена да върне получената сума в присъствието на нотариус М.Д.С., с рег. № 621 на НК, на 06.08.2025 г., но това не се случило. По изложените съображения ищецът моли за уважаване на иска и за присъждане на разноски.

Ответницата е подала отговор на исковата молба в законоустановения срок, с който оспорва искa. Не оспорва, че между страните е сключен договор за наем на недвижим имот от 11.07.2025 г., по който е получила от ищеца сумата от 2 800 лв. – наем за м. 07.2025 г. в размер на 1 400 лв. и депозит в размер на 1 400 лв., както и че на 29.07.2025 г. ответницата е получила нотариална покана за разваляне на договора и връщане на посочените суми.

Твърди, че в случая отдаването на имота под наем е действие на управление, поради което съгласието на другия собственик не е необходимо. Сочи, че на ищеца са предоставени всички документи, удостоверяващи правото на собственост на ответницата върху имота, както и ключ от входната врата на жилищната сграда и от апартамента, с което оспорва да е неизправна страна по договора. Счита, че преди развалянето на договора ищецът е следвало да даде подходящ срок за подписването му и от другия съсобственик. Евентуално твърди, че дори договорът за наем да е бил прекратен, то депозитът не подлежи на връщане на основание чл. 2.11. от договора, освен това същият е послужил за неплатената наемна цена за м.08.2025 г. (до изтичането на едномесечното предизвестие). Моли за отхвърляне на исковете и за присъждане на разноски.

Съдът, като съобрази доводите на страните и събраните по делото доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, съгласно правилата на чл. 235, ал. 2 ГПК, намира за установено следното от фактическа страна:

С доклада по делото съдът е отделил за безспорни и ненуждаещи се от доказване на основание чл. 146, ал. 1, т. 3 и т. 4 ГПК обстоятелствата, че между страните е сключен договор за наем на апартамент № 10, находящ се в гр. С., ул. „М.Б.“, бл. 7, вх. Б, ет. 1 на 11.07.2025 г., за срок от две години срещу месечен наем в размер на 1 400 лв.; че ищецът (наемател) е заплатил на ответницата (наемодател) сумата от 2 800 лв., от които 1 400 лв. наемна цена за м. 07.2025 г. и 1 400 лв. – депозит съгласно чл. 2.7. от договора; че на 29.07.2025 г. ответницата е получила нотариална покана за разваляне на договора за наем и връщане на заплатените от ищеца суми; че отдаденият под наем имот е съсобствен между ответницата Д. Ц. Ц. и Х.Ц.Ц. при равни квоти.

По делото е представен и сключеният договор за наем на недвижим имот от 11.07.2025 г. между ответницата Д. Ц. Ц. като наемодател и ищеца „К.“ ЕООД като наемател, с който наемодателят предоставя на наемателя за временно и възмездно ползване собствения си недвижим имот - апартамент № 10, находящ се в гр. С., ул. „М.Б.“, бл. 7, вх. Б, ет. 1, със застроена площ от 90 кв. м., който ще се ползва за логопедичен център (чл. 1.2.), при месечен наем в размер на 1 400 лв. (чл. 2.1.), вносим авансово, от всяко единадесето до петнадесето число на предходния месец (чл. 2.4.); договорът е сключен за срок от две години, считано от датата на подписването му (чл. 2.3.), с възможност за продължаването му.

2

Съгласно чл. 2.7. при подписване на договора наемателят заплаща на наемодателя наема за м. юли 2025 г., както и депозира при наемодателя безлихвена сума в размер на 1 400 лв. като гаранция за изправност на наемателя по договора, за което договорът служи като разписка (чл. 2.8.). Съгласно чл. 2.9. наемателят се задължава да заплаща за своя сметка, ежемесечно, за срока на действие на договора, всички текущи разходи, свързани с ползването на имота – електричество, топла и студена вода, парно, ежемесечни вноски за поддържане на общите части на сградата, като са посочени клиентски и абонатни номера на отделните доставчици, като това може да стане директно към доставчиците на съответните услуги, в срокове, по начин и указания в съответните договори и общи условия към тях ред, за които наемателят е запознат и приема (чл. 2.10., б. „а“), или на наемодателя в срок до 25-то число на месеца, следващ текущия (чл. 2.10., б. „б“). Съгласно чл. 2.11. при напускане на наемателя преди втората година, същият губи депозита.

В раздел V от договора страните са уредили хипотезите на прекратяване на същия: с изтичане на договорения срок, ако договорът не се счита продължен за неопределен срок (чл. 5.1., б. „а“); предсрочно, по взаимно съгласие на двете страни, изразено в писмена форма (чл. 5.1., б. „б“); едностранно от всяка от страните с едномесечно писмено предизвестие до другата страна (чл. 5.1., б. „в“); едностранно, без предизвестие от наемодателя при нарушаване на задълженията на наемателя, съгласно договора (чл. 5.1., б.

„г“); при забава на плащането на наема или на текущите разходи (чл. 5.2.). В чл. 5.3. е уговорено, че при изтичане или прекратяване на договора и напускане на наемателя, наемодателят има право да задържи като обезщетение част или целия депозит при дължим и неплатен месечен наем, текущи разходи или при нанесени вреди, причинени виновно през време на ползването на имота и движимите вещи, като при наличие на остатък същият се възстановява на наемателя в 7-дневен срок.

Като доказателство по делото е прието решение на съсобствениците за управление на съсобствения недвижим имот от 01.04.2025 г., подписано от Х.Ц.Ц. и Д. Ц. Ц., от което се установява, че съсобствениците са взели решение за отдаване под наем на наследствения им апартамент № 10, находящ се в гр. С., ул. „М.Б.“, бл. 7, вх. Б, ет. 1, като Д. Ц. Ц. има право на управлява съсобствения имот, да го отдава под наем на лице и/или лица, които намери за добре и за наем, какъвто прецени, да получава целия наем, както и да подписва договора за наем без участието на другия съсобственик.

По делото е приета нотариална покана от „К.“ ЕООД, представлявано от управителя В.Н., до Д. Ц. Ц., чрез нотариус М.Д.С., с рег. № 621 на НК и район на действие – СРС, с която ответницата е поканена на 06.08.2025 г. в 10:30 часа в кантората на нотариуса да се яви за прекратяване на договора за наем от 11.07.2025 г. поради съществено нарушение, изразяващо се в умишлено затаяване на правната обстановка и обективна истина – факта на съществуване на друг съсобственик на имота, както и за възстановяване на сумата в размер на 1 400 лв. – гаранция за изправност по договора за наем, както и сумата от 1 400 лв. – наем за м. юли 2025 г.; посочено е, че на датата на сключване на договора не е извършено предаване на имота от страна на наемодателя, поради невъзможност за регистриране на 3 необходимите партиди към доставчици на комунални услуги (електроенергия, вода, топлоснабдяване) вследствие липсата на съгласие на другия съсобственик и наемателят не може да ползва имота.

Нотариалната покана е връчена на ответницата на 29.07.2025 г., чрез служител на нотариуса, видно от разписка за връчване/получаване на нотариална покана.

Видно от Констативен протокол, съставен от нотариус М.Д.С., с рег. № 621 на НК и район на действие – СРС, на посочената дата 06.08.2025 г. в 10:30 часа в кантората на нотариуса се е явила В.С.Н., управител на „К.“ ЕООД, но ответницата Д. Ц. Ц. не се е явила, нито е изпратила представител.

За установяване на изпълнението на задълженията на страните по процесния договор за наем, като свидетели по делото са разпитани майката на управителя на „К.“ ЕООД В.Н. Д.О.В. и братът на ответницата - Х.Ц.Ц..

Свидетелката Д.В. посочва, че е запозната със сключения на 11.07.2025 г. договор за наем, който бил сключен в гр. С., на бул. „Ч.В.“, в кантората на брокерска къща; в кантората имало две дами, огромна маса, монитор, на който договорът се показвал в word format, коментирали го заедно и нанасяли корекции, споделя, че попитала за акт за собственост, но брокерите уведомили, че няма проблем с документите на имота и същите са проверени.

Споделя, че договорът бил сключен в този ден, петък, като уговорката между страните била в понеделник на следващата седмица да бъдат прехвърлени партидите за комунални услуги, тъй като ищецът искал да ползва данъчни документи за разходите, понеже идеята била жилището да се ползва за логопедичен център за работа за деца със СОП. От разговор по телефона с дъщеря си разбрала, че в уговорения ден - понеделник не успели да прехвърлят партидите, тъй като наемодателката не разполагала с акт за собственост за имота и се оказало, че има и друг собственик. От дружествата им казали, че не може да се прехвърлят партидите, че трябва договор, нотариално съгласие от другия собственик, като тогава разбрали, че има проблем, че има друг собственик и нотариалният акт реално не е в наемодателката.

Свидетелката признава, че ключовете за имота били предадени при сключването на договора, като брокерите посочили, че не е необходимо сключването на приемопредавателен протокол, тъй като апартаментът бил празен и има само кухненски шкафове.

Твърди, че разговаряла с брокерката, че се чувстват излъгани, притеснени, че има друг собственик и че щом не могат да се прехвърлят партидите ще развалят сделката. Посочва, че наемодателката разговаряла многократно с дъщеря й В., като й предложила да се срещнат с брата на наемодателката в жилището, за да уредят проблема. В. обаче се притеснила, че трябва да се среща с непознат човек, поради което поискала срещата да е в кантората, но такава не се състояла. Твърди, че дъщеря й и ответницата се чули по телефона, предложила да й върне ключовете, а тя съответно да върне получената сума, но наемодателката отказала, тъй като не била в България, не била и съгласна да се разваля договорът. Свидетелката пояснява, че ключовете продължават да са в дъщеря й, тъй като нямало как да ги върнат на ответницата, която не искала да се срещне с тях.

4

Свидетелят Х.Ц. споделя, че знае за сключения договор за наем на апартамента от 11.07.2025 г., като посочва, че сестра му се занимавала с отдаването на имота под наем, тъй като свидетелят ходел на работа и нямал време, ключовете били дадени на брокерска агенция, която организирала огледи на имота и намерила В.. Доколкото знае, сестра му дала в агенцията всички документи за имота, от сестра си знае, че там бил даден и един от комплектите ключове. Знае, че е влизано в апартамента, в деня на подписването на договора, понеже живеел наблизо, видял, че има хора, впоследствие когато със сестра си посетили имота забелязал, че кутията за покриване на водомерите била счупена.