Решение № 443 от 24.10.2022, Окръжен съд - Плевен

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 443 гр. Плевен, 24.10.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ПЛЕВЕН в публично заседание на двадесет и седми септември през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: РЕНИ М. СПАРТАНСКА при участието на секретаря ИВАЙЛО П. ЦВЕТКОВ като разгледа докладваното от РЕНИ М. СПАРТАНСКА Гражданско дело № 20224400100016 по описа за 2022 година

С исковата молба ищците Н. Н. Х. и М. Д. Х. твърдят ,че на 18.07.2019г. с нот.акт №72,том І,рег.№ 753,дело №63/2019г.на нотариус Й.Г. са сключили договор за продажба ,с който са прехвърлили на ответника Д. Н. ,техен син следните недвижими имоти:

1/Самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***,с адрес на имота гр.П.,ул.”И. В.”***,***,***,*** , който се намира в сграда №5,разположена в ПИ с идентификатор *** с посочена в документа площ 92,51 кв.м.,ведно с избено помещение №10 с площ 7,56 кв.м. и 1/44 ид.части от общите части на сградата,при описани съседи, подробно индивидуализиран.

2/Самостоятелен обект в сграда с идентификатор***,с адрес на имота гр.П.,ул.”И. В.”***,***,***,***,с площ от 16,19 кв.м., който самостоятелен обект се намира в сграда№5,разположена в ПИ с идентификатор ***,с предназначение на имота –гараж в сграда,при описани съседи,подробно индивидуализиран ,заедно със съответните ид.части от общите части на сградата и от общите помещения.

Твърди се,че общата данъчна оценка на двата имота към момента на изповядване на сделката е 58 322лв.,а пазарната цена надминава 100 000лв.,но според сключения договор за продажба двата имота са продадени общо за 1

9 000лв., т.е. шест пъти под данъчната оценка.Изложени са доводи,че ищците са имали намерение да прехвърлят имота на преживелия им син с цел да ограничат възможността този имот да бъде наследен от детето на другия им починал син.Твърди се,че ответникът е обещал да се грижи за тях,но с цел подобра защита на неговите интереси ,имотът не е бил прехвърлен срещу гледане и издръжка ,а чрез продажба,като между страните не е съставен документ,който да ангажира сина им да се грижи за тях.Твърди се,че в акта е отразено,че ищците са получили пари,но посочената цена не им е заплащана.

Изложени са доводи,че посочената в договора за продажба продажна цена е много малка,с оглед стойността на имота ,което води до значително нарушаване принципа на еквивалентност на престациите, характерен за двустранните,възмездни договори,че този принцип освен правен е и морален,което означава,че сключеният договор за продажба нарушава добрите нрави,което съставлява хипотезата на чл.26 ал.1 ЗЗД.В заключение ищците молят съда да прогласи нищожността на процесния договор за продажба, поради противоречие с добрите нрави,както и да бъде осъден ответника да им заплати направените по делото разноски.В съдебното заседание на 27.09.2022г.ищците чрез своя пълномощник адвокат И. Н. от ПАК поддържат предявения иск и молят съда да го уважи. Претендират се и направените по делото разноски,съгласно представен списък по чл.80 ГПК.Подробни доводи и съображения в тази насока са изложени в депозираната от пълномощника на ищците писмена защита.

В срока по чл.131 ГПК е депозиран писмен отговор от ответника Д. Н.

Н. чрез пълномощника му адвокат Т. Д. от ПАК. Взето е становище,че предявеният иск е допустим.Ответникът оспорва иска като неоснователен.Посочено е,че с предявения иск ищците са направили искане да се признае ,че сделката,сключена на 18.07.2019г.за продажба на недвижимите имоти е нищожна ,поради противоречие с добрите нрави, предвид неравностойността на насрещната престация ,изразяваща се в заплащане на цена ,значително по-ниска от пазарната стойност на имотите към момента на извършване на продажбата.Съгласно чл.26 ал.1 ЗЗД нищожни са договорите,които противоречат на закона или го заобикалят ,както и договорите,които накърняват добрите нрави.Понятието „добри нрави” предполага известна еквивалентност на насрещните престации и при тяхното явно несъответствие се прави извод за нарушение ,водещо до нищожност на 2 сделката.В отговора е цитирана съдебна практика-решения на ВКС, постановени по реда на чл.290 ГПК относно предпоставките за нищожност на договор ,поради противоречие с добрите нрави,поради нееквивалентност на насрещните престации.Изложени са доводи,че в конкретния случай в нот.акт е отразено,че страните са договорили да заплатят за продадените имоти цена в размер на 9 000лв.,като в пункт 1 изрично е посочено,че продавачите са получили изцяло и в брой сумата от купувача.След като страните са уговорили именно тази цена и съобразно отбелязаното в т.4 от нот.акт,че това е действителното уговорено плащане по сделката е направено възражение,че направеното оспорване,че сумата по сделката не е получена от продавачите е процесуално недопустимо.Оспорва се твърдението,че договорът за покупко-продажба противоречи на добрите нрави ,като в случая са налице близки родствени връзки между страните по сделката, предполагащи,че между тях негласно са поети и др.морални задължения, които не са включени в предмета на договора,но са свързани с дължимото морално поведение от страна на купувача и съпругата му-уважение към родителите му,задължение за отдаване на дължимите грижи и привързаност , характерни за отношенията родители-деца.Твърди се,че ответникът и съпругата му са оказвали и продължават да оказват необходимата помощ , внимание,съдействие на родителите си ,да полагат грижи за тях,да ги зачитат и уважават,както е общоприето.Посочено е,че намерението за продажбата на прехвърлителите не може да се тълкува като намерение за обезнаследяване на детето на починалия им син чрез процесната сделка,както се твърди в ИМ,тъй като към онзи момент прехвърлителите са притежавали и друго недвижимо имущество.Подобно твърдение не нарушава обичайния и утвърден начин на мислене и поведение,за да противоречи на добрите нрави, тези предполагаеми мотиви на ищците не са били известни на приобретателя Д. Н. и съпругата му , не са въздействали върху волята на някоя от страните за сключване на сделката,съответно не се отразяват върху нейната действителност .В отговора се посочва,че родителите на ответника сами са предложили да прехвърлят имота на Д. Н. с аргументите,че семейството му е многодетно и по този начин ще могат да живеят всички заедно,че не е необичайно родители да поискат да се разпоредят възмездно със собствения си недвижим имот в полза на един от наследниците си по закон-в случая на единствения си жив син ,като към онзи момент са притежавали и 3 др.недвижим имот в с.С.,находящо се в С.м.б..Навеждат се доводи,че решението на ищците би могло да бъде обяснено житейски и с факта,че през 2014г.те са завели гр. дело срещу внука си Н.,син на починалия им син П. за разваляне на сключения между тях договор за издръжка и гледане,поради неизпълнение от страна на приобретателя Н. П. Н. ,който иск е уважен от съда.Твърди се,че от години внукът на ищците Н. живее трайно в чужбина,не е изпълнявал поетите задължения към родителите на баща си,а дори е отправял заплахи към тях,държал се е обидно и неуважително,за кратките си пребивавания в дома им се е събирал с шумни компании,вдигал скандали, участвал в побоища,притеснявал ги е с поведението си ,проявил е и физическа агресия спрямо дядо си.Изложени са доводи,че от съществено значение за преценката на равностойността на престациите е факта,че с продажбата на имотите продавачите са си запазили пожизнено ползването на продадените недвижими имоти заедно и поотделно,а купувачът на практика е придобил имота с учредено върху него право на пожизнено ползване от две ФЛ,макар и негови баща и майка,което несъмнено е довело до сериозно ограничаване на това правомощие от правото му на собственост върху имота.

С оглед изложеното ответникът счита, че целта на процесния договор за продажба изцяло съответства на морала и добрите нрави ,както и на приетите в обществото норми на поведение между родители и деца,поради което моли съда да постанови решение,с което предявеният иск да бъде отхвърлен като неоснователен.

С разпореждане на ПОС №137/28.03.2022г. като ответник е конституирана И. К. Т.,съпруга на първия ответник Д. Н..В срока по чл.131 ГПК е депозиран писмен отговор от И. Т. чрез адвокат Т. Д. от ПАК.С отговора са изложени идентични съображения за неоснователност на предявения иск,каквито са посочени и в отговора на Д. Н..

В съдебното заседание на 27.09.2022г.ответниците Д. Н. и И. Т. лично и чрез своя пълномощник адвокат Т. Д. от ПАК вземат становище,че искът е неоснователен и следва да бъде отхвърлен. Претендират се направените разноски,съгласно представен списък по чл.80 ГПК.Подробни съображения в тази насока са изложени в депозираната от адвокат Т.Д. писмена защита.

Окръжният съд като прецени становищата на страните и представените по делото доказателства,приема за установено следното:

4

Безспорно между страните е,че с договор за покупко-продажба на недвижими имоти от 18.07.2019г., обективиран в нот.акт.№72,т.І,рег.№753, дело №63/2019г.на нотариус Й.Г. рег.*** на НК ищците Н. Н. Х. и съпругата му М. Д. Х. са продали на своя син Д. Н. Н. следните два недвижими имота:

1./самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** с адрес на имота гр.П.,ул.”И. В.”***,***,***,*** ,с предназначение жилище с площ от 92,51кв.м.,с прилежащо избено помещение №10 с площ от 7,56 кв.м.,заедно с 1/44 и.ч.от общите части на сградата и 2,743 % ид.части от правото на строеж върху държавна земя,подробно индивидуализиран и 2./самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** с адрес на имота гр.П.,ул.”И. В.”***,***,***,представляващ *** с площ от 16,19 кв.м.

Съгласно нотариалния акт данъчната оценка общо на двата имота е 58 322лв.,като имотите са продадени общо за сумата 9 000лв.,съответно продажна цена на апартамента-8000лв.и на гаража 1000лв.Отразено е,че продажната цена в размер на 9000лв.е заплатена изцяло от купувача и в брой на продавачите.

Не се спори,че продавачите са си запазили правото на ползване върху продадените имоти докато са живи,заедно и поотделно за всеки от тях.

Безспорно е с оглед представеното удостоверение от Община Плевен,че ответникът Д. Н. е сключил граждански брак с втората ответница И. Т. на 19.06.2000г.Процесните имоти,придобити от ответника и купувач по сделката Д. Н. на 18.07.2019г.чрез възмездна сделка, сключена по време на брака му с И. Т. са придобити от съпрузите в режим на СИО.

Не се спори,че с предходен договор за прехвърляне на недвижим имот срещу издръжка и гледане от 21.07.1993г.,отразен в нот.акт №163,т.ХVІ,дело №3363 от 1993г.на нотариус В.П., ищците М. Д. Х. и Н. Н. Х. са прехвърлили на своя внук Н. П. Н.,непълнолетен,представляван от своя баща П. Н. Н. /син на ищците/двата процесни имота-*** и *** в гр.П.,ул.”И. В. „***,***.С решение на Плевенски РС №1777/25. 11.2014г., постановено по гр.д.

№2967/2014г.този алеаторен договор е развален на основание чл.87 ал.3 ЗЗД,поради неизпълнение на задълженията на приобретателя Н. П. Н. да гледа и издържа прехвърлителите. Решението на ПРС е влязло в сила на 5

23.01.2015г.

Спорни в настоящото производство са въпросите налице ли са предпоставките на чл.26 ал.1 ,предл.3 ЗЗД за прогласяве нищожността процесния договор за покупко-продажба,сключен на 18.07.2019г.,накърнява ли същия добрите нрави,поради нееквивалентност на престациите.

За определяне пазарната цена на процесните имоти е назначена техническа експертиза.От заключението на ВЛ С. С.,което не е оспорено от страните и като обективно и компетентно съдът възприема изцяло,се установява,че към датата на продажбата 18.07.2019г.,пазарната стойност на *** е 104 400лв.,а на *** е 12 500лв.Съгласно експертизата имотите се намират в идеален център на гр. Плевен и отстоят на 750м.югоизточно от района на Община Плевен.

За изясняване на спорните по делото обстоятелства са събрани и гласни доказателства.

От показанията на свидетеля Д. Д.,брат на ищцата М. Х. се установява,че процесната сделка е сключена 18 дни след смъртта на другия син на ищците П. Н. Н.,че след смъртта му М. и Н. са били много разтревожени и са продали на сина си Д. апартамент ,чийто строеж е започнал през 1980г.Същият посочва,че семейството на другия им син живее в Чехия от 2007г.Според свидетеля М. и Н. не са обмислили нещата след смъртта на сина си ,по инерция са подписали нотариалния акт,а след време са решили да си върнат апартамента,да платят всички разходи,за да си върнат жилището,че са водени разговори с ответниците Д. и И.,които първоначално са се съгласили, но за две години не са го прехвърлили обратно. Според свидетеля причините, поради които М. и Н. са решили да продадат апартамента на сина си Д. след смъртта на другия им син,са поради това,че са били разстроени, че остават сами,тъй като внука и снаха им са в Чехия,разчитали са,че ще имат подкрепата за гледане,били са объркани,а впоследствие отношенията между сестра му и ответниците са се влошили.От показанията на свидетеля се установява,че за период от година,година и половина Д. не е посещавал родителите си,че в края на август 2021г.,сестра му получила пристъпи, припаднала,при нея е бил внукът й Н.,който извикал Бърза помощ и на другия ден заедно с Д. са я закарали в болница, където е приета в неврология. Същият твърди,че два дни по-късно Д. и И. са заминали 6 на почивка в Турция,след това са отишли да празнуват Коледа на балкана,а сестра му е била обидена и разстроена от това отношение на сина й към нея.