Решение № 698 от 16.11.2018, Районен съд - Ямбол

Личните данни в текста са заличени.

Р Е Ш Е Н И Е №698/16.11.2018г.

16.11.2018 година град Ямбол

В

И М Е Т О Н А Н А Р О Д А

Ямболският районен съд, ХVІ граждански състав

На осемнадесети октомври две хиляди и осемнадесета година

В публично заседание в състав

Председател: Георги Георгиев при секретаря Ив. Г., като разгледа докладваното от съдията Георгиев гражданско дело № 716 по описа за 2018 година, за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството по делото е образувано по искова молба, ведно с молба-уточнение, предявена от С.Б.Й. против «Агростарт 2010» ЕООД, с която се иска да се приеме за установено на осн.чл.124 от ГПК по отношение на ответника, че договор за наем от 28.09.2011 г. е развален поради неплащане на наемната цена, с връчено уведомление, както и да се осъди ответника на осн.чл.233 от ЗЗД да върне на ищеца недвижимите имоти, предмет на разваления договор, както и да заплати на ищеца сумата от 968.79 лв. – наемна цена за стопанската 2016/2017 г.

В исковата молба се твърди, че ищецът се легитимира като собственик по силата на нот.акт № *** г. на нива - ПИ с идентификатор № *** в землището на с. Г. Т. Общ. Т. Обл.

Я. м. „***“ с площ от 15 999 кв.м.,на нива - ПИ с идентификатор № *** в землището на с. Г. Т. Общ. Т. Обл. Ямбол, м. „***“ с площ от 9 297 кв.м. и на нива - ПИ с идентификатор № *** в землището на с. Г. Т. Общ. Т. Обл. Я. м. „***“ с площ от 6 997 кв.м. както и че за този имоти Т. Д.П. е сключил договор за наем от 28.09.2011 г. с ЕТ „***“ /праводател на ответника/, надлежно вписан. С договора за наем била уговорена наемна цена в размер на 60 кг зърно/дка от засетите за съответната стопанска година култури, или левовата им равностойност. Сочи се, че ответникът не е заплатил на ищеца дължимата наемната цена за имотите за стопанската 2016/2017 г., като във връзка с това му е била изпратена и покана със срок за доброволно изпълнение, но такова не последвало, като в същата ответникът бил предупреден, че в противен случай ищецът ще счита договора за развален. Ето защо, ищецът счита, че има правен интерес да поиска от съда да констатира този факт, като прогласи за развален договора за наем от 28.09.2011 г. и осъди ответника да му върне имотите, както и да му заплати дължимата наемна цена за имотите за стопанската 2016/2017 г. в размер на 968.79 лв.

Правното основание на предявените искове е чл. 124, ал.1 от ГПК, чл. 232, ал.2 от ЗЗД и чл. 233 от ЗЗД.

В съдебно заседание ищецът изпраща процесуален представител, който моли за уважаване на исковете, сочи доказателства и претендира присъждане на разноски.

В срока по чл. 131 от ГПК ответникът е депозирал отговор, в който е оспорил исковете с твърдението, че липсва основание да се счита договорът за наем за развален, тъй като едва през м.12.2017 г. ищецът се е легитимирал пред ответника като собственик на имотите и правоимащ да получи рентата, /т.е. че наемателят не е виновен за изпадането си в забава за изпълнение на паричното задължение за заплащане на наемната цена/, а от друга страна – защото ищецът е претендирал левовата равностойност, а не добивът от 60 кг зърно/дка, което му е било предложено от ответника и както е било уговорено в договора, поради което не е налице виновно неизпълнение от страна на ответника на задължението му за заплащане на наемната цена. Според ответника, приоритетно е уговорено плащането на наемната цена да се извършва в натура, а при невъзможност – в левова равностойност. Твърди, че единственото обстоятелство, поради което не е било извършено плащане, е бил спорът между страните относно начина на заплащане на наемната цена – в натура, или в левова равностойност. Сочи се, че дължимото плащане в левова равностойност е в размер на 484,12 лв., а не колкото се претендира с исковата молба. Освен това, към момента доброволно ответникът бил заплатил на ищеца наемната цена за стопанската 2016/2017 г. в размер на сумата от 581,33 лв., с цел избягване на ненужни спорове. Поради това, че сам с поведението си кредиторът е изпаднал в забава да приеме предложеното му изпълнение, длъжникът счита, че по този начин го е освободил от неговата забава и следва да понесе отговорност за разноските. По тази причина ответникът счита, че договорът за наем не е развален поради неплащане на цената, защото неизпълнението не се дължи на причина, за която той отговоря, като сочи, че ищецът няма правен интерес от иска за заплащане на наемната цена, тъй като същата е заплатена в хода на процеса.

В съдебно заседание ответника изпраща процесуален представител, който моли за отхвърляне на исковете, сочи доказателства и претендира присъждане на разноски.

Ямболският районен съд, като взе предвид исковата молба, събраните по делото доказателства, становището на ответната страна и като съобрази закона, намира за установено от фактическа и правна страна следното:

Страните не спорят, че ищецът е собственик на процесните земи, че за същите има сключен валиден договор за наем от 28.09.2011 г., обвързващ ответника, както и че до датата на завеждане на иска не е била заплатена дължимата наемна цена за процесните имоти за стопанската 2016/2017 г. Не спорят и че владението върху имотите не е предадено на ищеца. Спорят относно това дали е налице виновно неизпълнение от страна на ответника на задължението му за заплащане на цената, или е налице неоправдано забавяне, дали е налице основание договорът за наем да се счита за развален поради неплащане на наемната цена, и може ли същата да бъде изплащана в левова равностойност, или приоритетно - само в натура.

От представения от ищеца

Договор за наем от *** г. се установява, че между страните е възникнала облигационна връзка, по силата на която Т.Д.П. чрез пълномощника си Д. И. Д. в качеството му на наемодател, е предоставила на наемателя Н.Я.Н., като собственик на ЕТ „ ***“,със седалище с.Г. Т.община Т. ул.“***, за временно и възмездно ползване процесните недвижими имоти, за срок от десет стопански години, считано от 01.10.2011 г. до 30.09.2021 г., при задължение на наемателя съгласно чл. 5, ал.1 от договора да заплаща на наемодателя годишна наемна цена в размер на 60 кг. зърно на декар от засетите за съответната стопанска година култури или левовата им равностойност, платима за същата година, като съгласно ал. 2 на чл. 5 от договора, годишната наемна цена се заплаща не по-късно от края на всяка стопанска година.

Видно от приложения нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № ***,том ***,дело № *** г. на нотариус Е. Щ.,с рег. № ***,с район на действие ЯРС, ищецът е придобил собствеността върху процесните имоти от Т. Д. П. от гр.Б. От представения договор за продажба на търговско предприятие от 04.06.2017 г. се установява, че след сключването на процесния договор за наем, наемателят ЕТ “***“ продал търговското си предприятие на ответника „***“ ЕООД, който е встъпил в неговите права и задължения.

Съгласно чл. 237, ал. 1 от ЗЗД, при прехвърляне на недвижим имот договорът за наем остава в сила спрямо приобретателя, ако е бил вписан в имотния регистър.

Процесният договор за наем е вписан в имотния регистър, следователно е останал в сила за приобретателя,видно от представеното копие заверено с вярно с оригинала от пълномощника на ищеца от ТР и регистъра на ЮЛНЦ при Министерството на правосъдието,Агенция по вписванията.

Един от споровете между страните дали наемното плащане се дължи в натура или левовата му равностойност.

Видно от представения договор за наем сключен на 28.09.2011 г. в гр.Я.,се установява,че страните по него са постигнали съгласие залегнало в чл.5,ал.1 наемателя да заплаща на наемодателя годишна наемна цена в размер на 60 кг.зърно на декар от засетите за съответната стопанска година култури или левовата им равностойност ,платима за същата година. Съгласно разпоредбата на чл.20 ЗДД при тълкуването на договорите трябва да се търси действителната обща воля на страните. В настоящия случай и тълкувайки волята на страните залегнала в чл.5,ал.1 от договора за наем който са сключили на 28.09.2011 г.,следва да се приеме,че същите са се уговорили за заплащане на годишната наемна цена в натура или в левова равностойност,която уговорка е изцяло в полза на наемателя. Той е този който има право да избере по какъв начин да престира задължението си, в зависимост от добитата от него реколта и реализирана печалба през съответната стопанска година.В исковата молба се твърди,че на 24.06.2016 г. е подписан протокол между страните с постигнато съгласие за отдадените земи в землището на с.Г. Т. за стопанската 2016/2017 г. да се заплаща 50 лв. на декар,като за нови земи закупени от ищеца с договор с ответника наемното плащане да е в размер на 40 лв. на декар. Такъв протокол от 24.06.2016 г. не е представен като писмено доказателство по делото от ищеца и пълномощника му. Ето защо,настоящия съдебен състав приема,че в правомощията на наемодателя е да избере вида на насрещната престация, тъй като правото на избор принадлежи на задълженото лице.

На следващо място следва да се отговори на въпроса дали ищецът своевременно е уведомил ответника за настъпилата промяна в собствеността.Страните не спорят,че с нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот от 14.12.2015 г./приложен на лист 9 от делото/ ищеца е придобил от Т. Д. П. от гр.Б. процесните ниви описани в него в землището на с.Г. Т.,общ.Т. обл.Я. за които ниви има сключен договор за наем.По делото е представено уведомително писмо от ищеца, адресирано до управителя на ответното дружество, представляващо уведомяване за настъпилата промяна в собствеността на земеделските земи и представляващо покана за издължаване на дължимата наемна цена за стопанската 2015/2016 г. Това уведомително писмо не е датирано,като има данни,че е получено от ответното дружество с оглед на това,че в левия долен край има надпис получих и подпис,което обстоятелство не се оспорва от ответното дружество,като към него няма и приложени писмени доказателства в подкрепа на твърденията за промяна в собствеността.

Представена е и покана за плащане на наем за земеделски земи от ищеца до ответното дружество, с която отново са наведени твърдения за придобиване от страна на ищеца на земеделски земи в землището на с. Г. Т. включително процесните, като ответникът е поканен в петдневен срок от получаване на писмото да преведе по посочена банкова сметка ***, че в противен случай ищецът ще счита договора за наем за развален поради неизпълнението му. Тази писмена покана също не е датирана, като по делото са представени доказателства за доставянето й с куриер на ответното дружество на 19.12.2017 г. – обстоятелство, което не се оспорва от ответника.

В отговор на изпратената покана, ответното дружество е изпратило на ищеца писмо от 22.12.2017 г. на посочения от него адрес за кореспонденция в с. Злати войвода. В същото е посочено, че към въпросната покана са били приложени заверени копия на нотариални актове в подкрепа на ативната легитимация на ищеца, но същият не бил уточнил коя земя в кой от сключените договори за наем попадала, а като клаузите по тях били различни, и с това начин ответникът е обосновал забавата в изпълнението си. Съдът намира този довод на ответника за несъстоятелен – след като е разполагал с данни за имотите, за които ищецът му е представил доказателства, че се легитимира като техен собственик, ответникът сам е могъл да си направи справка по въпросните договори за наем, чието съдържание отлично познава, и да установи всяка от земеделските земи в кой от договорите попада и при какви клаузи е отдадена под наем. Т.е. съдът намира, че ищеца своевременно е уведомил ответника за настъпилата промяна в собствеността.

На следващо място, ответникът е възразил против искането за заплащане на дължимия наем в левова равностойност, като се е обосновал, че съгласно уговореното в договора, решението дали наемното възнаграждение да се плати в зърно на декар или в левова равностойност, е в прерогативите на наемателя, и тъй като ищецът не се явил нито лично, нито чрез упълномощено лице, за да получи наемното възнаграждение в определения срок по договора, нито имал право да определя вида на плащането, то ответникът счита, че не е виновен за неизпълнението. В писмото на ответника от 22.12.2017 г. е изразена готовност наемното възнаграждение за 2017 г. да бъде изплатено на наемодателя през 2018 г. във вид на зърно, в периода от 01.08.2018 г. до 30.10.2018 г., ведно с наема за 2018 г.