Решение № 183 от 27.02.2025, Районен съд - Стара Загора

РЕШЕНИЕ

№ 183 гр. Стара Загора, 27.02.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – СТАРА ЗАГОРА, XI-ТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на пети февруари през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Неделина Минчева при участието на секретаря Е.А.Д. като разгледа докладваното от Неделина Минчева Гражданско дело № 20245530104423 по описа за 2024 година

Предявен е иск с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД.

Искът е предявен от В. П. К. от гр.Стара Загора срещу К. М. К. от гр.Стара Загора. С исковата молба се твърди, че на ....г. страните са сключили предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, както следва: ........ Страните се споразумели, че цената на имота е 3000,00лв., която цена е платена при сключването на предварителния договор срещу разписка. Бил уговорен срок за сключването на окончателен договор – 29.03.2024г. На този ден ответницата не се явила пред нотариус за сключване на окончателния договор. Това породило правен интерес за ищеца да предяви настоящия иск.

Ищецът моли съда да обяви за окончателен сключения между страните Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 20.09.2023г. по отношение на следния имот: ...... Претендира направените по делото разноски.

Ответницата в срока за писмен отговор не изразява становище по предявения иск, не оспорва представените доказателства, не прави доказателствени искания.

От събраните по делото доказателства, преценени поотделно и в тяхната съвкупност, съдът намира за установена следната фактическа обстановка:

Видно от представеното и прието като писмено доказателство по делото копие на Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от .....г., страните са се задължили да сключат окончателен договор за покупко-продажба на имот: ........ Същият имот ответницата се е задължила да продаде на ищеца за сумата от 3000 лева.

1

Окончателният договор под формата на нотариален акт е следвало да бъде сключен на 29.03.2024г. С т.6 от договора, ответницата в качеството си на продавач се е задължила да прехвърли правото на собственост на описания в т.1 недвижим имот, не по-късно от посочената в договора дата, да прехвърли имота необременен с тежести или права на трети лица, които биха възпрепятствали купувача да упражнява правото си на собственост в пълен обем, да подготви своевременно и представи пред Нотариуса всички документи, необходими за нотариалното оформяне на покупко-продажбата. В т. 7 от предварителния договор, продавачът е декларирал, че към момента на подписване на същия е единствен собственик на продавания имот, имотът не е предмет на други предварителни договори с трети лица, както и на съдебни или извънсъдебни спорове.

Видно от представеното копие на разписка за получена сума от ...г., на същата дата ищецът е заплатил на ответницата сумата в размер на 3000,00лв. в изпълнение на Предварителен договор за продажба на недвижим имот от ...г.

По делото е представено копие на Нотариален акт за собственост на недвижим имот, възстановен по Закона за собствеността и ползуването на земеделските земи ......, видно от който П. И. П. е призната за собственик на следния недвижим имот, находящ се в землището на .........

От представената по делото Скица на поземлен имот ....... се установява, че имот ...........

Видно от приетото като писмено доказателство по делото копие на Удостоверение за наследници изх. .....г., П. И. П. е починала на ...г., като след смъртта си е оставила следните наследници по закон П. М. К. и К. М. К..

В открито съдебно заседание, проведено на 05.02.2024 г. процесуалният представител на ищеца – адв. И. И., заявява, че при подписване на предварителния договор, ответницата е представила пълномощно и се е явила и за наследницата П. М. К..

При така установената фактическа обстановка, съдът достига до следните правни изводи:

Съгласно разпоредбата на чл.19, ал.3 ЗЗД всяка от страните по предварителния договор може да предяви иск за сключване на окончателен договор. Предварителният договор е вид организационна сделка, самостоятелен договор, който задължава страните по него, в определен или определяем срок, при определени условия, да сключат окончателен договор.

В случай, че някоя от страните по него се отклони от поетото задължение, за изправната страна възниква потестативното право по чл.19, ал.3 ЗЗД – на основание предварителния договор да иска сключване на окончателен такъв /иск за обявяване на предварителния договор за окончателен/.

Изискване за валидност на предварителния договор е същият да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор, както и, ако за окончателния договор се изисква нотариална форма, същият да е сключен в писмена такава. В конкретния случай съдът намира, че договорът е сключен в изискуемата от чл.19, ал.1 ЗЗД писмена форма и съдържа уговорки относно всички съществени условия на проектирания 2 окончателен договор. Недвижимият имот е описан по начин, позволяващ неговата индивидуализация. Съгласно чл. 19 ал.2 ЗЗД, също така, предварителният договор следва да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор – в случая – индивидуализацията недвижимия имот и продажната цена. По този начин съдът достига до извода, че предварителният договор по настоящото дело, чието обявяване за окончателен се иска, отговаря на формалните изисквания на чл.19, ал.1 и ал.2 ЗЗД.

Искът по чл.19, ал.3 ЗЗД може да бъде предявен само от изправната по предварителния договор страна - страна която е изпълнила задължението си или има готовност да го изпълни. Установи се по делото, че ищецът е изпълнил изцяло задължението си – заплатил е продажната цена в размер на 3000,00лв. Ето защо и за него е възникнало потестативното право да иска обявяване на предварителния договор от ....г. между страните за окончателен.

Искът е предявен след конкретно определената дата в предварителния договор между страните за сключване на окончателен такъв.

Съгласно чл.363 ГПК когато задължението е за прехвърляне на право на собственост върху имот, съдът проверява и дали са налице предпоставките за прехвърляне на собствеността по нотариален ред, включително дали отчуждителят е собственик на имота.

Тази разпоредба безспорно вменява на съда в това производство задължението на нотариуса по чл.586, ал.1 ГПК – да провери дали праводателят е собственик на имота и дали са налице особените изисквания за извършване на сделката. В хода на съдебното дирене по настоящото производство се установи, че към момента на сключване на предварителния договор ответницата – продавач не е била собственик на целия недвижим имот, а само на ½ ид. част от същия. Собственик на другата половина е била сестра й – П. М. К., внучка на общия й с ответницата наследодател – П. И. П. Не се доказа по делото твърдението на ищцовата страна, че при сключване на процесния договор, ответницата е действала в качеството на представител и на другия съсобственик на имота. Пълномощно не беше представено, нито от текста на договора може да се направи извод, че същият е сключен и от името на другия съсобственик чрез пълномощник.

За да бъде уважен искът по чл.19, ал.3 ЗЗД, ответникът трябва да е титуляр на правата, които ще бъдат прехвърлени със съдебното решение, тъй като последното се явява деривативно основание за придобиване право на собственост. Искът следва да бъде отхвърлен като неоснователен, ако ответникът не е собственик на вещта, тъй като съдебното решение в това производство няма действие erga omnes, а обвързва само страните в съдопроизводството. Такова решение не би могло да породи вещно-прехвърлителния ефект, присъщ на сделката, чиято сурогация се цели и каквато по същество представлява търсената правна защита, чрез предявяване на иска с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД.

От друга страна, правната теория и съдебната практика са единодушни в становището си, че няма пречка, ако в хода на производството се установи, че продавачът не е собственик на целия имот – предмет на сключения предварителен договор, а само на идеална част от него, да бъде обявен договорът за окончателен за притежаваната съответна идеална част при положение, че купувачите са съгласни и желаят продажбата да се осъществи. В този случай 3 от съществено значение е волята на страните. /така Решение №289/12.02.2018 г. по гр. д.

№359/2017 г. IV г.о. на ВКС; Решение № 313/26.05.2010 г. по гр.д. №584/2009 г., III г.о. на ВКС; Решение № 1183/01.11.2000 г. по гр. д. №57/2000 г., II г.о. на ВКС и др./ За да се изясни волята на страните по договора, следва да се анализира търсената от последните фактическа и правна цел, както към момента на сключване на договора, така и до момента на приключване на съдебното дирене в съдопроизводството по предявения иск с правна квалификация чл.19, ал.3 ЗЗД. В конкретния случай е правнорелевантна волята на ищеца – купувач по предварителния договор от ....г., тъй като последният е изпълнил задълженията си по транслативната сделка изцяло.

Безспорно е, че към момента на сключване на предварителния договор – ищецът е възнамерявал да придобие собствеността върху целия недвижим имот. На това сочи описанието на предмета на договора, в който не е упоменато предмет на сделката да са каквито и да е части от имота /идеални или реални/, а е посочен последния такъв в неговата цялост. Отделно, в договора е вписано изявление на продавача – ответник в настоящото производство, че към момента на подписване, последният е единствен собственик на имота, като в това си качество се задължава до сключване на окончателен договор да не сключва с други лица предварителни договори за покупко-продажба, както и да не прехвърля този имот на трети лица. Същото вписване в договора, впрочем, опровергава изявлението на процесуалния представител на ищеца в проведеното по делото открито съдебно заседание, че ответницата е била упълномощена и е договаряла от името и на другия съсобственик на имота. Отделно - при подробен прочит на предварителния договор не се установяват каквито и да е индиции, че определената в същия цена на имота – в размер на 3000,00лв. се отнася за част от него, а не за целия имот. Сумата е платена на продавача на датата на сключване на договора. От посоченото следва да се заключи, че към момента на сключване на предварителния договор, ищецът е имал намерението да придобие целия, описан в същия договор имот.

Волята на ищеца не се изменя и при предявяване на иска по настоящото производство, нито към момента на приключване на съдебното дирене по делото. Към момента на предявяване на иска, следва да се приеме, че ищецът е бил наясно с обстоятелството, че ответницата притежава само ½ идеална част от собствеността върху процесния имот, тъй като цитираното по-горе удостоверение за наследници е представено още с исковата молба, т.е. то не удостоверява нито новооткрити, нито новонастъпили за съдебното производство факти, нито такива, с които ищецът се е запознал в хода на последното. Въпреки знанието на този факт, обаче, ищецът не е предявил иск за обявяване договорът за окончателен за притежаваната от ответницата съответна идеална част, а е поискал обявяване на окончателен договорът по отношение имота в неговата цялост. В такъв смисъл следва да се приеме и изявлението на процесуалния представител на ищеца в открито съдебно заседание – че желае и има намерение да предприеме правни действия, с които да обвърже и другия съсобственик на имота с договореното между страните в предварителния договор.

По този начин съдът намира, че въпреки да е допустимо, няма как да се уважи 4 предявеният иск само и единствено за притежаваната от ответницата идеална част от имота, тъй като от една страна съдът не е сезиран с такова искане за защита, а от друга, такава не е и волята на купувача по предварителния договор. При евентуално уважаване на иска по чл.19, ал.3 ЗЗД съдът е длъжен да възпроизведе клаузите на обещания договор, така както страните са ги уговорили в предварителния договор. /Решение № 533 от 30.06.1999 г. на ВКС по гр. д. № 125/99 г., II г. о./ В това производство съдът не разполага с правомощията да видоизменя волята на страните, да им възлага права и вменява задължения, към които те не са и не са имали намерение да се обвържат сами чрез сключване на окончателния договор.