Решение № 1643 от 19.03.2025, Софийски градски съд

РЕШЕНИЕ

№ 1643 гр. София, 19.03.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-22 СЪСТАВ, в публично заседание на единадесети март през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Стефан Ис. Шекерджийски при участието на секретаря Капка Н. Лозева като разгледа докладваното от Стефан Ис. Шекерджийски Гражданско дело № 20241100107678 по описа за 2024 година иск с пр.осн. чл. 19, ал. 3 от ЗЗД:

Ищецът – М. М. Р., твърди, че на 18.04.2024г. между него и ответника – Д. Д., бил сключен в писмена форма предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, по силата на който последната се задължила да продаде собствения си имот, представляващ апартамент № 12, находящ се на втори подпокривен етаж, кота + 19.60 метра, с площ от 48,57 м2 , състоящ се от дневна - трапезария, кухненски бокс, баня с тоалетна, антре и тераса, при граници: двор, калкан със сграда в съседен УПИ, апартамент № 11 и стълбищна клетка, заедно с 3,62 % ид.ч. от общите части на жилищната сграда с един вход, находяща се в гр. София, ул. „*******, състояща се от: подземен етаж с избени помещения, надземен етаж с офиси и гаражи, пет жилищни етажа и два подпокривни етажа с жилища и ателие, със застроена площ от 175 м2 и РЗП 1617 м2 , изградена в УПИ IV-398, квартал 6а, по плана на гр. София, местността Лозенец - жилищна група „Южен парк“ и толкова ид.ч. от правото на строеж от УПИ IV-398.

Съгласно т. 2.1. от подписания договор купувачът се задължил да заплати за прехвърлянето в негова полза правото на собственост върху имота продажна цена в размер на 140 000 лева платима по следния начин: капаро (задатък) в общ размер на 10 000 лева, платим до деня на изповядване на нотариалната сделка, а останалата сума в размер на 130 000 лева - в деня на подписване на нотариален акт за покупко-продажба на имота по банковата сметка на ЧСИ С.П. за погасяване на задълженията на продавача по изпълнително дело № 20239210402014/2023г.

В изпълнение на задълженията си по т. 2.1.1., купувачът заплатил на продавача в брой сумата от 1 000 лева, в удостоверение на което последният му издал разписка на 1

19.04.2024г. Разликата до пълния размер на капарото в размер на 9 000 лева била заплатена по банковата сметка на продавача на 23.05.2024г.

В т. 2.3. от предварителния договор, страните уговорили срок до 31.05.2024г. за сключване на окончателен договор.

С оглед изложеното, ищецът моли да на основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД да се обяви за окончателен предварителния договор от 18.04.2024г.

Ответникът - Д. Г. Д., оспорва иска - договорът бил нищожен на основание чл. 26, ал.

2 от ЗЗД, евентуално ал. 1, тъй като цената била много занижена; отново евентуално била налице хипотеза на чл. 31 от ЗЗД; евентуално, ако се приеме, че договорът е действителен, то той бил прекратен с изпратена Нотариална покана на 10.06.2024г.; евентуално се прави отказ от договора на основание чл. 93 от ЗЗД; евентуално имало неизпълнение от страна на ищеца на задължението му по т. 3.5.

Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства и обсъди доводите на страните, с оглед разпоредбата на чл. 12 и чл. 235, ал. 3 от ГПК, приема за установено следното: от фактическа страна:

Не се спори, че е сключен договорът, описан в исковата молба и отговора.

Ответницата е закупила жилището на 05.09.2007г. (НА от същата дата – л. 4).

На 18.04.2024г. г-жа Д. и ищецът са сключили предварителен договор относно жилището, като цената е 140 000 лева (чл. 2.1 и чл. 3.4). Договорено е капаро, платимо по следния начин:

- 1 000 лева, платими при подписване на предварителния договор;

- 4 000 лева, платими до 26.04.2024г.; и

- 5 000 лева, платими до 03.05.2024г. (чл. 2.1.1).

Датата на изповядване на сделката е 31.05.2024г. (чл. 2.3), а остатъкът от сумата следва да се преведе по изп.д. № 20239210402014/2023г. по описа на ЧСИ С.П. ( чл. 2.1.2).

При отказ за продажба, платеното капаро се дължи в двоен размер.

Задължението за подготвяне на документацията, свързана с продажбата е за сметка на ищеца (чл. 3.5, да се съобрази и посоченото в „от правна страна“). Задължението за почистване на жилището е за купувача (арг. от чл. 3.4) и явно не изпълнено (фотоматериали – л. 55-8).

В титулната част на сделката са посочени само адреси на страните, но не и телефони или e-mail-и.

Сумата от 1 000 лева е заплатена на 19.04.2024г. (л. 8), а 9 000 лева на 23.05.2024г. (л.

9).

На 31.05.2024г. само купувачът се е явил пред избрания нотариус (констативен протокол – л. 10).

2

До ищеца е изпратена нотариална покана, с която договорът е развален. Тя е връчена по реда на чл. 47, ал. 5 от ГПК на 05.08.2024г. на следния адрес: гр. София, ж.к. „******* I“, чл. *******. Това е адресът, посочен в предварителния договор.

В показаната се сочи, че сумата от 9 000 лева не била изплатена.

На 25.10.2024г. е изпратено и второ съобщение на същия адрес, този път чрез български пощи (л. 60-1, както и л. 80-2). В обратната разписка, върната на страната, е попълнено – непотърсено (л. 80).

Удостоверение за изменение на кадастралната карта е изготвено по инициатива на ответницата (изводът е предвид заверката на нейния процесуален представител – л. 78), едва на 07.11.2024г. Схемата е от 02.12.2024г. (л. 79). В тази връзка и документацията, представена от ищеца – л. 109-17.

Депозирано е заключение на СПЕ, неоспорено от страните и прието от съда, като компетентно изготвено. От него, както и от разпита на в.л. в о.с.з. от 11.03.2025г., се установява че:

Към датата 18.04.2024г. за Д. Г. Д. при подписването от нея на Предварителен договор за продажба на недвижим имот няма данни за някакво изключително качествено нарушение на психичните й качества, което да е нарушавало годностите ù да разбира и да ръководи действията си.

Твърдените наивитет и непомнене от психиатрична позиция не може да се обсъжда като болестно състояние, което да е нарушило тези ù годности, още повече на фона на постигнатите образование и професионални изяви.

Няма данни за някакви временни психотични смущения към момента на сключване на предварителния договор.

Депозирано е заключение на СТЕ, неоспорено от страните и прието от съда, като компетентно изготвено. От него, както и от разпита на в.л. в о.с.з. от 17.12.2024г., се установява, че към 18.04.2024г. стойността на апартамента е 303 775 лева. Натрупаните боклуци не са съобразени в стойността на жилището, но експертът е бил запознат с фотоматериалите. При огледа е било почистено.

Събрани са гласни доказателства – разпитани са св.св. П. (показанията ù са преценени по реда на чл. 172 от ГПК, тъй като има общо дете с ищеца) и Г. (показанията ù са преценени по реда на чл. 172 от ГПК, тъй като е дъщеря на ответницата). От тях (тези им части, които не представляват споделена от съответната страна по предварителния договор информация /това по правната си природа представлява недопустим косвен разпит/) се установява, че:

-св. П.: предложила на партньора си (ищеца, с който към онзи момент все още не били разделени) да закупят за инвестиция жилище. Става въпрос за процесното жилище на ул. „*******“. Присъствала на подписването на предварителния договор, тъй като това се случило в нейния офис. Ищецът трябвало да поеме всичко, свързано с оправяне на 3 документите, но имало проблем със скицата, тъй като не отговаряла на кадастъра.

-св. Г.: свидетелят живеел в Испания и не бил наясно със ситуацията с жилището, до завръщането си (15.10.2024г.). Заварила жилището пълно с боклуци (същото се отнасяло и до другото, в което майка ù впоследствие живеела). Тя го изчистила, а това било задължение на ищеца. Вместо последния, именно тя извадила скица на жилището. Тя уредила и заснемането на апартамента. Телефонът на майка ù не бил изключван. На ищеца изпратили писмо, тъй като не знаели как да свържат с него.

В допустимата си част, съдът кредитира показанията на свидетелите. от правна страна:

Предварителният договор за сключване на определен окончателен договор, за който се изисква нотариална или нотариално заверена форма, трябва да се сключи в писмена форма. Предварителният договор трябва да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор. Всяка от страните по предварителния договор може да предяви иск за сключване на окончателния договор. В такъв случай договорът се счита сключен в момента, в който решението влезе в законна сила (чл. 19 от ЗЗД).

Предварителния договор по арг. на чл. 19, ал. 1 и 2 ЗЗД, има за предмет прехвърляне право на собственост или ограничено вещно право. Той представлява двустранен договор, по силата на който едно лице наричано обещател (продавач) поема задължението да прехвърли по нотариален ред притежавано от него право на собственост или ограничено вещно право срещу насрещното задължение на друго лице - купувач, да заплати договорената цена, като уговорката може да бъде плащането да се извърши изцяло или отчасти в/до определен срок. Целта на предварителния договор е да подготви сключването на окончателния договор между страните в съответната форма - а именно под формата на нотариален акт - чл. 18 от ЗЗД.

Причините, поради които се сключват предварителните договори, са различни, но най-често те са породени от липсата на готовност у страните в момента да сключат окончателен договор. В случая необходимата относно жилището документация.

1. Процесният договор не е нищожен на основание чл. 26, ал. 2 (липса на съгласие) от ЗЗД или унищожаем – чл. 31 от ЗЗД, предвид заключението на в.л. по СПЕ.

Всевъзможните доводи, изложени за обратното в отговора, са неоснователни.

2. Поредицата от сделки, описани в отговора и предхождащи сключването на предварителния договор, е ирелевантна, доколкото не се установява осъществена гражданска измама (чл. 29 от ЗЗД), ако въобще подобно обстоятелство може да се извлече от изложените твърдения.

Измамата е основание за унищожаване на сделката, когато волеизявлението е направено под действието на неверни представи, които другата страна или трето лице са предизвикали умишлено у страната по сделката. Не са ангажирани каквито и да са доказателства, че ищецът е имал някаква връзка с лицата, съконтрахенти на ответницата по предходните сделки.

Изискванията, на които трябва да отговаря измамата, за да се признае за основание за 4 унищожаемост, са следните. Извършено е волеизявление от страна по двустранна сделка или участник в многостранна. Участник в сделката е въведен умишлено в заблуждение от друг участник в сделката или от трето лице. Въвеждането в заблуждение представлява внушаване на неверни представи за обстоятелства, свързани със сделката, премълчаване на известни факти или съзнателно поддържане на неверни представи у участник в сделката.

Измама по смисъла на чл. 29 от ЗЗД ще има само ако въвеждането в заблуждение е изиграло решаваща роля за сключване на сделката. Ако лицето би сключило сделката и ако би било наясно с действителното положение, сделката не следва да се счита за опорочена.

Всъщност има ангажирани доказателства за обратното. Каквато и да е било мотивацията на продавача, дъщеря ù се е постарала да премахне пречките за сключване на сделката, като е почистила жилището и се е заела със събирането на документацията, нужна, за да може да се изповяда окончателният договор.

Личната мисловната уговорка е без каквото и да е правно значение (страната подписва договора, но мисловно приема, че правнорелевантното действие не я обвързва).

Няма ангажирани доказателства и за постигнато общо съгласие, че сделката е симулативна или „фиктивна“. Няма, а не се и твърди да има изготвено обратно писмо или начало на писмено доказателства (и по тази причина гласните доказателства са недопустими /чл.

164, ал. 1, т. 5-6 от ГПК/, макар и в писмените бележки на страната да се сочи обратното). Важи посоченото по-горе, относно опита на дъщерята да се снабди с необходимата документация.

Арг. в тази насока са и опитите на ответницата да развали двустранната сделка, като същевременно е продължила дейността си по ангажиране на администрацията, за да се снабди с необходимата документация (тя желае сделката, но приема, че има неизпълнение).

3 . Цената, договорена между страните, е малко под половината от пазарната, определена от вещото лице. Ответницата е имала нужда от средства, за да погаси друг дълг, по отношение на който е имало образувано изпълнително производство.