Решение № 3941 от 10.06.2026, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 3941 гр. София, 10.06.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-26 СЪСТАВ, в публично заседание на втори юни през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Даниела Попова при участието на секретаря Кирилка Анг. И. като разгледа докладваното от Даниела Попова Гражданско дело № 20241100105270 по описа за 2024 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Предявен е иск с правна квалификация чл.19, ал.3 от ЗЗД - за обявяване на окончателен на предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот.

В исковата молба се твърди, че ответницата е сключила с ищцата процесния предварителен договор. Според него имотът трябвало да бъде прехвърлен в срок до 30.09.2023г., когато следвало да стане и окончателното плащане. Въпреки неизпълнение на задълженията от страна собственика на имота, през м.03.2024г., ищцата превело по сметката й 20 000 лева – част от остатъка от продажната цена.

Независимо от постигнатите договорки за сключване на окончателен договор, такъв не бил сключен.Претендират се разноските по делото.

Поради настъпила смърт на ответницата в хода на процеса, като ответник са конституирани наследниците й.

Ответницата - С. Д. /наследник по закон/, в отговора на исковата молба, подаден в срока по чл.131, ал.1 ГПК и чрез назначения й особен представител, оспорва предявените искове с твърдения за нееквивалентност на престациите – занижена цена на имота, както и за накърняване на запазената й част.

Ответницата – А. А. /наследник по завещание – чл.16, ал.1 от ЗН/, не оспорва предявения иск.

Съдът, като прецени относимите доказателства и доводите на 1 страните, приема за установено следното от фактическа и правна страна:

Съгласно чл.19, ал.3 ЗЗД страната по предварителен договор, спрямо която другата страна е поела задължението да сключи окончателен договор, може да иска от съда да обяви предварителния договор за окончателен, като по този начин се замести волеизявлението на ответника по сключването на окончателния договор.

За основателността на иска по чл.19, ал.3 ЗЗД се изискват кумулативно следните предпоставки: 1) съществуването на обвързващ страните предварителен договор, с който ответната страна е поела задължението да сключи окончателен договор, сключен в съответна форма; 2) притезанието на ищеца за сключване на окончателен договор да е изискуемо към датата на приключването на устните състезания пред съда; 3) при поето задължение за сключване на окончателен договор с вещно-транслативен ефект, ответникът следва да е собственик на вещта към датата на приключването на устните състезания пред съда и да са налице останалите предпоставки за прехвърляне на собствеността по нотариален ред (чл.363 ГПК).

Представени по делото писмени доказателства установяват, че Ю. Т. е била собственик на процесния недвижим имот въз основа на саморъчно завещание от 14.12.2001г., обявено на 05.07.2019г. След смъртта й на 08.05.2024г., неин наследник по закон е С. Д., а А. А. е неин наследник по завещание – въз основа на саморъчно завещание от 11.08.2017г., вписано в регистъра на саморъчните завещания, документи и книжа на Нотариус рег.№ 221 при НК.

На 14.02.2023г. ищцата С. Б. Д. и Ю. И. Т. са сключили предварителен договор, съгласно който Ю. Т. се е задължила да продаде на ищцата, собственият си недвижим имот, представляващ АПАРТАМЕНТ №15, с идентификатор ***л 8, находящ се в гр.София, на продажна цена в размер на 50 000 лева.

В договора е удостоверено, че при сключването му са заплатени 9 500 лева, като окончателното плащане на цената ще стане в деня на сключване на окончателния договор. Няма спор по делото, че освен заплатената при сключване на договора сума на 16.04.2024г. е превела по банков път на Ю. Т. сумата от 20 000 лева, при което незаплатени остават 20 500 лева.

Съгласно разпоредбата на чл. 3.1 от предварителния договор продавачът е поел задължението да сключи окончателен договор до 30.09.2023г., като няма спор между страните, че окончателен договор не е сключен към сочената дата, нито към датата на приключване на устните състезания по делото.

2

Представеният договор от 14.02.2023г. е сключен в писмена форма за действителност и съдържа клаузи относно същественото съдържание на проектирания окончателен договор за продажба – индивидуализиран е обектът на правото на собственост, който се прехвърля срещу насрещно задължение за заплащане на парична сума (цена) при разсрочено плащане.

Следователно, договорът е годен юридически факт, породил облигационно правоотношение между страните.

Доколкото ищцата е изпълнила съществената част от възложените й задължения по силата на сключения предварителен договор, без това да е сторено от ответната страна, то ищцата се явява изправна страна по него и считано от изтичането на уговорения срок – 30.09.2023 г., е изискуемо вземането на купувача да поиска обявяване на предварителния договор за окончателен.

Продавачът по предварителния договор е бил собственик на имота до датата на смъртта си, след което задължението за сключване на окончателен договор е преминало върху неговите наследници, като предвид наличието на универсално завещание от 11.08.2017г. в полза на А. А., съдът приема, че изключителен собственик на процесния имот след смъртта на прехвърлителя по предварителния договор по наследяване по завещание е приобретателят по завещанието.

Предвид това съдът приема, че предпоставките за основателност на предявения иск са установени по отношение на ответницата А. А. – предварителният договор следва да бъде обявен за окончателен при условие, че купувачът заплати на А. А. остатъка от продажната цена съгласно предварителния договор – сумата от 20 500 лева, в двуседмичен срок от влизане в сила на решението на основание чл.362, ал.1 от ЗЗД.

Доколкото е установено, че ответницата С. Д. не е собственик на имота, предмет на предварителния договор, предявеният срещу нея иск следва да бъде отхвърлен само на това основание и без да е необходимо обсъждане на възраженията, релевирани от процесуалния й представител.

На основание чл. 364, ал. 1 от ГПК ищцата следва да заплати на държавата следващите се разноски по прехвърлянето на имотите, определени съгласно чл. 44, ал. 1, вр. чл. 45, ал. 1, вр. чл. 46, ал. 1, вр. ал. 2, т. 1, вр. чл. 47, ал. 2 ЗМДТ.

Съобразно чл. 35, ал. 2, вр. чл. 34, вр. чл. 33, вр. чл. 32, ал. 1 от Наредбата на СОС за определяне размера на местните данъци, дължимият данък е в размер на 3 % от оценката /уговорената продажна цена от 50 000 лева, доколкото е по–висока от данъчната оценка/ – 766.34 евро, както и нотариална такса по сметка на Софийски 3 градски съд /по арг. от чл. 87 ЗННД/, изчислена съобразно раздел ІІ, т. 4 от Тарифа за нотариалните такси към ЗННД, в размер на 245.68 евро /160.50 лева + 0.8 на сто за горницата над 10 000 лв./.

По разноските

При този изход на делото в тежест на ответницата А. А. следва да се възложат сторените от ищцата разноски за ДТ и адвокатско възнаграждение – съответно държавна такса в размер на 492 лева и адвокатско възнаграждение в размер на 3 500 лева.

Предвид отхвърляне на иска по отношение на С. Д., разноските във връзка с възнаграждението на особения й представител следва да останат за сметка на ищцата.

Така мотивиран, съдът

РЕШИ:

ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН на основание чл.19, ал.3 ЗЗД сключения между С. Б. Д. ЕГН. ********** , с постоянен адрес: с. Орешак, общ.Аксаково, като купувач, и А. И. А., ЕГН **********, гр.Варна, кв.Виница, ул.******** III, №60, х-л Ниагара, като наследник по саморъчно завещание от 11.08.2017г., вписано в регистъра на саморъчните завещания, документи и книжа на Нотариус рег.№ 221 при НК на Ю. И. Т. ЕГН.**********, поч.на 08.05.2024г., като продавач, предварителен договор от 14.02.2023 г. за покупко-продажба на недвижим имот, а именно: АПАРТАМЕНТ №15, с идентификатор ***, находящ се в гр.София, бул.“********, вход ********, състоящ се от две стаи, кухня и сервизни помещения, със застроена площ от 51.92 кв.м. и прилежащите избено и таванско помещение, в едно с 3.56% ид.части от общите части на сградата и 6% от стойността на апартамента право на строеж върху мястото, за сумата от 50 000 лева.

ПРИ УСЛОВИЕ, че С. Б. Д. ЕГН. ********** , с постоянен адрес: с.Орешак, общ.Аксаково, заплати на А. И. А., ЕГН **********, гр.Варна, кв.Виница, ул.******** III, №60, х-л Ниагара , остатъка от продажната цена съгласно предварителния договор, възлизащ на 10 481.48 евро, в двуседмичен срок от влизането в сила на решението.

ОСЪЖДА С. Б. Д. ЕГН. ********** , с постоянен адрес: с.Орешак, общ.Аксаково, да заплати на Столична община на основание чл.44 и сл. ЗМДТ 4 сумата от 766.34 евро - местен данък за придобиването на процесния имот.

РАЗПОРЕЖДА на основание чл. 364 от ГПК да се впише възбрана върху имота, до изплащането на тези разноски от ищеца.

ОТХВЪРЛЯ предявения от С. Б. Д. ЕГН. ********** , с постоянен адрес: с.

Орешак, общ.Аксаково, като купувач, срещу С. Д. Д., ЕГН **********, от гр.София, ж.к.********, като наследник по закон на Ю. И. Т. ЕГН.**********, поч.на 08.05.2024г., като продавач, за обявяване за окончателен на предварителен договор от 14.02.2023 г. за покупко-продажба на недвижим имот, а именно:

АПАРТАМЕНТ №15, с идентификатор ***, находящ се в гр.София, бул.“********, вход ********, състоящ се от две стаи, кухня и сервизни помещения, със застроена площ от 51.92 кв.м. и прилежащите избено и таванско помещение, в едно с 3.56% ид.части от общите части на сградата и 6% от стойността на апартамента право на строеж върху мястото.

ОСЪЖДА С. Б. Д. ЕГН. ********** , с постоянен адрес: с.Орешак, общ.Аксаково, да заплати по сметка на Софийски градски съд сумата от 245.68 евро - държавна такса по т.8 от Тарифата за нотариалните такси към ЗННД .

ОСЪЖДА А. И. А., ЕГН **********, гр.Варна, кв.Виница, ул.******** III, №60, х-л Ниагара, да заплати на С. Б. Д. ЕГН. ********** , с постоянен адрес: с.Орешак, общ.Аксаково

ДА НЕ СЕ ИЗДАВА на основание чл.364, ал. 2 ГПК на страните препис от решението, докато по делото не бъдат представени доказателства за плащане на присъдените местен данък и държавна такса, както и до представяне по делото на декларация по чл.364, ал.2 ГПК, че ищецът няма непогасени подлежащи на принудително изпълнение задължения за данъци, мита и задължителни осигурителни вноски.

РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Софийския апелативен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.

Съдия при Софийски градски съд: _______________________ 5