Решение № 30 от 29.01.2025, Районен съд - Несебър

РЕШЕНИЕ

№ 30 гр. Н., 29.01.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – Н., III-ТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на единадесети октомври през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Петър Сл. Петров при участието на секретаря Маринета Д. Шаренкова като разгледа докладваното от Петър Сл. Петров Гражданско дело № 20242150100194 по описа за 2024 година за да се произнесе взе предвид следното:

Производството е образувано по предявен иск с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД, и съединените с него при условията на евентуално обективно съединяване искове по чл.55, ал.1, предл. 3-о от ЗЗД и по чл.92 от ЗЗД.

Ищецът Е. А. С., родена на **********г., гражданин на Р.Ф., твърди в исковата молба, че е сключила с ответника „Е.“ ЕООД, ЕИК 2015031615, със седалище и адрес на управление: град С., район К.с., булевард Б. № **, етаж **, ап.**, представлявано от управителя Н.Д.Л., писмена спогодба по договор за строителство и предварителен договор за продажба на недвижими имоти от 18.10.2013г. и Договор за строителство и предварителен договор за продажба на недвижими имоти от 21.10.2013г. Съгласно спогодбата, за която в нея е посочено, че е неразделна част от предварителния договор от 18.10.2013г., ищцата Е.

С. замествала изцяло купувача В.Н.Ш. по същия този предварителен договор, който договор има за предмет: Самостоятелен обект в сграда с идентификатор ****** по кадастралната карта и кадастралните регистри на град Н., с адрес: град Н., к.к. С.б.-з., етаж *, ап. **, със застроена площ от 25,37 кв.м., ведно със съответните идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 6,21 кв.м., намиращ се в сграда на 6 етажа, сутерен и приземен етаж, построена в поземлен имот с идентификатор ****. Продавачът „Е.“ ЕООД се е задължил да прехвърли имота на ищцата Е. С. след като последната изпълни поетото задължение да заплати изцяло продажната цена в размер на 27 312 евро. Това задължение е изпълнено от нея като към 13.12.2019г. – датата на подписване на спогодбата, цялата продажна цена е била заплатена на продавача, по който начин тя се явява изправна страна по 1 предварителния договор. Ответникът-продавач обаче отказва да й прехвърли собствеността въпреки многото отправени до него покани. Твърди също, че по партидата на недвижимия имот е вписана възбрана в полза на кредитор „Юробанк Б.“ АД. Моли съдът да постанови решение, с което да бъде обявен предварителния договор за окончателен. При условията на евентуалност, т.е. в случай ако предварителния договор е развален, ответникът да бъде осъден да заплати на ищцата пълния размер на продажната цена от 27 312 евро, с която сума той се е обогатил, ведно с уговорената неустойка от 25% от продажната цена, или общо сумата в размер на 34 140 евро. Претендира разноски.

Ответникът не е подал отговор на исковата молба, не е взел становище по исковете, не е направил възражения и оспорвания.

Ищцата не се явява в съдебно заседание. Представлява се от упълномощен адвокат, който заявява, че поддържа иска и моли предварителният договор между страните да бъде обявен за окончателен.

В съдебно заседание ответното дружество се представлява от законния си представител, който също изразява становище, че предварителният договор следва да бъде обявен за окончателен.

Въз основа на събраните по делото писмени доказателства съдът прие за установено следното от фактическа страна:

На 18.10.2013г. между „Е.“ ЕООД, от една страна в качеството му на продавач, и В.Н.Ш., роден на 12.03.1978г., гражданин на Р.Ф., от друга страна в качеството му на купувач, е сключен Договор за строителство и предварителен договор за продажба на недвижим имот. Продавачът се е задължил да построи и да въведе в експлоатация апартхотел „Messembria Palace“, който ще бъде изграден в к.к. С.б.-з., представляващ сграда, състояща се от 6 етажа и сутерен и приземен етаж, която ще бъде построена в УПИ II ***, кв.**** по плана на к.к. С.б., с идентификатор **** по кадастралната карта и кадастралните регистри на град Н., както и да предаде на купувача, който от своя страна се е задължил да придобие от продавача, следния недвижим имот, който ще се намира в сградата след нейното построяване, а именно: Апартамент № ***, находящ се на 3-и етаж на сградата, със застроена площ от 25,37 кв.м., състоящ се от антре, място за спане с кухненски бокс, баня с тоалетна и балкон, ведно със съответните идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 6,21 кв.м. Уговорената продажна цена на описания апартамент е в размер на 27 312 евро, която купувачът се е задължил да заплати на продавача по следния начин:

2 000 лева в срок до 23.10.2013г., 22 581 евро в срок до 30.11.2013г. и 2 731 евро в срок до 30.06.2014г. Като основни задължения на продавача, които той следва да изпълни в предвидените срокове, са: да изгради конструкцията на сградата и приемането й с Акт Образец 14, получен на 04.07.2013г., изпълнение на довършителните работи и приемане на сградата с Акт Образец 15 за установяване годността за приемане на строежа – до 30.06.2014г., и въвеждане на сградата в експлоатация с издаване на Разрешение за ползване – в срок до 31.12.2014г. Предвидено е срокът за изграждане и въвеждане на сградата в експлоатация да се удължава автоматично със срока на забавата, ако последната се дължи на 2 обстоятелства, предизвикани от непреодолима сила по смисъла на чл.306 от ТЗ, както и при неоказване съдействие от страна на купувача, когато неговото действие е необходимо за осъществяване на задълженията на продавача по договора, или се дължи на друго събитие, действие или бездействие на трети лица, доставчици, изпълнители или държавни или общински органи, за което продавачът няма вина. След завършване на строителството продавачът се е задължил да покани купувача за извършване на оглед на обекта (апартамент и сградата) в срок до 7 работни дни от представяне на Акт Образец 15 на купувача.

Прехвърлянето на собствеността върху апартамента чрез сключване на окончателен договор във формата на нотариален акт, продавачът се е задължил да осъществи след заплащане на пълния размер на продажната цена, след подаване на документи за издаване на разрешение за ползване на сградата и след подписване на договор да стопанисване и управление, като точната дата и час за прехвърляне правото на собственост на апартамента и избрания от продавача нотариус се съобщават от продавача на купувача най-малко две седмици преди опредЕ.та дата. Друго задължение, поето от продавача, е към датата на подписване на окончателния договор за продажба на апартамента да не е прехвърлял апартамента на трети лица, апартаментът да не е предмет на съдебни и/или извънсъдебни спорове, да не е обременен с тежести, върху него да няма учредени права в полза на трети лица, да не е използван по някакъв друг начин за обезпечаване задълженията на продавача и/или на трети лица. В договора изрично е предвидена възможността купувачът по договора да бъде заместен от трето лице, на което продавачът да прехвърли собствеността върху апартамента, като в тази връзка е вменено задължение на купувача да осигури заместването му от това трето лице. При забава на продавача при извършване на строителството и при въвеждане на сградата в експлоатация по причина, за която той отговаря, продължила повече от 60 дни, е предвидена неустойка за забава, която дължи на купувача, в размер на 0,1% на ден върху платената до момента цена от купувача за всеки ден забава, но не повече от 25% от платената до момента цена на купувача, а ако забавата на продавача продължи повече от 6 месеца или пък той откаже да прехвърли на купувача правото на собственост върху апартамента, и при условие, че купувачът е изплатил всички свои задължения по договора в срок, на купувача е предоставена възможност да развали договора като даде на продавача едномесечен срок за изпълнение. При разваляне на договора от страна на купувача, продавачът се задължава да върне на купувача всички платени от купувача суми по договора, ведно с неустойка за разваляне на договора в размер на 25% от заплатената от купувача цена за апартамента. Страните са уговорили изменението или прекратяването на договора да бъде извършено по взаимно съгласие между тях, изразено писмено.

На 13.12.2019г. е подписана Спогодба по Договор за строителство и предварителен договор за продажба на недвижими имоти от 18.10.2013г. В спогодбата е посочено, че към датата на нейното сключване В.Н.Ш. – купувача на Апартамент ***, находящ се на трети етаж на апартхотел „М. П.“, е извършил следните плащания в полза на продавача „Е.“ ООД: на 22.10.2013г. е заплатил сумата в размер на 2 000 евро, на 30.01.2014г. е заплатил сумата в размер на 8 925 евро. Остатъкът от продажната цена на 3 апартамента, уговорена в размер на 27 312 евро, а именно сумата в размер на 16 387 евро, която е следвало да бъде заплатена както следва: вноска в размер на 13 656 евро в срок до 30.11.2013г. и 2 731 евро в срок до 30.06.2014г., не е заплатена от купувача В.Н.Ш., като същият е заявил, че няма възможност да я плати и желае да прехвърли изцяло поетите от него права и задължения по предварителния договор от 18.10.2013г. на трето лице.

Едновременно с това е заявено от страните по спогодбата, че продавачът „Е.“ ЕООД е изпълнил задължението си да построи и да въведе в експлоатация апартхотел „М. П.“ заедно с недвижимия имот – апартамент № ***, предмет на предварителния договор от 18.10.2013г.

С подписването на спогодбата купувачът на апартамент *** В.Н.Ш. и третото лице Е. А. С. са се съгласили третото лице Е. А. С. да замести изцяло купувача на апартамент № *** В.Н.Ш. по предварителния договор, като третото лице Е. А. С. придобива всички права на купувача на апартамент № *** и поема всички негови задължения по договора. Така при прехвърляне правото на собственост върху апартамент № ***, като купувач и титуляр на правото на собственост в окончателния договор под формата на нотариален акт ще бъде вписано единствено и само третото лице Е. А. С.. Продавачът „Е.“ ЕООД от своя страна се е съгласил със заместването по предварителния договор от 18.10.2013г. на купувача на апартамент № *** от третото лице и се е задължил да прехвърли апартамента на Е. А. С., вместо на продавача според предварителния договор В.Н.Ш., след пълното плащане на продажната цена на апартамена.

Процесният апартамент съгласно кадастралната карта и кадастралните регистри на град Н., одобрени със Заповед РД-18-46 / 18.08.2006г. на Изпълнителния директор на АК, представлява Самостоятелен обект в сграда с идентификатор ****** (петдесет и една хиляди и петстотин точка петстотин и седем точка шестстотин и шестнадесет точка едно точка четиринадесет), последно изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри, засягащо самостоятелния обект, е със Заповед КД-14-02-1208 / 06.08.2013г. на Началника на СГКК-Бургас; адрес на имота: град Н., к.к. С.б.-з., вход А, етаж *, ап. **, самостоятелният обект се намира на етаж * в сграда с идентификатор ****.1, сградата е разположена в поземлен имот с идентификатор ****, предназначение: Жилищна сграда – еднофамилна; предназначение на самостоятелния обект: Жилище, апартамент – в жилищна или вилна сграда, или в сграда със смесено предназначение, брой нива на обекта: 1, посочена в документа площ: 25,37 кв.м., прилежащи части: 6,21 кв.м., ниво: 1, съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж – ****.1.15, под обекта – ****.1.4, над обекта – ****.1.24.

На 24.11.2022г. върху апартамента – Самостоятелен обект в сграда с идентификатор ******, е вписана възбрана в полза на кредитора на длъжника „Е.“ ЕООД – „ЮРОБАНК Б.“ АД която възбрана е била заличавана частично съответно на 22.06.2023г., 03.11.2023г., 28.11.2023г., 30.01.2024г. и 11.03.2024г.

На 29.01.2024г. Е. А. С. е изпратила нотариална покана до „Е.“ ЕООД, връчена на последния при условията на чл.47 от ГПК, с която е предоставила на дружеството 30-дневен срок, считано от получаването, в който да заяви изрично с писмено изявление за готовността 4 му за изпълни поетото с предварителния договор задължение да прехвърли собствеността върху Апартамент № ***, представляващ Самостоятелен обект в сграда с идентификатор ****** чрез сключване на окончателен договор за покупко-продажба на недвижим имот, както и да посочи конкретни дата, час и нотариус за изповядване на сделката. Е. А. С. е заявила в поканата, че при неполучаване от страна на „Е.“ ЕООД – продавача по предварителния договор, на изрично писмено изявление в предоставяния му срок, ще счита, че е налице отказ от страна на продавача да й прехвърли правото на собственост върху апартамента, както и че ще счита писмената спогодба по Договор за строителство и предварителен договор за продажба на недвижими имоти от 18.10.2013г. за развалена по вина на продавача. Въпреки това разваляне, на Е. А. С. се давало право да иска да бъде обявен за окончателен предварителния договор по реда на чл.19, ал.3 от ЗЗД или правото й да иска връщане на цялата заплатена продажна цена в размер на 27 312 евро, както и договорената неустойка в размер на 25% върху тази сума.